Когда в России будет доступное жилье

- Александр Арнольдович, доступное жилье в России - это миф или все-таки ждать каких-то подвижек и снижения стоимости квадратного метра? И что Фонд для этого может сделать?

- Существуют расчеты коэффициента доступности жилья. Этот коэффициент измеряется таким образом: сколько лет домохозяйство должно откладывать определенную часть своих доходов на квартиру площадью, если мне память не изменяет, 54 кв. метра. Этот коэффициент за последние годы уменьшился. Поэтому доступное жилье - это не миф. Только для этого надо приложить огромное количество усилий.

- Мы говорим о доступном жилье, о жилье эконом-класса. А каковы его критерии? Что сейчас мы в России подразумеваем под доступным жильем?

- Вообще доступное жилье может измеряться и другими категориями, а не только категорией жилья экономического класса. Потому что для разных слоев населения доступное жилье - разное, и мы с вами это знаем. Если говорить о жилье экономического класса, то существует приказ № 303 Минрегиона, который зарегистрирован в Минюсте. В этом приказе совершенно четко описаны параметры жилья экономического класса, которые касаются и площадей квартир, их планировки, стеновых материалов, земельных участков, которые прилегают в том случае, если это жилье малоэтажное.

Например, если это отдельно стоящий индивидуальный дом, то земельный участок должен быть не более 10 соток, а площадь дома - не более 150 кв. метров. Точно так же описаны и параметры, которые касаются таунхаусов, то есть сблокированных домов.

Для жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки общие площади жилой комнаты должны быть не менее 14 кв. метров, спальня – не менее 10 кв. метров, кухня – 8 кв. метров. Рекомендуемая площадь для 1-комнатной квартиры колеблется от 28 до 45 метров, «двушки» - от 44 до 60, «трешки» - от 56 до 80, 4-комнатной – от 70 до 100, 5-комнатной – от 84 до 116, 6-комнатной – от 103 до 126 кв. метров. Это приказ, который зарегистрирован в Минюсте, а значит, его применение является в принципе обязательным при оценке жилья экономического класса. В частности, мы руководствуемся при инфраструктурировании исключительно этим приказом. В том случае, если жилье не попадает в категорию экономического класса, мы участок не инфраструктурируем.

- Деятельность Фонда помогает как-то снижать цены на жилье, снижать стоимость возводимого жилья? Какое влияние в этом плане Фонд оказывает на рынок жилья?

- Давайте от обратного пойдем. Цикл от стандартной заявки на вовлечение земельного участка и возведения на нем многоквартирного малоэтажного дома или таунхауса, как правило (и это подтверждает статистика), занимает не менее 5 лет. Фонду позавчера исполнилось всего 3 года, на фондовских участках домов не должно быть еще 2 года. Но у нас в Кирове, Чебоксарах, Тюмени, в Москве, - всего в 7 субъектах РФ в этом году будут дома.

Анализ, который мы провели по ценовым параметрам, показывает, что относительно средней цены, которая складывается в субъекте РФ по этому классу жилья, у нас цена будет ниже на 15%.

Работа сейчас идет по принципу снежного кома: участок вовлечен, с губернатором подписывается соглашение о его освоении, в нем указаны ответственные по каждому пункту, в день подписания соглашения оно вывешивается на двух сайтах – сайтах Фонда и субъекта РФ. Для сообщества, в том числе и журналистского сообщества, оно абсолютно прозрачно.

Мы на сегодня заложили возможности для возведения 6,8 млн квадратных метров жилья. Из них 70% - жилье экономического класса. Жилья малоэтажного - примерно 2 млн. кв. метров.

В 2011 году вовлечем 4,8 тыс. га, в 2012-м – 7,5 тыс. га, в 2013-м – еще 7,5 тыс. га. В 2011 году будет в стадии проектирования и строительства находиться 7,6 млн. кв. метров, в 2012-м – 18 млн. метров, а в 2013-м – 31 млн. кв. метров. То есть мы выполним ту задачу, которая перед нами стоит. А задача сформулирована следующим образом. На участках фонда должно строиться не менее 30% индустриально возводимого жилья (не ИЖС, а именно индивидуально возводимого жилья).

При этом мы ставим для себя задачу - не менее 65-70% жилья должно быть малоэтажным. Это базовая задача Фонда.

- Фонд сейчас может бесплатно передавать землю жилищно-строительным кооперативам определенных групп населения – ученые, военнослужащие и т.д. Как эти программы работают, будут работать, и насколько это жилье будет доступным для этих категорий населения?

- Вы хотите, чтобы все сработало моментально по принятии закона? Мы стараемся все сделать максимально быстро, но хочу обратить ваше внимание, что закон принят только в июне-месяце. Это, на наш взгляд, очень важное изменение в закон 161 ФЗ «О содействии развитию жилищному строительству», регламентирующий деятельность Фонда «РЖС».

Кооперативы, о которых вы упомянули, могут возводить дома сегодня только на участках Фонда. Закон о малоэтажном строительстве до сих пор не принят. У него вообще непростая судьба - первое чтение состоялось в 2007 году. И прогнозы по этому законопроекту, наверное, не решится дать никто. В частности, я не решусь дать прогнозы по тому, когда он будет принят. Поэтому мы проявили инициативу вместе с депутатским корпусом, в частности, с председателем профильного комитета Мартином Шаккумом. И внесли поправки в закон 161 ФЗ.

Категории лиц, о которых вы упомянули, должны быть четко зафиксированы постановлением правительства. Такой проект сейчас находится в стадии согласования, и мы надеемся, что он в ближайшее время будет выпущен.

Те, кто будет участвовать в этих кооперативах, получают земельный участок бесплатно. Мы содействуем, а по сути, обеспечиваем участок инфраструктурой и проектом, который у нас выиграл конкурс «Дом XXI века». В условиях этого конкурса были заложены параметры энергоэффективности, экологической чистоты и комфортности проживания. При этом третий блок - комфортности проживания, - поскольку таких параметров у нас сегодня нет, нами заимствован, а проще говоря – списан с норм ЕС. Таково было указание президента, и мы его выполнили. Но мы считаем, что медленное принятие норм не означает того, что наше население, наши люди должны жить в некомфортных условиях. А эти некомфортные условия закладываются подчас при строительстве.

Эти три составляющие, которые были заложены в «Доме XXI века», - земля, инфраструктура и проекты повторного применения, дают экономию при приобретении по консенсусной оценке экспертов порядка 25-30%. Но это не вся экономия. Энергосбережение и экологическая чистота дают ведь еще и комфорт при эксплуатации дома. Это и светодиодные лампы, и придомовое освещение, стеклопакеты, частотно регулируемые приводы. Там целый набор. И это еще примерно 40% экономии. Это много.

- В каких субъектах РФ в этом году планируется предоставление земельных участков для размещения промышленных объектов? И какова процедура предоставления? Субъекты сами выходят с инициативой либо ее проявляет Фонд?

- Очень хороший вопрос. Промышленность строительных материалов - для нас такое же важное направление, как и жилье. Но Фонд предоставляет землю под промышленность строительных материалов, при условии, что будет экологически чист и энергоэффективен как сам объект, то есть завод, так и продукция, им выпускаемая. В прошлом году созданы условия для возведения 8 заводов, и в этом году мы планируем не менее 10. При этом мы инфраструктурируем эти площадки, оказываем содействие, если мощность предприятия равна 150 тыс. кв. метров в год.

- А в московском регионе остались какие-то бесхозные земли, которые вы, возможно, готовите сейчас для торгов? И сколько стоит квадратный метр в домах, которые строятся в Москве под контролем вашего Фонда? Как-то смущает цена, указанная в материалах «Дом XXI века». Не слишком ли она маленькая - 17 тысяч за квадратный метр? Может, там какие-то материалы используются не очень хорошие? Кто-то это контролирует?

- Не разделяю вашего смущения. Потому что контролируем мы на всех этапах процесс, начиная от аукциона и продолжая согласованием проекта планировки. Мы не даем размежевать участок в том случае, если есть какие-то несоответствия действующему законодательству. В конце концов, существует совместный контроль при приемке домов. Даже не домов, а жилья. Потому что у нас районы комплексной жилой застройки, где каждый из участников выполняет свою функцию. Субъект РФ оказывает содействие Фонду в инфраструктурировании участков через локальные естественные монополии, мэрия, как правило, досрочно в случае соответствия проекта согласовывает его. Материалы находятся под строжайшим контролем. А снижение цены обусловливается наличием конкуренции на рынке и конкуренции по участкам Фонда. Это хороший знак для потребителя. Поэтому это никак не в ущерб качеству.

По Москве. Ситуация непростая. Я бы разделил ее на несколько блоков. Первое – это блок действующих участков. У нас в этом году намечен в Загорье ввод не менее 100 тыс. кв. метров жилья. У нас идет застройка на Химкинском бульваре, в Зеленограде и на Кировоградской улице. Вот 4 участка, которые прошли или проходят стадию проектирования. Бесспорно, процесс не ускорился в связи со сменой персоналий во властных структурах в Москве. Надо об этом говорить совершенно открыто.

Вторая часть. У нас в заделе имеется около 8 участков. Предыдущие 4 составляют 63 га. Для Москвы это очень много. Для действующей Москвы. Вторая часть – это 4 участка, их площадь меньше. Я бы сейчас не хотел предварять события, говоря их названия.

И, наконец, третий блок – новая Москва. По нашим расчетам, это примерно 1250 га. Мы действуем в полном согласии и координации с Сергеем Семеновичем Собяниным, понимание у нас абсолютно одинаковое. Сергей Семенович абсолютно понимает и разделяет то, что делает Фонд. Поэтому приоритеты по Москве складываются сегодня следующим образом. Первое – это развязки и облегчением транспортной составляющей. Такая развязка по улице Грина на федеральном участке сейчас будет строиться. Одна из развязок. Второй приоритет – это парковочное пространство, как подземное, так и плоскостное. Третье – это детские сады. Четвертое – это парки, включая парки развлечений. И пятое – это просто озеленение. Вот в этом ключе мы и действуем.

Проблема заключается в том, что одним из наиболее важных доноров Фонда с точки зрения финансов, естественно, являлась Москва - при продаже участков под жилье. Продажа участков под вышеупомянутые пять целей самым непосредственным образом наш доход снижает. Однако мы на это идем. Мы видим подъем спроса в других субъектах РФ, с одной стороны, и видим, с другой стороны, проблемы Москвы и москвичей. Поэтому мы идем по пути не фискальному, а по пути создания комфортной среды.

Там, где будет парковочное пространство, у нас есть прямая договоренность с Сергеем Семеновичем. Мы делаем роудшоу – а вы знаете, у нас по каждому значимому участку проводится роудшоу, многие из вас участвовали в нем, - и Сергей Семенович будет принимать в этих роудшоу по нашей договоренности непосредственное участие. Потому что парковочное пространство должно быть гарантированно заполнено, тогда там будет инвестор. Мы должны будем инвесторам разъяснить маркетинговую часть, которую мы просчитали, и город должен будет разъяснить те правила и установки, которые сделают данное парковочное пространство наполняемым.

- Стоимость квадратного метра какая будет в тех домах, которые уже строятся в Москве?

- По Загорью цена будет существенно ниже. Мы предполагаем, это будет на 10-15% снижение по сравнению с домами, которые находятся в окружении. О 10% можно говорить уверенно, потому что там, насколько мы знаем, могут проживать сотрудники государственных учреждений. А там тендеры проводятся очень жестко. Цена будет ниже.

- В чем преимущество малоэтажного строительства? Позволяет ли оно решить проблемы большого количества россиян? В каких регионах развивается - с переходом на индустриальную основу?

- Проблема не простая. Существует устойчивая привычка населения жить в многоэтажных кирпичных домах. Привычка, которая прививалась нам многими десятилетиями. И эта привычка настолько укоренилась, что малоэтажное жилье значительной частью населения воспринимается как второе жилье.

Но преимущество малоэтажного жилья совершенно очевидно. Это отдельный участок земли, иные возможности пространственные, воздушная среда. Естественно, при наличии транспортной и иной доступности до места работы.

По регионам. Малоэтажное жилье развивается прежде всего в Московской, Челябинской областях, во Владивостоке, Ростове, Воронеже, Тюмени. Киров и Курск – там многоэтажка. Это - по действующим сегодня проектам. Но у нас существуют совершенно четкие критерии инвестирования в инфраструктуру. Мы говорим о том, что инвестируем только тогда, когда участок - не менее пятидесяти гектаров и на нем не менее 75 процентов жилье экономического класса. Это у нас было в программе 20-11. В программе 20-12 мы хотим ввести дополнительный критерий – это доля малоэтажного жилья.

Формирование и стимулирование спроса на малоэтажное жилье - у нас один из разделов реализации программы 20-11 и 20-12. Потому что на малоэтажку спрос надо формировать. Надо отдавать себе в этом полный отчет.

- У Москвы и Санкт-Петербурга, у других мегаполисов, на ваш взгляд, возможна перспектива малоэтажки?

- В новой Москва – да. А в старой где вы будете малоэтажку строить? Тут комфортную среду бы создать. В Санкт-Петербурге другие возможности. Например, Пушкино. Города, которые входят в большой Санкт-Петербург. Там доля малоэтажки составляет до 70 процентов.

- Есть еще одна крупная и труднорешаемая сегодня задача, которая напрямую влияет на доступность и комфортность жилья. Это инфраструктура и те задачи, которые сегодня стоят в связи с энергоэффективностью, энергосбережением, с внедрением новой техники и технологий. В Минрегионе сейчас крутятся 40 проектов. Но на них не хватает денег. Планирует ли ваш фонд участвовать в этом серьезном и перспективном деле?

- Для нас проблема энергоэффективности и экологической чистоты - просто базовая. Мы три конкурса проводим - «Дом двадцать первого века». В условиях конкурса, если вы зайдете на сайт, прямо заложены эти параметры. Причем, они заложены или на уровне европейских, или по ряду позиций выше. Потому что энергосберегающее оборудование, такое, как упомянутые выше частотнорегулируемые приборы, лампы, стеклопакеты, ОСКОЭ производятся отечественными товаропроизводителями с характеристиками, не уступающими западным. Их производят и «Ростехнологии», холдинг МРСК, Роснано. Объемы, правда, оставляют желать лучшего.

Инфраструктура. Самый болезненный вопрос. Есть подход, который состоит из четырех шагов. Первый шаг. Садится ли район комплексной жилой застройки на действующую инфраструктуру - или он ее обрушает. После анализа этого переходим ко второму шагу. Очень много случаев, когда район садится на действующую инфраструктуру. После кризиса многие отказались от проектов - а инфраструктура уже была подведена. И остается там или последняя миля, или чуть-чуть дотянуть электричество, и газ, и воду. Это гораздо дешевле, чем строить все заново. Но есть множество проектов, когда инфраструктура не работает по первому варианту. Тогда мы смотрим второй вариант: есть ли возможность в плановом режиме встать в инвестиционные программы естественных монополий. У нас по этому поводу существует с ними соглашение. Так же, как и с 83 субъектами РФ, с большинством федеральных органов исполнительной власти, заинтересованных в решении данной проблемы по роду своей деятельности. У нас существует регламенты, пошаговая процедура внесения того или иного земельного участка в программу естественных монополий. Это не аврал. Аврально тоже можно подключиться, никто не присоединенным не остался, но только цена другая. И цена ложится на потребителя. Поэтому мы делаем все в плановом режиме и, естественно, это влияет на цену.

Третий шаг - если участок очень большой. Существует программа ГЧП с Внешэкономбанком. Только сумма проекта должна быть не менее 2 миллиардов. И не более 5 миллиардов. Колебаться в этих пределах.

И четвертое. У нас есть собственные средства, потому что средства от продажи земельных участков, как вы помните, поступают в фонд. По закону. Мы платим очень большие налоги. У нас налоговая нагрузка относительно дохода больше. Естественно, мы платим эти налоги. Мы инвестируем туда собственные средства. Например, в малоэтажный 150-тысячник в поселке Истра, где будут проживать военнослужащие и члены их семей, молодые ученые и те, кто приобретет жилье эконом-класса на рынке. Там полностью малоэтажка жилье эконом-класса. Туда запланировано вложить миллиард. Первый транш – 183 миллиона ушло уже.

У нас на каждый год есть программа, причем она носит адресный характер. Участок – деньги. Критерии, по которым инвестируется участок. Механизм прозрачен и вывешивается на сайте.

- Может ли ваш фонд влиять на внедрение новых технологий в малоэтажное строительство, но именно социальное?

- Если вы про эконом-класс, то да. Социальным жильем мы не занимаемся. Это полномочия муниципальных органов власти и субъектов РФ.

- А по стоимости?

- Если говорить о жилье эконом-класса, тогда мы переходим к цене. Мы не устанавливаем директивно цену на жилье на наших участках. Считаем, что это для нас принципиально. Как и принципиальным является то, что мы не строим.

Мы устанавливаем такую плотность застройки при соблюдении комфортности, которая застройщику не дает возможность продать большой объем жилья дорого на рынке. Он упирается в потолок спроса. И продает это по тем ценам, которые для нас являются ориентиром по цене эконом-класса, установленной Минрегионом. Это индикативное регулирование цены. Мы не можем задавать и считаем принципиально невозможным задавать верхний потолок цены.

Мы принципиально не строим, не создаем такую компетенцию. Мы считаем, что девелоперство – отдельная рыночная сфера деятельности. У нас соглашение с 83 субъектами РФ. Участки федеральные. Они самые лучшие. Кроме как через фонд, участки федеральные вовлечь нельзя никак. У нас с субъектами соглашение. С естественными монополиями. Значит, присоединение к сетям дешевле. Значит, дешевле и метр квадратный. У нас соглашение с мэрией. Они быстро утверждают проекты планировки. Кто нам конкурент, если мы сами строить начнем? Это просто убийство конкуренции на рынке. А компетенцию создать… Строительных компаний много. Проекты у нас есть.

- Как у вас складываются отношения с субъектами, чьи федеральные земли вам передают? И, например, с Россельхозакадемией.

- Если говорить о субъектах РФ, то у нас отношения очень хорошие. Инициатива на вовлечение участков в оборот в большинстве случаев исходит от губернаторов, которые ходят вокруг этих участков, а они федеральные. И они не могут на них жилье построить. Поэтому они сами зачастую проявляют инициативу. Но! Не всегда на эти участки есть спрос. У нас есть внутренний закон фонда – целенаправленный поиск участков. А) Мы смотрим, в каком направлении развивается субъект РФ или город. Б) Туда ли идут сети - причем, это не всегда одно и то же. В) Есть ли там платежеспособный спрос. И когда это посмотрим, тогда просим проявить инициативу по этому участку.

Если говорить о других субъектах, которые могут проявлять такую инициативу, это любые юридические лица. Предприниматель хочет вовлечь этот участок – проявляет инициативу. Означает ли это, что он победитель аукциона? Нет. А инициативу проявляет. Механизм закрутился.

Россельхозакадемия. Самые непростые отношения из всех субъектов. У них сосредоточено около 6 миллионов гектаров. Нам для строительства ста миллионов квадратных метров нужно 20 тысяч гектаров в год. Примерно. С одного гектара выгоняется 10 тысяч квадратных метров жилья при нормальной плотности застройки. При том, что это комплексная застройка. С детскими садами, поликлиниками, милицией и так далее.

Все города закольцованы землями Россельхозакадемии. Означает ли это, что мы действуем по-комиссарски? На первом этапе элементы таких действий были. Это был, наверное, первый год становления. Но сейчас мы написали рекомендательное письмо субъектам РФ с тем, чтобы они инициативу проявляли по землям Россельхозакадемии. По участкам, которые не используются под цели, под которые они были предоставлены. А таких участков великое множество. Но Россельхозакадемия за них цепляется руками и ногами. Второе – те, которые используются не по назначению. Это куча участков, на которых стоят… Очень популярный вид деятельности, например, производство дверей и автомастерские. Третье. Участки заявлялись в целях жилищного строительства. Огромное количество таких участков. Они заявлялись, но только по мутным инвестконтрактам, по договоренностям директора института. А он не является собственником этой земли. Ее собственником является Российская Федерация. Эти три случая являются для нас базовыми.

Так что взаимоотношения с Россельхозакадемией были и остаются непростыми. Вот увидите - в новой Москве знаете сколько земель их?

- Как фонд взаимодействует с финансовыми структурами? И удается ли создать выгодные ипотечные продукты для покупателей жилья?

- У нас присутствует на каждом объекте представители Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка. Банков с доминирующим государственным участием. Эти банки финансируют или рассматривают возможность финансирования. Не автоматически финансируют. Работают в двух направлениях. Первое — это ипотека для конечного покупателя. Второе – это застройщик, при том, что у него есть определенное «плечо». Наиболее активен здесь Сбербанк. Практически все наши площадки финансируются им.

Особый случай - это финансирование молодых ученых. У нас 4800 ученых, которые молодые. По 27 критическим технологиям или направлениям развития страны. Очень многие, к сожалению, рассматривают возможность отъезда за рубеж. Одна из базовых причин, которая должна удерживать этих молодых ребят – это жилье. Возможность его приобрести. Они не иждивенцы, они хотят просто, чтобы им дали возможность заработать в разумных пределах, продолжая заниматься наукой. И по поручению представителя правительства сейчас идет пилотный проект по Каинской заимке (Новосибирск). Там совершенно предметно оставляют 210 молодых ученых по критическим технологиям: биотехнологии, IT, микроэлектроника и так далее. В том числе и за счет продукта ипотечного Сбербанка, который называется «10 - 10 - 10». 10 процентов – первоначальный взнос, ежегодные платежи – 10 процентов и дается ипотека на 10 лет. В чем особенность этого продукта? Обычно Сбербанк в общих случаях дает на наших участках, либо дает своему застройщику и так далее. В данном случае Сбербанк пошел на беспрецедентные меры: финансирует еще до начала проекта. Попечительский совет фонда такое решение принял. Единогласно.