Прогнозы на весну - лето-2012: Дорожать, как перед кризисом-2008, столичные квартиры не будут

Весна - «урожайное» время на выставки недвижимости. Потребителям показывают товар лицом, а специалисты строят прогнозы.

Начнем с хорошего для потребителей. На деловых мероприятиях выставки-ярмарки «Недвижимость-2012» - крупнейшего события сезона на рынке столичного и подмосковного жилья - то и дело говорилось, что эра сверхприбылей за счет роста цен закончилась, рынок уже не тот. Надо теперь думать о том, как оптимизировать планировки (раскупаются в основном квартиры небольших площадей, но с удобной, не «советской», кухней), предлагать выгодные системы рассрочки и вообще давать больше удобств и приятностей для покупателей!

Вот только о самой приятной вещи для покупателя - снижении цен - речи по-прежнему нет. Более того, за март цены в долларах на столичные квадраты подросли в среднем на 2% - что несколько больше, чем в предыдущие месяцы. Для риэлторов и застройщиков это, конечно, не сверхприбыли. Но для покупателя - весьма серьезная сумма. А что дальше?

Версии экспертов, озвученные на «круглом столе» по «трендам весны» на столичном рынке квартир и новостроек, таковы.

- Цены на жилье еще расти будут. Но не на треть, а то и в два раза за год и не до $10 000 за квадрат в типовой панели.

Как считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на «старые рельсы» рынок жилья, пережив кризис 2008 года, уже вернулся. Но не в ту ситуацию, что сложилась непосредственно перед кризисом, а в более ранние времена - 2001 - 2005 год. Тогда московское жилье тоже дорожало. Но в «умеренных» пределах - на 10 - 15% в год в долларах. Примерно в те же рамки укладывается статистика 2010 - 2011 и начала 2012 года.

Правда, по мнению аналитика, даже при такой тенденции цены на «массовое», не элитное, жилье вряд ли перевалят докризисный рубеж в $6000 за квадрат (сейчас - чуть больше $5000). Для типового жилья эта цифра, скорее всего, в ближайшие годы останется естественным потолком - дальше спроса не будет в силу экономических причин.

- «Ровного» подорожания тоже не будет. Цены будет «колбасить».

Сейчас, по мнению специалистов, на рынке действует две группы факторов, одна из которых подталкивает цены вниз, а другая - вверх (см. «Что мешает ценам расти...»). Вот они и будут раскачивать рынок туда-обратно в зависимости от более глобальных экономических и политических процессов. Внешне это будет выглядеть примерно так. Заговорили в очередной раз о том, что кризис «рассосался» - цены на новостройки подскочили на 10%. Далее выяснилось, что кризис рассосался не совсем - спрос снизился. Застройщики резко начали давать скидки в 5% под видом «летних спецпредложений» или «новогодней распродажи».

Что мешает ценам расти...

1. Сложная макроэкономическая ситуация. Нет масштабных инвестиций с Запада.

2. Цены на столичное жилье сильно превышают средний уровень доходов.

Как говорят эксперты, по мировой практике нормальной на рынке считается ситуация, когда стоимость одного квадратного метра примерно равна среднемесячному доходу человека. В Москве, по оценкам, реальный доход сейчас в среднем не превышает 50 - 80 тысяч рублей, а средняя цена типового, не элитного, жилья колеблется вокруг 150 тысяч за квадрат. Получается, что по мировым меркам квадратный метр в черте МКАД у нас переоценен как минимум в два раза.

3. Уровень жизни в последнее время не растет, а скорее снижается.

Ощутимого роста зарплат даже в Москве сейчас не наблюдается. А жизнь между тем продолжает дорожать. И виды на будущее не вполне ясные. В частности, не понятно, какие изменения в налоговой системе нас ждут.

...И что не дает им упасть

1. Деньги как таковые обесцениваются. Практически все страны борются с кризисом, включая печатный станок. Потому все материальное, включая недвижимость, приобретает большую ценность - как сберкнижка, которая позволяет если не приумножить сбережения, то хотя бы спасти их от инфляции.

2. Предложение жилья в Москве сокращается. С новым строительством особо не разгуляешься - все, что можно, уже застроено так, что не протолкнуться. Новая Москва если и поможет разрядить обстановку, то явно не в ближайшие годы. Пока покупатели эти территории как Москву не воспринимают.

3. Квартиры в столице приобретают не только москвичи, город и его ближайшие пригороды собирают платежеспособных покупателей со всей России.