Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP: «Чем больше банков кредитуют новостройку, тем безопаснее ее покупать»

Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP.

- Какое жилье обычно покупают в кредит?

- Обычно покупают квартиры в домах эконом- и комфорт-класса. Здесь доля кредитных клиентов может достигать 70%. Хотя, доля ипотеки в общем объеме продаж во многом зависит от того, какой стратегии продаж придерживается девелопер. Но в любом случае около 40 - 50% квартир точно продается в кредит.

При этом, чем выше стоимость квадратного метра, тем ниже доля покупателей, приобретающих жилье в кредит. В бизнес-классе очень редко доля ипотеки превышает 30 - 40%. Ну а об элитном жилье и говорить не приходится. Только 5 - 7% сделок на этом рынке совершаются с учетом ипотеки. Здесь клиенты находят другие способы финансирования.

- Где чаще покупают квартиры: в новостройках или на вторичке?

- В ипотеку сейчас покупают квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Раньше банки чаще всего отдавали предпочтение уже готовому жилью. Там было меньше рисков. Но сейчас банки и застройщики научились находить взаимоприемлемые варианты. Они все более лояльны друг к другу, заключают соглашения. Поэтому каждый застройщик теперь, как правило, сотрудничает сразу с несколькими банками. А те, в свою очередь, с несколькими девелоперами.

Если брать квартиру на первичном рынке, то ставки по ипотеке будут выше примерно на 1 - 1,5%. Раньше банки просчитывали риски того, что дом может быть недостроен. Поэтому и повышали ставки для строящихся объектов. Но сейчас они настолько плотно сотрудничают с девелоперами, что о рисках речи практически не идет. В большинстве случаев они на 100% понимают суть бизнеса и просто зарабатывают на этом дополнительные деньги.

Но аппетиты естественным образом снижаются благодаря конкуренции, как на строительном рынке, так и в банковской сфере. Все зависит от того, насколько выгодную программу придумают в партнерстве банк и застройщик. Они должны убедить клиента, что ипотека на этот объект выгоднее, чем на объект конкурента.

Покупка квартиры в ипотеку во время периода строительства выгодна в другом плане. Жилье на стадии строительства значительно дешевле, а квадратные метры к моменту сдачи серьезно дорожают. И этот процесс удорожания нивелирует все затраты на выплату кредита. Тем более, если погасить ипотеку за короткий срок - например, в течение 3 - 5 лет. Некоторые клиенты частенько пользуются кредитными деньгами для покупки новостройки, когда хотят приобрести жилье в инвестиционных целях. Это довольно выгодно.

- Что лучше: ипотека в банке или рассрочка у застройщика?

- Ипотека серьезно отличается от рассрочки. К примеру, некоторые застройщики дают бесплатную рассрочку на три месяца. Но это подойдет лишь тем покупателям, у которых уже есть вся сумма для покупки жилья. Но это не решение вопроса, когда крупной суммы денег под рукой нет.

При этом, как правило, рассрочка выдается только на период строительства. А это очень короткие сроки (не больше года - двух) и большие платежи. Ведь застройщик не может ждать. Ему нужно получить деньги до того, как объект сдан. Единственный плюс рассрочки по сравнению с ипотекой - не надо предоставлять справку о доходах. Но бесплатно деньги никто давать не будет. Как правило, проценты по рассрочке порой даже выше, чем в банках - 1 - 2% в месяц. Так что рассрочка - это не двигатель рынка, не инструмент решения жилищного вопроса, в отличие от ипотеки.

- Многие потребители прогорели, вкладываясь в новостройки. Про обманутых дольщиков помнят все. Как не стать жертвой мошенников?

- Я бы обратил внимание на новостройку, если на ней висит 6 - 8, а то и 10 банков. Это говорит о том, что новостройка аккредитована у большого числа кредитных организаций. Обычный человек не сможет проверить репутацию застройщика. А банк очень придирчиво и дотошно проверяет девелопера, смотрит всю его бухгалтерию. Так что аккредитация новостройки у максимального количества банков - это всегда плюс и дополнительная гарантия для покупателей жилья.

Кроме того, чем с большим числом банков сотрудничает девелопер, тем лучше для покупателя. Тогда он сможет выбрать наиболее выгодное предложение по ипотеке.

- Какие советы могли бы дать тем, кто планирует покупать жилье в кредит?

- После кризиса финансовая грамотность населения стала расти. На текущий момент самая популярная сумма займа составляет 50 - 70% от стоимости квартиры. Клиенты стараются накопить как можно больше денег самостоятельно. Это лучше по двум причинам. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше рисков и ниже процентные ставки по кредиту.

В целом, я бы советовал всем желающим решить свой жилищный вопрос сесть и написать для себя нормальный финансовый план. Чтобы вы могли понять, как сможете исполнять взятые на себя кредитные обязательства. Нельзя рассуждать в формате: «Сейчас возьму кредит - а там разберемся!». Поэтому важно реально расписать, в какие сроки вы сможете отдать кредит. И, конечно, не закладываться на то, что вы будете ипотеку 30 лет отдавать. И даже 20. Оптимальный срок погашения кредита - 10 лет. Другое дело, что доходы многих заемщиков не позволяют им взять на этот срок большую сумму. В этом случае нужно нацеливаться на то, чтобы отдать кредит досрочно.