Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов: «В России тотальный дефицит жилья - так что цены падать не будут»

- Объем выдаваемых ипотечных кредитов увеличивается. Однако в последние месяце он немного замедлился. Это связано с тем, что стали подрастать ставки по жилищным кредитам. Тем не менее спрос довольно высокий. И это вполне объяснимо. Нарастает инфляция. Причем это происходит почти во всех валютах. Люди понимают, что лучше что-то приобретать в кредит. Он становится в таких условиях более выгодным. В наших условиях лучше брать, конечно, в рублях.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Если взять и проанализировать ипотеку как финансовый инструмент за последние 10 лет, то в целом окажется, что инвестиции в недвижимость с помощью кредитных средств оказались очень прибыльными. Недвижимость привлекательна в первую очередь тем, что вы приобретаете собственное жилье. И в будущем больше не зависите от того, что цены будут расти. Если сравнивать с другими финансовыми инструментами (банковские вклады, ценные бумаги и др.), то недвижимость для наших граждан более понятна и безопасна.

Кроме того, есть два инвестиционных параметра, которые мотивируют на приобретение жилья. Это доходность и прирост цен. Доходность - это сколько вы будете получать от сдачи квартиры в аренду. Она сейчас составляет порядка 5 - 6% в Москве (в регионах эти цифры разнятся - см. таблицу). Цены на недвижимость сейчас растут сопоставимо с инфляцией. Но если взять последние 10 лет, то в среднем квадратный метр дорожал на 25% в год (даже с учетом нескольких кризисных лет).

Таким образом нетрудно посчитать, что те, кто брал ипотеку в начале и середине 2000-х годов, не прогадали. Получилось, безусловно, очень выгодно. Даже с учетом выплаты всех процентов по кредиту (а ставки тогда были гораздо выше - порядка 15 - 17% годовых) их доходность составила порядка 13%.

Конечно, прогнозировать такой же рост в ближайшие 10 лет довольно сложно. Каждый год ситуация меняется. Но я не думаю, что в ближайшее время рынок недвижимости будет сильно снижаться. Я не вижу пузыря. Наоборот, этой осенью произошла активизация рынка. И это связано с кризисными настроениями россиян. Для населения каких-то более надежных инструментов защиты от инфляции, чем недвижимость, на мой взгляд, нет.

Судите сами, в Европе и США разворачивается кризис. Там огромные долги. Но вряд ли правительства развитых стран пойдут на то, чтобы начать сокращать социальные программы. Скорее они примут другое решение - будут и дальше печатать деньги, чтобы стимулировать мировую экономику. Как итог - ценность денег будет снижаться. То есть начнут расти темпы инфляции - как на Западе, так и у нас.

Теперь смотрим альтернативу. Во-первых, вряд ли от роста цен смогут спасти банковские вклады. Во-вторых, ценные бумаги тоже становятся менее привлекательными. Фондовые рынки лихорадит. И в-третьих, вложения в чужой или собственный бизнес содержат в себе очень много рисков. Это вообще, наверное, самый рискованный вид инвестиций.

И наконец, недвижимость в нашей стране привлекательна для покупки еще и тем, что у нас тотальный дефицит обеспеченности жильем. В России этот показатель - 21 квадратный метр на человека. В Европе - от 40 до 60 метров. В США - больше 70. Естественно, построить такое количество жилья, чтобы оперативно покрыть этот дефицит, в ближайшие годы невозможно. Значит, спрос на недвижимость не будет падать. Впрочем, как и цены. Об этом говорит хотя бы тот факт, что люди не стремятся снижать цены на продаваемые квартиры.

ВЫГОДНО ЛИ БЫТЬ РАНТЬЕ

Недавно аналитики консалтинговой компании «ФинЭкспертиза» провели исследование и выяснили, стоит ли приобретать жилплощадь с расчетом получать от нее прибыль.

Эксперты взяли за основу однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров, которую купили в кредит на вторичном рынке. Ставка по ипотеке - 13% годовых на 15 лет. Цены на квартиры во всех регионах, конечно, разные - например, в Самарской области можно купить однушку за 1,5 млн. рублей, а в Московской области вдвое дороже - за 3 млн.

Деньги, которые можно получить от сдачи, по регионам очень сильно разнятся: рядом со столицей вы вправе просить 15 тысяч, а то и больше, а вот в Самаре около 10 тысяч. Тут-то и кроется главная ловушка, говорят аналитики, - чем дешевле аренда, тем дольше вы будете отбивать квартиру. А уж если вы взяли ее в кредит, и подавно - вся или почти вся прибыль будет уходить на платежи банку. Например, в Пензенской области квартиры окупаются дольше всего - около 40 лет, и все потому, что сдать однушку там можно всего за 5 тысяч рублей с небольшим, а платить за ипотеку нужно по 15 тысяч каждый месяц.

- Сегодня ждать огромного роста цен на недвижимость не приходится, поскольку цены и так необоснованно высоки. К тому же мы ждем, что квартир на рынке станет больше, а платежеспособность у россиян ограничена, - рассуждает начальник отдела оценки компании «ФинЭкспертиза» Александр Дорофеев. - Поэтому в ближайшие годы вероятность владельцев квартир заработать на повышении их цены невысока. К тому же скоро введут налог на недвижимость, который будут начислять в зависимости от рыночной стоимости, так что иметь инвестиционные квартиры станет уже совсем не так выгодно.

Плюс ко всему, когда человек покупает квартиру, чтобы на ней зарабатывать, приходится учитывать целую тучу разных факторов: инфляцию, амортизацию жилья, ремонт, коммуналку...

В итоге покупка квартиры в кредит с целью ее последующей сдачи теоретически выгодна с первого же дня оформления ипотеки только в трех регионах - Магаданской и Амурской областях и в Камчатском крае, подсчитали эксперты. Там у вас получится приобрести жилье только за первый взнос - деньги, которые будут платить жильцы, полностью покроют расходы на выплату кредита.

В других регионах недвижимость начинает приносить доход позже, чем через 15 лет (средний срок ипотечного кредитования). Чем больше разница между платежами, которые вам будут передавать квартиранты, и суммами кредитных выплат, тем позже квартира станет источником дохода. В большинстве случаев это 20 - 30 лет.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Выгодно ли быть ипотечным рантье

Регион

Через сколько лет окупится квартира при покупке в кредит*

Москва

39

Воронежская область

34

Свердловская область

32

Московская область

30

Ростовская область

30

Краснодарский край

28

Санкт-Петербург

28

Самарская область

25

Ленинградская область

24

Челябинская область

18

Хабаровский край

18

Новосибирская область

18

По данным консалтинговой компании «ФинЭкспертиза».

* Если покупать жилье за наличные, то оно окупится почти вдвое быстрее.