Марина Чернышева: У тех, кто занимается ценообразованием в банках, большой простор для творчества

Строго говоря, скрытые комиссий в изначальном их понимании, сегодня участниками ипотечного рынка не применяются. Как правило, все дополнительные платежи прописаны в тарифах банка. Другое дело, что найти эти тарифы на сайте кредитной организации обычно не так легко, как информацию о минимально возможной процентной ставке, а потенциальные заемщики просто не знают, что и где искать.

Марина Чернышева.

Лидеры ипотечного рынка в большинстве своем отказались от комиссий за выдачу жилищных кредитов. При этом широко применяются другие виды платежей. Отдельные банки предлагают клиентам внести так называемый платеж за снижение процентной ставки: по сути, единовременная комиссия, уплатив которую, заемщик получает возможность взять кредит по более низкой ставке. Соответственно, при отказе заемщика от внесения данного платежа, ставка повышается. Такую систему тарифов используют, например, банки ДельтаКредит, Транскапиталбанк, Абсолют Банк. В некоторых случаях надбавка к процентной ставке за отказ от уплаты единовременной комиссии является по сути запретительной. Так, например, Банк Жилищного Финансирования, разрешает заемщикам не вносить единовременный платеж в размере 1,9% от суммы кредита при условии увеличении процентной ставки на 10 процентных пунктов, что не оставляет выбора для здравомыслящего человека.

Зачастую участники рынка настаивают именно на применении термина «плата» или «платеж», избегая негативно воспринимаемого слова «комиссия».

В большинстве случаев банки взимают комиссии за РКО / перевод денежных средств на счет продавца / открытие и ведение аккредитива / снятие наличных (в т.ч. для последующего закладывания денег в ячейку) – в зависимости от выбранной формы расчета с продавцом недвижимости. Но у одних кредитных организаций размер этих комиссий ограничивается фиксированной суммой в несколько сотен или тысяч рублей: например, Промсвязьбанк просит уплатить за обслуживание аккредитива 0,15% от суммы аккредитива, мин. 1 500 руб., макс. – 15 000 руб. У других банков данный платеж составляет 1,5-2% от суммы кредита без фиксированных ограничений, либо с ограничением в несколько десятков, а иногда и сотен тысяч рублей. Такие платежи взимают, например, Банк ИТБ (1,9%, мин. 15 000 руб., макс. 150 000 руб. за РКО), Азиатско-Тихоокеанский Банк (1,5-3% от суммы кредита в зависимости от выбранной программы за выдачу денежных средств через кассу банка / за перечисление денежных средств на счет продавца/застройщика). В банке «Снижинский» при выборе заемщиком аккредитивной формы расчетов с продавцом применяется единовременная плата в размере 1,5% от суммы аккредитива, мин. 11 000 руб., макс. 50 000 руб. за проверку соответствия документов условиям аккредитива.

Среди других «находок» банков: комиссия за оформление закладной (1,5% от суммы кредита, мин. 30 000 руб., макс. 100 000 руб. в Связь-Банке), комиссионное вознаграждение за рассмотрение полноты и правильности оформления документов при выдаче кредита (1,5% от суммы кредита в РосЕвроБанке), комиссия за резервирование денежных средств (2% от суммы кредита в банке «Западный»). Ряд банков взимают платы за услуги по сопровождению ипотечной сделки, за составление проектов документов для проведения ипотечной сделки и пр.

В тарифах банка «Балтика» можно найти пункт «Плата за консультационные услуги по оформлению приобретения недвижимости в рамках ипотечной программы Банка» - 1,5 % от суммы кредита, но не менее 20 000 руб. и не более 150 000 руб». Комиссия включает устные консультации о порядке заключения кредитного договора, порядке и последствиях принятия в залог недвижимости или прав требований, правовых последствиях передачи предмета договора в залог, порядка и оснований обращения взыскания предмета залога и пр.

1,5% от суммы кредита за информационно-консультативные услуги берет АФ Банк. По ипотечным программам на приобретение и на строительство жилого дома («Вся недвижимость» и «Стройка») АФ Банк устанавливает также дополнительную ставку в первый месяц кредитования – 12% годовых, что примерно соответствует комиссии в 1% от суммы кредита, но взимается с первым платежом.

В общем у тех, кто занимается ценообразованием и составлением тарифов есть достаточно большой простор для творчества. Впрочем, есть и те, кто не стесняется называть комиссии «комиссиями». Например, в МКБ и Собинбанке действует «старая добрая» комиссия за выдачу в размере 1,5% от суммы кредита, макс. 100 000 руб. и 2% от суммы кредита, мин. 30 000 руб., макс. 100 000 руб., соответственно.

Повышенная ставка в течение первого процентного периода устанавливается также по некоторым программам Локо-Банка. По программе «12-12-12» СКБ-Банка ставка, напротив, повышается в течение срока действия кредита: 12% – на первый год, 14% – со второго года, 16% – с третьего года.

Некоторые банки просят уплатить проценты «вперед» за первые 2-3 месяца вперед при выдаче кредита.

Кроме того, банками применяются специальные надбавки к базовым процентным ставкам за применение тех или иных доступных опций. Так ставка по кредиту может увеличиться на 0,5-1 п.п. в случае использовании заемщиком альтернативных способов подтверждения дохода (справка по форме банка / налоговая декларация индивидуального предпринимателя и т.п.), либо при выборе кредита без подтверждения дохода. В большинстве случаев, у заемщика также есть возможность отказаться от необязательных видов страхования - личного и/или титульного. Но в этом ставка по кредиту возрастет в среднем на 1-4 п.п.

В большинстве случаев при кредитовании на первичном рынке в качестве базовой банки указывают ставку, действующую после регистрации права собственности на недвижимость и залога (ипотеки) в пользу банка. При этом на период до регистрации ипотеки ставка, как правило, устанавливается в среднем на 1 п.п. выше базовой.