Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Занижение стоимости квартиры по договору невыгодно и рискованно для покупателя»

- Какому русскому охота платить налоги? Да никакому, особенно если налоги составляют довольно ощутимую сумму. Особенно, если эти деньги не автоматически вычитаются в бухгалтерии из начисляемого дохода, а нужно самому идти и «сдаваться» в налоговую, собственноручно передавая фискалам от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3-х лет, при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц – 13%. По квартирам, полученным безвозмездно, например, в результате приватизации, налог считается с полной стоимости, указанной в договоре. По приобретенным на рынке квартирам налог платится с разницы между стоимостью в предыдущем договоре купли-продажи и новым. То есть если жилье было куплено за 3,5 млн., а продано через год за 3,9 млн. рублей, и это можно подтвердить документом, то налог придется заплатить с 400 тысяч рублей. Следовательно, если собственник продает по той же цене, что и купил, то налоговая база равна нулю, хотя налоговую декларацию подавать все равно необходимо. При определении налоговой базы предоставляется вычет в размере 1 млн. рублей, то есть при продаже квартиры за 5 млн. руб, полученной по приватизации, налог придется заплатить с 4 млн. руб.

Так вот, чтобы избежать уплаты этого самого налога, многие продавцы до недавних пор предлагали покупателям указывать в договоре купли-продажи сумму менее 1 млн., и тем самым уходили от уплаты налога вообще. Но налоговые службы со временем разгадали эту схему и стали проводить тщательные проверки сделок, где в договоре указывалась сумма меньше миллиона. Тогда на рынке появился новый сценарий ухода от налогообложения – стали заключаться сделки стоимостью до 2-х миллионов рублей, из которых 1 млн. идет как налоговый вычет, а налог платится с оставшегося миллиона и равен – 130 тысяч рублей, что существенно ниже, чем налог с полной стоимости квартиры, например, в 10 млн. рублей. Однако это не гарантирует, что такой сделкой не заинтересуется налоговая служба, которая потребует объяснений, почему цена в договоре ниже рыночной. То есть риски по-прежнему остаются. И не только у продавца, а в большей степени – у покупателя.

Когда покупатель рассчитывается своими деньгами, он рискует только ими. Если сделка по какой-то причине будет признана недействительной - по стечению обстоятельств или по злому умыслу (например, продавец спустя время заявит, что он продал квартиру по цене ниже рыночной под принуждением и давлением), то продавец может вернуть только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. Остальные деньги вернуть будет гораздо сложнее.

В случае же с ипотекой, покупатель рискует не только своим деньгами, но и средствами банка. Большинство банков, отказываясь от сделок с занижением стоимости, на самом деле делают это в интересах заемщика. Ведь он, как правило, берет кредит на большую сумму, например, 4 млн. руб. при стоимости квартиры в 5 млн. руб. И если в договоре купли-продажи указана цена в 2 млн. руб, то банк может дать целевых средств на покупку квартиры только в размере 1 млн. руб, остальные 3 млн. будут выданы как потребительский кредит на неотделимые улучшения. И в случае расторжения сделки покупатель останется и без квартиры, и с кредитом. Но так как мошеннических сделок на рынке все-таки не так много, некоторые банки идут на подобные схемы и фактически выдают клиенту два кредита.

Помимо риска недействительности сделки, покупатель также теряет возможность получить налоговый вычет полностью - более 260 тыс. (ст.220 п.2 НК), ведь при ипотечной сделке проценты не включаются в максимальную сумму два миллиона рублей. Так что вычет можно было бы получить и от размера тела кредита, и от выплаченных процентов. При занижении стоимости квартиры вычет будет существенно ниже. Законопроект, который разрешает пользоваться имущественным вычетом несколько раз в жизни, разработан, но еще не принят.

Фактически, занижение стоимости по договору - это невыгодная сделка для покупателя, и покупка квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, более рискованна, чем тех, которыми собственники владеют дольше. Но так как в последние годы многие квартиры приобретались с инвестиционными целями, да и предложение все-таки довольно ограничено, часто покупателям приходится идти на поводу у продавцов. При этом очень важно правильно оценивать все риски, внимательно изучать документы и обязательно оформлять титульное страхование при ипотечной сделке – оно заключается на 3 года и защищает заемщика. В случае недействительности сделки страховая компания выплатит страховое возмещение банку.