Премия Рунета-2020
Россия
Москва
-12°
Boom metrics
Экономика
Эксклюзив kp.rukp.ru
28 сентября 2023 11:40

Покупать ли сейчас квартиру: льгот на рынке жилья в России становится меньше

Аналитик Репченко: Льготная ипотека разогнала цены на жилье
В Центробанке давно уже выступают против льготной ипотеки. Там считают, что она свою функцию не выполняет. Программ слишком много. Спрос на квартиры большой. В итоге доступным жилье не стало.

В Центробанке давно уже выступают против льготной ипотеки. Там считают, что она свою функцию не выполняет. Программ слишком много. Спрос на квартиры большой. В итоге доступным жилье не стало.

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

Рынок новостроек в России плотно сидит на тяжелом наркотике - ипотеке с господдержкой. Ее три вида — с господдержкой, семейная и для айтишников. Доля субсидированных сделок составляет 90% среди всех ипотечных продаж. При этом есть еще и дальневосточная ипотека. Что творится на рынке недвижимости? И стоит ли сейчас покупать квартиру в кредит?

СТАВКИ ПОШЛИ В РОСТ

В Центробанке давно уже выступают против льготной ипотеки. Там считают, что она свою функцию не выполняет. Программ слишком много. Спрос на квартиры большой. В итоге доступным жилье не стало. Скорее наоборот, цены за последние три года выросли в разы.

Главный локомотив роста – первичная недвижимость. Она дорожает несмотря ни на что. Доходит до абсурда. Когда вторичная квартира в соседнем доме, с ремонтом и полностью готовая для жилья, продается на 30% дешевле почти такой же квартиры в новостройке на этапе котлована. И все это из-за очень низких льготных ставок. Они деформируют рынок, посчитали в ЦБ и начали постепенно закручивать гайки.

С 20 сентября Центробанк повысил минимальный первоначальный взнос по льготным кредитам с 15 до 20%. А с 1 октября ЦБ повышает коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. То есть, номинально их не запретят выдавать. Но получить их станет сложнее. Банкам будет невыгодно кредитовать таких заемщиков. Это должно снизить спрос на недвижимость. И остановить рост цен.

И наконец, повышение ключевой ставки ЦБ до 13% годовых привело к тому, что в правительстве тоже задумались об отмене, хотя бы частичной, некоторых льготных программ.

Фото: Дмитрий ОРЛОВ

СТРАДАЕТ БЮДЖЕТ

- Льготная ипотека разогнала цены на жилье и снизила его доступность, но это не сподвигло правительство ее отменить – несмотря на уговоры ЦБ и Минфина. Однако теперь, в условиях повышения ключевой ставки до 13% годовых, льготные ставки становятся неподъемными для бюджета, и это заставляет власти брать курс на ограничение субсидирования, - отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Льготные ставки работают следующим образом. Банк выдает кредит по обычной рыночной ставке, а государство субсидирует ему разницу. К примеру, если льготная ставка составляет 5% годовых, а рыночная – 15%, недостающие 10% банк получает от государства. Это означает взрывной рост расходов на субсидирование льготных ипотечных программ. На них в общей сложности уже уходит почти триллион рублей в год. И это обязательства на длительный срок, потому что при высоких ставках в банках торопиться с отдачей льготных долгов никто не будет.

КОМУ ОСТАВЯТ ЛЬГОТУ

Маленький шажок в нужном направлении власти уже сделали. Так, например, снизили субсидию банкам на полпроцентного пункта. Поэтому теперь они не дают скидок заемщикам, а выдают льготные кредиты по максимально возможным ставкам. Потому что разница между льготными и рыночными предложениями по ипотеке остается гигантской.

- Правительство, скорее всего, будет вынуждено и дальше закручивать гайки, потому что даже с учетом сокращения компенсаций банкам бюджетные затраты на субсидирование льготных ставок увеличиваются астрономически, - считает Олег Репченко.

Правительство активно думает над тем, чтобы свернуть программы поддержки рынка жилья. Ну или хотя бы сделать их более адресными. Так, депутаты Госдумы недавно предложили, что покупать квартиры можно лишь в том регионе, где прописан человек. А вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что льготная ипотека может превратиться в социально-ориентированную. То есть, выдавать кредиты со скидкой будут тем, у кого либо не хватает доходов, чтобы взять ипотеку по рыночной ставке, либо определенным категориям граждан.

Нынешние льготные программы действуют до 1 июля 2024 года. После этой даты они должны прекратить свое существование. Скорее всего, их продлят. Строительная отрасль очень важна для экономики.

ВОПРОС РЕБРОМ

Покупать ли сейчас жилье?

Вопрос сложный, потому что у каждого из нас свои доходы, расходы, цели, мотивы и жизненные обстоятельства. Но развилка примерно такая. Если брать для себя, то здесь любое время подойдет. Нужно расширяться или хочется улучшить жилищные условия — на цены нет смысла смотреть. Тянете ипотеку и не падаете в уровне жизни — значит, надо брать. Нравится квартира и вы давно хотели этот район и эту планировку — берите. Комфорт от жизни в приятном и комфортном доме перевесит кредитные минусы.

А вот с инвестициями все не так очевидно. Объясню свой пессимизм и скептицизм. Во-первых, как только вы купили квартиру в новостройке, считайте, что она сразу же подешевела на 20%. Потому что из первичной недвижимости превратилась во вторичную. А по последней уже гораздо более высокие ставки по ипотеке — я бы даже сказал, что сейчас они чуть ли не запретительные.

Во-вторых, в какой-то момент власти все-таки начнут если не отменять, то как минимум сокращать льготные программы — и это приведет к падению цен на жилье. Насколько сильным оно будет, сказать пока сложно. Но оно точно будет. Хотя бы потому, что стоимость квадрата и так уже безмерно высока. И небольшое охлаждение рынку недвижимости необходимо.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Эксперты раскрыли, имеет ли смысл покупать квартиру для сдачи в аренду (подробнее)