Льготную ипотеку «охлаждают», чтобы подешевела обычная: Как долго ждать снижения цен

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

Глава Минфина Антон Силуанов подтвердил журналистам: ведомство внесло предложения по изменению условий льготной ипотеки.

-Вы же видели, ипотека разогрета, - заявил он в кулуарах инвестиционного форума «Россия зовет!». - Поэтому нужно немножко принимать меры по охлаждению, с тем, чтобы не было пузырей.

Глава Минфина РФ Антон Силуанов.

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

На том же форуме против «слишком широкого применения льготных программ» в очередной раз высказалась и глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

-Чем больше льготных программ, тем мы вынуждены поддерживать более высокую ставку для всех остальных. Избранные, кто получает дешевые кредиты, а за эти кредиты платят все остальные, - предупредила она. - Мне кажется, это путь в тупик.

О каких мерах по «охлаждению» может идти речь? Среди них назывались, в частности, повышение первоначального взноса по льготным программам до 30% (в сентябре его уже подняли с 15% до 20%) и сокращение потолка льготного кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 6 млн рублей — как для остальных регионов. Сейчас для столиц с их областями действует повышенный потолок — 12 млн рублей (см. «На заметку»).

Некоторые банки, и не дожидаясь решений «сверху», стали поднимать первоначальные взносы по льготным ипотечным программам. Особенно отличился Совкомбанк — там уже 50% для всех программ с господдержкой, включая и «семейную», и даже «дальневосточную ипотеку».

Аналитики рынка тем временем пытаются просчитать последствия. В ЦИАН уже посчитали, что возможное ужесточение льготных программ лишит рынок жилья примерно 25-30% потенциальных покупателей.

По идее, это должно привести если не к «официальному» снижению цен на новостройки, то хотя бы к увеличению скидок и акций от застройщиков (что по факту — то же снижение цен).

-От категорических оценок про 30% я бы воздержался, - говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета Александр Цыганов. - Меры, которые предлагаются — повышение первоначального взноса и ужесточение требований к заемщикам, - абсолютно понятны и правильны с точки зрения финансов. Они призваны повысить качество кредитного портфеля банков. Теперь посмотрим с другой стороны — с точки зрения спроса на жилье. Конечно, снижение максимального размера льготного кредита для Москвы и Санкт-Петербурга с областями охладит рынки этих регионов. Не думаю, что продажи прямо провалятся, но отток покупателей будет. В частности, из регионов — к себе домой, где цены на квартиры ниже и покупка жилья даже с большим первоначальным взносом все же доступнее.

Как поясняет эксперт, у нас сейчас есть регионы, где в связи с ростом промпроизводства появились деньги. И, конечно, было бы хорошо, если б эти деньги там и оставались, а не перегревали рынок жилья Москвы и Санкт-Петербурга. Это своего рода повышение адресности льготной ипотеки.

-Но хорошо это будет в том случае, если в этих регионах достаточно девелоперов и строящихся домов. А иначе там подскочат цены из -за недостатка жилья и уже на этих местных рынках случится перегрев, - поясняет экономист.

Может возникнуть и еще одна проблема. Как показывает опыт, любые разговоры об ужесточении условий ипотеки для начала вместо охлаждения рынка вызывают ажиотаж. Мы это прекрасно наблюдали в конце лета, когда ЦБ уже стал повышать ключевую ставку, а банки со ставками по ипотеке еще не успели за ним подтянуться.

-Желающие вскочить в последний вагон безусловно будут. Мало того, у кого-то это желание будет подкреплено дополнительными выплатами, бонусами, связанными с концом года, - прогнозирует Александр Цыганов. - Поэтому мы сейчас, наверное, увидим рост спроса, подкрепленный и ожиданиями ужесточения программ, и в каких-то случаях предновогодними премиями.

Иными словами, желающим дождаться, когда же жилье станет более доступным по цене, пока придется потерпеть.

НА ЗАМЕТКУ

Предполагаемые изменения в условиях льготной ипотеки

-первоначальный взнос — от 30% (вместо нынешних 20%),

-максимальный размер кредита для Москвы, Московской области, Санкт -Петербурга, Ленинградской области сокращается с 12 млн рублей до 6 млн рублей,

-размер предельной долговой нагрузки заемщика ограничивается 50% (то есть на платежи по всем кредитам должно уходить не более половины дохода),

-нельзя получить несколько льготных кредитов (ограничения на этот счет есть и сейчас по ряду разновидностей льготной ипотеки, но известны случаи, когда заемщики умудрялись их обходить и даже брать на одну и ту же квартиру два льготных кредита — пользуясь тем, что сведения в бюро кредитных историй поступают не сразу)