За 2024 год выдачи ипотеки упали почти на 40%: как это скажется на ценах

Можно было бы предположить, что при такой ситуации цены на жилье в России должны были бы рухнуть. Но этого пока не произошло

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

По итогам 2024 года выдачи ипотеки упали почти на 40% - до 4,8 триллионов рублей. В 2023 году было 7,9 триллионов. Таковы предварительные подсчеты консалтинговой компании Frank RG.

Не особо помог рынку и декабрь, когда традиционно (даешь новый год в новой квартире!) активность покупателей жилья возрастает. В декабре-2024 ипотеки взяли на 3,7% больше (в денежном измерении), чем в ноябре, но на 65,7% меньше, чем в декабре-2023.

- Годовое снижение может быть связано с мерами Центрального банка по «охлаждению» рынка ипотеки, а также ростом ставок по рыночной ипотеке и цен на жилье, - делают вывод аналитики.

ИПОТЕКУ «ПЕРЕОХЛАДИЛИ»

Мер по «охлаждению» и правда было предостаточно. С 1 июля 2024 года завершилась наиболее популярная и массовая программа льготной ипотеки — на новостройки под 8%. Вторую по популярности льготную программу — семейную ипотеку — модернизировали и сделали более адресной. В крупных городах для покупки новой квартиры ею могут воспользоваться только семьи, где есть маленький ребенок — в возрасте до 6 лет (включительно).

И главное, что сделало для большинства ипотеку практически недоступной, - вместе с ростом ключевой ставки Центробанка ставки по обычным рыночным (не льготным) ипотечным программам улетели практически в космос (см. «Только цифры»). И теперь, взяв ипотечный кредит, ежегодно за пользование им надо отстегивать почти треть от суммы долга.

Самый интересный вопрос — а как все это «охладило» собственно рынок жилья?

- С учетом того, что этот рынок примерно на 90% зависит от ипотеки, количество потенциальных покупателей жилья эконом -класса сократилось примерно втрое, а бизнес -класса — вдвое, - рассказал KP.RU аналитик рынка недвижимости, почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

ЦЕНЫ ОСТАЮТСЯ «ГОРЯЧИМИ»

Можно было бы предположить, что при такой ситуации цены на жилье в России должны были бы рухнуть. Но этого пока не произошло — во всяком случае, прямо везде и на все/

Как следует из данных общероссийского портала «Мир квартир», за 2024 год квадратный метр в новостройках в среднем по более-менее крупным городам (с населением от 300 тысяч) подорожал на 11%. Во вторичном жилье — на 8%.

Рост цен в новостройках в основном дало первое полугодие, когда был некоторый ажиотаж из-за предстоящего завершения ипотеки с господдержкой под 8%. А второе полугодие застройщики продержались на накопленном «жирке». Со вторичкой — по-другому. За время действия массовых льготных программ, которые позволяли приобрести по «дешевой ипотеке» только новостройки, на рынке сложилась интересная ситуация: квадрат в недостроенной новостройке может стоить на 20-40% дороже, чем во вторичном жилье, куда можно практически сразу заехать и жить. Это обстоятельство и поспособствовало некоторому росту спроса на вторичное жилье во втором полугодии - после того, как «дешевая ипотека» для большинства закончилась. Просто потому, что оно более дешевое, а всегда есть люди, которым позарез надо съехаться, разъехаться или куда-то переехать.

К ЧЕМУ ГОТОВИТЬСЯ

- В 2025 году многое будет зависеть от того, что дальше станет происходить со ставкой ЦБ, - прогнозирует Константин Апрелев. - Заседание в феврале, возможно, окажется в этом плане решающим. Если тренд не поменяется — то есть ключевая ставка не начнет снижаться или снова вырастет, можно ожидать дальнейшего снижения спроса и более повсеместного и существенного падения цен на жилье. Поскольку ипотека при этом будет оставаться для большинства недоступной. Второй важный момент — что будет со льготной ипотекой. Сейчас обсуждается возможность распространить ее на вторичный рынок там, где нового жилья строится очень мало или оно вообще не строится. В городах, которые попадут в этот список, можно ожидать роста спроса и вряд ли там стоит ждать падения цен. И третий момент — доходы. Там, где они растут — а это сейчас зачастую небольшие города — идет и рост цен на все, что более-менее соответствует требованиям потенциальных покупателей и особенно льготных ипотечных программ.

Россия, впрочем, большая — и жилье в ней тоже очень разнообразное.

- В крупнейших городах, включая Москву, дешевеет и в первую очередь будет дешеветь и в 2025 году жилье, которое считается морально устаревшим, - говорит эксперт. - Сейчас это уже не только хрущевские пятиэтажки, но и «старые панели» - девятиэтажки, двенадцатиэтажки. Особенно если они находится в районах с не лучшей транспортной доступностью (для Москвы — нет рядом метро). Вторая категория «кандидатов» на существенное снижение цен, если в ближайшее время ипотека не станет доступнее, — новостройки с дальним сроком ввода в эксплуатацию (через два-четыре года). Опять же — если они не находятся в каком-то очень хорошем и удобном районе.

При этом, по данным компании «Метриум», в Москве есть районы, где стоимость квадратного метра даже на вторичке уже перевалила за миллион рублей (Хамовники и Арбат, причем в Хамовниках стоимость метра в новостройке приближается к 2,5 миллионам). И, по всем прогнозам, будет расти дальше — в силу нехватки подобных предложений, которые фактически носят штучный характер. За счет таких «особенных» районов тоже получается, что «среднеарифметически» цены на жилье продолжают расти, несмотря на массовое падение спроса.

Фото: Дмитрий ОРЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Крупнейшие банки снижают ставки по вкладам: стоит ли забирать свои деньги (подробнее)

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Какой будет ключевая ставка, что станет с инфляцией, поднимутся ли цены: экономический прогноз от нейросети и эксперта Высшей школы экономики

Георгий Остапкович согласился с прогнозом нейросети о ключевой ставке в 2025 году (подробности)

Пенсионные баллы резко подорожали: Сколько теперь надо зарабатывать, чтобы получать максимальные пенсии

Стоимость пенсионного балла в России выросла на 24% (подробности)