Цены на жилье в 2025 году: какие квартиры подешевеют, а какие подорожают

Жилье кое-где подешевело, но выборочно и очень скромно

Фото: Юлия ПЫХАЛОВА. Перейти в Фотобанк КП

Это у китайцев 2025-й будет Годом Деревянной Змеи. А у нас – Годом Недоступного Кредита! И именно он, этот символ года, во многом будет влиять на нашу жизнь. И на нашу экономику. В том числе – на рынок жилья. Ведь рыночную ипотеку сейчас дают под 30% годовых, а из более-менее массовых льготных программ осталась только семейная под 6%! Вот почему спрос на рынке жилья в наступившем году останется невысоким.

При этом ушедший 2024 год, несмотря на кучу прогнозов из серии «скоро все рухнет», не оправдал надежд россиян, которые ждали снижения цен. Жилье кое-где подешевело, но выборочно и очень скромно - в сравнении со вздорожавшей ипотекой. А кое-где еще больше выросло в цене.

Так что же готовит нам 2025-й? Эксперты сходятся в одном: однозначного ответа для рынка в целом - «все подорожает» или «все подешевеет» - дать нельзя. Поэтому мы собрали для вас прогнозы по разным видам квартир. И вместе с экспертами попытались предсказать поведение цен на эти категории жилья.

Цифры - очень усредненные, но дают представление об основных тенденциях на рынке, которые наиболее вероятны в наступившем году.

Так менялись цены на квадрат в России

Фото: Дмитрий ПОЛУХИН. Перейти в Фотобанк КП

«Устаревшее» жилье

Прогноз: -10%...-20%

Это пятиэтажки-хрущевки, панельные девятиэтажки и двенадцатиэтажки эпохи 70-х и прочее «морально устаревшее» жилье.

- Квартиры в таких домах пользуются все меньшим спросом — во всяком случае, в городах-миллионниках. Особенно если эти дома еще и находятся в районах с плохой транспортной доступностью. Например, до метро надо ехать на автобусе. И это одна из основных нынешних тенденций - наибольшее снижение цен идет на старое жилье в неудобных районах, - рассказывает аналитик рынка недвижимости, почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

Стоит заметить, что покупателей отпугивает вовсе не скромная площадь такого жилья (спрос на малогабаритки в новых домах только растет), а в первую очередь — его изношенность.

- Цены на материалы сильно выросли и продолжают расти. И такие квартиры, если там не был сделан капитальный ремонт, становятся все менее востребованными в силу существенных затрат у новоселов, - поясняет управляющий партнер компании Omniton Илья Валовик.

Исключение - города, где в последние пару десятилетий нового жилья практически не строилось. Там ситуация, конечно, другая (см. «Как дела в регионах»).

Квартиры в таких домах пользуются все меньшим спросом

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

Дома на стадии фундамента

Прогноз: -5%…-15%

Еще одна категория жилья, где можно ожидать снижения цен, - новостройки на начальной стадии строительства, которые будут введены где-нибудь в 2027-2028 году. То есть сейчас стройка - на уровне фундамента или вообще котлована.

- Если срок ввода в эксплуатацию - через два года и более, однозначно будет просадка цен, вплоть до 20-30% в некоторых проектах эконом-класса, - прогнозирует Константин Апрелев. - Спрос таким проектам обеспечивала льготная ипотека, по которой можно купить только новостройку. В нынешних условиях семейная ипотека и другие оставшиеся льготные программы обеспечат не более 40% былого спроса. И то он будет, скорее всего, сокращаться. Число семей, которые соответствуют условиям семейной ипотеки и финансово могут ее потянуть, ограничено. И многие этой возможностью уже воспользовались. А что еще, кроме льготных условий, может заставить покупать по нынешним завышенным ценам квартиру, в которую реально будет въехать только через несколько лет, я не представляю.

По словам эксперта, чтобы такое жилье вновь стало привлекательным для покупки, оно должно стоить на 30-35% меньше, чем такое же, но в уже готовой к заселению новостройке. Собственно, именно так было до пандемии и бума льготной ипотеки. А сейчас этот разрыв в большинстве случаев меньше 20%.

Более того, зачастую жилье «на стадии котлована» стоит дороже, чем такое же в жилых комплексах, сданных пару лет назад и перешедших в категорию вторичного жилья. К этому привела ситуация, при которой «котлован» по льготной ипотеке купить можно, а вторичку - нет. Но с ужиманием массовых льготных программ ужался и спрос на «котлованы».

Хотя и тут есть нюансы. Будущие ЖК в местах с удачной транспортной доступностью, с хорошей собственной инфраструктурой сильно проседать в цене явно не будут.

Новостройки, готовые к заселению

Прогноз: вокруг 0%

На квартиры в новостройках, уже сданных в эксплуатацию или около того, эксперты существенного снижения цен не ожидают. Но и роста – тоже.

- В некоторых случаях застройщикам придется снизиться до уровня такого же жилья на вторичке, которое находится рядом, имеет те же характеристики, но уже с ремонтом, - утверждает Константин Апрелев.

На квартиры в новостройках, уже сданных в эксплуатацию или около того, эксперты существенного снижения цен не ожидают

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

- По завершенным проектам проводятся единичные акции, со скидками максимум на 10%. В основном речь идет о новостройках эконом-класса с не очень удачным расположением, - подтверждает доцент кафедры экономической политики и экономических измерений государственного университета управления Наталья Казанцева.

Недавно возведенная вторичка

Прогноз: 0%...+5%

Это — вчерашние новостройки. У таких квартир — все плюсы нового современного жилья, но они уже обустроенные, можно заезжать завтра — не тратясь, как в большинстве новостроек, на ремонт. При этом цена зачастую ниже, чем в новостройках (из-за отсутствия льготной ипотеки на вторичку).

Спрос на подобное жилье вырос, когда в июле прошлого года завершилась самая массовая программа льготной ипотеки - на новостройки под 8%. В основном такие квартиры покупают те, кто уже имеет жилье и хочет улучшить условия. Грубо говоря, переехать из однушки в двушку или в более подходящий район. Такие покупатели нередко готовы взять «рыночную» ипотеку даже на нынешних драконовских условиях (около 30% годовых), поскольку она им нужна только на сумму доплаты.

«Хорошая» квартира в «хорошем» районе

Прогноз: 0%...+10%

Речь о вторичном жилье, которое обладает преимуществами, отсутствующими у большей части новостроек. Вечные московские сталинки с потолками в три метра и в культовых местах, где под новое строительство площадок практически нет. Уютный старый район с тихими дворами, хорошей престижной школой и станцией метро за поворотом.

- Квартиры в престижных районах Москвы, Санкт-Петербурга и других крупнейших городов сохраняют привлекательность благодаря расположению - это места с развитой инфраструктурой, - говорит Илья Валовик.

При этом «хорошая» квартира — нынче не обязательно большая.

- В столицах спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в шаговой доступности от метро и станций МЦД (актуально для Москвы), особенно в районах с парками и развитой инфраструктурой, - утверждает управляющий партнер девелоперской компании UNIKEY Айгуль Юсупова. - В 2025 году подобрать подобную квартиру будет сложнее: есть предпосылки к сокращению предложения. Многие собственники, не имея возможности продать жилье по желаемой цене, сняли его с продажи. И ждут более подходящей ситуации: когда снизятся и ипотечные ставки, и разница в цене между первичным и вторичным рынком (это важно для тех, кто хочет продать свое старое жилье и купить новостройку).

Еще одна оговорка про «хорошую» квартиру. В отличие от метража, техническое ее состояние - крайне важно и сильно влияет на цену. Никаких проблем с ржавыми трубами и кривых стен быть не должно - иначе смотри пункт «Устаревшее» жилье».

Бизнес-класс и выше

Прогноз: 0%...+10%

Жилье категории «эконом» дешеветь может, а вот бизнес-класс - никогда, спрос на него только растет как на ценное вложение денег. Таков обобщенный прогноз от аналитиков.

- По правде говоря, вала спроса сейчас нет ни в одном классе жилья. И его не будет, пока можно получить более 20% годовых, просто положив деньги в банк на депозит и ничего не делая, - комментирует ситуацию Константин Апрелев. - Но застройщики бизнес-класса, конечно, чувствуют себя лучше, чем более дешевого жилья, потому что они менее зависят от ипотеки. И цены на квартиры бизнес-класса падать не будут.

Жилье категории «эконом» дешеветь может, а вот бизнес-класс - никогда, спрос на него только растет как на ценное вложение денег

Фото: Иван МАКЕЕВ. Перейти в Фотобанк КП

КАК ДЕЛА В РЕГИОНАХ

Когда и хрущевка - счастье...

То, о чем мы тут говорили, в основном касается крупнейших российских городов-миллионников, где присутствует более-менее массовое строительство многоквартирных новостроек. Но Россия несравнимо больше.

- Практически все города с населением до 500 тысяч или около того — за исключением тех, что рядом с Москвой или находятся в курортных зонах, — можно спокойно относить к категории, где нового жилья мало или оно не строится вообще, - утверждает Константин Апрелев.

И там — совсем другие тенденции. Эксперты условно делят такие города на две главные группы.

1. Передовые

Там есть промышленные предприятия, на продукцию которых сейчас растет спрос (машиностроение, металлообработка и т. п.). Расширяется производство или открываются новые заводы. Либо, например, активно развивается туризм. А значит, присутствует рост доходов. Жилой фонд же нередко не обновлялся с советских времен.

В таких городах жилье практически всех типов, за исключением совсем уж убитого и близкого к ветхому, дорожает и будет дорожать. И прежде всего — любые новостройки.

- Большинство застройщиков в регионах возводят жилье, которое по качеству и уровню комфорта все-таки значительно превосходит местную вторичку. Поэтому новостройки в городах с небольшим объемом ввода такого жилья — всегда в цене, - говорит Айгуль Юсупова.

Приведем пример. По данным портала «Мир квартир», за 2024 год в Улан-Удэ, Чите, Оренбурге, Саранске цена квадрата в новостройках выросла на 20-30%. Это значительно круче, чем в любом мегаполисе.

А вот примеры городов - не миллионников, где на 10-15% и больше в 2024 году подорожала вторичка: тот же Улан-Удэ (кто не в курсе, там производят знаменитые вертолеты «Ми» и много чего другого), Набережные Челны, Саранск, Ижевск, Нижний Тагил…

В 2025 году такого же роста цен там, скорее всего, уже не будет. Но и предпосылок к их снижению не появилось.

- Активно цены также будут расти в регионах с максимально доступными ипотечными программами (Дальний Восток, Арктика с льготной ипотекой под 2%). И там, где благоприятная демографическая обстановка (Чечня, Тыва), - предполагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

2. Неактивные

А это города, где продолжается отток населения. Здесь — противоположная тенденция: любое жилье практически не дорожает и даже дешевеет. Например, это некоторые города республики Коми, Архангельской, Мурманской, Псковской областей.

Новостроек в таких населенных пунктах обычно нет за отсутствием платежеспособного спроса. А вторичка может подешеветь и на 20-30%, и даже больше — если не будут введены какие-то дополнительные меры господдержки типа льготной ипотеки на такое жилье. Или не начнется какая-нибудь движуха со строительством новых предприятий (и появлением хорошо оплачиваемых рабочих мест) и улучшением инфраструктуры — благодаря чему город из «неактивных» перейдет в разряд «передовых».

Фото: Наиль ВАЛИУЛИН. Перейти в Фотобанк КП

ВАЖНО

События, которые могут изменить ситуацию на рынке жилья

1. Серьезный рост или снижение ключевой ставки ЦБ

Сейчас она составляет 21%. Если ставка снизится – кредиты подешевеют. И наоборот.

- Многое, возможно, определит решение по ключевой ставке ЦБ 14 февраля. Если она опять вырастет, проседание цен может быть более серьезным, чем сейчас прогнозируется, - предполагает Константин Апрелев. - А если вдруг будет снижена, можно ждать перетекания части средств с банковских вкладов на рынок жилья, и тогда он оживится.

2. Расширение программ льготной ипотеки

В декабре Владимир Путин предложил распространить семейную ипотеку на вторичный рынок - в тех населенных пунктах, где практически не строится нового жилья.

- В городах, которые в этот список попадут, однозначно тренд очень существенно поменяется: там можно ожидать оживления спроса, - прогнозирует Апрелев.

3. Уменьшение объемов нового строительства

Пока этой проблемы нет - новостроек в стадии строительства, по официальным данным, не меньше, чем в предыдущие годы. Но есть опасения, что к 2027-2029 году ввод многоэтажек сократится с нынешних 40-45 млн квадратных метров жилья в год до 30-35 млн, поскольку застройщики начнут придерживать начало возведения новых объектов, чтобы не терять прибыль. В перспективе это может привести к сокращению предложения нового жилья и новому витку роста цен.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

"Чудо-жилье" покорило кошельки россиян и рынок недвижимости: как изменились цены на квартиры в 2024 году

KP.RU: малогабаритные квартиры стали самым подорожавшим жильем в РФ в 2024 году (подробнее)

Как будем покупать жилье в 2025 году: Ипотеку может заменить долгосрочная аренда с правом выкупа

Эксперт по недвижимости Гусева: Застройщики могут внедрить лизинг вместо ипотеки (подробнее)

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Крупнейшие банки снижают ставки по вкладам: стоит ли забирать свои деньги (подробнее)