Выдачи ипотеки упали на две трети: ждать ли снижения цен на квартиры

В октябре объем выдач ипотечных кредитов составил 280 млрд рублей. Вроде много. Но это на четверть меньше, чем в сентябре

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП

Резкое торможение. Примерно так можно описать ситуацию, которая происходит на рынке ипотеки. Спрос на жилищные кредиты упал на 60%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Причины всем ясны – ужесточение льготных программ и слишком высокая ставка Центробанка. А вот каким будет следствие? Упадут ли из-за этого цены на квартиры? И что делать, если квартира нужна?

ЗАМЕДЛЕНИЕ РЫНКА

В октябре объем выдач ипотечных кредитов составил 280 млрд рублей. Вроде много. Но это на четверть меньше, чем в сентябре. И на 60% меньше, чем в прошлом октябре.

- Рынок замедляется. И объемы выдачи будут падать дальше. Возможно, снизятся еще примерно вдвое. В итоге мы можем попасть в ситуацию начала 2009 года, когда рынок практически встал, - говорит Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека»

Напомню, этим летом правительство фактически свернуло массовые программы льготной ипотеки. Во-первых, отменили ипотеку с господдержкой. Во-вторых, серьезно ужесточили условия по семейной программе и по ипотеке для айтишников. В итоге спрос на новостройки упал очень серьезно.

Спрос на вторичном рынке и так был минимальным из-за высокой ключевой ставки ЦБ (16% годовых), но в последние месяцы опустился еще сильнее из-за повышения «ключа» до 21% годовых. На этом фоне рыночные ставки по ипотеке поднялись до 27% годовых. По сути, такие кредиты берут лишь те, кто совершают альтернативные сделки. И лишь на небольшие суммы. Потому что брать полноценную ипотеку по таким ставкам очень больно.

Простой пример. Если взять 10 млн рублей в ипотеку под 27% годовых, то через 30 лет общая переплата составит… 81 млн рублей. А ежемесячный платеж – 225 тысяч рублей. Из которых в первые месяцы на погашение основного долга будет уходить 75… рублей. Это все, что вам нужно знать о нынешних ставках по рыночной ипотеке. И понять, что брать ее сейчас не стоит. Но застройщики и банки с такой логикой не согласны и ей активно сопротивляются...

МУТНЫЕ СХЕМЫ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Строительные компании и банки сейчас выдумывают различные варианты для стимулирования продаж. Например, они сами субсидируют ставки для клиентов. Правда, используют для этого не всегда прозрачные схемы.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», у многих застройщиков есть целый ассортимент субсидированных ипотек. Ставки, как правило, от 5 до 12% годовых. Но с нюансами. Самый неприятный – цена на недвижимость в этом случае завышается. Причем значительно. Выходит, что берешь кредит под низкий процент, но умножаешь его на высокую стоимость. Где тут выгода для клиента, сказать сложно.

Как правило, те самые гигантские скидки дают при покупке жилья за наличные. А если тратишь кредитные деньги, то цена сразу же становится либо рыночной, либо выше рыночной.

Застройщики сейчас буквально бомбардируют клиентов «выгодными предложениями»

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

- На фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, в рамках которых застройщики и их партнеры-банки предлагали людям купить квартиру сейчас, а заплатить за нее потом. К таким схемам относится и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию, и различные виды рассрочек, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Центробанку такие схемы не нравятся, поэтому там со следующего года вводят так называемый «ипотечный стандарт» (подробнее – в «Справке «КП»). Его должны будут придерживаться все банки. А если будут нарушать, получат предписание от ЦБ. Так что с 1 января спрос на ипотеку может снизиться еще...

УПАДУТ ЛИ ЦЕНЫ?

В такой сценарий очень бы хотелось верить. Потому что "пузырь" на рынке недвижимости раздулся немаленький. Но здесь единого мнения у экспертов нет. Кто-то считает, что падение цен – это из разряда фантастики. Особенно при нынешних издержках у застройщиков.

- Реальный потенциал для снижения цен отсутствует. В стройке всегда есть импортные материалы и оборудование. Добавляются логистические затраты. Дорожает рабочая сила. А строитель не может остановиться в своей работе. Он должен постоянно что-то делать. Он не может продать дешевле. А вот на вторичке сейчас можно хорошо поторговаться, - считает Сергей Гордейко.

Тем не менее далеко не все на рынке зависит от застройщиков. Как и на любом другом рынке, все решает баланс спроса и предложения. Со спросом при нынешних ставках сейчас все не очень хорошо. А вот предложение может значительно вырасти. По крайней мере, на вторичке и на рынке переуступок (когда один покупатель продает право получить квартиру в новостройке другому).

- Многие маркетинговые схемы предполагают, что покупатель «пересидит» год-два дорогой ипотеки, а затем перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек). И они действительно могли бы помочь рынку пережить период высоких ставок без тяжелых потрясений, если бы Центробанк начал снижать «ключ» уже в этом году – как рассчитывали застройщики и банки еще совсем недавно, ориентируюсь на траекторию ключевой ставки во время предыдущих кризисов, - объясняет Олег Репченко.

Но этого уже точно не произойдет. В декабре ЦБ может снова поднять ключевую ставку – уже до 23% годовых. А на следующий год прогнозирует средний «ключ» в диапазоне от 17 до 20% годовых.

- Может случиться так, что, несмотря на все усилия ЦБ, инфляция еще долго не снизится и светлое будущее низких ставок не наступит ни через год, ни через два, ни через три. Смогут ли люди, которые брали «ипотеку за рубль в месяц», платить по 100 - 200 тысяч за обслуживание кредита по ставке 20 - 25% годовых? Очевидно, что нет, - говорит Олег Репченко.

По его мнению, когда многие клиенты, покупавшие квартиры по таким схемам, захотят избавиться от ставшего невыгодным жилья, рынок может серьезно обвалиться. Но даже если «шокового сценария» не будет, потенциала для роста цен тоже нет. К примеру, с начала года квартиры на вторичном рынке выросли лишь на 0,4%, а на первичном - на 6,4%. В то время как инфляция за тот же период составила 6%. То есть, фактически квартиры в новостройках уже перестали расти в цене, а на вторичке начали дешеветь. И это несмотря на то, что в первой половине года на рынке были рекордные продажи.

На фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

СПРАВКА «КП»

Что такое ипотечный стандарт

Это некие единые условия, по которым банки обязаны будут выдавать ипотеку с 2025 года. Центробанк ввел этот стандарт, чтобы избавиться от мутных схем застройщиков и банков. Они стимулировали клиентов покупать больше квартир, но при этом увеличивали риски. Как для самих клиентов, так и для банковской системы в целом. Поэтому в ЦБ решили ужесточить условия. Основных нововведений три:

1. В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры (кешбэк). Цель в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос именно за счет собственных средств. Ведь чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.

2. Банк не вправе будет получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости.

3. А если банк самостоятельно «продает» клиенту более низкую ставку, тогда он должен будет показать заемщику все расчеты полной стоимости кредита. Чтобы при принятии решения заемщик понимал, выгодна для него эта услуга или нет.

СОВЕТЫ «КП»

Покупать сейчас или подождать?

Застройщики сейчас буквально бомбардируют клиентов «выгодными предложениями». Наружная реклама, спам-звонки, интернет-объявления. Везде предлагают скидки. В таких условиях сложно разобраться. Покупка квартиры – это не киндер-сюрприз по акции на кассе взять. Такую покупку большинство из нас совершают если не один, то 2 - 3 раза в жизни. И к ней лучше заранее подготовиться.

Само слово «скидка» изрядно истрепалось и потеряло прежний смысл. На эти призывы нет смысла реагировать. Это как перечеркнутые «красные ценники» в супермаркете или в онлайн-маркетплейсе. Веры им давно уже нет. Поэтому лучше смотреть на реальную стоимость квартиры в сравнении с аналогами и согласовывая со здравым смыслом.

Во-первых, определите, какую квартиру вы хотите и сколько она примерно стоит на рынке. Во-вторых, накопите первоначальный взнос – желательно более 30%. И держите его на вкладах. Они сейчас дают от 20% годовых. Цены на недвижимость за ближайший год столько точно не прибавят. В-третьих, отсмотрите как минимум 10, а лучше 15 – 20 вариантов. Как на первичке, так и на вторичке. После этого вы поймете, что именно вам нужно, какие параметры для вас наиболее важны и сколько все это удовольствие может стоить.

После такой подготовки у вас появится насмотренность и понимание рынке. И тогда при виде подходящего объекта вы сразу же поймете – «надо брать». И медлить уже не будете.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Контроль за блогерами, маркировка на пиве, отмена комиссии за платежи в Госуслугах: новые законы ноября (подробнее)