Первые признаки ипотечной оттепели: чему научил год без льгот

Фото: Shutterstock.

На рынке недвижимости замечены первые признаки ипотечной оттепели. Так можно охарактеризовать шаги по возвращению доступности приобретения жилья. февраля этого года на рынке проявились первые признаки грядущей ипотечной оттепели. Доля ипотеки в продажах выросла в среднем по рынку до 40-45%. Это стало возможным благодаря решению Минфина увеличить размер субсидий за выдачу льготных ипотечных кредитов. После этого банки перенастроили систему скоринга и значительно повысили процент одобрений. Изучаем, как прошел год без льгот и каких изменений ждут девелоперы еще.

Семья Глушаковых перебралась в Москву два года назад — потребовалось по работе. С тех пор мечты о собственном жилье не имеют даже отдаленной перспективы стать явью:

«Мы могли претендовать на IT-ипотеку, особенно, когда сняли ряд ограничений, но не успели — ее отменили. Семейная тоже не для нас — ребенку уже 15 лет. Приходится снимать двушку. Брать ипотеку с минимум первоначального взноса сейчас для нас проблематично. Сели, посчитали и поняли, что ежемесячный платеж от 200 тысяч не потянем. Ждем снижения ставок и возврата льгот».

Таких как Глушаковы много. Рынок продаж в новостройках и вторичного жилья буквально замер в ожидании перемен.

Прошедший год стал одним из самых напряжённых в истории ипотечного рынка. Объемы ипотечных кредитов сократились на 30-40%, а доля ипотечных сделок в общем объеме продаж упала примерно до 40%.

Главным ударом стало прекращение программы льготной ипотеки под 8% — самой востребованной из всех. Одновременно ужесточились условия семейной ипотеки — теперь ее нельзя получить, если ребенку больше 6 лет. Также уменьшилась доступность IT-ипотеки, которая стала недоступна на двух крупнейших рынках страны, популярных среди IT-специалистов.

Следующим серьезным испытанием стали лимиты по льготным программам — к концу прошлого года они были исчерпаны. Банки вынуждены были отказывать даже платежеспособным клиентам.

На этом фоне росла ключевая ставка, а вместе с ней и ставки по обычным ипотечным кредитам. Каждый день порог увеличивался — это напоминало соревнование. Люди с тревогой наблюдали за цифрами и отказывались от ипотеки, когда ставки достигли 15-16% годовых, а в начале этого года — и вовсе 30%.

В начале года появилось еще одно нововведение -- вступил в силу новый ипотечный стандарт ЦБ, который фактически запретил застройщикам субсидировать рыночные ипотечные программы.

Девелоперы в режиме бесконечного штурма преодолевали одно препятствие за другим, пытаясь адаптироваться к новым условиям.

Но с февраля этого года на рынке проявились первые признаки грядущей ипотечной оттепели.

Даже без снижения «ключа» банки начали уменьшать ставки по рыночным ипотечным кредитам. Хотя ставки по рыночным программам по-прежнему высоки — 22-24% — тенденция к их снижению уже заметна.

«Желание банков снижать ставки говорит само за себя. Нужен лишь дополнительный стимул от регулятора, желательно в виде планомерного снижения “ключа”. В этом случае значительно сократились бы и расходы государства на субсидии банкам по льготным программам. Кроме того, создалась бы почва для запуска новых льготных ипотечных программ», - комментирует Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101».

Еще один признак грядущей ипотечной оттепели - решение президента об увеличении о расширении программы семейной ипотеки, а также об отмене банковских комиссий по всем льготным программам. Оно позволит гораздо большему числу россиян решить свой жилищный вопрос.

«Безусловно, нужно дождаться подробностей, но могу сказать, что только одно повышение возраста детей, с которого их родители могут претендовать на семейную ипотеку, с 7 до 14 лет, позволит увеличить объем сделок по этой программе примерно на 30%», - добавляет эксперт.

Застройщики уже высказались еще за один инструмент - включение в эту льготную ипотечную программу семей участников СВО. Это решение позволит сделать поддержку защитников Родины более системным и даст им возможность плавно встроиться в мирные будни.

«Предполагаю, что для этой категории заемщиков ставки по льготным ипотечным кредитам могут быть меньше стандартных для семейной ипотеки 6% годовых – например, 3%. Минимальный первоначальный взнос может составлять 10% от стоимости жилья, а срок кредитования – до 30 лет. Максимальная сумма кредита – 20 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга, для остальных регионов – 12 млн рублей. Такие условия могли бы дополнительно повысить объем выдачи ипотечных кредитов в России на 10-15% и вместе с расширением программы семейной ипотеки дадут хороший импульс роста рынку даже в условиях высокой ключевой ставки, которая, по прогнозам Центробанка, сохранится до 2026 года», - говорит Рустам Азизов.

Недавно глава Минфина Антон Силуанов официально позицию правительства — ужесточения условий по льготной ипотеке не будет: «Ждем снижения ставок в экономике и сокращения расходов по госпрограммам. Охлаждение экономики не может продолжаться бесконечно».