Россия

Сегодня:

Еще

Экономика3 декабря 2025 4:00

От правила «один кредит на семью» до возможного роста ставок: какие изменения ждут льготную ипотеку в 2026 году

Опубликованы все возможные новшества в программе льготной ипотеки в 2026 году

Елена ОДИНЦОВА

Рынок новостроек скорее жив, чем мертв! По крайней мере, к концу года он зашевелился, продажи пошли вверх.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ. Перейти в Фотобанк КП

Рынок новостроек скорее жив, чем мертв! По крайней мере, к концу года он зашевелился, продажи пошли вверх. Одна из причин – опасения людей, которые имеют право на семейную ипотеку (на нее приходится 70% всех кредитов, выданных на покупку квартир в новостройках). Они боятся, что в Новом году изменятся правила и взять кредит на выгодных условиях не удастся.

«КП» разбиралась, какие изменения в программе семейной ипотеки собираются принять власти. И кто от этого выиграет или проиграет.

ЧТО ПЛАНИРУЕТСЯ

Самое серьезно изменение, которое сейчас обсуждается в Госдуме, - сделать ставку по семейной ипотеке дифференцированной.

Сегодня ставка для всех участников программы одинакова - 6%. Предлагается же такая схема:

- Для семей с одним ребенком до 6 лет включительно повысить ставку до 10-12%

- Семьям с двумя детьми, где одному до 6 лет, - оставить 6%

- А если детей трое или больше и хотя бы одному из них меньше 6 лет, то ставка снижается до 4%

Какими могут быть условия для семей с двумя детьми старше 6 лет, пока непонятно. Но сегодня эти семьи в некоторых случаях тоже имеют право на семейную ипотеку (малые города, регионы с небольшим объемом новостроек, индивидуальное жилищное строительство). Но ход мысли законодателей ясен.

- Любые льготы должны иметь смысл для экономики, для страны. Идея ипотечной льготы заключалась в том, чтобы простимулировать рождаемость, поддержать те семьи, где рождается больше детей, - сформулировал общий смысл предложений в эфире радио «Комсомольская правда» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

По словам Аксакова, для тех, кто уже получил ипотечный кредит, ничего не изменится. Новыми ставки будут для тех, кто возьмет ипотеку с определенной даты, прописанной в законопроекте.

Пока эта дата неизвестна. Как и вообще, примут ли такой законопроект до конца 2025 года. Но аналитики уже посчитали, что если изменения будут приняты именно в таком виде, то около 2,7 млн семей с одним ребенком, которые сейчас имеют право на «семейку» под 6%, будут вынуждены брать ипотеку по большей ставке или вовсе отказаться от этой идеи. Особые споры вызывает возможная ставка для таких семей в 12% — вдвое больше, чем сейчас.

- Брать семейную ипотеку продолжат и под 12% - во всяком случае, в Москве, - потому что эта ставка все равно ниже рыночной (которая сегодня составляет около 21% годовых, - Ред.). Но резко увеличатся платежи и требования к заемщику. Те, кто потянет кредит на новых условиях, будут вынуждены больше работать и меньше заниматься даже единственным ребенком. А мы вроде как хотим стимулировать рождаемость, - говорит вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев.

- Лесенки по кредитным ставкам возможны, если мы хотим усилить адресность семейной ипотеки. Но в мировой практике такая мера обычно используется в комплексе с другими инструментами. Это, например, субсидии, которые выделяются как помощь в покупке жилья после рождения ребенка. Либо если в связи с пополнением в семье люди собираются строить дом, снижается плата за подключение к коммуникациям (электричество, вода, газ и т. п.) - у нас по регионам это крайне актуальная проблема. Упор же именно на ставки по ипотеке может привести к тому, что семьи с детьми у нас будут стремиться в крупнейшие города, где на практике получить и использовать ипотеку проще, - объясняет «КП» завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов.

ЧТО ТОЧНО БУДЕТ

Новшества, о которых мы говорили выше, пока только обсуждаются. Но есть несколько изменений, которые уже точно вступят в силу с февраля 2026 года.

1. Один льготный кредит на семью

В кредитном договоре на семейную ипотеку с 1 февраля оба супруга в обязательном порядке будут значиться как созаемщики. То есть взять сначала ипотеку под 6% на мужа, а потом на жену больше не получится.

Еще в 2023 году власти ограничили выдачу всей льготной ипотеки принципом «в одни руки - один льготный кредит». Но как-то забыли, что на семейную ипотеку могут претендовать сразу оба супруга, при тех же детях. Теперь «дыру» прикрыли.

- Не могу сказать, что «две льготные ипотеки на семью» - крайне распространенное явление. В основном людям по одной бы ипотеке расплатиться, - говорит Александр Цыганов. - Но 6% годовых, по нынешним временам, очень хорошая ставка, и право на семейную ипотеку с точки зрения инвестиций и правда выглядит крайне интересным. Например, купить две квартиры на семью и одну сдавать. Поэтому и вводятся ограничения.

При этом семейную ипотеку можно будет взять повторно, если соблюдаются два условия:

- в семье родился еще один ребенок,

- предыдущая семейная ипотека уже закрыта.

2. Снизить ставку по комбинированной ипотеке - можно

Это изменение тоже вступит в силу с февраля. Оно касается и семейной, и дальневосточной, и арктической ипотеки.

Напомним, что по льготной ипотеке есть лимиты. По ней можно взять в кредит не больше 12 млн рублей в столичных регионах и 6 млн рублей во всех остальных. Хотите взаймы больше денег – пожалуйста. Но все, что «сверху» лимита, выдается по рыночной ставке. Это и называется комбинированной ипотекой (комбоипотекой).

Вот эту-то «рыночную» часть с 1 февраля разрешается рефинансировать, если ставки у банка снизились.

- Ранее рефинансирование рыночной части рассматривалось банком как выдача нового кредита. И при рефинансировании льготная ставка пересчитывалась по рыночной стоимости, - объясняется в сообщении пресс-службы Центробанка.

То есть ставка по льготному кредиту при подобном «рефинансировании» взлетала в разы. И выглядела такая процедура совсем не выгодной. Новшество - на руку жителям крупных городов.

- Даже если отвлечься от Москвы и Санкт-Петербурга, в городах-миллионниках 6 млн рублей хватит на однушку и кое-где на двушку, но не всегда. На трешку уже надо добирать, - комментирует Александр Цыганов.

Опубликованы все возможные новшества в программе льготной ипотеке в 2026 году

Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП

КСТАТИ

А что будет с рыночной ипотекой?

Как уже сказано, рыночная ипотека сейчас дорогая – 20-22 процента годовых. А что будет с ней в следующем году, целиком и полностью зависит от ключевой ставки Центробанка.

Проведем нехитрые подсчеты. Сейчас ключевая ставка Центробанка - 16,5%. Получается, Ставка по рыночной ипотеке превышает ее примерно на 4%. Согласно прогнозу ЦБ, в следующем году ключевая ставка составит 13 – 15 процентов. А значит, «рыночная» ипотека будет в районе 17 – 19 процентов годовых.

Но возможны варианты. Если ускорится инфляция, ЦБ будет медленнее снижать ключевую. А если рост цен удастся обуздать, ключевая ставка может опуститься и ниже 13%. В этом случае мы можем увидеть ипотеку даже под 15% годовых.

ВОПРОС РЕБРОМ

Как эффективно помочь семьям, не перенапрягая российский бюджет?

- Все же надо учитывать, что главное желание многих семей — надежно решить свой жилищный вопрос. А не стать непременно собственниками квартиры, влезши при этом в огромные долги, - размышляет Александр Цыганов. - Что еще надо семье с детьми? Чтобы, во-первых, были нормальные условия. А во-вторых, можно было бы прописаться по постоянному месту жительства — и семья получала бы положенные ей на детей социальные льготы, не было бы проблем со школой, местами в детском саду, прикреплением к детской поликлинике. Все это возможно и при социальном найме. А также при цивилизованном — а не как у нас сейчас — рынке аренды жилья. Но аренда становится такой, только если защищены законодательно права обеих сторон. Когда арендатор не боится, что его завтра с детьми выкинут на улицу. А собственник не опасается зарегистрировать кого-то на своей жилплощади, потому что точно знает: если арендаторы перестанут платить или устроят притон — ему их законным образом помогут выселить.

СПРАВКА «КП»

Кто сейчас имеет право на «семейку»

Льготная программа ипотеки под 6% годовых, по ныне действующим условиям, доступна семьям:

- с детьми до 6 лет (включительно);

- с несовершеннолетними детьми-инвалидами;

- с двумя и более несовершеннолетними детьми, если покупается квартира в новостройке в регионах с низким объемом строительства или индивидуальными программами развития либо в малом городе (до 50 тысяч человек), кроме Московской и Ленинградской областей.

По общему правилу, семейную ипотеку дают только на новостройки. Но с 1 апреля 2025 года семьи с ребенком до 6 лет включительно могут по ней также приобрести вторичное жилье в городах с низким объемом строительства (возводится не более двух новостроек в год). На столичные области это правило не распространяется.