«Казус Долиной» наоборот: В каких случаях суд становится на сторону добросовестных покупателей
Фото: Олеся Чепурченко/ТАСС
Про судебные истории по «схеме Долиной», когда покупатель жилья остался без денег и квартиры, поскольку продавец недвижимости оказался жертвой телефонных мошенников, наслышаны уже все. Но так происходит не всегда. За последние месяцы накопилась и другая судебная практика. Исходные данные вроде бы те же. Пожилая продавец после сделки объявляет, что ее развели мошенники, и через суд требует вернуть жилье обратно.
Однако суд принимает сторону добросовестного покупателя.
Про самую нашумевшую такую историю «КП» уже писала: на защиту покупательницы, которая вложила в приобретение жилья маткапитал и ипотеку, встал Верховный суд Якутии. Мы собрали другие подобные случаи и изучили их вместе с адвокатом по жилищным делам Светланой Жмурко. И попробовали разобраться, почему именно в этих ситуациях судебное разбирательство пошло не по «бабушкиной схеме».
Экспертиза не показала
Пожилая жительница Петрозаводска по требованию «следователей» продала квартиру и еще взяла кредит в банке. Деньги перевела, сами понимаете куда. Осознав обман, обратилась в суд с требованиями признать недействительными и куплю-продажу, и кредитный договор. Удовлетворять иск к банку суд первой инстанции не стал. А к покупательнице квартиры - удовлетворил, признал сделку недействительной.
Дальше дело изучал Верховный суд Карелии - в порядке апелляции. И он принял другое решение - законных оснований для признания сделки недействительной нет, продавцу отказать.
- Первая инстанция приняла на веру объяснения пожилой женщины, которая до этого пережила смерть матери, а потом стала жертвой мошенников и лишилась жилья, - читает вместе с нами судебные протоколы адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко. - Суд решил, что раз был обман, значит, у истицы не было реальной воли продать квартиру и она заблуждалась относительно природы сделки. А на покупательницу возложил повышенные обязанности: видя возраст продавца, срочность сделки и отсутствие признаков переезда, та должна была проявить «особую осмотрительность» и «усомниться» в ее воле.
То есть фактически суд решил помочь пожилой женщине, действительно попавшей в тяжелую ситуацию, за счет другой стороны. Апелляция же назначила комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу. Та установила: в момент сделки пожилая продавец была «в себе», могла вменяемо действовать.
- Экспертиза разделила два понятия: способность осознавать свои действия и мотив этих действий, - объясняет Светлана Жмурко.
Эта непонятная обычному человеку юридическая казуистика крайне важна в подобных делах. Заблуждения по поводу мотива по закону недостаточно для признания сделки недействительной. Поэтому, когда суды по «бабушкам под влиянием» назначают качественную психолого-психиатрическую экспертизу, аргумент «я не понимала, что делаю» для расторжения сделки может дать сбой. Так было и в деле, которое рассматривал Верховный суд Якутии, причем дополнительная психолого-психиатрическая экспертиза вообще была назначена в другом регионе.
Но вернемся в Карелию. Апелляция обратила внимание и на другие детали: квартира была осмотрена через риелтора, платежи прошли официально. Риелторы в суде сообщили, что продавец вела себя адекватно, а продажу квартиры объясняла переездом к дочери. В итоге суд признал, что и свидетельств недобросовестного поведения покупательницы нет - она не могла догадаться об обмане. А потому - с чего должна терять квартиру?
Продавец недвижимости оказался жертвой телефонных мошенников?
Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ. Перейти в Фотобанк КП
Верните деньги
В Москве стороны дошли до 2-го Кассационного суда, который оставил в силе решения предыдущих судов в «деле Долиной». А в этом деле постановил по-другому - отменил решение апелляции в пользу продавца и завернул дело на новое рассмотрение с учетом обнаруженных ошибок.
Вообще и у предыдущих судов по этому делу не было единого мнения. Продавец - традиционная «ведомая бабушка», которой позвонили «сотрудники ФСБ и Центробанка». Покупательница - тоже довольно традиционная, с ипотекой, взятой на покупку «бабушкиной квартиры» в «Сбере». Но Бабушкинский (иронично, но из песни слова не выкинешь) районный суд Москвы вопреки обычной схеме возвращать квартиру пожилой женщине отказался. Рассудил примерно как в предыдущей истории. Экспертиза показала, что в момент сделки бабушка была «в себе», заблуждение касалось только мотивов сделки (хотела избежать мнимой уголовной ответственности, которой ей пригрозили лжеследователи). Покупательница и ее банк действовали добросовестно. Стало быть, оснований для отмены сделки нет.
А вот апелляционная инстанция их нашла. Она посчитала, что раз продавец находилась под постоянным психологическим давлением и ее ввели в заблуждение, сделка состоялась без реальной воли собственника. Решение - сделку расторгнуть, вернуть квартиру бабушке.
Но с этим не согласилась кассация. Изучив решение апелляции, она обнаружила там указания на статьи Гражданского кодекса, но не на конкретное основание, по которому отменяется сделка. А без этого выводы судей - лишь рассуждения. И главная претензия кассации: а почему только квартиру-то вернули? Расторгая эту сделку, по мнению кассационного суда, надо было применить так называемую двустороннюю реституцию - вернуть и квартиру, и деньги.
- Теперь дело по новой будет рассматривать апелляция, но уже в другом судейском составе, - поясняет Светлана Жмурко.
Порешили с миром
Эта история не закончилась победой в суде покупателя. Но итог у нее еще более интересный и необычный для «бабушкиных дел»...
Своим печальным опытом Лариса из Мурманска поделилась со всей страной. Фото: t.me/retailrus
Видео, где девушка Лариса со слезами на глазах рассказывает, как купила по ипотеке квартиру в Мурманске, а в итоге стала жертвой «бабушкиной схемы», было очень популярным в телеграм-каналах. Правда, обманутого мошенниками продавца здесь «бабушкой» назвать сложно - женщина в расцвете сил, за сорок. И не одинокая, в деле фигурирует и ее супруг. И еще один необычный поворот: продавцы освободить квартиру отказались, но покупательницу в конце концов в нее пустили. Так они вместе теперь и живут в спорной двушке.
По заключенному мировому соглашению продавец Марина обязуется в течение двух неполных лет (все это время стороны будут жить вместе) вернуть Ларисе деньги, с учетом процентов по ипотеке. С этих денег Лариса гасит кредит. И только после этого квартира возвращается в собственность прежних хозяев, а Лариса из нее выезжает.
ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ
Рассудит Верховный суд?
Сегодня, 16 декабря, должно состояться заседание коллегии Верховного суда (ВС) РФ по «делу Долиной» - самому нашумевшему благодаря громкому имени народной артистки Ларисы Долиной из всех дел с «продавцами под влиянием». На момент написания этой статьи вердикт суда нам еще неизвестен.
Но от коллегии ВС участники рынка жилья жаждут узнать не только решение по конкретному делу. Но и надеются получить разъяснения по сложившейся с «ведомыми бабушками» судебной практике, которую сейчас сложно назвать единообразной. Выводы ВС могут послужить ориентиром и для судов, и для граждан, которые собираются что-то купить на вторичном рынке и сейчас пребывают в растерянности.
А В ЭТО ВРЕМЯ
Пропил квартиру - суд, выручай!
Константин получил в наследство квартиру после смерти матери в Свердловской области. И сразу ушел в запой. По ходу запоя квартиру продал. А через год пришел в себя и явился с иском в суд: мол, ничего не помню - верните хату обратно.
Экспертиза установила: на момент сделки у продавца была третья (последняя) стадия алкогольной зависимости с грубыми интеллектуальными и волевыми нарушениями. Короче, он реально был «не в себе».
В итоге суд постановил квартиру вернуть. Покупателю пояснили, что он проигнорировал слишком многое: купил единственное жилье у человека чуть ли не в белой горячке сразу после принятия им наследства, да еще по заниженной цене.
Но крайним в истории оказался не этот покупатель. За год он успел квартиру продать, причем на миллион дороже, чем купил. Новые покупатели - семья - сделали в ней ремонт (собирались сдавать). Кто и как им теперь должен возмещать ущерб, суд не уточнил - он только расторгнул сделку и вернул отремонтированную квартиру Константину. Апелляция оставила это решение в силе.
Поэтому крайне важно не пропускать моменты, которые осмотрительного покупателя должны насторожить. В истории с Константином они были не только при первой, но и при второй сделке с его жильем: квартира, которая продана сразу после получения в наследство, а потом в течение года перепродана еще раз, - повод для более детальной проверки, а все ли в порядке с самым первым продавцом.
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ