Не хотите лишиться и квартиры, и денег – наймите риелтора: Как выбрать специалиста по недвижимости
Как выбрать специалиста по недвижимости? Фото: David Gyung/Shutterstock/Fotodome
Решение Верховного суда по «делу Долиной» помогло далеко не всем покупателям. Ряд судов по-прежнему возвращают квартиры продавцам, а приобретатели остаются с многомиллионными долгами и без жилья.
В своих решениях суды подчеркивают: добросовестный приобретатель должен был проявить осмотрительность, тщательно проверив и титул квартиры (право собственности на нее), справившись о здоровье продавца и других важных аспектах. При этом, если покупатель пользовался услугами риелтора, то - плюсик в карму - это расценивается как проявление осмотрительности. По сути судебная практика нам внушает: чтобы защититься от «схем Долиной», покупатель должен нанимать риелтора.
Но станет ли это панацеей?KP.RU разбирался вместе с экспертами.
ОСМОТРИТЕЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ
- Еще задолго до «кейса Долиной», лет 5 - 6 назад было решение Верховного суда, который достаточно четко определил критерии добросовестности приобретения недвижимости. Покупателю нужно убедиться, что право собственности принадлежит продавцу, то есть взять справку из ЕГРН и воспользоваться услугами профессиональных участников рынка, - рассказал KP.RU Роман Вихлянцев, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, гендиректор агентства недвижимости «Инфинити». - Задолго до «дела Долиной» суды на это опирались и, если человек предпринял все надлежащие действия для получения достоверной информации, это позволяло ему надеяться на решение суда в свою пользу. А «кейс Долиной» размыл понимание правильного правоприобретения и добросовестного правоприобретателя.
Но нередко суды по-прежнему опираются на давнее определение Верховного суда, поэтому в их решениях участие в сделке риелтора расценивается как проявление покупателем осмотрительности.
Чтобы защититься от «схем Долиной», покупатель должен нанимать риелтора. Фото: Pormezz/Shutterstock/Fotodome
НАЛОГИ НЕ ПЛАТИТ КАЖДЫЙ ТРЕТИЙ
Услуги риелторов стоят недешево. Конечно, трудно поспорить с тем, что специалист лучше знаком с ценами на рынке, разбирается в законодательстве и документах, знает алгоритм действий и поможет быстрее, безопаснее и без лишней нервотрепки провести сделку. Однако не всякого риелтора можно назвать специалистом. Обращение к некоторым из них просто теряет всякий смысл.
- С 2002 года в России отменено лицензирование деятельности в сфере оборота недвижимости, законодательством не установлены обязательные требования к тем, кто желает оказывать подобные услуги, - заявила KP.RU заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. - Сейчас заниматься риелторской деятельностью может любое юридическое или физическое лицо, независимо от наличия необходимых знаний, опыта, умений и компетенций. По сути, любой из нас может напечатать визитки, разместить объявления и начать оказывать посреднические услуги по купле-продаже недвижимости.
Нередко граждане даже не заключают письменных договоров с агентами, а вся их помощь сводится к подбору вариантов, участию в просмотре квартир и получению комиссионных. Случись что - такой риелтор не несет никакой ответственности ни перед покупателем, ни перед законом (конечно, если в его действиях нет откровенного криминала).
- Два года назад мы взялись за законопроект об основах регулирования риелторской деятельности, - рассказала Светлана Разворотнева. - Чего мы добились за это время - правительство сказало, что видит проблему, но посчитало наши предложения несколько архаичными. В Росреестре заявили, что сами напишут закон о риелторской деятельности. Но, к сожалению, с конца прошлого года подвижек не видно.
Тем временем в этой сфере крутятся астрономические суммы. В пояснительной записке к законопроекту отмечается: на рынке недвижимости в России, по разным оценкам, работают от 500 до 600 тысяч человек. При этом в ФНС официально зарегистрированы лишь 144,5 тысячи из них. Ежегодные потери бюджета из-за ухода от уплаты налогов, страховых и социальных взносов исследовательский центр «АБП» оценил в 19,9 млрд рублей.
Отсутствие регулирования притягивает мошенников. Депутаты ссылаются на данные МВД и Генпрокуратуры: в 2023 году количество зарегистрированных преступлений в сфере долевого строительства и операций с недвижимостью перевалило за 10 тысяч. Это на 43% больше, чем годом ранее, а ущерб превысил 16 млрд рублей.
ИДЕАЛЬНЫЙ РИЕЛТОР
Каким требованиям должны отвечать риелторы в идеале?
- Для начала нужно хотя бы посчитать тех, кто профессионально работает на этом рынке, внести их в федеральный реестр, - считает Светлана Разворотнева. - Внесение в такой реестр должно быть возможно при соблюдении определенных требований. Первое - соответствие профессиональной квалификации, то есть периодическая сдача соответствующего экзамена. Второе - отсутствие судимости по тяжким статьям и за преступления против собственности. Третье - регистрация в качестве ИП или юридического лица на территории Российской Федерации. Люди без образования юрлица не должны работать на этом рынке. Хотя бы потому, что они не вносят сведения в Росфинмониторинг в соответствии с ФЗ-115 о противодействии отмыванию и легализации капиталов, полученных преступных путем.
Может ли профессиональный риелтор гарантировать чистоту сделки? Насколько часто они вообще берутся за проверку правового титула приобретаемой квартиры?
- Берутся, но в этом плане мы законодательно ограничены, - отмечает Роман Вихлянцев. - Риелторы могут проверить продавца и объект недвижимости только по открытым источникам: это, например, базы ФССП, решения судов о переходе права собственности. Агентам доступны примерно девять десятых необходимых историй.
- Риелторы лишены доступа ко многим важным сведениям, необходимым для оценки сделки, - соглашается Светлана Разворотнева. - Например, к данным Росреестра, сведения о персональных данных там нельзя получить без согласия их правообладателя. Сведения из МВД, из Фонда обязательного медицинского страхования о том, не состоял ли контрагент на учете в психдиспансере, - этого риелторы также получить не могут. Такие возможности есть у нотариусов. Поэтому один из вариантов, который многие поддержали, - об обязательном нотариальном сопровождении сделок с недвижимостью.
Пока чиновники и депутаты спорят, как обезопасить куплю-продажу жилья на вторичном рынке и какие обязанности при этом возложить на риелторов, гражданам остается надеется только на себя. Но не все так плохо. Многие из того, что предлагается сделать нормой закона, уже работает по доброй воле самих риелторов. По словам Романа Вихлянцева, случайных людей в этом бизнесе действительно хватает, поэтому еще в начале «нулевых» профессиональные сообщества агентов по недвижимости разработали правила и ввели добровольную сертификацию. Существует также механизм страхования профессиональной ответственности.
- Российская гильдия риелторов ведет реестр сертифицированных компаний и специалистов. В значительной степени он определяет именно компании официальные - признанные сообществом, находящиеся в саморегулируемых организациях и проходящие сертификацию, - объясняет Роман Вяхлянцев. - Любой, кто обращается за риелторскими услугами, может через поисковик зайти туда и проверить - значится ли та или иная компания в реестре, есть ли у нее сертифицированные специалисты. Суды тоже обращают на это внимание и рассматривают как признак добросовестного правоприобретения.
Каким требованиям должны отвечать риелторы в идеале? Фото: Inside Creative House/Shutterstock/Fotodome
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
Как выбрать агента?
Множество посредников сейчас работают без всякой регистрации. Если же вам нужны услуги «под ключ» - включая проверку юридической чистоты покупаемой квартиры и составление договора купли-продажи, лучше обратиться к официальному риелтору, зарегистрированному в качестве ИП, или в агентство недвижимости, зарегистрированное как юрлицо. При этом стоит обратить внимание на несколько ключевых моментов.
1. Официальная регистрация и отсутствие финансовых проблем. В помощь - порталы Федеральной налоговой службы, Федеральной службы судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
- А сайт Российской гильдии риелторов расскажет, состоит ли агентство в профессиональном сообществе и есть ли в его штате аттестованные риелторы, - напоминает Роман Вихлянцев.
2. Опыт и репутация. Лучшие рекомендации дадут родственники, друзья и коллеги, которые уже пользовались услугами риелтора. Если таких нет - изучайте отзывы и рекомендации в сети. Отсутствие судимости можно проверить по открытым базам или запросить справку у самого риелтора.
3. Специализация. Опытные риелторы обычно сосредоточены на определенном сегменте рынка (новостройки, вторичка или элитное жилье). Хороший специалист знает актуальные цены, особенности районов города и т.п.
4. С риелтором обязательно нужно заключить письменный договор. В нем важно четко описать конкретные услуги, которые должен оказать риелтор, а также прописываются права и обязанности сторон на всех этапах сделки.
ЧТО ПОЧЕМ
3% от стоимости недвижимости - средний ценник на услуги профессиональных риелторов в московском регионе на сегодня. При стоимости объекта от 50 млн. рублей и выше комиссия снижается. Услуги частных агентов и маклеров иногда обходятся дешевле, чем работа агентств недвижимости.
А КАК У НИХ?
Риелторская деятельность регулируется государством более чем в 100 странах мира, в том числе и у наших ближайших соседей - в Белоруссии и Узбекистане.
В США невозможно совершить сделку с недвижимостью без участия профессионального посредника. Деятельность риелторов там лицензируется на уровне штатов. Похожая система действует во Франции, Германии, Канаде. Государственные лицензии также получают риелторы в Австралии, Бразилии, ОАЭ, на Филиппинах и в Японии.
В большинстве стран Европы риелторам лицензия не нужна, однако их работа регулируется национальными законами о риелторской деятельности и актами Евросоюза о защите прав потребителей. Несмотря на отсутствие лицензирования, требования законодательства довольно жесткие, а ответственность за его нарушение - суровая: огромные штрафы, временная или полная остановка деятельности компании и даже уголовная ответственность.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ