«Схема Долиной» по-прежнему актуальна: количество пострадавших исчисляется уже тысячами
Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП
В декабре прошлого года, после резонансного решения Верховного суда по «делу Долиной», казалось, что права покупателей жилья теперь полностью защищены. И больше никаких сомнительных схем, когда квартира продается, а потом под тем или иным предлогом отсуживается обратно. Покупатель же остается без жилья и без денег.
Но все оказалось не так просто. KP.RU разбирался, почему «схема Долиной» по-прежнему работает.
«Такой беззащитной никогда себя не чувствовала»
У Инны и Тимура была ипотека на земельный участок, планировали строить дом. Ведь в семье растут двое детей, а ютиться приходится в коммуналке. Но Тимуру пришлось уехать на долгое время по работе в другой регион, одна Инна строительством заниматься не могла. Вот супруги и решили, что пока планы на дом откладываются, пусть будет хотя бы небольшая квартира.
- Дело было в начале 2024 года, еще до того, как поднялся шум вокруг «схемы Долиной», - рассказала Инна корреспонденту «КП». - Нашли недорогой вариант в Балашихе. Квартира «убитая», зато документы - чище некуда, квартира 18 лет в собственности у продавца. Тогда я еще подумала: если и можно кому-то доверять, так это советским пожилым людям. А после того, как пенсионерка сама попросила, чтобы сделка проходила через нотариуса, какие могли остаться сомнения?
Бабушка-продавец также сама, без лишних просьб принесла справку об освидетельствовании у психиатра - совершать сделки способна. Документы проверили профессионалы: со стороны Инны - знакомый юрист, который прежде помогал с покупкой участка, со стороны продавца - ее риелторы. А потом еще и нотариус.
- Меня напрягло, что бабуля попросила деньги наличными - мол, не хочет связываться с банками. Но и тут я ей поверила. У меня самой мама примерно того же возраста, врач высшей категории, но с банковскими картами у нее сложности, - говорит Инна.
Дальше история очень напоминает долинскую. Бабуленька вырученные от продажи квартиры деньги передала мошенникам. И в то время, как она рассказывала по телефону, что все нормально, требуется лишь пара дней, чтобы вывезти вещи, заявление уже лежало в полиции. Затем последовал иск в суд - верните квартиру!
Как и в ряде других подобных дел, адвокаты пожилого продавца после решения ВС по «делу Долиной» сменили тактику. Теперь с помощью психолого-психиатрической экспертизы они пытаются доказать, что бабушка не просто заблуждалась под влиянием мошенников, а конкретно в момент сделки была «не в себе» и не понимала, что делает.
На этом основании сделка может быть признана недействительной, даже если покупатель суперосмотрительный - все, что мог, проверил и ни о каких мошенниках и знать не мог. После квартира возвращается продавцу, но получить обратно уплаченные за нее деньги с бабушки (или дедушки) в подобных ситуациях пока никому не удавалось.
Сейчас в спорной квартире живут родственники бабушки - они держат оборону от покупательницы и журналистов. Инна же с двумя детьми осталась в коммуналке.
- Вообще-то эту комнату мы продали. По счастью, родственникам - нас пока не выгоняют, вошли в положение, - объясняет она. - Но бесконечно так продолжаться не может. Я такой беззащитной и слабой себя никогда в жизни не чувствовала...
Покупатели проигрывают продавцам
Сколько семей ради улучшения жилищных условий отдали последние деньги и влезли в долги, а в итоге оказались у разбитого корыта, достоверно неизвестно. В объединениях пострадавших (уже есть и такие) говорят о тысячах случаев. Эксперты рынка - все-таки о сотнях. В конце апреля на пресс-конференции «Мошенничество на рынке недвижимости: как защитить права добросовестных покупателей» в зале сидели несколько десятков человек, оставшихся без квартир и без денег. Дадим им слово.
Два суда приняли решения в пользу Динара, но теперь дело снова возвращено на новое рассмотрение.
Фото: Елена АРАКЕЛЯН. Перейти в Фотобанк КП
Динар Ахмадуллин, Казань:
- Я приобрел квартиру в июне 2023 года, чтобы улучшить жилищные условия - подрастают двое детей. Ради этого продал единственное жилье и взял ипотеку.
Мужчина заказал юридическую проверку, собрал архивные выписки и справки. Расчет провели через банк. Продавец выписалась из квартиры, тем самым демонстрируя волеизъявление на ее продажу.
- Я считаю, что мошеннические действия совершены в отношении меня, - продолжает Динар. - Сделал все, чтобы проверить чистоту титула и законно совершить сделку. Но откуда я мог догадаться, что продавец передаст полученные от меня деньги каким-то неизвестным лицам?
Две первые судебные инстанции приняли решения в пользу Ахмадуллина. Однако кассация их отменила. Дело снова в суде первой инстанции - за полтора года разбирательств продавца в третий раз направляют на психолого-психиатрическую экспертизу. Тем временем семья Динара ютится в двух комнатах коммуналки - на аренду полноценной квартиры денег нет.
Наталию с мужем-инвалидом выселили фактически на улицу. Фото: t.me/cherepovetsbest
Наталия Одинаева, Череповец:
- Квартиру я покупала не у бабушки, единственным собственником был молодой мужчина. На момент сделки он развелся с супругой, квартира не была совместно нажитым имуществом, она была подарена ему матерью. Бывшая жена забрала оттуда вещи, сама передала ключи риелтору…
А потом оказалось, что продавец обещал бывшей жене поделиться деньгами, но, видимо, не поделился - и она обратилась в прокуратуру: мол, ее и ребенка из квартиры выкинули насильно, жить им негде, письменные договоренности с бывшим супругом (которые до того нигде не фигурировали) нарушены. Был подан иск в суд о признании сделки недействительной в связи с нарушением прав ребенка. И суд этот иск удовлетворил!
- Нас с мужем, а он инвалид-колясочник, выселили фактически в никуда, прежнюю квартиру мы продали, - говорит Наталия. - По решению суда нам должны вернуть деньги. Но не возвращают - продавец объявлен банкротом. А в квартире, как рассказывают соседи, так никто и не живет.
Ольга и Олег Силевич рассказывают, что, как только продавец получила деньги за квартиру, тут же понесла их аферистам.
Фото: Елена АРАКЕЛЯН. Перейти в Фотобанк КП
Олег Силевич, Москва:
- Год назад мы продали квартиру в Подмосковье, хотели купить другую, поближе к столичным вузам, поскольку старшая дочка оканчивает школу. Нашли хороший вариант - напротив Российской академии народного хозяйства. Пожилая собственница жилья - ухоженная, с маникюром, сама водит машину - живо рассказывала, какую мебель оставит, а какую заберет.
Мы все проверили, сделку провели через банковский аккредитив. Когда документы были подписаны и деньги должны были упасть на счет продавца, риелтор бабушки почувствовал неладное - та заказала в банке всю сумму наличными, говорила, что уезжает в другой город. И берет с собой чемодан с 16 миллионами?!
Риелтор обратился в полицию, и когда продавец снимала деньги, приехали сотрудники и отвезли ее в отдел. У бабушки забрали телефон (на случай, если ее «ведут» мошенники), беседовали с ней несколько часов. Но женщина держалась стойко, связь с мошенниками отрицала.
Однако стоило ей выйти из отделения, она тут же передала аферистам рюкзак с деньгами. Дальше - заявление в полицию и иск о признании сделок недействительными (бабуля еще и свой «Тигуан» продала, его она теперь тоже требует обратно).
- Сейчас мы ждем очередную судебную психиатрическую экспертизу, - подытоживает Ольга. - Назначили ее в больнице имени Алексеева (в народе более известна как Кащенко. - Ред.), потому что в клинике Сербского на подобные экспертизы очередь расписана до ноября.
Нужны гарантии возврата денег
Эксперты на пресс-конференции в основном разводили руками.
- Единственное, чего удалось добиться, - теперь суды стали применять двустороннюю реституцию (это когда при признании сделки недействительной стороны возвращаются в состояние «как было»: квартира - продавцу, деньги - покупателю. - Ред.), - констатировал адвокат, эксперт Фонда поддержки граждан, пострадавших от преступлений Максим Пешков.
Квартиру-то продавцу возвращают. А как покупателю получить назад свои деньги - неизвестно.
- В целом выглядит так, что конституционное право на единственное жилье продавца суд ставит выше права на единственное жилье покупателя, - вздыхает адвокат.
Еще одно изменение, которое, по словам Пешкова, случилось в судебной практике после решения ВС по «делу Долиной», - сторона «бабушек» стала чаще ссылаться на статью 177 Гражданского кодекса. По ней сделку можно признать недействительной, если продавец конкретно в момент сделки был «не в себе» и не вполне понимал, что делает. Критериев распознаваемости этого «не в себе» в законе нет. Суды ориентируются на заключение заказанной в ходе судебного процесса психолого-психиатрической экспертизы. А ее выводы могут отличаться от заключений психиатров, выданных перед сделкой, - такие случаи тоже были.
Одна из наиболее обсуждаемых инициатив - куплю-продажу жилья обязательно оформлять у нотариуса. Но для этого нужны изменения в законодательство: такая сделка должна априори признаваться неоспоримой, если не будет доказана ошибка нотариуса. То есть судиться продавцу при таком варианте придется именно с нотариусом, а не с покупателем.
- Прежде всего надо решить проблему с тем, что при развороте сделки мы должны гарантировать покупателю право на возврат денег, - сообщил KP.RU зампредседателя Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Владимир Самокиш. - По большому счету, это должно фиксироваться в решении суда - в какие сроки и как покупатель получит деньги в обмен на возврат квартиры. Способы обеспечить исполнение денежных обязательств есть: нужную сумму можно внести на депозит суда или нотариуса, на банковский аккредитив. И только после этого Росреестр выполняет решение о возврате квартиры. Неурегулированность этого вопроса создает риски для всего гражданского оборота, любых сделок с имуществом. Несправедливо, когда покупатель лишается имущества, а что сделал с деньгами продавец - не всегда понятно. Даже если отдал мошенникам, то это ответственность не покупателя.
КОММЕНТАРИЙ РИЕЛТОРА
Свести риски к минимуму
- Мы уже применяем ряд новшеств, чтобы снизить риски, - сообщил KP.RU вице-президент Гильдии риэлторов Московской области Роман Вихлянцев. - Сделка строится так, чтобы продавцы несколько раз в разное время подтверждали, что они в сомнительных операциях не участвуют.
Нотариальное заверение сделки проводится под видеозапись. Кроме этого, продавцы подписывают опросник, в нем предупреждаются, что если они собственноручно указали ложные сведения, а потом заявили, что «ничего не понимали» и сделку совершили «нечаянно», то это мошенничество.
По возможности берутся бумаги с родственников - с подтверждением, что те знают о продаже квартиры и сделка проводится по обстоятельствам, не связанным с мошенниками. Когда есть два-три таких разноплановых подтверждения, как правило, уже сложнее доказывать, что люди столько раз были «не в себе» и ничего не понимали.
ИЗ ИСТОРИИ ВОПРОСА
Как все начиналось
«Схема Долиной», она же «бабушкина схема», - народное название ситуации, когда человек (как правило, пожилой) под влиянием мошенников (или якобы под влиянием - не во всех случаях это доказано) продает свое жилье. А потом под предлогом, что его обманули, требует через суд квартиру обратно.
Народная артистка Лариса Долина действительно стала жертвой мошенников и продала квартиру, а деньги отдала курьеру. Но покупательница Полина Лурье ничего об этом не знала. Дело стало резонансным не только из-за громкого имени певицы. Это был один из первых случаев, когда суд встал на сторону продавца, а покупательницу оставил без квартиры и без денег - как будто это она виновата в несчастье обманутой Долиной. После этого аналогичные решения судов стали множиться.
В «деле Долиной» Верховный суд все-таки принял решение в пользу покупательницы, признав ее законной собственницей купленного жилья. Но в других, менее шумных историях вопросов только прибавилось.