«Не теряйте время!»: эксперт о рынке недвижимости Москвы, торгах и стратегиях покупкивидео

Специалист по недвижимости Елена Радзиевская

В проекте «Конкурентный код Москвы» мы говорим с экспертами о том, как предприниматели, инвесторы и простые горожане могут взаимодействовать с городом — в том числе участвовать в торгах и закупках. Гость нового выпуска — специалист по недвижимости Елена Радзиевская. С ней обсудили ситуацию на рынке жилья, покупку имущества от города, потенциал Новой Москвы и риски, которые стоит учитывать при сделках с недвижимостью.

БЕРЕГИТЕ ВРЕМЯ

— Покупатели с наличностью для рынка недвижимости сегодня в приоритете. Ипотечники — тоже хороши! Есть и инвесторы, но они по своей сути те же покупатели с ипотекой или наличными, — считает Елена Радзиевская.

По мнению эксперта, предпосылок для снижения цен на московскую недвижимость сейчас нет. Напротив, она ожидает, что стоимость объектов продолжит расти, и связывает эту динамику в том числе с инфляцией и увеличением затрат на строительство.

— Это закономерное явление. Инфляция «подтягивает» рост стоимости всего: стройматериалов, энергетических ресурсов и так далее. Поэтому и цена растет. Когда мне клиенты говорят: «Подождем, когда цены снизятся», я всегда отвечаю: «Не теряйте время». Цены быстрее растут, чем люди копят деньги. Падения цен не советую ждать, — говорит Елена Радзиевская.

Если бюджета пока не хватает на желаемую квартиру, эксперт предлагает рассматривать покупку недвижимости как поэтапный процесс.

— Можно к квартире мечты идти пошагово: купить то, что доступно сейчас, а через несколько лет улучшить жилищные условия. Квартиры с невыплаченной ипотекой сегодня тоже можно продавать, — отмечает она.

Еще один вариант покупки, который обсудили в выпуске, — рассрочка от застройщика. По словам Елены Радзиевской, при выборе такой схемы важно заранее понимать, каким способом покупатель будет выплачивать остаток стоимости после окончания периода рассрочки. Размер первоначального взноса и другие условия зависят от конкретной программы.

— Рассрочка, как правило, рассчитана на период до ввода дома в эксплуатацию. После этого нужно либо выплатить остаток стоимости, либо переходить на ипотеку, если такая возможность есть. Поэтому к этому инструменту нужно подходить ответственно, — объясняет эксперт.

АЗАРТ НА АУКЦИОНЕ

Говоря о недвижимости для вложений, Елена Радзиевская отдельно отмечает студии возле метро. Машино-места и коммерческие помещения, по ее словам, требуют более внимательной оценки: многое зависит от расположения объекта и его стоимости.

— Студия возле метро — это беспроигрышный вариант, если и цена еще хорошая. Что касается машино-места, цена может и не вырасти. Коммерческое помещение — опять же зависит от местоположения, — подчеркивает эксперт.

По наблюдениям Елены Радзиевской, современные студии стали просторнее по сравнению с компактными форматами, которые встречались раньше.

— Сейчас уже строят студии не менее 28 квадратных метров. Объекты, которые возводили раньше по 15–16 «квадратов», уходят с рынка. Для одного человека, для студента, для своего ребенка возле метро — почему бы не купить, если есть такая возможность, — говорит она.

При выборе недвижимости эксперт советует учитывать не только ее характеристики и расположение, но и возможные риски. Это касается в том числе квартир в новостройках: сроки строительства могут переноситься, а финансовое положение и репутация застройщиков различаются.

— Первое — застройщик может задержать сроки. Второе — качество строительства. И самое печальное — когда застройщик может стать банкротом. Никого не хочу пугать, но призываю проверять объекты перед покупкой. Ошибки очень дорого стоят, — говорит Елена Радзиевская.

Различные объекты недвижимости — в том числе квартиры, нежилые помещения и машино-места — можно приобрести напрямую у города на торгах. Елена Радзиевская участвовала в таких аукционах и поделилась собственным опытом.

— На торгах можно найти объекты разных ценовых категорий. Но если речь о квартирах в диапазоне 10–20 млн рублей, то во время аукциона их стоимость может серьезно вырасти. То есть к началу торгов она была ниже рыночной, но в процессе поднимается. Желающих поторговаться — много! Если вы рассматриваете более дорогостоящие объекты, скажем, в сегменте 70–100 млн рублей, то на торгах аналогичные по площади и расположению лоты можно найти за 50 млн рублей. В этой категории желающих участвовать в аукционах меньше, — считает Радзиевская.

При этом эксперт подчеркивает: рост цены во время торгов за сравнительно бюджетные объекты — это не что-то плохое.

— Такой интерес к сегменту говорит о его ликвидности. Просто нужно быть готовым к тому, что вы не выиграете торги, не сможете предложить цену выше, чем другой участник. Бывают случаи, когда люди так увлекаются, что делают на торгах ставку больше, чем могут себе позволить (в этом случае задаток, внесенный для аукциона, сгорает — прим. ред.). У меня лично был такой опыт… Надо с холодной головой подходить и вовремя останавливаться, — рассказала Елена Радзиевская.

При этом покупка объектов у города имеет весомые плюсы: прозрачность процедуры, гарантированная юридическая чистота и отсутствие посредников. Можно использовать и ипотечные программы, в том числе льготные.

О ПОТЕНЦИАЛЕ НОВОЙ МОСКВЫ

Елена Радзиевская считает Новую Москву недооцененной частью столичного рынка недвижимости. По ее мнению, многие покупатели не рассматривают эти территории просто потому, что плохо с ними знакомы.

— Надо туда поехать и понять, как там прекрасно. Думаю, многие, кто не рассматривает недвижимость там, просто не были в Новой Москве. Там развивается метро, строятся новые жилые комплексы с социальной инфраструктурой. И прекрасная природа — реки, поля, пруды, озера, — рассказывает эксперт.

По наблюдениям Елены Радзиевской, в отдельных локациях Новой Москвы стоимость жилья уже сопоставима с предложениями в других округах столицы. При этом более доступные варианты, по ее словам, все еще можно найти по мере удаления от центра.

— Мы искали клиентке недвижимость в Митине. Что в Митине, что в Новой Москве — те же 12–13 миллионов. При этом в Новой Москве все равно где-то можно найти подешевле: чем дальше, тем дешевле, — отмечает специалист.

В выпуске также обсудили премиальный сегмент столичного рынка. Здесь, по словам Елены Радзиевской, среди ключевых критериев для покупателей остаются расположение объекта и приватность.

— В люкс-сегменте важна локация — ближе к центру. И важна приватность. В Москве такие предложения есть, в том числе клубные дома, — объясняет эксперт.

БЛИЦ!

«Наивные» вопросы о приобретении недвижимости

— Главный миф о покупке недвижимости?

— «Могу купить сам, потому что ничего сложного в сделке нет». Люди недооценивают риски.

— А еще один миф сможете назвать?

— «Купить сегодня ничего невозможно из-за высоких цен». Покупают! Пока есть рассрочка, субсидированные ставки. Всегда надо подумать: может, стоит что-то продать из ваших активов и пустить эти деньги на новый объект?

— Застройщики в Москве работают надежные?

— В основном надежные. При покупке жилья по договору участия в долевом строительстве используются эскроу-счета: средства покупателя находятся в банке до выполнения предусмотренных условий.

— Покупать сейчас недвижимость или немного подождать?

— Я бы ничего не ждала и не оглядывалась назад, на то, что когда-то цена была ниже… Считаю, что жить надо здесь и сейчас.

Подписывайтесь на каналы Департамента города Москвы по конкурентной политике, чтобы следить за новыми выпусками проекта и актуальными предложениями на городских торгах Max, ВК, ОК, ТГ.