Как безопасно купить квартиру без риелтора: простая пошаговая инструкция

Фото: Shutterstock

СТРАННЫЙ АГЕНТ

У вас есть лишние 50 (100, 200, 300) тысяч? Тогда пропускайте эту статью. Можете отдать эти деньги риелтору за работу, которая не стоит и десятой доли этой суммы. Если же вы знаете более полезное применение кровно заработанным, тогда мы идем к вам.

Вообще-то я пытался работать с риелторами. Первую пришлось прогнать, когда выяснилось: она не знает, как выглядит процесс передачи денег продавцу через банк. Вторую - когда из-за нее сорвалась сделка, к которой мы готовились месяц. Риелтор просто не обратила внимания, что на квартиру, которую мы хотели купить, было наложено ограничение на продажу.

«Все ясно, плохие риелторы попались», - скажет читатель. И будет не прав - риелторы совершенно обычные. Обе - по рекомендациям друзей, которые продавали-покупали квартиры с их помощью и остались довольны. А почему? Да потому, что никаких сложностей не возникало. А как только всплывают проблемы, решить их риелтор не в состоянии.

ПОЧЕМУ ВАМ НЕ НУЖНЫ ПОСРЕДНИКИ

1. Юридически их не существует

У агента по недвижимости нет никакого юридического статуса, никаких прав и полномочий, которыми не обладал бы любой другой гражданин.

- В российском законодательстве нет понятия «риелтор», а лицензирование агентств недвижимости отменили почти 20 лет назад, - констатирует Татьяна Школьная, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.

Соответственно, риелтор может сделать ровно то же самое, что и вы - проверить квартиру по открытым источникам и помочь вам составить (читай - скачать из интернета) договор купли-продажи.

Поэтому в риелторы у нас идут все подряд независимо от уровня образования, опыта и личной культуры.

2. Неадекватные цены на услуги

Было бы не страшно, если бы риелтор брал несколько тысяч рублей. Но нет же: услуги риелторов, как правило, стартуют от 50-100 тысяч. Несколько среднероссийских зарплат - за что?

3. Цель - продать, а не обеспечить безопасность

В США, Германии и других развитых странах законы запрещают совмещать риелторскую и юридическую деятельность. Риелтор ищет покупателя или продавца с подходящей квартирой и помогает им договориться, а юрист проверяет документы все четко разделено. Иначе появляется конфликт интересов: если документы будет проверять агент и найдет подводные камни, у него возникнет соблазн скрыть это от клиентов. А то сделка сорвется и он не получит гонорар.

В России же сложилась порочная практика: проверкой юридической чистоты документов у нас занимается в основном риелтор. Для которого главное, чтобы сделка состоялась. И что самое интересное:

- Риелтор не может дать никаких гарантий и не несет ответственности за результат проведенной сделки, - говорит Татьяна Школьная.

Так зачем он тогда нужен? В общем, обжегшись на двух «грамотных и опытных» риелторах, я потратил немного времени на изучение информации, проконсультировался со знакомыми юристами... И вот результат: не отдав ни рубля помогайкам, я сначала продал старую квартиру, а потом приобрел новую. Делюсь опытом и полезными советами, как купить квартиру самостоятельно.

Заметьте: именно купить. Потому что для продажи квартиры даже в теории не нужен никакой агент. Разместить объявление в интернете, сходить с вами в МФЦ и взять за это минимум полсотни тысяч - не жирно ли?

На выставке "Недвижимость от лидеров" в ЦДХ. Фото: Анвар Галеев/ТАСС

СЕМЬ ШАГОВ К СВОЕМУ ЖИЛЬЮ

1. Поиск подходящих вариантов

Никаких закрытых баз и тайных способов поиска дешевого жилья, которыми козыряют риелторы, не существует. Все ищут на двух сайтах:

- Cian.ru

- Avito.ru

2. Знакомство с хозяевами

Итак, вы нашли подходящее жилье. Первым делом нужно увидеть своими глазами не только квартиру, но и всех ее владельцев. Поговорить с ними, понять, насколько они адекватны.

Поделюсь опытом. Одна квартира мне очень понравилась, но когда я пришел на просмотр, 85-летняя хозяйка крепко спала, а агент убедительно просил ее не будить. Это меня насторожило: чтобы потом родня отсудила квартиру под предлогом, что бабуля-продавщица не совсем в себе? Нет уж, спасибо.

3. Работа с документами

- Возьмите у хозяев копии паспортов и правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.)

- Закажите выписку из ЕГРН на сайте Rosreestr.gov.ru. Это стоит 350 рублей, через пару дней выписка приходит на электронную почту.

- Сравните данные о правообладателях в выписке с паспортами владельцев.

- Пробейте владельцев по базе данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов: Fssp.gov.ru/iss/ip Если на них заведены исполнительные производства и висят долги - бегите от них.

- Проверьте, не являются ли владельцы физическими лицами-банкротами, по базе Реестра сведений о банкротстве: Bankrot.fedresurs.ru

- Попросите у владельцев архивную выписку из домовой книги. Ее делают в МФЦ и выдают только хозяину жилья. Там указаны все, кто был прописан в квартире за все время. В ней могут скрываться подводные камни. Например, до 2015 года в России был закон: если человека сажают в тюрьму его временно выписывают. А потом он выйдет и попробует отсудить «свою» част жилплощади — вам это нужно?

- Попросите у владельцев справки из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о том, что они не состоят на учете.

- Если квартира была куплена в браке, должно быть нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга (даже если он уже бывший).

- Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, должно быть разрешение органов опеки на продажу квартиры.

- Все жильцы должны выписаться до сделки и предоставить вам справку или паспорта с отметками.

- Ближе к сделке продавец должен предоставить справки об отсутствии задолженности по налогам и коммуналке.

Кстати, за все справки обычно платит покупатель.

4. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи

Типовой формы этих документов не существует. Поэтому просто скачиваете образец (а лучше несколько) из интернета, внимательно читаете и добавляете пункты, важные для вас.

5. Оплата квартиры

Если это ипотека, оплата идет через банк, который выступит «гарантом» чистоты сделки и заодно дополнительно перепроверит все документы. В остальных случаях есть два главных способа рассчитаться за квартиру - банковская ячейка и аккредитив.

Аккредитив - это счет, на который покупатель перед сделкой кладет деньги. Продавец получит их, когда предъявит документы о переходе права собственности. Все прозрачно, безопасно и дешево: банки берут за это около 2000 рублей.

6. Сделка

Подписываете ДКП (по одному экземпляру каждому из продавцов и покупателей), приходите с паспортами и оригиналами договоров купли-продажи в МЦФ и подаете документы. Госпошлина за переход права собственности составляет 2000 рублей и платится также в МФЦ. Ждете полторы-две недели и забираете в МФЦ готовые документы с печатями.

7. Новоселье

Как правило, прежним владельцам дается две недели на выселение (это должно быть прописано в ДКП). При выселении вы с ними должны подписать акт приема-передачи. Рассчитайтесь по оставшейся коммуналке, напишите на акте свежие показания счетчиков и дату передачи квартиры.

Пришло время с толком потратить сумму, сэкономленную на оплате «услуг» риелтора! Этих денег хватит на мебель, технику да еще и на богатый стол останется.

КСТАТИ

Для чего на самом деле нужен агент по недвижимости

Рассказывает Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.

1. Для экономии времени

Агент по недвижимости поможет вам быстрее выйти на сделку. Для этого он:

- поможет собрать документы и информацию (проверит задолженность по коммунальным платежам, проконтролирует выписку продавца и членов его семьи, соберет правоустанавливающие документы, справки о дееспособности продавца и т. д.)

- организует сделку (поможет выбрать банк, сопроводит в МФЦ).

2. Для психологического комфорта

Вы сможете задавать любые вопросы не Гуглу или Яндексу, а «живому» человеку с опытом. Особенно часто вопросы возникают при альтернативных или сложных сделках - например, с несовершеннолетними собственниками.

Кроме того, если у продавца тоже есть риелтор, вы можете переложить переговоры с ним на своего агента. Поскольку каждый агент отстаивает интересы заказчика, для неподготовленного покупателя психологически порой очень сложно вести переговоры с агентом другой стороны.

3. При покупке недвижимости в другом городе

Не нужно тратить время и деньги на бензин или билеты. Всю работу за вас может сделать агент - подобрать варианты, сделать фото и видео квартиры, подъезда, лифта, двора.

ВАЖНО!

Кто поможет проверить документы

Есть случаи, когда за помощью нужно обратиться к специалисту. Но не к риелтору, а к юристу: проверка и подготовка документов - его профиль.

- Чем дольше жилье в собственности, тем ниже вероятность, что кто-то сможет предъявить на него свои права. Поэтому стоит обязательно обратиться к юристу, если вы хотите купить квартиру, которую нынешний владелец получил в собственность меньше трех лет назад, - советует кандидат юридических наук, адвокат Ева Сечина. - Еще одна зона риска - малоэтажное долевое строительство, которое ведут небольшие компании или частники. С таким жильем часто возникают проблемы: не в порядке документы, доходит даже до сноса.

По словам Евы Сечиной, цены на услуги юриста по проверке документов стартуют от 10 тысяч рублей. Если же квартира выглядит «чистой», можно ограничиться и консультацией - показать специалисту собранные вами бумаги, поговорить о том, какие еще документы можно запросить у собственников. Консультация может стоить от 4000-5000 рублей.

- Советую искать юриста по рекомендациям и ориентироваться на тех, кто специализируется на жилищном праве. Попросите у юриста документы об образовании, кейсы, примеры сделок, в которых он участвовал. И очень важны личные ощущения: если юрист вызывает доверие, работать с ним будет комфортнее, - резюмирует Ева Сечина.