Измельчали квартиры в наше время: В России уже торгуют жильем по 9 квадратных метров

Микростудии площадью меньше десяти квадратных метров появились теперь и в Москве

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

БУДЕМ ЖИТЬ, КАК В ПАРИЖЕ!

«...Последние три года в Москве убедили меня, и совершенно определенно, в том, что москвичи утратили и самое понятие слова «квартира» и словом этим наивно называют что попало». Это из «Трактата о жилище» Михаила Булгакова. К нему меня отослал один из экспертов в ответ на мои вопросы, до каких пределов могут мельчать квартиры в современных новостройках. Мол, ничто не ново под луной - бывало и хуже.

А поводом для вопросов послужила вот такая новость. В Москве официально поступили в продажу апартаменты с рекордно маленькой площадью - девять квадратных метров.

В отличие от булгаковских времен, когда просторные квартиры «уплотняли» и превращали в коммуналки, сейчас речь идет о другом. Застройщики - и не только в Москве, но и в других российских городах - изначально проектируют такие «квартиры для пиджака», мотивируя это спросом и мировыми тенденциями. Микростудии площадью меньше десяти квадратных метров появились в Париже, Гонконге, Риме, Нью-Йорке и других мегаполисах еще в середине прошедшего десятилетия.

Речь идет даже о некоторых необычных удобствах. Как следует из рекламы того самого нового комплекса с микроапартаментами в девять квадратных метров, у жильцов будет доступ на оборудованную крышу одного из корпусов. Видимо, чтобы не страдали клаустрофобией. Но главный рекламный аргумент — цена: ничего другого в пределах 3 - 4 миллионов рублей в пределах МКАД сейчас не купить.

Тенденция к уменьшению площадей квартир и апартаментов (последние не считаются жильем, поэтому их можно превращать в мини-пеналы на совершенно законных основаниях) началась примерно с 2014-2015 года. Вместе с прекращением роста доходов большей части населения. Но все же до микроформатов площадью меньше 10 кв. м. в новостройках дело дошло впервые. Держим курс на Японию и Китай с их капсульным жильем?

РОДНЫЕ «ПЕНАЛЫ»

- Хочу обратить внимание, что речь идет именно об апартаментах. Квартиры, скажем, в Московской области не проектируются площадью меньше 28 кв. м, - поясняет управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

Апартаменты же наше законодательство трактует типа как гостиничный номер.

- Апарт-комплексы с суперкомпактным предложением ориентированы больше на инвесторов, - продолжает Коркка. - С тем, чтобы потом сдавать такие микростудии в аренду студентам, временно работающим и путешествующим людям. Однокомнатную квартиру или студию в 10-12 минутах от метро гораздо проще сдать в аренду, чем трехкомнатную. На микроварианты тоже есть свой спрос. Небольшой метраж в современных проектах компенсируется продуманной планировкой и большей комфортностью, чем в однушках в старых советских панелях.

В российских мегаполисах это уже целый бизнес — сдавать в аренду подобные «углы», на которые бизнесмены нередко разгораживают квартиры большей площади самостоятельно.

- Я не спец по градостроительным вопросам, я практик. Покупаю апартаменты и делю их на такие вот микро-студии, каждая со своей кухонной зоной и санузлом (душ, туалет, раковина), - рассказал сайту KP.ru частный инвестор Лев Пороховник. - Затем эти студии сдаются посуточно. Долго там никто и не живет. Это временный вариант. Для командировочных, приезжих, парочек или мужей, которых жены выгнали из дома.

Есть и более долгосрочные варианты.

- Не все люди используют квартиру в качестве семейного гнезда, для многих это просто место, куда можно прийти поспать, - говорит совладелец строительной компании "Анвира +" Андрей Коннов. - Например, если человек приехал подзаработать в Москву, а семья у него в другом городе и выходные он проводит там. Обычно таким людям достаточно угла, где можно разместить какой-то минимальный набор вещей, принять душ и лечь спать.

Иными словами, застройщики уже только догоняют тренд. А так в столице можно найти и студии площадью 4 квадратных метра (догоним Китай!) — благо перепланировка в апартаментах не регулируется так строго, как в жилых помещениях.

ОБЩЕЖИТИЯ НОВОГО ТИПА

Вспоминаю, как лет десять назад знакомая, приехавшая искать счастья и работу в Москве, снимала койку в комнате, которую делила с другой женщиной. Комната находилась в трешке, хозяева ее фактически превратили в коммуналку. Потом знакомая разбогатела до того, чтобы снимать отдельную комнату... (У нее все хорошо, сейчас уже живет в загородном доме). На фоне такого «старта» микроапартаменты с собственным санузлом и крохотным, но отдельным кухонным углом, выглядят не так уж плохо. Особенно если это проект от застройщика, а не перепланировочное творчество предприимчивого хозяина-арендодателя.

- Сейчас у нас в Москве 150 объектов сдаются в аренду, могу сказать, что 70% людей психологически нормально относятся к маленькому рационально организованному пространству, - утверждает владелец управляющей компании «Ма-Трешка» Вадим Богач.

- В 1920-1930-х годах была популярна концепция, что квартира предназначена исключительно для ночлега. В свою очередь, питаться, общаться, заниматься спортом жители таких домов должны были в специально отведенных для этого местах в составе комплекса: столовых, библиотеках, спортивных площадках, - вспоминает Надежда Коркка. - Поэтому можно сказать, что сейчас мы наблюдаем возрождение подобного тренда.

Есть, правда, и другая сторона вопроса.

- Один из рисков - густонаселенность подобного рода объектов. Такая микронарезка квадратных метров, которая с наибольшей долей вероятности будет использоваться для дешевой аренды, ставит под сомнение тренд на устойчивую, безопасную и комфортную социальную среду, широко сегодня декларируемую властями, - считает управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин.

То есть если застройщики будут делать в таких комплексах кладовки для хранения вещей, прачечные, спортивные площадки, библиотеки и прогулочные зоны — это, конечно, хорошо. Но закон так изощряться не обязывает. Ведь, как напоминает эксперт, сейчас апартаменты по правовому статусу — нежилые помещения.

Как рассказывают сами «частные инвесторы», в 2020-21 году пошла «мода» перепрофилировать в апартаменты бывшие офисные комплексы, которые в связи с пандемией и массовым переходом на удаленку перестали приносить владельцам былую доходность. Не очень большая радость для района - появление такой апарт-общаги с посуточной арендой для тех, кому нужен недорогой ночлег.

- Такое микрожилье может оставаться как определенная опция — арендные апартаменты, - утверждает доцент Финанасового университета при Правительстве РФ, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян. - Ведь вопрос с наемными домами для людей с невысокими доходами у нас так и не решен. Но статус таких апартаментов требуется скорейшим образом отрегулировать законодательно.

ИЗ ИСТОРИИ ВОПРОСА

Есть ли пределы уплотнению?

Идея жилья-капсул появилась в Японии вместе с проектами «домов-деревьев» или «домов-городов» (предполагалось, что дом состоит из множества модулей разного назначения, которые по мере необходимости можно заменять). Помимо сложной урбанистической философии, в ней была заложена и практическая направленность — экономия земли, которой в Японии категорически не хватало. В начале 70-х капсульная башня со 140 жилыми ячейками даже была построена (автор проекта - известный японский архитектор Кисё Курокава). Жилые капсулы длиной 4 и шириной 2,5 метра (как раз получается 9 кв. м.) больше напоминали контейнеры. Но были укомплектованы мебелью и бытовой техникой. Помимо кровати, в капсуле имелись рабочая зона, шкафы, санузел с душем и окно-иллюминатор диаметром 1,3 метра. Эксплуатация здания, однако, оказалась достаточно дорогой, с ним начали возникать проблемы.

Капсулы по-японски, впрочем, это еще вполне человеческое жилье. Все рекорды побил Гонконг. Из-за перенаселенности там очень высокие цены на землю, поэтому полноценная отдельная квартира мало кому по карману. Зато есть микроквартиры в 7 кв. м., квартиры-капсулы по 3-4 кв. м. И совсем жуткий вариант — кабинки-клетки шириной примерно в метр. Это что-то вроде общежития для тех, кому не под силу оплатить аренду более пристойного жилья: помещение делится на ячейки, где помещается кровать и мелкий скарб, а вместо стены — решетка.

- Микроапартаменты пользуются спросом в Европе, прежде всего в Великобритании и Германии, где стоимость аренды очень высока. Их покупают как для сдачи в аренду, так и для собственного проживания. Обычно это все-таки студии площадью от 17 до 30 кв. м, хотя можно найти и 5 кв. м, - рассказывает руководитель департамента продаж девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. - Основной контингент - молодые люди, которые ради успешной карьеры готовы терпеть некоторые бытовые неудобства, но не хотят делить жилье с посторонними людьми. Более взрослые покупатели и семьи с детьми не рассматривают такого рода недвижимость.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Так менялась минимальная площадь апартаментов в московских новостройках

2012 — 24,5 кв. м

2014 — 19,9 кв. м

2016 — 15,7 кв. м

2018 — 14,9 кв. м

2020 — 10 кв. м

2021 — 9 кв. м

(По данным «Метриум»).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Спрос на ипотеку упал вдвое. Что будет с ценами на жилье

На рынок стала влиять частичная отмена льготных ставок (подробно)

Русские бросились скупать элитную недвижимость в Лондоне: Почему богачи не хотят тратить деньги в России

Бегство капитала из страны в пандемию ускорилось (подробно)