Как купить квартиру по ипотеке в Москве, и на что при этом обратить внимание?

В июле 2013 года исполнилось 15 лет российской ипотеке – в 1998 году вышел федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С тех пор ипотечное кредитование в нашей стране заметно набирает обороты, вызывая рост процентных ставок, но оставаясь при этом чуть ли не единственным способом приобретения собственного жилья для значительной части населения. Купить квартиру в кредит стараются и москвичи, и гости столицы, для которых банками в последнее время разрабатывается все больше разнообразных программ, позволяющих снизить издержки при получении кредитов.

Для начала обозначим перечень документов, регламентирующих ипотечное кредитование в России, которые следует изучить перед приобретением ипотеки или же проконсультироваться по этому вопросу у юриста риэлтерской компании:

  • Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»,
  • Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»,
  • Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»,
  • Федеральный закон № 218-ФЗ «О кредитных историях»,
  • Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»,
  • Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы РФ,
  • Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
  • Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Порядок и условия ипотечного кредитования

Основные этапы приобретения квартиры в ипотеку, диктуемые российским законодательством и банковской системой, состоят в следующем:

  1. Подача заявки в банк на получение ипотечного кредита. К заявке прилагается пакет документов, перечень которых необходимо заранее уточнять в кредитной организации. Как правило, в него входят:
    • паспорт,
    • документы, подтверждающие семейное положение, наличие детей,
    • справка о доходах, заполненная по форме 2-НДФЛ и/или по форме банка,
    • копия трудовой книжки, действующий трудовой договор,
    • копия свидетельства о выдаче ИНН,
    • копия свидетельства государственного пенсионного страхования,
    • для мужчин – копия военного билета.
    Банк может запросить не только копии, но, скорее всего, оригиналы документов для подтверждения их достоверности. Часть кредитных учреждений требует также предъявить свидетельства о наличии ценных бумаг или дорогостоящей собственности, справки о доходах членов семьи, о состоянии здоровья, о наличии социальных льгот и ряд других документов.
  2. Банк принимает решение о предоставлении займа, что может занять от 3–5 дней до нескольких недель. Если потребитель пользуется услугой «экспресс-ипотеки», ответ может быть дан через несколько часов.
  3. При положительном решении банка на выдачу кредита заемщику предоставляется от 2 до 4 месяцев на выбор жилья. Выбранный объект недвижимости должен соответствовать требованиям, выдвинутым банком.
  4. Подача в банк документов на приобретаемую квартиру: правоустанавливающих документов на объект и ряда других (полный перечень уточняется в банке).
  5. Оценка приобретаемой квартиры независимой организацией, вынесение банком окончательного решения о сумме кредита.
  6. Страхование покупаемого объекта недвижимости; в качестве дополнительного условия банком может быть выдвинуто страхование жизни и здоровья приобретателя.
  7. Заключение договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
  8. Передача документов на государственную регистрацию права собственности. Регистрация осуществляется в течение пяти дней.
  9. Получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру, заселение.

В настоящее время банки стараются частично снять с плеч заемщиков бремя по сбору и оформлению документов. Например, для получения ипотечного кредита в «ВТБ24» можно предоставить только паспорт и второй документ по выбору, но лишь в том случае, если первоначальный взнос не ниже 35 % от стоимости квартиры.

Сравним условия ипотечного кредитования, предлагаемые десятью наиболее востребованными у москвичей банками.

Таблица 1. Условия ипотечного жилищного кредитования по данным на июль 2013 года

Условия ипотечного жилищного кредитовани

В таблице указаны цифры по общим ипотечным программам банков. В ряде организаций разработаны специальные предложения для различных категорий граждан.

Так, летом 2013 года в «Сбербанке» действует программа для молодых семей, допускающая первоначальный взнос от 10 % стоимости жилья и ставку по кредиту 10,5 %, а ипотечный банк «DeltaCredit» вводит льготные условия для молодых семей при рождении ребенка, а также уменьшает первоначальный взнос до 5 % при наличии материнского капитала.

Акцию «12-12-12» (12 % годовых при первоначальном взносе 12 % на 12 лет) проводит этим летом все тот же «Сбербанк», действует она при приобретении жилья в новостройках.

Для военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе (НИС), важен невысокий процент годовых и приемлемая максимальная сумма кредита. «ВТБ24» предлагает ставки от 8,7 % и заем до 2350 тыс. рублей. «Газпромбанк» дает кредит на срок до 25 лет со ставкой от 10,5 % на сумму 2200 тыс. руб. В обоих случаях для погашения кредита используются средства, начисляемые по НИС.

Часть финансовых учреждений участвует в программе Внешэкономбанка по выдаче ипотеки с государственной поддержкой: «Газпромбанк», «Сбербанк», «УралСиб», «ВТБ24» и другие. Льготные условия кредитования предоставляются социально незащищенным группам населения в рамках «Программы инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2013 годах». Во всех случаях на приобретение квартиры в новостройке процентная ставка составляет от 11 % при первоначальном взносе от 20 %. Есть и другие программы государственной поддержки граждан при приобретении жилья, здесь мы лишь привели примеры возможных вариантов при покупке жилья в ипотеку.

Следует также обратить внимание, что своим клиентам и сотрудниками компаний-партнеров банки обычно предоставляют определенные преференции, предлагая сниженные процентные ставки по жилищному кредиту, упрощая процедуру оформления займа.

Можно выгодно купить квартиру в ипотеку в Москве, пользуясь также специальными акциями на покупку недвижимости в столице. Например, «Абсолют Банк» в настоящее время предлагает довольно низкую для покупки первичного жилья ставку 11,5 %, которая снижается на 1 % после окончания строительства и оформления недвижимости в собственность заемщика.

В случае ипотечного кредитования банк также несет определенный риск невозврата кредита, поэтому кредитное учреждение проводит свою проверку юридической чистоты жилья и удостоверяется в наличии всей разрешительной документации у застройщика. В большинстве случаев к заемщику предъявляются требования о наличии хотя бы одного года непрерывного стажа работы, не менее 6-месячного стажа работы на текущем месте (в аналогичной сфере). Размер кредита, как правило, не превышает 85–90 % от оценочной (а не названной продавцом) стоимости квартиры.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Минусы, с которыми связано ипотечное жилищное кредитование:

  1. Значительная переплата за жилье из-за довольно высокой процентной ставки по кредиту. Последняя в первом квартале 2013 года составляла в среднем 12,6 % (по данным «Банка России») при среднегодовой инфляции в 5–6 %. Добавим, что ставки от 10 % назначаются банками обычно при условии внесения 40–50 % стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.
  2. Риск образования значительной просроченной задолженности (хотя с каждым годом она снижается, о чем свидетельствуют отчеты АИЖК) и потери жилья в случае резкого снижения доходов.
  3. Необходимость ежемесячных выплат порядка 35 % семейного бюджета в счет долга по ипотеке в течение 10‒30 лет.
  4. Дополнительные расходы – в первую очередь на услуги обязательного страхования собственности, а также на услуги агентства недвижимости, так как без его помощи покупка квартиры в ипотеку отнимает массу времени и сил, связанных с оформлением и согласованием документов, поисками подходящей квартиры и т.д.

При очевидных недостатках приобретения квартиры в ипотеку россияне, однако, все активнее оформляют ипотечные кредиты. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на апрель 2013 года было выдано 211 480 ипотечных кредитов на общую сумму 341 млрд. руб. Это в 1,14 раза выше аналогичного уровня прошлого года по количеству сделок и в 1,27 раза – по их сумме. А по итогам 2012 года общий объем оформленных ипотечных кредитов превысил докризисный уровень и стал самым высоким в истории ипотечного жилищного кредитования в России, свидетельствует АИЖК.

Плюсы жилищного кредитования, или чем вызвано неуклонное увеличение спроса на ипотечные кредиты?

  1. Покупка квартиры в ипотеку для значительного числа россиян остается единственным шансом на улучшение жилищных условий в короткие сроки.
  2. Купить квартиру в кредит – значит вкладывать деньги в собственное, а не арендуемое жилье, а также получить возможность немедленного заселения в нее.
  3. Возможно досрочное погашение ипотечного кредита (материнский капитал, наследство, повышение доходов), на которое большинство банков сегодня не вводит ограничений.
  4. Совершенствуется база ипотечных программ, в том числе осуществляемых при государственной поддержке, можно подобрать выгодные условия кредитования для различных категорий граждан.
  5. Имеются варианты приобретения квартиры в кредит без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости.

Эти и другие преимущества покупки квартиры в ипотеку заставляют все больше людей обращаться в банки за получением займа.

Актуально такое решение и для жителей столицы. По данным Росреестра, в 2012 году квартир в ипотеку в Москве было приобретено на 29 % больше, чем в предыдущем. В целом с помощью ипотечного кредита в столице покупается каждая третья квартира, в то время как в стране – каждая пятая. Однако есть и значительный минус для москвичей, подтвержденный недавним исследованием агентства «РИА Рейтинг». Москва заняла последнее место по доступности квартир в ипотеку среди всех регионов РФ, что связано с завышенными ценами на недвижимость в столице. Квадратный метр жилья в Москве в среднем в четыре раза дороже, чем в регионах. Но при этом довольно приемлемыми и почти неизменными по сравнению с прошлым годом остаются цены в Подмосковье и Новой Москве.