Как купить коммерческую недвижимость: гайд для покупателя

Покупка недвижимости во всем мире считается одним из самых безопасных и надежных способов вложить свои накопления и относится к так называемым длинным консервативным инвестициям. Их цель в первую очередь — сохранить заработанные средства и обеспечить инвестору стабильный доход. В дальнейшем, когда цены на недвижимость ускорят рост (а это случается регулярно), можно продать помещение и получить прибыль. И в последние годы стало очевидно, что выгоднее и надежнее купить коммерческую недвижимость, чем вкладываться в покупку квартиры. Почему так происходит, расскажем в статье.

Жилье: растет в цене, но плата за аренду падает

Долгое время покупка коммерческой недвижимости с целью получения дохода от аренды не была в приоритете — лучшим способом вложения в недвижимость считалась покупка квартиры. Так оно и было до тех пор, пока объемы вводимых в эксплуатацию новых домов не стали расти год от года: если в 2010 году в России было сдано 58,4 млн м2 жилья, то в 2020-м — уже 82,2 млн, а в 2021 — 92,6 млн[1]В России зафиксирован исторический рекорд по вводу жилья. 2022. РБК. URL: https://realty.rbc.ru/. И всякий раз часть этих квартир выходит на рынок аренды, поэтому объем предложения только увеличивается, а конкуренция между арендодателями возрастает.

Кроме того, с 2018 года в крупных городах России наблюдается постоянный рост цен на жилую недвижимость[2]Аналитика рынка недвижимости от Домклик: почему в России подорожали квартиры. 2022. URL: https://blog.domclick.ru/. А вот арендная плата растет медленнее — и намного быстрее падает в кризисные периоды, когда резко сокращается количество рабочих мест, а вместе с ним и платежеспособный спрос на аренду жилья. Срок, за который можно окупить вложения в однокомнатную квартиру, увеличился с 16 лет в 2019 году до почти 20 лет в 2020 году, выяснили аналитики компании «Инком-Недвижимость»[3]По итогам 2020-го срок окупаемости «однушки» на вторичном рынке Москвы вырос с 16 до 19,5 лет. 2020. URL: https://www.incom.ru/.

2022 год для тех, кто сдает квартиры, стал и вовсе печальным: еще в середине зимы начал резко сокращаться спрос — и одновременно выросло предложение. Например, с февраля по апрель количество сдающихся в Москве квартир выросло на 45%, а срок экспозиции (время от подачи объявления до подписания договора найма) с 4-5 дней увеличился до 2-3 недель. И главное: арендаторов этой весной было ровно в 10 раз меньше, чем предлагаемых в аренду квартир, — подсчитали специалисты компании «Этажи»[4]Дешевые московские квартиры в аренду закончатся к сентябрю. 2022. Forbes. URL: https://www.forbes.ru/. Соответственно, вниз идут и реальные цены: арендное жилье уже стало дешевле, чем год назад.

Коммерческая недвижимость: вдвое прибыльнее + ремонт за счет арендатора

Таким образом, сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду представляется довольно рискованным предприятием. Но есть другой способ надежных вложений в недвижимость, позволяющий точно так же получать постоянный доход — вместо жилой купить коммерческую недвижимость. И в первую очередь стоит обратить внимание на такой вид объектов, как стрит-ритейл — торговые помещения на первых этажах зданий[5]Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/. Их арендуют магазины, кафе, аптеки, банки, медицинские учреждения и другие бизнесы, ориентированные на массового потребителя. Согласно законодательству, приобрести коммерческую недвижимость может не только юрлицо или индивидуальный предприниматель, но и физическое лицо. В 2020 году доля физлиц среди покупателей объектов стрит-ритейла достигала 80%[6]Вместо квартир в аренду: россияне скупают помещения на первых этажах. 2021. URL: https://www.gazeta.ru/.

Тем, кто решил купить коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, следует знать, что прибыльность этого бизнеса составляет 7–10% годовых[7]Как рынок коммерческой недвижимости чувствует себя в 2022 году? 2022. URL: https://spb.cian.ru/ (сравните: сдача квартиры внаем приносит 3–5% в год от ее стоимости). Окупается торговое помещение за 10–15 лет, а если вы решаете его продать, то покупатели обычно находятся даже быстрее, чем на квартиру: пока жилья во всех районах становилось все больше, а его покупатели становились все разборчивее, спрос инвесторов перетекал на коммерческую недвижимость, делая ее все более популярной.

Факт

По данным консалтинговой компании Knight Frank, объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости по итогам 2021 года вырос на 35,1% по сравнению с 2020-м и на 18% превышает показатели допандемийного 2019 года[8]Объем сделок с коммерческой недвижимостью вырос на 35%. 2022. URL: https://iz.ru/.

Если квартира с уже живущими в ней людьми — довольно редкий товар, то коммерческую недвижимость с арендатором, оформленным договором, вывеской и процветающим бизнесом можно встретить довольно часто. Правда, и желающих купить такое помещение, избавив себя от хлопот с поиском и показами тем, кто хочет снять его, обычно больше, чем тех, кто стремится приобрести торговые площади «в бетоне».

Кстати, в деловом мире стало уже традицией, что арендатор коммерческой недвижимости производит ремонт сам и за собственный счет. Это происходит потому, что бизнес гораздо прочнее привязан к помещениям, которые арендует, чем наниматели к квартирам. Договоры аренды продлеваются ежегодно на протяжении десятилетий, особенно дорожат своей клиентурой представители торговли, а также кафе и рестораны, ведь они уже вложились в конкретное место, у них имеются постоянные покупатели, своя особенная атмосфера. Переехать для них означает убить добрую половину бизнеса, поэтому такие арендаторы дорожат своей арендой.

Другая традиция касается договоров, которые подписывают собственник и арендатор коммерческой недвижимости. В этих документах принято изначально прописывать индексацию арендной ставки, которая происходит каждый год. В жилой аренде такое не предусмотрено, и владельцу квартиры приходится регулярно доказывать своим жильцам, что инфляцию никто не отменял, цены растут — и убеждать их платить больше. Коммерческую недвижимость без такой индексации практически никто не сдает, что экономит нервные клетки всех участников.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости с арендатором

Правила для инвестора: как правильно купить коммерческую недвижимость

При покупке коммерческой недвижимости с арендатором нужно обращать внимание на сферу деятельности последнего: если доход предпринимателя стабильный, можно рассчитывать на продолжительное и эффективное сотрудничество. Но какого же арендатора лучше выбрать?

Компания R4S Group, работающая на рынке коммерческой недвижимости 21 год, составила рейтинг наиболее популярных объектов этого года.

I место уверенно держат предприятия стрит-фуда. На них приходится 22% всех сделок.

II место — у табачных магазинов (15% сделок).

III место делят между собой мини-маркеты и точки формата «кофе с собой» — по 11% на каждый из сегментов[9]Магазины взяли паузу. 2022. Коммерсантъ. URL: https://www.kommersant.ru/.

Помимо направления бизнеса, важно оценить локацию помещения, пешеходный и автомобильный трафик и соседство с другими предприятиями торговли и сферы услуг. Вот на какие вопросы стоит получить ответы до принятия решения о покупке:

  • На каком расстоянии находится ближайшая станция метро? Наиболее интенсивный пешеходный поток проходит на расстоянии 20–70 м от станции, затем он начинает рассасываться.
  • Действительно ли пешеходный маршрут от метро вглубь жилого района либо деловых кварталов пролегает рядом с вашим будущим помещением, обеспечивая арендатора нужным количеством посетителей?
  • Находится ли помещение на первой фасадной линии домов на оживленной автомагистрали или расположено в окружении жилой застройки и какова в таком случае ее высотность? Ведь в пятиэтажном микрорайоне проживает в несколько раз меньше народу, чем в современном высотном.
  • Какие магазины, кафе, учреждения расположены по соседству и в некотором отдалении? Крупный торговый центр, на треть опустевший в связи с недавними событиями, может переманивать арендаторов, обещая им сниженные на время кризиса ставки. А офисная башня, напротив, обеспечит хороший клиентский поток.

Факт

В отличие от торговых центров сегмент стрит-ритейла практически не пострадал от ухода иностранных брендов. Как сообщает консалтинговая компания CORE.XP, по итогам первого квартала 2022 года было свободно только 14% таких помещений — это всего на 0,7% больше, чем годом ранее[10]В I квартале 2022 года был закрыт рекордно высокий объем сделок без участия иностранного капитала. 2022. URL: https://kf.expert/.

Также нелишним будет задаться вопросами о состоянии и качестве помещения:

  • Есть ли отдельный вход? Встречаются варианты, когда несколько разных бизнесов делят один вход. Хотим предупредить, что покупка такого рода коммерческой недвижимости — это не самое лучшее приобретение.
  • Насколько удачна планировка, как расположены «мокрые точки», если они есть? В каком состоянии коммуникации в здании и насколько велик процент его износа? По данному вопросу будущему владельцу будет полезно получить консультацию эксперта, который подскажет, есть ли у помещения скрытые дефекты.

Наконец, прежде чем покупать коммерческую недвижимость с арендатором, следует внимательно изучить документы о собственности и договор аренды. Если сомневаетесь, лучше обратиться к юристу, который специализируется на сопровождении подобных сделок.

Что учитывать при покупке объекта стрит

Кто эти люди: где и у кого имеет смысл покупать коммерческую недвижимость?

Во-первых, стоит выбирать проверенные компании, которые уже не первый год занимаются продажей торговых площадок. Рекомендуем изучить отзывы о выбранной вами компании на независимых сайтах.

Во-вторых, оптимально, если компания является собственником помещений, а не посредником в процедуре купли-продажи. В этом случае можно избежать дополнительной бумажной волокиты и прочих трудностей при заключении договора.

В-третьих, немаловажен и ассортимент объектов недвижимости, представленных на сайте компании: чем больше выбор, тем выше шансы подобрать подходящий и максимально выгодный вариант.

Коммерческая недвижимость действительно обеспечивает стабильный и консервативный доход. Но многие инвесторы не обладают достаточным знанием этой сферы, чтобы купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях, а некоторые просто не готовы тратить свое время на поиски арендатора. В этом случае можно обратиться в специализированные компании, которые предлагают готовый арендный бизнес — коммерческое помещение с уже действующим арендатором.

Один из лидеров этого сегмента — компания R4S Group, которая работает на рынке с 2001 года.

«За те 20 лет, что мы присутствуем на рынке, были успешно преодолены несколько мировых кризисов. И после каждого из них мы убеждаемся, что стрит-ритейл входит в топ-3 сегментов рынка недвижимости, которые наиболее устойчивы к любым потрясениям и быстрее всего восстанавливаются после них. Спрос на объекты стрит-ритейла не падал даже в разгар пандемии, а по итогам I квартала 2022 года продажи коммерческой недвижимости формата street retail выросли в 2,5 раза относительно аналогичного периода 2021 года», — комментирует Ирина Буренко, коммерческий директор компании R4S Group.

Среди других компаний мы выделяемся, пожалуй, своей придирчивостью в выборе объектов, ведь мы не посредники, а собственники той недвижимости, которую готовим к продаже — мы приобретаем ее в том числе для своего портфеля. Результат нашей работы — приведение торгового помещения в соответствие тем критериям качества, которые мы предъявляем к своим активам: отдельный вход с фасада, витринное остекление, замена инженерных систем и коммуникаций, прозрачная документация.

Наши клиенты могут выбрать как торговое помещение для развития собственного бизнеса, так и коммерческую недвижимость с уже действующим арендатором для получения стабильного дохода от арендных платежей. Сейчас в портфеле компании более 200 предложений с порогом входа от 20 млн рублей. Компания предлагает своим клиентам полный пакет услуг — от подготовки документов до постпродажного консалтинга. Как результат — каждый третий клиент возвращается к нам повторно».


Предупреждение: предлагаемые финансовые инструменты являются высокорискованными и могут привести к потере денежных средств. До совершения сделок следует ознакомиться, с какими рисками они связаны.