Для прочтения нужно: 3 мин.

Строительный контроль: виды работ и порядок проведения

Над материалом работали:

Анна Горлова Руководитель строительного департамента

Профиль

Каадзе Анастасия Геннадьевна Ответственный редактор

Содержание:

Зачем нужен строительный контроль и кто его может осуществлять?
Виды работ в рамках строительного контроля
Строительный аудит как один из вариантов строительного контроля

Любое крупное строительство — сложный процесс, в котором участвуют несколько организаций, множество людей и часто возникают спорные моменты. Основная задача при строительстве — реализовать проект в полном соответствии с документацией без перерасхода денежных средств и в установленный срок. Поэтому особое значение приобретает контроль со стороны заказчика на всех этапах процесса — от составления сметной документации до приемки объекта с оценкой качества и объема выполненных работ. Наш дальнейший обзор сопровождает сквозной пример из практики капитального строительства и реально проведенного строительного аудита.

Проведение строительного аудита может выявить завышение стоимости строительства, объем выполненных работ, а также нецелевое использование ресурсов. Заказать строительный аудит

Зачем нужен строительный контроль и кто его может осуществлять?

О необходимости строительного контроля и надзора за строительством напрямую говорится в пункте 7.1 СП 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004». Согласно этому документу на участников строительства и в частности на застройщика (заказчика) возлагается обязанность, продиктованная российским законодательством о градостроительной деятельности, осуществлять строительный контроль «с целью оценки соответствия строительно-монтажных работ, возводимых конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения здания или сооружения требованиям технических регламентов, проектной и рабочей документации».

В части 2 статьи 53 ГрК РФ также сказано, что на основании договора строительного подряда строительный контроль может осуществляться:

застройщиком;
техническим заказчиком;
лицом, ответственным за эксплуатацию здания (сооружения);
региональным оператором;
привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Тезисы о праве заказчика строительства доверить третьему лицу контроль и надзор над выполнением работ, а также принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком, содержатся в статье 749 ГК РФ.

Таким образом, осуществление строительного контроля заказчик может провести двумя способами — самостоятельно или с помощью аутсорсера. Конечно, если компания постоянно занимается ведением строительных проектов, имеет смысл организовать собственную службу строительного контроля. Но и в этом случае иногда рекомендуется привлекать строительных аудиторов в качестве независимых экспертов. Например, при строительстве фундаментов практикуется сторонний лабораторный контроль качества используемого бетона, несмотря на то, что весь бетон имеет паспорт качества производителя. Нередко с помощью независимых экспертов удается выявить случаи корпоративного мошенничества и сэкономить компании немалые деньги.

В том случае, когда компания сталкивается с необходимостью строительства не слишком часто, привлечение строительных контролеров и аудиторов со стороны — оптимальное решение, способное избавить от целого комплекса проблем, среди которых:

неграмотные или неоптимальные проекты;

низкое качество строительства;

строительство не в соответствии с проектом;

срыв сроков;

использование низкокачественных материалов;

использование стройматериалов, не соответствующих тем, что предусмотрены проектной документацией;

использование материалов иной ценовой категории, чем указано в смете.

Кейс из практики строительного аудита.

Компания-производитель шоколадных конфет решила расширить линейку выпускаемой продукции. Для этого на территории завода следовало спроектировать и построить еще один цех. Это сложное дело поручили заместителю директора по производству Михаилу, который зарекомендовал себя как хороший специалист и ответственный работник. Он с энтузиазмом взялся за новый проект — сформировал техническое задание, разработал конкурсную документацию и выставил ее на торговую площадку B2B.

Через месяц конкурс выиграла строительная компания ООО «Лютик Строй», которая предложила цену — 136 млн руб. Организация имела опыт в создании и реализации похожих проектов, все необходимые допуски, квалификационный состав, машины и механизмы в собственности. Проект обещал быть простым и интересным.

Проектирование прошло быстро и без проблем, начался строительный процесс. Михаил решил, что для контроля качества строительных работ следует взять в штат дополнительного сотрудника. Исходя из собственных представлений, он на рекрутинговых сайтах нашел десять резюме, провел собеседование, выбрал бойкого молодого специалиста Сергея.

Посмотреть больше кейсов…

Кейс из практики строительного аудита.

Итак, Михаил решил поручить организацию строительного контроля в компании новому сотруднику Сергею, а сам занялся подбором оборудования для нового цеха. На одной из выставок он познакомился с менеджером по продажам японского оборудования Иваном. Иван рекомендовал Михаилу тщательно проверить качество бетона на фундаментах под оборудование, поскольку к фундаментам предъявлялись жесткие требования.

Михаил прислушался к совету Ивана, но решил дополнительно проверить также качество всех строительных конструкций. Самостоятельно заказал сторонних строительных аудиторов, которые и провели независимую проверку.

Входной контроль проектной документации показал, что документация до конца не проработана и многие проектные решения принимаются «на бегу». Операционный контроль выявил, что объемы, указанные в отчетах, выше реально выполненных, но не превышают смету. Лабораторный контроль обнаружил следующие проблемы:

марка бетона на фундаментах не соответствует проектной;
строительные металлические конструкции изготовлены с нарушением ГОСТа на сварные соединения.

Геодезический контроль показал, что, несмотря на «сырую» проектную документацию, строительная площадка правильно вынесена на местность, геометрические параметры здания соблюдены.

Приемочный контроль и контроль нормативной базы осуществлял Сергей. Исполнительная документация, акты скрытых работ, акты промежуточной приемки ответственных конструкций были в наличии, но вот качество этих конструкций не соответствовало требованиям проекта.

Посмотреть больше кейсов…

Кейс из практики строительного аудита.

Финансовая экспертиза сметной документации, проведенная независимыми аудиторами, показала, что цены на материалы и некоторые работы были на 50% выше рыночных, также имелось «задвоение» работ в смете. Например, в смете было указано, что строительная компания ООО «Лютик Строй» организует строительный городок и подъездные пути, а также место складирования материалов за 3 млн руб. В то же время в конце сметы был введен коэффициент 1,8% от суммы сметы на временные здания и сооружения, что составляет 2,448 млн руб. Также в смете была статья расходов «погрузка-разгрузка строительных материалов» в размере 950 тыс. руб., и наряду с этим был введен коэффициент в 2% от суммы материалов на товарно-заготовительские расходы, что составляло 1,36 млн руб.

Таким образом, «задвоение» работ по смете, увеличение стоимости работ и материалов прибавили к конечной стоимости работ еще 5 млн руб. Сергей оказался профессионалом в деле «стройки», он выявил все ошибки и «задвоения» в смете, но решил это использовать не на благо компании, а в корыстных целях, поэтому пропускал завышенные объемы и «задвоения». Это можно было сделать, вступив в сговор с компанией-подрядчиком.

Строительство цеха шло по графику, не превышало бюджет, одновременно при этом росла и «расцветала» новая дача Сергея. Правда, качество строительства цеха страдало, и впоследствии ситуация могла бы обернуться дополнительными затратами при эксплуатации цеха, а в худшем случае — поломкой дорогостоящего оборудования или человеческими жертвами, не говоря уже про юридические последствия для заказчика строительства объекта.

На завершение проекта Михаил привлек сторонних консультантов, оформил с ними договор подряда, зафиксировал жесткий бюджет строительства и качества работ, а также юридические санкции за нарушение проектных решений, сроков строительства и его качества.

В результате использование сторонних консультантов оказалось дешевле. Заработная плата Сергея составляла 150 тыс. руб./мес. Кроме того, организация платила отчисления в социальный и пенсионные фонды в размере 30% от зарплаты, что составляло еще 50 тыс. руб. К тому же работодатель оплачивал Сергею добровольную медицинскую страховку, корпоративную сотовую связь, возмещал затраты на использование личного автотранспорта в служебных целях. Работа сотрудника обходилась фирме в 220 тыс. руб./мес.

При пользовании услугами сторонних консультантов затраты составили 250 тыс. руб. в месяц + 20% от экономии финансового результата. Получилось так, что Михаил за те же деньги получил не только качественное строительство с соблюдением технологии и сроков, — он получил уверенность в отсутствии корпоративного мошенничества и экономию бюджета строительства.

Итог: цех достроен за полгода, консультанты получили вознаграждение 4,5 млн руб., а Михаил с их помощью уменьшил бюджет строительства на 15 млн руб.

Строительно-техническая экспертиза поможет выявить:

соответствие работ требованиям ГОСТ и другим документам;
масштабы и объективную стоимость проекта;
причины возникших повреждений и стоимость их устранения;
уровень износа сооружений и сетей;
уровень качества работ.

Подробнее об услуге

Виды работ в рамках строительного контроля и требования к его проведению

В части 8 статьи 53 ГрК РФ сказано, что порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации. В их числе следует выделить:

Постановление Правительства РФ от 21 июня 2010 года № 468, которое включает «Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»;
приказ Минстроя России от 19 февраля 2016 года № 98/пр «Об утверждении свода правил «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений», который включает СП 246.1325800.2016 (Свод правил пока еще не включен в перечень документов, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений);
приказ Минрегиона РФ от 27 декабря 2010 года № 781, утвердивший СП 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004» (Свод правил включен в перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).

Непосредственно контроль качества строительно-монтажных работ осуществляется путем технического (строительного) надзора. Он является частью строительного контроля и его основная цель — поиск нарушений и отхода от технического задания и проекта, норм и правил, установленного плана работ. Такой надзор помогает избежать демонтажа уже возведенных объектов или их переделок, о стоимости которого можно лишь строить предположения.

Осуществляется надзор в процессе поэтапного наблюдения за ходом всех работ и составлением актов на дополнительные затраты. Перечень таких затрат должен быть заблаговременно согласован и утвержден заказчиком. При осуществлении технадзора специалисты регулярно посещают объект и определяют реальное качество строительных работ и их соответствие всем требованиям. В частности, проводятся:

выявление нарушений в хранении и складировании строительных материалов, оборудования, инструментов;
проверка отчетов о выполненных работах, их сверка с фактическим объемом работ;
контроль сроков выполнения работ, согласно календарному плану;
анализ смет;
проверка наличия необходимых сертификатов и документов на строительные материалы, инструменты, технику;
контроль над устранением выявленных нарушений.

Если в ходе технадзора выявляются недочеты или нарушения, эксперт составляет акт, подписанный всеми заинтересованными сторонами, и передает его заказчику.

Напомним, осуществлять технический надзор могут только специалисты с высшим образованием соответствующего профиля, имеющие стаж проведения строительного контроля не менее трех лет, прошедшие подготовку и аттестацию.

Проведение строительного контроля целесообразно на всех стадиях и этапах строительства и включает в себя следующие виды работ:

1. Входной контроль. На этом этапе стройматериалы, изделия и оборудование проверяют на соответствие ГОСТам, ТУ, требованиям проекта, сертификатам, паспортам. При входном контроле проектно-сметной документации проверяется комплектность и достаточность содержащейся в ней технической информации для производства строительных работ. Кроме того, проводится финансовый контроль сметной документации.

2. Операционный контроль. Осуществляется непосредственно в ходе строительства, обеспечивает своевременное выявление дефектов и их устранение. При операционном контроле в обязательном порядке проверяется соблюдение выполнения технологии строительно-монтажных процессов и проводится оценка соответствия работ проектным чертежам, строительным нормам, правилам и стандартам.

3. Лабораторный контроль. Проводится для выявления некачественных строительных материалов в процессе строительства и принятия мер по их замене.

4. Геодезический контроль. Необходим для подтверждения точности геометрических параметров строительной площадки или строительных конструкций. Он заключается в геодезической проверке соответствия положения конструкций и их частей и элементов проектным требованиям в процессе монтажа и временного закрепления, а также в исполнительной геодезической съемке этих же конструкций, постоянно закрепленных после завершения монтажа.

5. Приемочный контроль. В его ходе проверяется качество всех выполненных строительно-монтажных работ.

6. Контроль нормативной базы. Он включает в себя проверку наличия всех строительных нормативов, стандартов и правил, хранения проектной документации, актов приемки выполненных работ, исполнительных схем и чертежей и т.д.

Технический надзор от имени заказчика на строительной площадке может обеспечить исполнение условий договора. Подробнее о техническом надзоре

Строительный аудит как один из вариантов строительного контроля

Строительный аудит (или строительный контроль с привлечением независимых оценщиков-аудиторов) — это комплексная оценка экономической, технической и правовой деятельности подрядчика, которая помогает заказчику правильно сформировать бюджет строительства, предотвратив его завышение, оценить экономическую целесообразность объемов финансирования и выявить нецелевое использование ресурсов.

Строительный аудит отличается от других видов аудита некоторыми специфичными чертами, обусловленными длительным периодом строительства, сезонностью работ, их многоэтапностью и многообразием. Кроме того, возможны длительные технологические перерывы в строительстве с консервацией объектов. Основные задачи строительного аудита — гарантировать заказчику соблюдение технологии строительства для обеспечения безопасности и надежности возводимого объекта и осуществление учета и защиты финансовых средств от нецелевого использования в ходе работ.

Что касается квалификации аудиторов — для проведения проверки аудитор должен иметь знания и навыки сразу в нескольких областях:

строительство;
менеджмент качества;
управление проектами;
управление персоналом;
управление материально-техническими ресурсами.

Кроме этого, аудитор должен разбираться в особенностях документооборота в строительной отрасли, в нормативных документах, основах обеспечения безопасности и экологического законодательства. А поскольку каждый вид работ в строительстве имеет свою специфику, то от аудитора нередко требуются и узкоспециальные знания.

Независимые консультанты могут проверить как ход строительства всего объекта в целом, так и конкретный объем работ, в отношении которого возникли сомнения. Подробнее

Аудит строительных работ можно проводить двумя способами:

регулярно, на протяжении всех этапов строительства, через определенные промежутки времени до самого его завершения;
разово, когда комплекс процедур проводится по окончании строительства или на определенной стадии работ.

Независимо от того, какой способ выбран, в процессе работ всегда проводится проверка всей документации, контроль составления сметы, проведение технической оценки объекта строительства и полный финансовый аудит.

Конечно, каким образом осуществлять строительный контроль — решает сам заказчик строительства. Но в некоторых случаях стремление сэкономить и обойтись собственными силами оборачивается проблемами и дополнительными затратами. И, наконец, далеко не всегда, а при правильном подходе — никогда, аудит строительства не обходится дороже собственных усилий контролировать процесс и результат работ.

Как выбрать аудиторско-консалтинговую компанию?

Если заказчик строительства решает пригласить для строительного консалтинга независимых специалистов, возникает вопрос, как правильно выбрать организацию, которая сделает это профессионально, то есть так, как должно быть, — без создания дополнительных проблем, затрат и разочарований. Об этом мы и поговорили с Аленой Моисеевой, ведущим инженером-сметчиком аудиторско-консалтинговой компании КСК групп.

«Процедура строительного контроля — достаточно сложное и длительное мероприятие, особенно если клиент заказывает не разовый аудит, а регулярный контроль всей деятельности подрядчика. Сегодня на рынке существуют десятки фирм, которые предлагают услугу проведения строительного аудита и консалтинга, и заказчику жизненно важно не ошибиться с выбором. Ошибка может стоить не просто дополнительных финансовых затрат, но повлечь за собой административную, а иногда и уголовную ответственность — в случае нарушения технологии строительства, вызвавшей, например, несчастный случай.

Прежде всего, при выборе обратите внимание на опыт компании. Не стоит слепо доверять столь ответственное дело новичкам, соблазнившись низкими расценками. Лучше, если стаж работы эксперта или группы экспертов на этом рынке составляет, по крайней мере, не менее трех лет. Что касается нашей компании, то КСК групп оказывает услуги подобного рода с 1994 года, и за это время мы накопили огромный опыт в самых разных областях и видах капитального строительства, предоставляя широчайший спектр профессиональных консультаций и выполнения работ для компаний различных отраслей реального сектора экономики.

Второе, на что следует обратить внимание, — квалификация сотрудников. В штате обязательно должны быть профессионалы различных направлений — от финансов до строительства. Если подрядчик на каждый проект приглашает сотрудников со стороны, это говорит о его недостаточно зрелом состоянии. Нашим преимуществом являются уникальные по составу группы специалистов, которые формируются из экспертов высочайшего класса в соответствии с конкретными задачами заказчика.

В результате партнерства с нами клиент получает полную прозрачность всех этапов строительства и возможность контроля над ними на протяжении всего процесса. Кроме того, мы даем полностью независимую экспертную оценку текущего состояния дел на объекте строительства и реально помогаем сэкономить средства. Строительный контроль с участием специалистов КСК групп подразумевает комплексный анализ документации с составлением подробного отчета и рекомендаций, с помощью которых — в случае необходимости — можно урегулировать отношения между заказчиком и подрядчиком в досудебном или судебном порядке и не допустить серьезных нарушений при строительстве».

P.S. КСК групп — комплексная консалтинговая компания, в штате которой работают на данный момент 350 отраслевых экспертов. За годы работы ею было реализовано более 5000 проектов для 1000 клиентов.