Строительный контроль: виды работ и порядок проведения

Проведение строительного аудита может выявить завышение стоимости строительства, объем выполненных работ, а также нецелевое использование ресурсов.

Заказать строительный аудит...

Технический надзор от имени заказчика на строительной площадке может обеспечить исполнение условий договора.

Подробнее о техническом надзоре...

Независимые консультанты могут проверить как ход строительства всего объекта в целом, так и конкретный объем работ, в отношении которого возникли сомнения.

Подробнее...

В рамках строительного консалтинга могут быть оказаны следующие услуги:

• экспертиза сметной документации;
• экспертиза проектной документации;
• строительный аудит;
• технический надзор;
• лицензирование, допуски СРО, сертификация.

Актуальные услуги...

Стоимость проведения экспертизы сметной документации зависит от ее объема и срочности.

Узнать стоимость...

Строительно-техническая экспертиза поможет выявить:

• соответствие работ требованиям ГОСТ и другим документам;
• масштабы и объективную стоимость проекта;
• причины возникших повреждений и стоимость их устранения;
• уровень износа сооружений и сетей;
• уровень качества работ.

Узнать больше...

Любое крупное строительство — сложный процесс, в котором участвуют несколько организаций, множество людей и часто возникают спорные моменты. Основная задача при строительстве — реализовать проект в полном соответствии с документацией без перерасхода денежных средств и в установленный срок. Поэтому особое значение приобретает контроль со стороны заказчика на всех этапах процесса — от составления сметной документации до приемки объекта с оценкой качества и объема выполненных работ. Наш дальнейший обзор сопровождает сквозной пример из практики капитального строительства и реально проведенного строительного аудита.

Зачем нужен строительный контроль и кто его может осуществлять?

О необходимости строительного контроля и надзора за строительством напрямую говорится в пункте 7.1 СП 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004». Согласно этому документу на участников строительства и в частности на застройщика (заказчика) возлагается обязанность, продиктованная российским законодательством о градостроительной деятельности, осуществлять строительный контроль «с целью оценки соответствия строительно-монтажных работ, возводимых конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения здания или сооружения требованиям технических регламентов, проектной и рабочей документации».

В части 2 статьи 53 ГрК РФ также сказано, что на основании договора строительного подряда строительный контроль может осуществляться:

• застройщиком;
• техническим заказчиком;
• лицом, ответственным за эксплуатацию здания (сооружения);
• региональным оператором;
• привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Тезисы о праве заказчика строительства доверить третьему лицу контроль и надзор над выполнением работ, а также принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком, содержатся в статье 749 ГК РФ.

Таким образом, осуществление строительного контроля заказчик может провести двумя способами — самостоятельно или с помощью аутсорсера. Конечно, если компания постоянно занимается ведением строительных проектов, имеет смысл организовать собственную службу строительного контроля. Но и в этом случае иногда рекомендуется привлекать строительных аудиторов в качестве независимых экспертов. Например, при строительстве фундаментов практикуется сторонний лабораторный контроль качества используемого бетона, несмотря на то, что весь бетон имеет паспорт качества производителя. Нередко с помощью независимых экспертов удается выявить случаи корпоративного мошенничества и сэкономить компании немалые деньги.

В том случае, когда компания сталкивается с необходимостью строительства не слишком часто, привлечение строительных контролеров и аудиторов со стороны — оптимальное решение, способное избавить от целого комплекса проблем, среди которых:

• неграмотные или неоптимальные проекты;
• низкое качество строительства;
• строительство не в соответствии с проектом;
• срыв сроков;
• использование низкокачественных материалов;
• использование стройматериалов, не соответствующих тем, что предусмотрены проектной документацией;
• использование материалов иной ценовой категории, чем указано в смете.

Кейс из практики строительного аудита. Часть 1

Компания-производитель шоколадных конфет решила расширить линейку выпускаемой продукции. Для этого на территории завода следовало спроектировать и построить еще один цех. Это сложное дело поручили заместителю директора по производству Михаилу, который зарекомендовал себя как хороший специалист и ответственный работник. Он с энтузиазмом взялся за новый проект — сформировал техническое задание, разработал конкурсную документацию и выставил ее на торговую площадку B2B.

Через месяц конкурс выиграла строительная компания ООО «Лютик Строй», которая предложила цену — 136 млн руб. Организация имела опыт в создании и реализации похожих проектов, все необходимые допуски, квалификационный состав, машины и механизмы в собственности. Проект обещал быть простым и интересным.

Проектирование прошло быстро и без проблем, начался строительный процесс. Михаил решил, что для контроля качества строительных работ следует взять в штат дополнительного сотрудника. Исходя из собственных представлений, он на рекрутинговых сайтах нашел десять резюме, провел собеседование, выбрал бойкого молодого специалиста Сергея.

(Продолжение следует…)

Виды работ в рамках строительного контроля и требования к его проведению

В части 8 статьи 53 ГрК РФ сказано, что порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации. В их числе следует выделить:

• Постановление Правительства РФ от 21 июня 2010 года № 468, которое включает «Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»;
• приказ Минстроя России от 19 февраля 2016 года № 98/пр «Об утверждении свода правил «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений», который включает СП 246.1325800.2016 (Свод правил пока еще не включен в перечень документов, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений);
• приказ Минрегиона РФ от 27 декабря 2010 года № 781, утвердивший СП 48.13330.2011 «Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004» (Свод правил включен в перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений).

Непосредственно контроль качества строительно-монтажных работ осуществляется путем технического (строительного) надзора. Он является частью строительного контроля и его основная цель — поиск нарушений и отхода от технического задания и проекта, норм и правил, установленного плана работ. Такой надзор помогает избежать демонтажа уже возведенных объектов или их переделок, о стоимости которого можно лишь строить предположения. Осуществляется надзор в процессе поэтапного наблюдения за ходом всех работ и составлением актов на дополнительные затраты. Перечень таких затрат должен быть заблаговременно согласован и утвержден заказчиком. При осуществлении технадзора специалисты регулярно посещают объект и определяют реальное качество строительных работ и их соответствие всем требованиям. В частности, проводятся:

• выявление нарушений в хранении и складировании строительных материалов, оборудования, инструментов;
• проверка отчетов о выполненных работах, их сверка с фактическим объемом работ;
• контроль сроков выполнения работ, согласно календарному плану;
• анализ смет;
• проверка наличия необходимых сертификатов и документов на строительные материалы, инструменты, технику;
• контроль над устранением выявленных нарушений.

Если в ходе технадзора выявляются недочеты или нарушения, эксперт составляет акт, подписанный всеми заинтересованными сторонами, и передает его заказчику.

Напомним, осуществлять технический надзор могут только специалисты с высшим образованием соответствующего профиля, имеющие стаж проведения строительного контроля не менее трех лет, прошедшие подготовку и аттестацию.

Проведение строительного контроля целесообразно на всех стадиях и этапах строительства и включает в себя следующие виды работ:

1. Входной контроль. На этом этапе стройматериалы, изделия и оборудование проверяют на соответствие ГОСТам, ТУ, требованиям проекта, сертификатам, паспортам. При входном контроле проектно-сметной документации проверяется комплектность и достаточность содержащейся в ней технической информации для производства строительных работ. Кроме того, проводится финансовый контроль сметной документации.
2. Операционный контроль. Осуществляется непосредственно в ходе строительства, обеспечивает своевременное выявление дефектов и их устранение. При операционном контроле в обязательном порядке проверяется соблюдение выполнения технологии строительно-монтажных процессов и проводится оценка соответствия работ проектным чертежам, строительным нормам, правилам и стандартам.
3. Лабораторный контроль. Проводится для выявления некачественных строительных материалов в процессе строительства и принятия мер по их замене.
4. Геодезический контроль. Необходим для подтверждения точности геометрических параметров строительной площадки или строительных конструкций. Он заключается в геодезической проверке соответствия положения конструкций и их частей и элементов проектным требованиям в процессе монтажа и временного закрепления, а также в исполнительной геодезической съемке этих же конструкций, постоянно закрепленных после завершения монтажа.
5. Приемочный контроль. В его ходе проверяется качество всех выполненных строительно-монтажных работ.
6. Контроль нормативной базы. Он включает в себя проверку наличия всех строительных нормативов, стандартов и правил, хранения проектной документации, актов приемки выполненных работ, исполнительных схем и чертежей и т.д.

Кейс из практики строительного аудита. Часть 2

Итак, Михаил решил поручить организацию строительного контроля в компании новому сотруднику Сергею, а сам занялся подбором оборудования для нового цеха. На одной из выставок он познакомился с менеджером по продажам японского оборудования Иваном. Иван рекомендовал Михаилу тщательно проверить качество бетона на фундаментах под оборудование, поскольку к фундаментам предъявлялись жесткие требования.

Михаил прислушался к совету Ивана, но решил дополнительно проверить также качество всех строительных конструкций. Самостоятельно заказал сторонних строительных аудиторов, которые и провели независимую проверку.

Входной контроль проектной документации показал, что документация до конца не проработана и многие проектные решения принимаются «на бегу». Операционный контроль выявил, что объемы, указанные в отчетах, выше реально выполненных, но не превышают смету. Лабораторный контроль обнаружил следующие проблемы:

• марка бетона на фундаментах не соответствует проектной;
• строительные металлические конструкции изготовлены с нарушением ГОСТа на сварные соединения.

Геодезический контроль показал, что, несмотря на «сырую» проектную документацию, строительная площадка правильно вынесена на местность, геометрические параметры здания соблюдены.

Приемочный контроль и контроль нормативной базы осуществлял Сергей. Исполнительная документация, акты скрытых работ, акты промежуточной приемки ответственных конструкций были в наличии, но вот качество этих конструкций не соответствовало требованиям проекта.

(Продолжение следует…)

Строительный аудит как один из вариантов строительного контроля

Строительный аудит (или строительный контроль с привлечением независимых оценщиков-аудиторов) — это комплексная оценка экономической, технической и правовой деятельности подрядчика, которая помогает заказчику правильно сформировать бюджет строительства, предотвратив его завышение, оценить экономическую целесообразность объемов финансирования и выявить нецелевое использование ресурсов.

Строительный аудит отличается от других видов аудита некоторыми специфичными чертами, обусловленными длительным периодом строительства, сезонностью работ, их многоэтапностью и многообразием. Кроме того, возможны длительные технологические перерывы в строительстве с консервацией объектов. Основные задачи строительного аудита — гарантировать заказчику соблюдение технологии строительства для обеспечения безопасности и надежности возводимого объекта и осуществление учета и защиты финансовых средств от нецелевого использования в ходе работ.

Что касается квалификации аудиторов — для проведения проверки аудитор должен иметь знания и навыки сразу в нескольких областях:

• строительство;
• менеджмент качества;
• управление проектами;
• управление персоналом;
• управление материально-техническими ресурсами.

Кроме этого, аудитор должен разбираться в особенностях документооборота в строительной отрасли, в нормативных документах, основах обеспечения безопасности и экологического законодательства. А поскольку каждый вид работ в строительстве имеет свою специфику, то от аудитора нередко требуются и узкоспециальные знания.

Аудит строительных работ можно проводить двумя способами:

• регулярно, на протяжении всех этапов строительства, через определенные промежутки времени до самого его завершения;
• разово, когда комплекс процедур проводится по окончании строительства или на определенной стадии работ.

Независимо от того, какой способ выбран, в процессе работ всегда проводится проверка всей документации, контроль составления сметы, проведение технической оценки объекта строительства и полный финансовый аудит.

Кейс из практики строительного аудита. Часть 3

Финансовая экспертиза сметной документации, проведенная независимыми аудиторами, показала, что цены на материалы и некоторые работы были на 50% выше рыночных, также имелось «задвоение» работ в смете. Например, в смете было указано, что строительная компания ООО «Лютик Строй» организует строительный городок и подъездные пути, а также место складирования материалов за 3 млн руб. В то же время в конце сметы был введен коэффициент 1,8% от суммы сметы на временные здания и сооружения, что составляет 2,448 млн руб. Также в смете была статья расходов «погрузка-разгрузка строительных материалов» в размере 950 тыс. руб., и наряду с этим был введен коэффициент в 2% от суммы материалов на товарно-заготовительские расходы, что составляло 1,36 млн руб.

Таким образом, «задвоение» работ по смете, увеличение стоимости работ и материалов прибавили к конечной стоимости работ еще 5 млн руб. Сергей оказался профессионалом в деле «стройки», он выявил все ошибки и «задвоения» в смете, но решил это использовать не на благо компании, а в корыстных целях, поэтому пропускал завышенные объемы и «задвоения». Это можно было сделать, вступив в сговор с компанией-подрядчиком.

Строительство цеха шло по графику, не превышало бюджет, одновременно при этом росла и «расцветала» новая дача Сергея. Правда, качество строительства цеха страдало, и впоследствии ситуация могла бы обернуться дополнительными затратами при эксплуатации цеха, а в худшем случае — поломкой дорогостоящего оборудования или человеческими жертвами, не говоря уже про юридические последствия для заказчика строительства объекта.

На завершение проекта Михаил привлек сторонних консультантов, оформил с ними договор подряда, зафиксировал жесткий бюджет строительства и качества работ, а также юридические санкции за нарушение проектных решений, сроков строительства и его качества.

В результате использование сторонних консультантов оказалось дешевле. Заработная плата Сергея составляла 150 тыс. руб./мес. Кроме того, организация платила отчисления в социальный и пенсионные фонды в размере 30% от зарплаты, что составляло еще 50 тыс. руб. К тому же работодатель оплачивал Сергею добровольную медицинскую страховку, корпоративную сотовую связь, возмещал затраты на использование личного автотранспорта в служебных целях. Работа сотрудника обходилась фирме в 220 тыс. руб./мес.

При пользовании услугами сторонних консультантов затраты составили 250 тыс. руб. в месяц + 20% от экономии финансового результата. Получилось так, что Михаил за те же деньги получил не только качественное строительство с соблюдением технологии и сроков, — он получил уверенность в отсутствии корпоративного мошенничества и экономию бюджета строительства.

Итог: цех достроен за полгода, консультанты получили вознаграждение 4,5 млн руб., а Михаил с их помощью уменьшил бюджет строительства на 15 млн руб.

Конечно, каким образом осуществлять строительный контроль — решает сам заказчик строительства. Но в некоторых случаях стремление сэкономить и обойтись собственными силами оборачивается проблемами и дополнительными затратами. И, наконец, далеко не всегда, а при правильном подходе — никогда, аудит строительства не обходится дороже собственных усилий контролировать процесс и результат работ.