Техническое заключение для перепланировки: порядок согласования

Любые действия по перепланировке квартиры нужно согласовывать в органах контроля — таков закон. Это легко объяснить, ведь работы, выполненные с нарушением нормативов, могут угрожать безопасности здания и всех его жильцов. Между тем перепланировку часто производят самовольно. Чтобы ее узаконить и исключить штрафы, понадобится техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ. Как его получить и каков порядок согласования перепланировки, читайте в нашей статье.

Как легализовать самовольную перепланировку: пошаговая инструкция

Собственники жилплощади во время ремонта часто производят перепланировку: объединяют два помещения в одно, возводят дополнительные перегородки и так далее. В результате план квартиры изменяется по сравнению с исходным, составленным в БТИ. Если делать все по закону, первоначально нужно заказать техническое заключение о возможности перепланировки. Но на практике владельцы жилья часто пренебрегают этим требованием, не желая нести дополнительные расходы. Какими последствиями это чревато?

Во-первых, квартиру с самовольной перепланировкой практически невозможно продать или передать в залог, ведь для совершения любой сделки нужна проверка БТИ. Во-вторых, факт изменения исходной планировки может стать известен контролирующим органам. В результате собственник жилья будет вынужден заплатить штраф и устранить нарушения. Последнее можно сделать одним из двух способов: либо вернуть все в первоначальное состояние, потеряв крупную сумму денег, либо узаконить перепланировку. Иначе жилищная инспекция обратится с иском в суд.

Таким образом, у собственников квартир есть шанс сохранить ремонт с самовольной перепланировкой — это не расходится с положениями ЖК РФ. Статья 29 гласит, что помещение можно оставить в измененном виде, если это не несет опасности для здоровья и жизни людей и не нарушает их интересы[1]. Но последнее нужно еще доказать. Подтвердить, что произведенные изменения имеют право на существование, и тем самым узаконить их позволяет техническое заключение о безопасности и допустимости перепланировки.

Итак, мы подошли к главному: каким образом легализовать самовольно проведенные работы? И как можно получить техническое заключение, без которого узаконить перепланировку не удастся? Рассмотрим порядок действий поэтапно.

1. Консультация проектировщиков. Прежде чем готовить документы и приглашать техника из БТИ, всегда имеет смысл обратиться в проектное бюро. Работающие там специалисты точно знают, какие действия разрешены, а какие под запретом. Если часть работ выполнена с нарушениями, проектировщики вовремя это заметят и посоветуют, как исправить положение. В противном случае техник из БТИ зафиксирует незаконные изменения в плане, и впоследствии вам придется не только заново делать ремонт, возвращая исходную планировку, но и переоформлять документы. На этом, помимо драгоценного времени, можно потерять около 10 000 рублей.

2. Получение техпаспорта квартиры в БТИ. А если точнее, то потребуется поэтажный план с пояснением — экспликацией. Причем нужен как исходный вариант, так и актуальный, составленный уже после перепланировки. На новом плане будут отмечены красные линии — ими обозначают изменения, которые требуют согласования. Если квартира уже прошла техническую инвентаризацию, техпаспорт есть в МосгорБТИ. Получать его не обязательно — жилищная инспекция сама сделает нужный запрос. Но если квартира расположена в новом доме, возможно, инвентаризации еще не было. Тогда поэтажный план нужно заказать. Лучше всего обратиться для этого в то же МосгорБТИ. Сторонние компании также вправе заниматься инвентаризацией, но к официальному учреждению у контролирующих органов больше доверия, и вопросов к техпаспорту не возникнет.

3. Получение технического заключения. Его выдают специалисты из проектного бюро. Выбирая организацию, обратите внимание на то, что она обязательно должна состоять в СРО. Инженер из проектного бюро проведет осмотр квартиры — выполнит измерения, оценит прочность несущих конструкций и определит, соответствуют ли изменения принятым нормативам. Если все в порядке, будет составлено экспертное техническое заключение о том, что перепланировка допустима и безопасна. Если же выяснится, что собственник квартиры допустил нарушения, ремонт придется переделать.

На заметку

В некоторых случаях для подготовки технического заключения приходится обращаться к автору проекта. Это обязательно в той ситуации, когда в ремонтные работы при перепланировке были вовлечены несущие конструкции. Если автора проекта найти не удается, разработать заключение может специальная проектная организация, уполномоченная жилищной инспекцией, — ГБУ «Экспертный центр».

4. Подготовка остальных документов. Помимо архивного и нового планов квартиры, технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки, потребуются также:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру (если оно есть) либо выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ);
  • копии паспортов всех собственников;
  • доверенность на имя представителя (например, родственника или сотрудника проектного бюро), если владелец квартиры не может лично подать заявление в МФЦ.

5. Подача документов на согласование. Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки, поэтажные планы и другие подготовленные бумаги необходимо направить в Мосжилинспекцию (актуально для жителей Москвы). Делается это через МФЦ. Там же нужно будет написать заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке на ранее выполненные работы. Есть возможность подать документы онлайн. На сайте mos.ru вы найдете электронный бланк заявления, который необходимо заполнить. Прикрепите к нему сканы других документов. На копии технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки должна стоять цифровая подпись проектировщика. Заявление подписывают все собственники квартиры — тем самым они выражают свое согласие на перепланировку.

6. Получение решения жилищной инспекции. Оно поступит примерно через месяц после подачи документов и будет либо положительным, либо отрицательным. В первом случае сотрудник жилищной инспекции подпишет акт о перепланировке. На основании этого техник БТИ подготовит новый план квартиры, заменив красные линии черными.

На заметку

Рассмотрение заявления могут приостановить, если инспектор выявит какие-то недочеты, максимум на три месяца. Не нужно этого бояться, в постановлении о приостановке будет написано, что следует сделать. После устранения причин приостановки рассмотрение заявления продолжится.

7. Внесение изменений в ЕГРН. После составления нового техпаспорта квартиры нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он составит технический план квартиры, чтобы внести изменения в ЕГРН. Технический план и другие документы направляются в Росреестр. После этого в ЕГРН появятся обновленные сведения об объекте недвижимости. С этого момента перепланировка считается полностью узаконенной.

А что делать, если решение МЖИ окажется отрицательным? В этом случае собственник квартиры может попробовать оспорить его через суд. Задача — доказать, что перепланировка соответствует строительным нормативам, не несет опасности для жизни, здоровья и законных интересов людей. Однако стоит отметить, что при сотрудничестве с компетентными и добросовестными проектировщиками вероятность судебного разбирательства сводится к минимуму. Все дело в том, что, если владелец жилья действительно нарушил требования при перепланировке, техническое заключение эксперта не будет выдано (до тех пор, пока собственник не исправит ошибки и не переделает ремонт в соответствии с правилами).

Требования к составу технического заключения

Содержание технического заключения регламентировано постановлением Правительства Москвы № 508-ПП[2]. Требования к составу документа приведены в Приложении 3. Само заключение состоит из текстовой и графической частей. Кроме того, к нему прилагаются дополнительные документы.

Текстовая часть технического заключения на перепланировку содержит:

  • титульный лист, где отражена информация о проектном бюро, выдавшем заключение, и стоят подписи ответственных лиц;
  • оглавление;
  • общую часть, в которой есть описание дома и квартиры, характеристики конструкций, здесь же перечислены работы, выполненные при перепланировке, и указаны цели обследования объекта;
  • описание результатов осмотра, обнаруженных дефектов и нарушений (если они есть);
  • математические вычисления;
  • вывод: можно ли считать сделанную перепланировку допустимой, не угрожает ли она безопасности людей и не нарушает ли их права;
  • перечень документов, которыми руководствовались проектировщики при составлении технического заключения;
  • копию свидетельства о членстве проектной организации в СРО.

Графическая часть заключения представлена планами квартиры до и после перепланировки, схемами размещения инженерного оборудования и другими чертежами.

Стоимость и сроки подготовки технического заключения

Процесс разработки технического заключения продолжается в среднем три–семь дней. Примерная стоимость такой услуги в проектных бюро составляет 20 000 рублей, но итоговая цена зависит от сложности проекта.

После того как клиент получит на руки техническое заключение, ему потребуется подготовить остальные документы, передать их в МФЦ, составить заявление, принять инспектора и получить в БТИ новый техпаспорт. Однако не у каждого есть время и возможность заниматься всем этим самостоятельно. К тому же никто не застрахован от ошибок при прохождении бюрократических процедур. С учетом этих фактов некоторые проектные организации предлагают расширенные пакеты услуг. Они включают не только подготовку и выдачу технического заключения, но и консультирование по всем стадиям узаконивания перепланировки, помощь со сбором документов, сопровождение проверки из жилищной инспекции. А для тех, кто хочет полностью избавить себя от хлопот, предусмотрено согласование под ключ, то есть специалисты проектной организации берут на себя ответственность за всю процедуру — от оформления технического заключения до получения нового техпаспорта. Стоимость такой услуги — около 70 000 рублей. Процесс согласования перепланировки от начала до конца длится примерно три месяца.

Следует иметь в виду, что процедура может затянуться, если потребуется техническое заключение от автора проекта (при перепланировке с изменением характеристик несущих конструкций). Процесс разработки занимает до двух месяцев. Стоимость услуги в таком случае тоже будет выше.


Самовольную перепланировку обязательно нужно узаконить — это убережет вас от проблем с жилищной инспекцией. Чтобы легализовать выполненные работы, потребуется техническое заключение. Получить его можно в проектной организации, являющейся членом СРО.

Где можно заказать техническое заключение

В какую компанию обратиться, чтобы получить техническое заключение, и по каким критериям делать выбор? Консультирует Дмитрий Алексеевич Замятин, руководитель отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской №1»:

«Выдавать техническое заключение имеет право только проектная организация, состоящая в СРО. Проверить членство можно в реестре НОПРИЗ: необходимо предварительно узнать ИНН и ввести его в соответствующее поле[3]. Если компания имеет допуск СРО и является ее членом, соответствующие данные вы увидите на сайте.

Второй, но не менее важный момент — это опыт работы. От него зависят скорость и качество результата. Опытные проектировщики хорошо знают все тонкости жилищного законодательства и умеют обходить любые подводные камни бюрократического процесса. Они предостерегут вас от возможных ошибок на этом пути. В качестве примера можно привести «АПМ №1». На счету нашей мастерской уже более 1000 узаконенных перепланировок[4]. Обладая достаточным опытом, мы гарантируем, что с нашим техническим заключением ваша перепланировка успешно пройдет согласование в Мосжилинспекции.

Третий фактор — это условия сотрудничества: важно, чтобы они вас устраивали. Некоторые организации берут предоплату за свои услуги, но это не относится к «АПМ №1». Оплата у нас производится только по факту получения положительного результата.

На выбор клиента мы предлагаем несколько вариантов сотрудничества. Можно заказать только разработку технического заключения, а остальные этапы пройти самостоятельно. Если вы не уверены, что справитесь своими силами, мы дополнительно проконсультируем по всем стадиям процесса, подскажем, когда и куда обращаться. Наконец, для тех, у кого нет ни времени, ни желания самостоятельно заниматься согласованием, мы предлагаем комплексную услугу под ключ».

P. S. Компания «АПМ-1» состоит в СРО проектировщиков «МежРегионПроект» (свидетельство о допуске №1891). Подробнее узнать об услугах и посмотреть примеры выполненных работ можно на сайте компании.

* Компания ООО «АПМ-1» работает на основании допуска СРО №1891 от 6 ноября 2019 года, выданного Ассоциацией Саморегулируемая организация «МежРегионПроект», г. Санкт-Петербург (регистрационный номер Ассоциации СРО «МРП» в государственном реестре саморегулируемых организаций — СРО-П-161-09092010). ОГРН 5157746072193, ИНН 7718285210.

** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на май 2020 года.