Покупка квартиры в строящемся доме в Москве в 2023 году

Процесс покупки квартиры становится легче. Упрощается законодательство, бюрократические процедуры проходят практически без очередей и в четкие сроки. Да и застройщики Москвы делают все, чтобы приобретение недвижимости в 2023 году напоминало приятный шопинг: красивый офис, наглядные эскизы, возможность дистанционного обсуждения сделки. Однако вопросы у людей все еще есть. Особенно когда речь заходит о покупке квартиры в строящемся доме.

Как выбрать недвижимость, что такое договор долевого участия и эскроу-счета, каковы размеры госпошлины? Вместе с экспертами «КП» подготовила пошаговую инструкцию по покупке квартиры в строящемся доме в Москве в 2023 году.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в строящемся доме

1.   Определитесь с целью приобретения

Когда начинаешь подбирать квартиру в строящемся доме, действовать нужно размеренно, без спешки. Поэтому первым делом предстоит небольшой сеанс самоанализа. Ответьте себе, для чего вы приобретаете недвижимость?

• С целью инвестиции;
• улучшаете жилищные условия (больше комнат, больше площадь, новый дом);
• решаете проблемы с транспортной доступностью (ближе к работе, месту учебы детей и т.д.);
• покупаете квартиру для близких родственников (детей, родителей);
• планируете создавать свою семью.

Когда будет сформулирован ответ, автоматически появятся критерии для выбора квартиры.

2. Присмотрите район

Если пока не определились с конкретным ЖК, нужно действовать дедуктивным методом: идти от общего к частному. Предлагаем первым делом очертить на карте желаемую область, в которой готовы рассматривать недвижимость. И уже после этого перейти к анализу предложений внутри нее.

3.   Изучите конкретные объекты

В 2023 году принято делить новые ЖК Москвы на эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-классы. Первые чаще всего застраиваются кварталами. Более дорогие проекты, как правило, состоят всего из нескольких корпусов.

4.   Посетите стройплощадку

Во-первых, чтобы убедиться: работы начались. Во-вторых, на личном опыте оцените транспортную доступность. Понятно, что, если строят на пустыре или на территории бывшей промзоны, дорога будет плохой. Но прикинуть удаленность от метро, остановок наземного транспорта и в принципе оценить расположение можно уже сейчас.

5.   Узнайте как можно больше о застройщике и его проектах

— Перед покупкой важно убедиться, что проект не включен в реестр проблемных, а для его реализации привлечено финансирование. На дом должна быть вся необходимая проектная документация и получено разрешение на строительство, а продажи должны вестись в соответствии с действующим законодательством по 214-ФЗ. Моя личная рекомендация — изучить портфолио реализованных проектов, а также посмотреть хотя бы несколько из них, — рассказывает директор агентства элитной недвижимости Realtybook Виктор Тимофеев.

6.   Отправляйтесь в офис продаж

Или можно общаться с менеджером по телефону. В 2023 году многие застройщики Москвы наладили общение в чатах на своих сайтах. Можно попросить о видеозвонке.

Представитель компании подробно расскажет о проекте, сроках сдачи объекта, покажет вариант планировок и цены. Не забудьте спросить про отделку будущей квартиры. Многие современные проекты возводятся с подземными паркингами, где сразу можно приобрести место, и кладовыми на цокольном этаже.

7.   Если нужна ипотека

В 2023 году застройщики получают аккредитацию на свои проекты в нескольких банках. И это хорошо, потому что финансовые учреждения оценивают ликвидность и безопасность проекта. В некоторых банках процент по ипотеке будет более низкий, так как с девелопером заключили специальное соглашение.

Базовую информацию об ипотеке, расчет платежей и порядок оформления сделки расскажут в офисе продаж. Но за деталями и одобрением придется идти в банк. Заявку можно подать дистанционно: на сайте или по телефону, а документы отнести лично.

Первоначальный взнос по ипотеке на квартиру в строящемся доме составляет от 15 до 20%. Лучшие условия получают зарплатные клиенты банка. Будьте готовы, что кроме процентов по ипотеке придется оплатить и страховку залогового имущества. Страхование жизни, полис на случай потери работы и т.д. не являются обязательными. Но банк вправе отказать в выдаче займа, если не купите страховой продукт. Или предложить повышенный процент.

Напоминаем, что при покупке квартиры в ипотеку, банк принимает участие в согласовании договора долевого участия, а также является полноправным владельцем квартиры, пока кредит не будет погашен.

8.   Бронирование квартиры и подписание договора долевого участия

Чтобы забронировать понравившуюся квартиру в строящемся доме, предлагают заключить агентский договор. За него могут брать предоплату. Далее стороны составляют и подписывают договор долевого участия (ДДУ) в строительстве

Застройщик предложит поставить подписи в типовых бумагах. Можно попробовать поспорить о каких-то пунктах и положениях документа, но на практике девелоперы не идут на встречу. Договор согласован с юристами компании.

— Распространенной ошибкой является заключение с застройщиком договора инвестирования, предварительного договора, договора купли-продажи, векселя, любого другого договора, кроме ДДУ, — предупреждает руководитель компании по юридическим вопросам в сфере строительства Legal Construction Елена Гончарова.

Договор долевого участия регистрируется в Росреестре или его представительстве в МФЦ. Процедура занимает 7–10 дней. Госпошлина для физлиц в 2023 году составляет 350 рублей.

9.   Перечисление денег на эскроу-счет

Только после регистрации договора долевого участия. Однако сам счет в банке открывают предварительно — услуга для покупателя бесплатна. Система уже отлажена, поэтому проблем быть не должно.

В 2023 году большинство застройщиков работают с механизмом эскроу. Суть в том, что деньги покупатель переводит на специальный счет в банке. Компания не получит их, пока не достроит дом. По старой схеме — перечисление денег напрямую девелоперу — разрешено работать только в случае высокой готовности проекта и если его начали строить до появления эскроу. Но такие дома уже редкость на столичном рынке.

— Введение института эскроу-счетов является разумным решением проблем, связанных с привлечением средств участников долевого строительства. Это гарантированный возврат вложенных денег в случае банкротства застройщика. Раньше проблемы решались только через несколько лет: для завершения строительства привлекали другие компании, — отмечает Елена Гончарова.

10.   После завершения строительства

Когда объект достроят, застройщик приглашает покупателей подписать акт приема-передачи. Параллельно с этим компания оформляет все необходимые документы на готовый дом. Когда документы будут в порядке, нужно снова отправиться в Росреестр, чтобы заказать свидетельство о праве собственности, вместо ДДУ — оформление 7–10 дней, госпошлина — 2000 рублей. Однако в 2023 году сам документ на руки не дадут. Вместо него получите выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней прописано, кому именно принадлежит объект.