Покупка квартиры на стадии котлована в Москве в 2024 году

Реклама в метро, билборды и Интернет агитируют за покупку квартиры в Москве еще на стадии котлована. Обещают привлекательную даже по меркам 2024 года цену. Но за объявлениями кроется целый спектр вопросов о покупке такой недвижимости. Какие существуют подводные камни, сколько длится процесс и как не стать обманутым дольщиком? Вместе с экспертом по недвижимости «Комсомолка» подготовила пошаговую инструкцию о покупке квартиры на стадии котлована в Москве в 2024 году.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована

1. Выбор объекта

Изучите актуальный рынок ЖК в Москве на 2024 год. Сейчас большинство проектов застраиваются сразу кварталами. Редко встретишь среди предложений одиноко стоящий дом. Чаще всего отдельные высотки возводят в рамках бизнес и премиум-класса недвижимости.

Большинство проектов застраиваются сразу кварталами.
Фото: globallookpress.com

При выборе объекта обращайте внимание на следующие аспекты:

парковка (временная наземная или постоянная, подземные паркинги);
схема двора (есть ли детские и спортивные площадки);
социальная инфраструктура (садики, школы, поликлиники);
транспортная доступность (метро, МЦК, МЦД, остановки наземного транспорта);
инфраструктура для повседневных нужд (супермаркеты, тренажерные залы и проч.).

Всю информацию об объектах близ строящегося квартала застройщики обычно представляют в эскизе и рекламе проекта. К сожалению, столичные девелоперы нередко обманывают ожидания покупателей квартир на стадии котлована. В рекламных брошюрах рисуют цветущий квартал с парком, набережной и зонами отдыха. Однако планы не всегда идут дальше бумаги. Поэтому внимание нужно уделить и следующему пункту нашей инструкции.

2. Анализ застройщика

Прежде всего на предмет добросовестности. Поинтересуйтесь портфолио компании. Где и когда фирма еще возводила жилую недвижимость? Информацию можно легко найти в интернете или поинтересоваться у менеджеров фирмы. Затем поищите отзывы жильцов уже готовых объектов. Для этого найдите в соцсетях группы или чаты этих домов. Обычно все проблемы дома в таких группах как на ладони.

Информацию о застройщике можно проверить в интернете.
Фото: pexels.com

Также не лишнем будет поинтересоваться материальным положением компании на рынке. Не зависло ли у них строительство других проектов? Нет ли риска банкротства? Ответственные застройщики выкладывают финансовую отчетность на сайте проекта.

— Обратите внимание на аккредитацию крупных банков на ипотеку: при выдаче кредитов финансовые учреждения внимательно следят за деятельностью застройщиков и ходом строительства объектов. Запросите у компании срок разрешения на строительство. Если он истекает, это может привести к задержке финансирования и строительства в целом. Информацию о возможном банкротстве застройщика можно найти в картотеке арбитражных дел и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, — объясняет адвокат Геннадий Нефедовский.

3. Выезд на место

Несмотря на то, что вы хотите приобрести квартиру на стадии котлована и смотреть по большому счету пока нечего, не поленитесь съездить на место. Во-первых, увидите, идут ли работы, есть ли люди и техника. Во-вторых, оцените транспортную доступность района, познакомитесь с окрестностями.

Посетите объект, чтобы узнать ведутся ли работы.
Фото: globallookpress.com

4. Визит в офис продаж

Следующий пункт плана — общение с менеджерами застройщика. В офисе вам подробнее расскажут о понравившемся проекте, озвучат цены и имеющиеся варианты квартир. Поинтересуйтесь планировкой, вариантами отделки и удобством будущего подъезда.

5. Общение с банками

Купить квартиру в Москве на стадии котлована можно в ипотеку. Как правило, объект аккредитован в нескольких банках. Подайте заявку на сайте финансового учреждения или посетите офис. Первоначальный взнос в 2024 году в среднем составляет от 15 до 20%. Для зарплатных клиентов банка условия лучше.

Подать заявку на ипотеку можно онлайн или при личном посещении офиса.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

6. Бронирование квартиры

В офисе компании происходит подписание агентского договора. Иногда за бронирование могут брать предоплату.

7. Получение одобрения на выдачу кредита банком

Пункт для тех, кто покупает квартиру в ипотеку. В среднем процесс одобрения занимает 5-10 рабочих дней. Понадобится ваш паспорт, справка о доходах (2НДФЛ), документы на недвижимость.

8. Согласование с застройщиком и банком договора долевого участия

Еще одна формальная процедура при получении займа на покупку квартиры. Помните, что пока вы не рассчитаетесь за ипотеку, квартира будет находиться в собственности у банка.

9. Подписание договора долевого участия

Его заключают с застройщиком. В 2024 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет. Застройщик получит их после сдачи объекта.

Договор долевого участия защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.
Фото: pexels.com

Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.

Договор долевого участия после подписания регистрируется в Росреестре или его представительстве в МФЦ. Процедура в среднем занимает 10 дней.

Стоит ли покупать квартиру в Москве

Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать квартиру в Москве. Рассказываем, что предпочтительнее: новостройки или вторичное жилье, а также стоит ли копить наличку или можно сразу брать в ипотеку.

Узнать подробнее

Популярные вопросы и ответы

1. Какие есть риски при покупке квартиры на стадии котлована?

1) Перенос сроков сдачи объекта, задержка введения в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет в связи с заморозкой проекта. 2) Несоответствие жилого комплекса проектной документации. Например, изменения в части планировки придомовой территории или отказ застройщика от строительства отдельных объектов инфраструктуры (школа, садик, спортклуб и проч.), на которые вы рассчитывали при выборе жилья. 3) Неполучение квартиры в связи с банкротством застройщика. Несмотря на переход на новую систему эскроу-счетов, риск потери покупателем квартиры денег сохраняется. В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенную сумму, но без учета процентов и спустя длительное время. А ведь накопления могут обесцениться. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.

2. Сколько можно сэкономить, приобретая квартиру в Москве на стадии котлована?

Разница в стоимости квартиры в Москве на начальном этапе строительства и готового жилья составляет от 10 до 30%. После введения эскроу-счетов рост уже не такой большой. Застройщики перестали делать серьезный дисконт, ведь деньги они получат только после окончания работ. Рост цены во время строительства зависит от расположения объекта, аппетитов застройщика и ситуации на рынке недвижимости. Например, программа льготной ипотеки толкает цены вверх.

3. Выгодно ли покупать квартиру в Москве на ранних этапах строительства в ипотеку?

Покупка квартиры в Москве на стадии котлована выгодна лишь в случае использования собственных средств. Учитывая размер ежемесячных платежей по ипотечному договору, обязательное страхование жизни и здоровья заемщика, а также длительный срок строительства и сдачи объекта — обязательные платежи по договору ипотеки могут превысить сумму выгоды, даже с учетом повышения рыночной стоимости объекта, — говорит адвокат Геннадий Нефедовский.

4. Как много домов в Москве не достраивают по причине банкротства застройщиков?

По данным Минстроя России в Едином реестре проблемных объектов города Москвы на 2021 год числится 107 объектов. В отношении них зафиксировано нарушение сроков завершения строительства, открыто конкурсное производство или введена иная процедура банкротства в отношении застройщиков, — отвечает адвокат Геннадий Нефедовский. По меркам страны цифра большая. Для сравнения: в крупной Свердловской области таких объектов 32, а в Санкт-Петербурге — 25. Хотя в не менее крупном Башкортостане их 125 единиц. Преимущество Москвы в том, что за недостроями столицы чиновники тщательно следят и стараются оперативно решать проблемы дольщиков.

5. Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, покупателям квартир следует обратиться к конкурсному управляющему. Его назначает арбитражный суд. Нужно направить заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денежных средств в реестр требований кредиторов, — объясняет эксперт по недвижимости. Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Независимо от того, закрыт к этому моменту реестр требований кредиторов или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, вернуть денежные средства будет затруднительно. Требования таких кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь. Если жилой дом уже построен, но застройщик не успел оформить право собственности, возможна подача иска в арбитражный суд для признания права собственности, взыскания штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.

6. Где выгоднее всего покупать квартиру на стадии котлована в Москве?

Самый динамично развивающийся район столицы — так называемая Новая Москва — Троицкий и Новомосковский округ. Помимо высотных многоквартирных жилых домов здесь представлено жилье малой и средней этажности, таунхаусы, коттеджные поселки, — отвечает эксперт. С точки зрения комфортности расположения, в тренде также жилые кварталы Москвы советского времени, где уже создана вся инфраструктура.

7. Все ли застройщики в 2024 году продают квартиры на стадии котлована?

Продажа девелоперами квартир на начальном этапе не ограничивается действующим законодательством. В зависимости от инвестиционной политики застройщика старт продаж может быть на этапе котлована или на любом другом этапе строительства, — рассказывает Геннадий Нефедовский.

8. Могут ли изменить проект дома во время строительства так, что в итоге человеку достанется квартира не в том корпусе, не на том этаже, меньшей площади?

Когда стороны подписывают и регистрируют договор долевого участия, в документе указывают временный (строительный) адрес, характеристики, стоимость объекта в целом и в расчете за квадратный метр. Проект дома утверждается заранее, однако возможны изменения этажности или отделки. — Что касается характеристик объекта: одно- или двухкомнатная квартира, этаж, расположение на этаже — такие изменения, застройщиком невозможны. Исключение — изменение названия улицы и номера/корпуса дома. Это характерно при возведении новых микрорайонов. Может быть незначительное изменение площади как в большую, так и в меньшую сторону. Если договор предусматривает взаиморасчеты, то при подписании акта приема-передачи покупателю возвращается часть уплаченной стоимости квартиры. Либо производится соразмерная доплата в случае увеличения площади, — отвечает эксперт.

9. Можно ли заработать, покупая квартиру в Москве на этапе котлована? В какой момент ее выгоднее продать?

Покупка квартиры на начальном этапе строительства без привлечения ипотеки — отличное вложение. Особенно, если объект выбран удачно. Тогда рост стоимости готового жилья в районе не заставит себя ждать. — Однако в Москве стоимость квартир на этапе котлована минимальна только на старте продаж. К завершению строительства стоимость повышается незначительно. В связи с переходом на эскроу-счета, застройщики получают доступ к деньгам дольщиков только по окончании строительства. Поэтому они не заинтересованы в значительном дисконте. Покупателям, которые инвестировали в недвижимость, во избежание уплаты налогов, следует продать объект до регистрации права собственности. Хотя, в условиях колебания цен на рынке недвижимости это может быть не всегда выгодно для продавца, — считает адвокат Геннадий Нефедовский.