Недвижимость в Москве

Если вы рассматриваете недвижимость в Москве, то прежде нужно четко сформулировать цель: для чего она вам. Место для жизни, инвестиция, вторая квартира. Прелесть и одновременно главный минус столицы: рынок недвижимости здесь — автономная и саморегулирующаяся сфера. Поясним на простом примере: объекты внутри Садового кольца стоят дороже аналогов за ним. И вы не в силах на это повлиять. Или представим район, где до сих пор нет метро. Но вот мэрия анонсирует новость, что в ближайшие годы туда протянут ветку — рынок тут же реагирует и цены взмывают вверх.

Советы по недвижимости в Москве

Вот советы, которые можно использовать как чек-лист при выборе недвижимости в Москве.

1.  С транспортной доступностью в Москве почти во всех районах неплохо. Бывают неохваченные метро и электричками территории. Но в таком случае, как правило, выстроена система наземного транспорта. Хорошо, если это трамвай, оптимально — автобус, чуть хуже — если маршрутка. При этом столичный Дептранс довольно чутко реагирует на рост пассажиропотока и принимает меры.

Если вы передвигаетесь на авто, тогда ищите выезды на МКАД, хорды и ТТК. С этими магистралями и недвижимостью поблизости к ним в Москве происходят интересные изменения. Последние годы в столице главный дорожный тренд — хорды. Там, где их начинают прокладывать, увеличивается предложение квартир — многим не хочется жить рядом с трассой, и они переезжают. Но при этом хорда отражается на цене обратным образом — увеличивает стоимость под предлогом повышения транспортной доступности.

2.   Очень ценный совет для тех, кто покупает «вторичку». Ищите в соцсетях группы района. Обязательно смотрите Facebook и VK: дело в том, что в разных районах Москвы аудитория предпочитает разные площадки для общения. Пишите на стене пост: «Хочу купить квартиру в этом доме, расскажите про район». С высокой долей вероятности вам в течение суток выложат все плюсы и минусы места, расскажут, как с транспортом, аборигенами, магазинами и про другие важные нюансы.

3. С новостройками в этом смысле сложнее. Но никто не мешает изучить репутацию застройщика и съездить посмотреть его аналогичные объекты. Также можно почитать чаты и группы жителей, послушать, много ли жалоб на качество домов.

4.  В Москве очень распространено понятие «класс недвижимости»: эконом, комфорт, бизнес и элитная. Дома эконом уже не строят, самым младшим считается комфорт. Но и комфорт комфорту рознь. Где-то двор без машин, охрана, подземный паркинг и общие лобби для жителей с детскими городками, а где-то все традиционно: двор, лавочка, дорога.

5. Перед тем, как что-то покупать, поинтересуйтесь планами реновации в этом районе. Одна из проблем, которая коснется всех, кто живет рядом с площадкой под реновацию — стройка на ближайшие годы. Когда-то будет красиво — нет сомнений. Но пока тяжелая техника, забор, грязь и прочий дискомфорт нужно учитывать.

6. Внимательно отнеситесь к апартаментам. Москва — лидер в стране по числу таких объектов. Следует знать, что с юридической точки зрения апартаменты — это недвижимость, которая не является жилой. Впрочем, жить там никто не запрещает. В апартаментах нельзя прописаться (только регистрация на пять лет), их нельзя купить за маткапитал и прочие субсидии, строить их не обязаны по нормам жилых объектов. То есть стены могут быть тоньше положенного. С другой стороны, апартаменты дешевле квартир в том же районе на 15-30%, у них нередко удачное расположение, и вовсе не обязательно, что они будут плохо построены. Важно: правительство давно говорит о том, что нужно определиться со статусом апартаментов, либо запретить их строить. В ближайшие годы нужно внимательно следить за новостями этой сферы.

7. Недорогая недвижимость в Москве — относительно объектов в том же доме или районе — должна вас насторожить. Даже если уровень дисконта 5-10% — повод держать ухо востро. Внимательно смотрите документы продавцов, как им досталась эта квартира или коммерческая площадь.

Нет ли отказников от приватизации, которые не хотят выписываться, нет ли скрытых наследников. Появляются сомнения — заказывайте юридическую проверку объекта. Цена 10 000-50 000 рублей. Не такие больше деньги, зато будете спокойнее. А еще лучше регистрировать сделку купли-продажи через нотариуса. Он в отличие от юридических контор несет ответственность. Цена регистрации будет дороже проверки, но и степень безопасности — в разы выше.

Аналитика

Спрос на недвижимость в Москве традиционно в межсезонье и ближе к Новому году растет и снижается в начале года и летом. Впрочем это не означает, что удастся выторговать себе большую скидку.

Новостройки в Москве практически сравнялись в цене со «вторичкой». Даже если речь об объекте на стадии котлована. Из-за того, что сейчас долевое строительство проходит только через эскроу-счета (деньги за новостройку отдаете не застройщику, а кладете на спецсчет в банке) стоимость объекта на ранних этапах не особо ниже, чем на поздних.

Что касается цен, то понятно, что в ЦАО будут самые дорогие объекты. Вторым по престижности считается ЗАО, далее ЮЗАО, северное и восточное направления. Дешевле юг и юго-восток столицы. Стоимость квадратного метра также прямо пропорциональна ветке метро. Например, «Сокольническая» (красная) и «Арбатско-Покровская» (синяя) дороже, чем «Бутовская» (светло-серая), которая по большей части уходит за МКАД в Новую Москву. Таганско-Краснопресненская (фиолетовая) страшно загружена в любое время дня, а Люблинско-Дмитровская (салатовая) не имеет пересадки на «Кольцевую» на севере — все эти нюансы добавляют или отнимают у района «баллы» при формировании цены.

Если на карте рядом с объектом есть лесопарк — цена автоматически повышается на 15-25%. 

Обзоры

ЦАО

Вопреки стереотипу, центр Москвы не ограничен Садовым кольцом. Административные границы в некоторых районах проходят по ТТК, в некоторых выходят чуть дальше, а иногда и не доходят до Третьего транспортного кольца.

В любом случае — самая престижная, но не всегда удобная для жизни часть столицы. Превосходная транспортная доступность, если вы пользуетесь общественным транспортом и масса ограничений и неудобств для тех, кто на машине.

ЗАО

Негласно — самая благополучная и зажиточная часть Москвы. Крылатское, Фили, Раменки, Проспект Вернадского — одни из самых дорогих спальных районов города. К ЗАО относятся кварталы добротных новостроек за МКАД — Солнцево и Ново-Переделкино.

ВАО

Восток Москвы очень разный. От дорогих Сокольников, которые некоторые называют центром, до демократичного Богородского и Соколиной горы, бюджетных Перова, Гольянова и Новогиреева, самобытного Измайлова и далекого Косино-Ухтомского. Прелесть Востока в том, что он не так сильно растянут от центра: близко и к МКАД и к Красной площади.

ЮАО

Растянулся от центра до МКАД почти на 17 километров. Еще один «разношерстный округ». В одной части Чертаново и Бирюлево, которые одни называют едва ли не синонимом всего плохого, что несет массовая панельная застройка, с другой стороны — более уютное Царицыно, Коломенское и Орехово-Борисово с прекрасными зелеными зонами.

САО

От Ховрина до Бегового и Хорошевского идет вереница районов с очень приличным ценником на недвижимость. В этом направлении очень развита социальная инфраструктура, дороги и общественный транспорт.

Для кого-то минус в том, что здесь практически нет досоветской застройки и переизбыток аккуратно-скучных советских кирпичных домов — дело вкуса. Недвижимость вдоль зеленой ветки чуть дороже серой и салатовой.

СЗАО

Если выводить аналитику с точки зрения престижности, то все внимание на себя забирает Строгино — далеко от центра, но Серебряный бор и затон оправданно разгоняют ценник «квадрата» в этой стороне. Районы на северном берегу Москвы-реки объединяет общая боль — фиолетовая ветка метро, самая загруженная.

Также через СЗАО проходит очень большой пассажирский поток в виду расположения ряда транспортных узлов на его территории. Частично компенсируют неудобство хорошие зеленые зоны вроде «Покровского-Стрешнева», «Северного Тушина» и Химкинского водохранилища.

СВАО

Огромный округ, состоящий из жилых массивов диаметрально противоположных по настроению. Судите сами: у МКАД панельные Алтуфьево и Бибирево, за ними аккуратные новостройки района Северный, правее четверка в целом неплохих спальников Северное и Южное Медведково, Отрадное, Свиблово, Бабушкинский. Их преимущество — суперпарк «Яуза», который проходит вдоль одноименной реки и захватывает речку Чермянка — потрясающий образец грамотной реконструкции прибрежной зоны.

Как бы особняком из-за близости к центру и ВДНХ — Останкино, Ростокино и Марфино: они дороже, а жилой фонд старше.

ЮВАО

Считается самым бюджетным округом в Москве, районы этого округа вдоль МКАД традиционно предпочитают мигранты. Через округ пролегают множество хорд, магистралей и трасс. В районах высока плотность населения, а уровень сферы услуг заметно уступает аналогам в других районах. Вероятно, всему виной промышленная и спальная ориентация застройки.

ЮЗАО

Гагаринский, Академический, Ломоносовский районы по ценам и инфраструктуре не уступают своим западным соседям. Интересен район Ясенево, своего рода город в городе, ввиду его окруженности Битцевским лесом и МКАД. За магистралью вокруг столицы раскинулись Северное и Южное Бутово, которые очень выиграли от строительства через них новой ветки метро.

ТиНАО

Или Новая Москва. Бывшие территории Подмосковья, которые перешли в административное подчинение столицы, что послужило мощным импульсом для их развития. Земли тут осваивать и осваивать. Развитие округов (позже Троицк и Новую Москву разъединят, а пока они идут вместе) очень неоднородно.

Есть мощный полюс Троицк, есть новые кварталы у метро «Коммунарка». А еще масса нового частного сектора, таунхаусов, дуплексов и прочих интересных вариантов на стыке загородной и городской недвижимости. Если присматриваетесь к Новой Москве, то выбор объекта требует скрупулезной аналитики. Там, где сегодня речка и поле, завтра могут начать возводить огромный квартал.

Цены на жилье

По количеству комнат

Исходя из класса жилья

* Цены на недвижимость в Москве указаны по состоянию на 2023 год

Как добраться