5 лучших коттеджных поселков Подмосковья в 2023 году

Уставшие от городской суеты жители мегаполисов все чаще обращают свой взор в сторону коттеджных поселков. Больше всего возможность жить на лоне природы, но при этом иметь под боком развитую инфраструктуру, ценят обитатели перенаселенной Москвы.

Рассказываем про лучшие коттеджные поселки Подмосковья в 2023 году — их преимущества, недостатки, расположение, удаленность от Москвы и цены на недвижимость.

В рейтинг топ-5 мы включили лучшие коттеджные поселки Подмосковья, расположенные не дальше, чем в 50 км от МКАД. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы, о которых мы подробно расскажем ниже.

 Рейтинг топ-5 по мнению КП

Рейтинг составлен на основе мнения редакции «КП». Рекомендации и дополнения по рейтингу вы можете отправить на почту travel@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).

Коттеджный поселок «Ренессанс Парк»

Категория	Элитный
Направление	Запад, Новорижское шоссе
Расположение	Московская обл., городской округ Истра, д. Чесноково
Расстояние	25 км до МКАД
Цены на дома	От 60 млн руб.
Цены на участки	От 40 млн руб.
Год сдачи	2018

Плюсы

• Удобное расположение
• Развитая инфраструктура
• Качественная застройка
• Благоприятная экологическая ситуация
• Возможность купить как дом, так и участок

Минусы

• Высокие цены на жилье
• Поселок продолжает застраиваться

Коттеджный поселок «Ренессанс парк» отличается от конкурентов выгодным расположением и развитой инфраструктурой. Жителям удобно добираться до Москвы по Новорижскому шоссе — расстояние до МКАД чуть более 20 км. На территории поселка работают рестораны, есть несколько детских и спортивных площадок и даже собственный пляж.

Несмотря на то, что «Ренессанс парк» — достаточно молодой проект, а в самом поселке идет активная застройка, для тех, кто приобрел здесь коттедж, это не станет проблемой. Во-первых, обширная территория позволяет избежать контактов с соседями. Во-вторых, на въезде в поселок установлено КПП, обеспечивающее круглосуточную безопасность жильцов. В-третьих, владельцы коттеджей в «Ренессанс Парке» могут пользоваться инфраструктурой расположенных неподалеку поселков застройщика, в том числе школой и детским садом — добираться до них не более 15 минут на машине.

«Ренессанс Парк» расположен в западной части Подмосковья, это направление считается одним из наиболее экологически благоприятных. Коттеджный поселок окружен лесом, а поблизости нет вредных производств. Здесь можно приобрести уже готовый коттедж — как от застройщика, так и «вторичный», — или пустой участок.

Коттеджный поселок «Березки. River Village»

Категория	Элитный
Направление	Запад, Рублево-Успенское шоссе
Расположение	Московская обл., Одинцовский район, Горки-8
Расстояние	20 км до МКАД
Цены на дома	От 63 млн руб.
Год сдачи	2020

Плюсы

• Отличное расположение
• Престижное направление
• Единая архитектурная концепция
• Живописная локация
• Развитая инфраструктура

Минусы

• Высокие цены
• Поселок пока мало заселен
• Нет возможности приобрести участок и построить дом на свой вкус

Коттеджи на Рублевском шоссе уже давно стали притчей во языцех, однако «Березки» смогут вас удивить. Никакого безвкусного шика и дворцовых амбиций — этот современный поселок выглядит так, будто сошел со страниц европейских архитектурных журналов. Что неудивительно — за внешний облик и функциональность «Березок» отвечает именитое швейцарское архитектурное бюро. Все дома выполнены в едином стиле: плавные линии, лаконичные фасады, панорамные окна.

Поселок окружен лесом, не тронутым при строительстве, и водоемами — с одной стороны его огибает река Медвенка, с другой — каскад прудов. Здесь есть обширная парково-прогулочная зона и собственный пляж. В поселке работает спорткомплекс с ледовой ареной, установлены спортивные площадки. В ближайших планах — открытие фитнеc- и SPA-центра, а также детского парка развлечений. Семьи с детьми оценят расположенные здесь же детский сад и частную школу. Поселок охраняемый — на въезде расположен контрольно-пропускной пункт.

Покупателям предлагают выбрать дом из 18 готовых проектов — приобрести землю и возвести на ней, что заблагорассудится, нельзя. Все дома уже построены и ждут своих жильцов. Правда, стоит учитывать, что коттеджи продаются без внутренней отделки.

Коттеджный поселок «Довиль»

Категория	Элитный
Направление	Запад, Минское шоссе
Расположение	Московская обл., г. Одинцово-2, пос. Довиль
Расстояние	10 км до МКАД
Цены на дома	От 69 млн руб.
Год сдачи	2014

Плюсы

• Привлекательный внешний вид
• Хорошо развитая инфраструктура
• Близость к Москве
• Обжитость
• Возможность выбора недвижимости: коттеджи и таунхаусы

Минусы

• Высокие цены
• Нет собственной школы и детского сада
• Невозможно купить участок и построить дом по своему проекту

Если вы ощущаете необъяснимую тоску по старой Франции, обратите внимание на коттеджный поселок «Довиль». Он расположен на западе от Москвы и почти полностью заселен. Здесь работает вся основная инфраструктура, необходимая для комфортной жизни требовательному горожанину: магазины, рестораны, клиника, SPA, детские площадки, огромное озеро — сердце «Довиля». Не на территории поселка, но в ближайшей доступности — школы и детские сады. И, конечно, удобный выезд на Минское шоссе, по которому до МКАД можно доехать за несколько минут.

Фешенебельные дома в «Довиле» выполненные в нормандском стиле — настоящий сказочный городок посреди лесной чащи, но в близкой доступности ко всем благам цивилизации. Приобрести здесь участок под застройку невозможно, но готовые коттеджи и таунхаусы находятся в свободной продаже.

Коттеджный поселок «Папушево»

Категория	Бизнес-класс
Направление	Запад, Рублево-Успенское шоссе
Расположение	Московская область, Одинцовский район, д. Папушево
Расстояние	24 км до МКАД
Цены на дома	От 21 млн руб.
Цены на участки	От 14 млн руб.
Год сдачи	2018

Плюсы

• Выгодное расположение
• Благоприятная экология
• Доступные цены
• Возможность самостоятельной застройки

Минусы

• Мало объектов инфраструктуры на территории самого поселка
• Трудно добираться общественным транспортом

Коттеджный поселок «Папушево» — один из наиболее доступных способов поселиться на Рублевке. Достаточно демократичные цены, благоприятное с точки зрения экологии западное направление и развитая инфраструктура делают дома в «Папушево» интересным вариантом для покупки.

Здесь реализованы все возможные варианты приобретения загородной недвижимости: пустые участки, таунхаусы, коттеджи. Подведены необходимые коммуникации: электричество, газ, водопровод, канализация. На въезде в поселок расположен КПП. На территории оборудована детская площадка и прогулочные зоны.

Многие выбирают «Папушево» ради расположения — поселок находится в экологически чистом месте, свободном от вредных производств. С одной стороны «Папушево» ограничивает река Вяземка, с другой —лес. Насыщенный фитонцидами хвойный воздух соснового бора оказывает благоприятное воздействие на организм.

На территории самого поселка мало объектов инфраструктуры, однако ситуацию компенсирует общая развитость Рублево-Успенского направления — до образовательных, медицинских, спортивных учреждений, магазинов и торговых центров жильцы поселка за несколько минут смогут добраться на автомобиле.

Коттеджный поселок «Новое Аристово»

Категория	Бизнес-класс
Направление	Северо-запад, Пятницкое шоссе
Расположение	Московская область, городской округ Солнечногорск, д. Юрлово
Расстояние	9 км до МКАД
Цены на дома	От 19 млн руб.
Год сдачи	2014

Плюсы

• Приемлемые цены
• Удачное расположение
• Возможность добраться общественным транспортом
• Хорошая экология

Минусы

• Нет собственной инфраструктуры
• Нет возможности приобрести участок под застройку

Недалеко от Москвы расположился поселок «Новое Аристово». Основой пласт жилья в нем составляют таунхаусы — на них приходится больше всего предложений. Впрочем, встречаются и готовые коттеджи. А вот земель под застройку здесь нет. На все участки подведены необходимые коммуникации — от газа до водопровода.

Поселок камерный и уютный, он утопает в зелени, но одновременно имеет близкий удобный выезд на Пятницкое шоссе.

На территории — детская и спортивная площадка, парковые зоны, КПП. Собственной инфраструктуры здесь нет — жители посещают магазины, больницы и школы расположенных неподалеку более крупных населенных пунктов. Зато сюда удобно добираться как на собственном автомобиле, так и общественным транспортом — от метро «Митино» ходит регулярный рейсовый автобус.

Цены 

«Ренессанс Парк»	Дома — от 60 млн руб., участки — от 40 млн руб.
«Березки. River Village»	Дома — от 63 млн руб.
«Довиль»	Дома — от 69 млн руб.
«Папушево»	Дома — от 21 млн руб., участки — от 14 млн руб.
«Новое Аристово»	Дома — от 19 млн руб.

Как правильно выбрать коттеджный поселок в Подмосковье

Статус земли в поселке

Выбирая коттеджный поселок в Подмосковье, обращайте внимание не только на параметры близости к городу и развитости внутренней инфраструктуры, но еще и на тип земли, которую здесь можно приобрести. Существует два вида статусов земель: ИЖС и ДНТ/СНТ.

ИЖС расшифровывается как «индивидуальное жилищное строительство». Участки с таким статусом подходят для капитального строительства и круглогодичного проживания, а в домах на них можно прописаться. Участки ИЖС всегда относятся к какому-либо населенному пункту: коттеджному поселку, садовому товариществу, а значит, есть администрация, отвечающая за благоустроенность мест общего пользования и развитие инфраструктуры поселка. Кроме того, банки наиболее охотно выдают ипотечные займы именно на ИЖС в сравнении с другими видами земельной собственности. Среди минусов земли такого типа — значительно более высокая цена за гектар, чем в случае с ДНТ/СНТ. Кроме того, если вы приобретаете не готовый дом, а участок под строительство, то необходимо будет согласовать свою постройку (которая, кстати, будет иметь ограничения по площади и этажности) с муниципалитетом.

ДНТ (дачное некоммерческое партнерство) и СНТ (садовое некоммерческое товарищество) — иные статусы земли, во многом схожие между собой. Их главное отличие от ИЖС в том, что возводимые здесь дома не признаются жилыми, следовательно, рассчитывать на прописку в таких поселках не стоит. Кроме того, за подводку коммуникаций в дом вы как собственник отвечаете самостоятельно — администрация поселка этим не занимается. Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet также напоминает, что с момента покупки участка ДНТ/СНТ вы должны будете выплачивать членские взносы, даже если дом еще не возведен. Плюсами такого типа земли можно назвать стоимость — значительно более низкую, чем для ИЖС, — а также менее строгие требования к возводимым домам, поскольку дачи не считаются капитальным строительством.

Земля или готовый дом

Не все коттеджные поселки предлагают возможность построить дом самостоятельно, а во многих из тех, где все же продаются участки, требуют от покупателей согласования внешнего вида коттеджа — в случае, если весь поселок построен в едином архитектурном стиле.

Если вы выбираете самостоятельное строительство, обратите внимание, что в большинстве случаев, его нужно согласовать в нескольких инстанциях. Чаще всего на участки распространяются общие ограничения по площади и этажности основного здания, а также дополнительных построек.

Готовый дом во многом избавит вас от ряда хлопот (при условии, что он был возведен законно и с соблюдением всех требований), однако его покупка, во-первых, скорее всего, обойдется дороже; во-вторых, лишит вас возможности построить «под себя» — придется приспособиться под вкусы застройщика или предыдущего хозяина как минимум в вопросах внешнего облика дома и внутренней планировки.

На что обратить внимание при выборе поселка

Екатерина Сивова рассказывает, по каким характеристикам нужно выбирать поселок.

• Локация — транспортная доступность и близость к городу становятся определяющими факторами большинства покупок. Выберите, что для вас важнее: небольшое расстояние до Москвы или возможность жить подальше от шума столицы; наличие скоростного шоссе или способность добраться до КП общественным транспортом.
• Величина коммунальной платы и взноса, если он есть. Выбирая поселок, обратите внимание на размер ежемесячных платежей. Во многих КП существует «оброк» членского взноса — некая сумма, которую жильцы регулярно выплачивают администрации КП. Находясь в самом поселке оцените, сопоставим ли размер взноса на благоустройство с внешним видом поселка, его инфраструктурой и качеством внутренних дорог. Если вы знаете, что сумму с вас требуют немаленькую, а общественные пространства в КП оставляют желать лучшего — парки неухоженные, дороги разбитые — как следует подумайте, нужен ли вам дом в таком месте.

• Наличие трасс. С одной стороны, крупная дорога поблизости — позитивный фактор транспортной доступности, с другой — источник шума и загазованности. Здесь нужно выбрать, что для вас важнее.
• «Соседи» поселка. Выбирайте населенные пункты, рядом с которыми нет и не планируется кладбищ, свалок и производств, отравляющих воздух и почву. В открытом доступе находится информация Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИСТП), здесь можно проверить планы на близлежащую территорию к вашему КП и узнать, не намечается ли в обозримом будущем открытие мусорного полигона или погоста поблизости от поселка.
• Соответствует ли разрешенный вид использования земли зоне, в которой находится поселок или приглянувшийся вам участок. Недобросовестные застройщики могут пропустить или скрыть этот момент, поэтому не лишним будет самостоятельно проверить категорию земли, нет ли пересечения с природоохранной территорией и сопутствующего запрета на строительство. 
• Отзывы жителей. Почитайте форумы жильцов в сети (только осторожно: в интернете часто публикуют возмущенные отзывы и редко — позитивные) и поговорите с будущими соседями о плюсах и минусах поселка. Непредвзятое мнение из первых уст — важный ориентир при выборе КП.
• Репутация застройщика. Отдавайте предпочтение девелоперам, уже реализовавшим несколько аналогичных проектов. Проверьте, не было ли у застройщика в прошлом судебных тяжб и споров, а если были — по каким вопросам.

На что обратить внимание при выборе участка в поселке

Помимо очевидного ответа, вроде видовых характеристик и близости к основным объектам инфраструктуры, нужно обратить внимание еще на ряд вещей. Сергей Кузнецов, руководитель департамента загородной недвижимости агентства Point Estate подсказывает, о чем еще стоит подумать при выборе участка.

• Локация внутри поселка. Лучше не выбирать отдаленные участки на краю КП или землю рядом с газораспределительной подстанцией.
• Форма. Оптимальный вариант — прямоугольные участки.
• Поверхность. Если вы хотите купить землю под возведение дома, выбирайте участок без неровностей. Любые ямки, бугорки и овраги нужно будет «сгладить». Если на участке есть поросль деревьев, ее нужно будет вырубить под строительство. Все это — дополнительные временные, трудовые и денежные расходы.

• Коммуникации. Обычно владелец коттеджного поселка централизованно разводит все коммуникации на каждый участок, однако не лишним будет это перепроверить.
• Населенность. Главное, что должно насторожить потенциального покупателя — большое количество заброшенных участков вокруг. В коттеджном поселке с такими характеристиками жилье брать не стоит.
• Статус земли. Перед покупкой обязательно проверьте участок на соответствие разрешенному виду использования и градостроительным документам. Заранее узнайте, какой вид строительства здесь позволителен, сможете ли вы возводить дополнительные строения при необходимости.

На что обратить внимание при выборе дома

Екатерина Сивова объясняет, о каких моментах стоит подумать, выбирая готовый дом:

• Как выполнены строительные и отделочные работы. Проверку дома перед покупкой лучше всего осуществлять с независимым экспертом, который найдет все возможные сопутствующие проблемы. Если дом находится в первичной продаже, вы сможете попросить застройщика устранить неполадки, если во вторичной — успеете решить, готовы ли вы осуществить устранение всех найденных проблем.

• Как осуществлен ввод коммуникаций. Например, канализацию можно провести под фундаментом, а можно — через технический подвал. В первом случае прорыв или другую неприятность устранить будет непросто, а во втором — замена или починка прохудившихся труб не составит труда.
• Каков статус дома. Важно уточнить, обозначил ли застройщик дом как жилое или как нежилое помещение, соответствует ли постройка статусу земли.

Привлечение риэлтора

Покупка недвижимости — дело хлопотное и полное множества нюансов, которые не будут очевидны неопытному в подобных вопросах покупателю. Выбирая жилье в коттеджном поселке, стоит обезопасить себя и привлечь к этому процессу грамотного риэлтора, желательно, узкой специализации — того, кто хорошо знает нюансы приобретения загородной недвижимости. Так вы минимизируете риск быть обманутым недобросовестным застройщиком и сэкономите собственное время, которое могли бы потратить на самостоятельное изучение всех интересующих вас вопросов.

Как обезопасить себя перед покупкой: чек-лист

Список вещей, которые нужно сделать до подписания договора о купле-продаже, помогла составить Екатерина Сивова

• Нанять риэлтора.
• Вместе с риэлтором найти коттеджные поселки, отвечающие вашим минимальным требованиям: расположение, удаленность, инфраструктура.
• Выбрать несколько предложений, изучить информацию о них: сайты застройщиков, порталы ФГИСТП и т.д.
• Провести с риэлтором совместные просмотры, и по возможности побеседовать с потенциальными соседями, чтобы узнать плюсы и минусы из первых уст.

• Выбрав несколько финальных вариантов, заказать выписки из ЕГРН, детально изучить объекты: их статус, разрешение на строительство, тип жилья, тип земли и т.д. Можно привлечь компетентного кадастрового инженера, работающего в этой местности.
• Привлечь технического специалиста для проверки объекта, если речь идет об уже построенном доме.
• Записаться на прием в Мособлархитектуру для согласования строительства, если вы выбрали участок. Внимательно изучить полученное разрешение на строительство: в нем должно быть четко прописано, что можно, а что нельзя строить. Все действия на участке выполняются строго в соответствии с этим документом.