5 лучших коттеджных поселков в Москве в 2023 году

Выбор коттеджного поселка в Москве для покупки земли или дома — ответственный момент. Как и в любом другом приобретении недвижимости здесь есть свои нюансы. При этом рынок очень обширен. Подбирают предложения на основе направления, расстояния от города, площади участка и дома, цены. Чтобы не потеряться во всем многообразии, «Комсомолка» составила рейтинг лучших коттеджных поселков в Москве на 2023 год.

Рейтинг составлен на основе мнения редакции «КП». Рекомендации и дополнения по рейтингу вы можете отправить на почту travel@kp.ru. Для обсуждения вопросов рекламного сотрудничества звоните по телефону +7 (495) 637-65-16 (по будням с 9:00 до 18:00).

Цветочный

Этот поселок сдали шесть лет назад. Территория разбита на просторные участки примерно по 15 соток, есть чуть больше и чуть меньше. На специализированных порталах по недвижимости он считается коттеджным поселком эконом-класса. Хотя в нем строят дома, которые язык не повернется назвать бюджетными.

По документам местная земля подходит под индивидуальное малоэтажное строительство, то есть в доме можно прописаться. Есть стандартный набор: КПП с пропусками и охраной, огороженный периметр. У здания администрации коттеджного поселка работает магазин.

Важный нюанс: строить дом можно в любом стиле. С точки зрения разномастности построек это минус. Но для простых покупателей — однозначно плюс: не придется искать аффилированного с застройщиком подрядчика, который выполнит требуемый проект. Рядом есть лес, небольшая речка. На территории детские и спортивные площадки. Дороги асфальтированы.

Крекшино

В элитном поселке на выбор покупателям представлены шесть авторских проектов домов. Стоят по-разному и участки при них разные. Все коттеджи выполнены в одном стиле, однако отличаются площадью и внутренней отделкой: где-то она отдается на выбор покупателю. На сайтах объявлений можно найти варианты от собственников — дешевле, чем предлагает застройщик. 

Территория поселка напоминает парк: кругом велодорожки и прогулочные зоны. Березы формируют аккуратные аллеи. Есть спортивный корт под футбол, волейбол и прочие активности, зимой его превращают в каток. На территории работает частный детсад. Рядом есть комплекс с супермаркетом, аптекой и кафе.

Все коммуникации проведены и подключены. На въезде пункт охраны, вся территория огорожена. Интересно, что заборы у домов не глухие, устремленные в небо, а аккуратные, через которые просматривается единство архитектурного ансамбля. Все это способствует развитию добрососедских отношений и положительно сказывается на ощущении человека в таком месте.

Кронбург

Поселок с симпатичными таунхаусами в 12 км по Калужскому шоссе. Дома выполнены в германском стиле из кирпича, в них можно оформить московскую прописку. Каждый домик состоит из трех этажей. Площадь квартир — от 95 до 155 квадратных метров, в каждой по четыре комнаты.

Возле домов есть небольшая зона для парковки. Неподалеку течет река Чечера, на берегу оборудована зона отдыха. Рядом с поселком в ближайшей деревне есть детский сад, школа и парк. Территория огорожена забором. На въезде стоит КПП с охраной.

Рядом крупные торговые комплексы. Очевидно преимущество перед коттеджными поселками — все коммуникации централизованы и проведены к домам. Но если вы ищете большей уединенности, то не стоит забывать, что здесь за вашей стеной будут жить соседи.

Лесной пейзаж

Большой демократичный коттеджный поселок. Строить здесь можно что и как угодно. Это сразу заметно при въезде: дома возводят кто во что горазд. Впрочем, никакого негатива сюда привнести не хотим: по сути это классический частный сектор, но огороженный забором и с охраняемой зоной на въезде.

Рядом есть пара рек, где летом оборудуют пляж. На территории работает небольшой продовольственный магазин. Отдельно стоит сказать про VIP-участки — стоят дороже, больше и выгоднее расположены: с видом на воду или лес. Но цены на них почти в пять раз выше. Готовых домов застройщик не продает, но на сайтах объявлений немало предложений.

Все коммуникации подведены и функционируют. За дорогами следят, ремонтируют. Есть детская площадка и поле для игры в гольф. Неподалеку, во второй очереди коттеджного поселка, работает площадка для горных лыж. Школы, больницы и детсады — в ближайших селениях.

Березовая роща

В этом коттеджном поселке продаются участки с подрядом на строительство. То есть возводить дом по вашему проекту и с учетом пожеланий покупателя будет застройщик. Вы можете предлагать свои решения, но внешний вид постройки, фасад и забор по итогу все равно должны вписываться в общую концепцию. Улицы поселка закругленные, территория поделена на отдельные дворики.

Коттеджный поселок сейчас застраивается и активно обустраивается. Дороги асфальтируют, но пока не все проезды готовы. По мере заселения и постройки работы будут продолжаться. Недалеко от поселка есть необходимая инфраструктура: супермаркет, школа и детсад. Рядом с пунктом охраны расположена гостевая парковка, поблизости проходит шоссе.

Цены на дома в коттеджных поселках

Как правильно выбрать коттеджный поселок для покупки дома

Строить самостоятельно или брать готовое

Определитесь: хотите приобрести готовый дом с участком или заняться строительством самостоятельно. Существуют поселки с УБП — участками без подряда. Как правило, в рамках подобных поселков разрешены любые сооружения, а значит, есть риск конфликта с соседями, которые могут решить соорудить строение в неудобном для вас месте. С забором также могут возникнуть разногласия. Поэтому во многих поселках свои правила проживания и поведения, требования к единообразию застройки и ограждений.

Как далеко

При выборе коттеджного поселка в Москве, обращайте внимание на географическое расположение — удаленность от города. Как правило, наиболее оптимальная — от 20 до 35 километров. При таком расстоянии решаются ключевые вопросы с экономией времени на дорогу. В связи с этим высоким спросом пользуются места, расположенные недалеко от МКАД.

— Главный признак современной загородной недвижимости — централизованные поселки и малоэтажные комплексы на фоне необходимой инфраструктуры. Подбор местности не имеет универсальной формулы. Все зависит от категории покупателей. Наиболее приближенные к городу коттеджные поселки Москвы подходят трудоспособному населению. Для пенсионеров же это не настолько важно. Главные факторы для них — спокойствие и экологичность, — рассказал юрист, специалист по вопросам недвижимости Юрий Паршиков.

Из чего складывается цена

— На стоимость нередко влияет удаленность от автомагистрали: цена может отличаться на 30 процентов. Также ценовая политика зависит от категории земли, района, наличия необходимых коммуникаций, водоемов, лесной полосы и, конечно, экологии. Отсутствие загрязняющих окружающую среду источников — химзаводов, близлежащих трасс — привносят значительную привлекательность, — рассказала юрист Оксана Комарова.

— Для дорогих предложений важно направление и расстояние от Москвы, близость природных парков и водоемов, сохранившихся даже в нескольких километрах от МКАД. В этом случае важнее удобство автодорог, но не близость станции пригородной электрички. В некоторых случаях близость железной дороги даже рассматривается как недостаток для дорогих коттеджей. Например, в Перхушково или Жаворонках рядом с Рублевским шоссе, — отмечает доктор экономических наук, профессор Александр Цыганов.

Платить придется не один раз

Важный момент — размер ежемесячных платежей за поддержание и обслуживания поселка. Многие застройщики оставляют земли общего пользования, в том числе дороги и коммуникации, себе. Это может привести к росту платежей и «выкручиванию» рук собственникам участков и домов.

Как отличить хороший поселок

— После выбора места нужно обращать внимание на количество уже построенных объектов и коммунальные платежи в поселке. Наличие большого количества незавершенных объектов означает продолжение стройки и неполную инфраструктуру, — рассуждает профессор Александр Цыганов.

Показателен пример двух поселков в подмосковном Назарьево, где в старом дачном товариществе есть все коммуникации и небольшие платежи. А в строящемся с конца 90-х поселке индивидуальных застройщиков ежемесячная плата существенно больше, при несформированной инфраструктуре: не все дороги заасфальтированы, не везде можно подключиться к газу и канализации. Понятно, что все вопросы со временем решатся, но по возможности это нужно учесть.

Проверьте землю

Земельный участок используется только в соответствии с установленным видом разрешенного использования (ВРИ) и градостроительными документами (генпланом, правилами землепользования и застройки), ими определяется правовой статус земли.

Бывают земли, на которых возможно осуществлять постройку сооружений без ограничений, с ограничениями, либо строить вовсе нельзя. Поэтому, перед тем, как купить землю, необходимо знать, какой у нее ВРИ и территориальная зона.

— Незаконное использование земельного участка может привести к тому, что постройку признают самостроем, а значит подлежащей сносу, либо к отказу оформления права собственности. Требования к застройкам и использованию земельного участка обозначаются градостроительным регламентом. Любая земля, которая не предполагает возможность строительства, является неликвидным активом. Бывают случаи, когда после покупки участка обнаруживается, что строить на нем невозможно, — объясняет юрист Оксана Комарова.

Чтобы избежать этого, требуйте от продавца градостроительный план земельного участка, который отражает следующие моменты: 

• виды разрешенного использования участка, объектов недвижимости;
• максимальный процент застройки данного участка и максимальная высотность постройки;
• предельные отступы от границ участка до объекта недвижимости;
• обременения (если имеются).

При покупке дома

Важно убедиться в качестве строительства. Пригласите независимого эксперта. Проверьте, подключены ли к дому коммуникации. Должны быть договоры на поставку воды, электроэнергии. Электричество на участке — минимум 7 кВт, центральное водоснабжение, газовое обеспечение, ливневая канализация, охрана и КПП, рекреационные зоны.

Статус дома — жилое или нежилое строение. Застройщики часто «грешат», располагая на участках дуплексы, что запрещено законом. Или на землях под индивидуальное жилищное строительство возводят многоквартирные дома.

Как еще обезопасить себя

Внимание на сайт поселка. Изучите интернет-портал продавца земли и домов. Отсутствие реальных фотографий поселка, земли, района — повод насторожиться.

Перед покупкой следует запросить расширенную выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), так как в ней содержатся все данные о земельном участке, доме, об их обременениях. Можно ознакомиться с этой выпиской самостоятельно, на сайте rosreestr.ru.

Земля и дом должны состоять на кадастровом учете. Обязательно проведено межевание участка с установлением его координат, дом «‎привязан»‎ к участку, права продавца зарегистрированы. Земля и дом не должны находиться под арестом или судом или иметь обременений третьих лиц.

Относительно выбора застройщика, в первую очередь следует ознакомиться с уставом юридического лица, свидетельством о постановке на учет, протоколом о назначении руководителя организации-застройщика, выпиской из ЕГРЮЛ.

Обратите внимание на наличие права застройщика проводить строительство. Не помешает проверить на сайтах судов наличие споров с возможным участием компании.

Статус ИП у застройщика — еще один тревожный сигнал. Помимо всего прочего, желательно проверить, есть ли страхование ответственности компании-застройщика на случай невыполнения ею принятых на себя обязанностей.

Если обращаетесь к риелтору для подбора коттеджного поселка

— Хорошая компания всегда обеспечит индивидуальный подход и предоставит всю необходимую информацию, а также широкий выбор вариантов, интересующих каждого клиента. На поиски жилья, начиная с момента заинтересованности и заканчивая полноценной покупкой, обычно уходит около двух месяцев. Профессиональному риелтору хватит и месяца, — считает специалист по вопросам недвижимости Юрий Паршиков.

Как добраться