Москва
Московская область

5 лучших коттеджных поселков в Москве в 2022 году

Выбор коттеджного поселка в Москве для покупки земли или дома — ответственный момент. Как и в любом другом приобретении недвижимости здесь есть свои нюансы. При этом рынок очень обширен. Подбирают предложения на основе направления, расстояния от города, площади участка и дома, цены. Чтобы не потеряться во всем многообразии, «Комсомолка» составила рейтинг лучших коттеджных поселков в Москве на 2022 год.

Рейтинг лучших коттеджных поселков по мнению КП

1. Цветочный

РайонТАО, 24 км от МКАД
СтатусСдан
УчасткиОт 4,5 млн рублей
ДомаОт 9 млн рублей

Этот поселок сдали шесть лет назад. Территория разбита на просторные участки примерно по 15 соток, есть чуть больше и чуть меньше. На специализированных порталах по недвижимости он считается коттеджным поселком эконом-класса. Хотя в нем строят дома, которые язык не повернется назвать бюджетными.

Участки в коттеджном поселке ровные и просторные.
Фото: cvetochnyj-poselok.ru

По документам местная земля подходит под индивидуальное малоэтажное строительство, то есть в доме можно прописаться. Есть стандартный набор: КПП с пропусками и охраной, огороженный периметр. У здания администрации коттеджного поселка работает магазин.

Важный нюанс: строить дом можно в любом стиле. С точки зрения разномастности построек это минус. Но для простых покупателей — однозначно плюс: не придется искать аффилированного с застройщиком подрядчика, который выполнит требуемый проект. Рядом есть лес, небольшая речка. На территории детские и спортивные площадки. Дороги асфальтированы.

2. Крекшино

РайонНовая Москва, 25 км от МКАД
СтатусСдан
Участки  От 10 млн рублей
ДомаОт 45 млн рублей

В элитном поселке на выбор покупателям представлены шесть авторских проектов домов. Стоят по-разному и участки при них разные. Все коттеджи выполнены в одном стиле, однако отличаются площадью и внутренней отделкой: где-то она отдается на выбор покупателю. На сайтах объявлений можно найти варианты от собственников — дешевле, чем предлагает застройщик. 

Все коттеджи в поселке выполнены в едином архитектурном стиле.
Фото: krekshino.com

Территория поселка напоминает парк: кругом велодорожки и прогулочные зоны. Березы формируют аккуратные аллеи. Есть спортивный корт под футбол, волейбол и прочие активности, зимой его превращают в каток. На территории работает частный детсад. Рядом есть комплекс с супермаркетом, аптекой и кафе.

Все коммуникации проведены и подключены. На въезде пункт охраны, вся территория огорожена. Интересно, что заборы у домов не глухие, устремленные в небо, а аккуратные, через которые просматривается единство архитектурного ансамбля. Все это способствует развитию добрососедских отношений и положительно сказывается на ощущении человека в таком месте.

Умный город

Столица России одна из первых в стране и мире внедряет формат умного города: в привычные вещи интегрируют интернет-технологии. Так Москва становится городом будущего. Хорошо это или плохо, давайте разберемся

 3. Кронбург

Район  Новая Москва, 10 км от МКАД
Статус Сдан
ДомаОт 20 млн рублей

Поселок с симпатичными таунхаусами в 12 км по Калужскому шоссе. Дома выполнены в германском стиле из кирпича, в них можно оформить московскую прописку. Каждый домик состоит из трех этажей. Площадь квартир — от 95 до 155 квадратных метров, в каждой по четыре комнаты.

Возле домов есть небольшая зона для парковки. Неподалеку течет река Чечера, на берегу оборудована зона отдыха. Рядом с поселком в ближайшей деревне есть детский сад, школа и парк. Территория огорожена забором. На въезде стоит КПП с охраной.

Рядом крупные торговые комплексы. Очевидно преимущество перед коттеджными поселками — все коммуникации централизованы и проведены к домам. Но если вы ищете большей уединенности, то не стоит забывать, что здесь за вашей стеной будут жить соседи.

4. Лесной пейзаж

Район  ТиНАО, 30 км от МКАД
Статус Сдан
УчасткиОт 3,5 млн рублей
ДомаОт 20 млн рублей

Большой демократичный коттеджный поселок. Строить здесь можно что и как угодно. Это сразу заметно при въезде: дома возводят кто во что горазд. Впрочем, никакого негатива сюда привнести не хотим: по сути это классический частный сектор, но огороженный забором и с охраняемой зоной на въезде.

Рядом есть пара рек, где летом оборудуют пляж. На территории работает небольшой продовольственный магазин. Отдельно стоит сказать про VIP-участки — стоят дороже, больше и выгоднее расположены: с видом на воду или лес. Но цены на них почти в пять раз выше. Готовых домов застройщик не продает, но на сайтах объявлений немало предложений.

Все коммуникации подведены и функционируют. За дорогами следят, ремонтируют. Есть детская площадка и поле для игры в гольф. Неподалеку, во второй очереди коттеджного поселка, работает площадка для горных лыж. Школы, больницы и детсады — в ближайших селениях.

5. Березовая роща

Район  ТиНАО, 19 км от МКАД
Статус Сдан, обустраивается
УчасткиОт 3,5 млн рублей
ДомаОт 15 млн рублей

В этом коттеджном поселке продаются участки с подрядом на строительство. То есть возводить дом по вашему проекту и с учетом пожеланий покупателя будет застройщик. Вы можете предлагать свои решения, но внешний вид постройки, фасад и забор по итогу все равно должны вписываться в общую концепцию. Улицы поселка закругленные, территория поделена на отдельные дворики.

Коттеджный поселок сейчас застраивается и активно обустраивается. Дороги асфальтируют, но пока не все проезды готовы. По мере заселения и постройки работы будут продолжаться. Недалеко от поселка есть необходимая инфраструктура: супермаркет, школа и детсад. Рядом с пунктом охраны расположена гостевая парковка, поблизости проходит шоссе.

Недвижимость Москвы

Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.

Цены на дома в коттеджных поселках

Цветочный Участки — от 4,5 млн рублей, дома — от 9 млн рублей
КрекшиноУчастки — от 10 млн рублей, дома — от 45 млн рублей
КронбургДома — от 20 млн рублей
Лесной пейзажУчастки — от 3,5 млн рублей, дома — от 20 млн рублей
Березовая рощаУчастки — от 3,5 млн рублей, дома — от 15 млн рублей
*Цены указаны на 2022 год.

Лучшие районы Москвы для проживания

Выбрать комфортное жилье в Москве, которое отвечало бы всем вашим требованиям и было бы доступно по цене, довольно сложно. Начать стоит с выбора района. Мы предполагаем, что наши покупатели — люди семейные и работающие. И при этом не олигархи. Поэтому в рейтинг мы включили столичные районы, где, по мнению опрошенных «КП» экспертов рынка недвижимости, наиболее удобно жить и где реально купить комфортное жилье по относительно доступным ценам.

Как правильно выбрать коттеджный поселок для покупки дома

Строить самостоятельно или брать готовое

Определитесь: хотите приобрести готовый дом с участком или заняться строительством самостоятельно. Существуют поселки с УБП — участками без подряда. Как правило, в рамках подобных поселков разрешены любые сооружения, а значит, есть риск конфликта с соседями, которые могут решить соорудить строение в неудобном для вас месте. С забором также могут возникнуть разногласия. Поэтому во многих поселках свои правила проживания и поведения, требования к единообразию застройки и ограждений.


Как далеко

При выборе коттеджного поселка в Москве, обращайте внимание на географическое расположение — удаленность от города. Как правило, наиболее оптимальная — от 20 до 35 километров. При таком расстоянии решаются ключевые вопросы с экономией времени на дорогу. В связи с этим высоким спросом пользуются места, расположенные недалеко от МКАД.

Поселки, расположенные недалеко от МКАД, пользуются большой популярностью.
Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН

— Главный признак современной загородной недвижимости — централизованные поселки и малоэтажные комплексы на фоне необходимой инфраструктуры. Подбор местности не имеет универсальной формулы. Все зависит от категории покупателей. Наиболее приближенные к городу коттеджные поселки Москвы подходят трудоспособному населению. Для пенсионеров же это не настолько важно. Главные факторы для них — спокойствие и экологичность, — рассказал юрист, специалист по вопросам недвижимости Юрий Паршиков.


Из чего складывается цена

— На стоимость нередко влияет удаленность от автомагистрали: цена может отличаться на 30 процентов. Также ценовая политика зависит от категории земли, района, наличия необходимых коммуникаций, водоемов, лесной полосы и, конечно, экологии. Отсутствие загрязняющих окружающую среду источников — химзаводов, близлежащих трасс — привносят значительную привлекательность, — рассказала юрист Оксана Комарова.

Наличие лесопарковой зоны — один из факторов увеличивающих стоимость объекта.
Фото: Евгения ГУСЕВА

— Для дорогих предложений важно направление и расстояние от Москвы, близость природных парков и водоемов, сохранившихся даже в нескольких километрах от МКАД. В этом случае важнее удобство автодорог, но не близость станции пригородной электрички. В некоторых случаях близость железной дороги даже рассматривается как недостаток для дорогих коттеджей. Например, в Перхушково или Жаворонках рядом с Рублевским шоссе, — отмечает доктор экономических наук, профессор Александр Цыганов.


Платить придется не один раз

Важный момент — размер ежемесячных платежей за поддержание и обслуживания поселка. Многие застройщики оставляют земли общего пользования, в том числе дороги и коммуникации, себе. Это может привести к росту платежей и «выкручиванию» рук собственникам участков и домов.


Как отличить хороший поселок

— После выбора места нужно обращать внимание на количество уже построенных объектов и коммунальные платежи в поселке. Наличие большого количества незавершенных объектов означает продолжение стройки и неполную инфраструктуру, — рассуждает профессор Александр Цыганов.

При выборе поселка нужно обратить внимание на объем недостроенных объектов.
Фото: Олег РУКАВИЦЫН

Показателен пример двух поселков в подмосковном Назарьево, где в старом дачном товариществе есть все коммуникации и небольшие платежи. А в строящемся с конца 90-х поселке индивидуальных застройщиков ежемесячная плата существенно больше, при несформированной инфраструктуре: не все дороги заасфальтированы, не везде можно подключиться к газу и канализации. Понятно, что все вопросы со временем решатся, но по возможности это нужно учесть.


Проверьте землю

Земельный участок используется только в соответствии с установленным видом разрешенного использования (ВРИ) и градостроительными документами (генпланом, правилами землепользования и застройки), ими определяется правовой статус земли.

Бывают земли, на которых возможно осуществлять постройку сооружений без ограничений, с ограничениями, либо строить вовсе нельзя. Поэтому, перед тем, как купить землю, необходимо знать, какой у нее ВРИ и территориальная зона.

На некоторых участках вести строительство можно только в соответствии с генпланом.
Фото: pixabay.com

— Незаконное использование земельного участка может привести к тому, что постройку признают самостроем, а значит подлежащей сносу, либо к отказу оформления права собственности. Требования к застройкам и использованию земельного участка обозначаются градостроительным регламентом. Любая земля, которая не предполагает возможность строительства, является неликвидным активом. Бывают случаи, когда после покупки участка обнаруживается, что строить на нем невозможно, — объясняет юрист Оксана Комарова.

Чтобы избежать этого, требуйте от продавца градостроительный план земельного участка, который отражает следующие моменты: 

  • виды разрешенного использования участка, объектов недвижимости;
  • максимальный процент застройки данного участка и максимальная высотность постройки;
  • предельные отступы от границ участка до объекта недвижимости;
  • обременения (если имеются).


При покупке дома

Важно убедиться в качестве строительства. Пригласите независимого эксперта. Проверьте, подключены ли к дому коммуникации. Должны быть договоры на поставку воды, электроэнергии. Электричество на участке — минимум 7 кВт, центральное водоснабжение, газовое обеспечение, ливневая канализация, охрана и КПП, рекреационные зоны.

Перед покупкой дома пригласите независимого строительного эксперта.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Статус дома — жилое или нежилое строение. Застройщики часто «грешат», располагая на участках дуплексы, что запрещено законом. Или на землях под индивидуальное жилищное строительство возводят многоквартирные дома.


Как еще обезопасить себя

Внимание на сайт поселка. Изучите интернет-портал продавца земли и домов. Отсутствие реальных фотографий поселка, земли, района — повод насторожиться.

Перед покупкой следует запросить расширенную выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), так как в ней содержатся все данные о земельном участке, доме, об их обременениях. Можно ознакомиться с этой выпиской самостоятельно, на сайте rosreestr.ru.

Земля и дом должны состоять на кадастровом учете. Обязательно проведено межевание участка с установлением его координат, дом «‎привязан»‎ к участку, права продавца зарегистрированы. Земля и дом не должны находиться под арестом или судом или иметь обременений третьих лиц.

Ознакомиться с расширенной выпиской из ЕГРП можно самостоятельно.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Относительно выбора застройщика, в первую очередь следует ознакомиться с уставом юридического лица, свидетельством о постановке на учет, протоколом о назначении руководителя организации-застройщика, выпиской из ЕГРЮЛ.

Обратите внимание на наличие права застройщика проводить строительство. Не помешает проверить на сайтах судов наличие споров с возможным участием компании.

Статус ИП у застройщика — еще один тревожный сигнал. Помимо всего прочего, желательно проверить, есть ли страхование ответственности компании-застройщика на случай невыполнения ею принятых на себя обязанностей.


Если обращаетесь к риелтору для подбора коттеджного поселка

— Хорошая компания всегда обеспечит индивидуальный подход и предоставит всю необходимую информацию, а также широкий выбор вариантов, интересующих каждого клиента. На поиски жилья, начиная с момента заинтересованности и заканчивая полноценной покупкой, обычно уходит около двух месяцев. Профессиональному риелтору хватит и месяца, — считает специалист по вопросам недвижимости Юрий Паршиков.

Как добраться

Самолет
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Поезд
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автобус
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Найдите билеты по выгодным ценам на 2022 год