Что нужно знать
Ипотечный кредит выдается на длительное время, поэтому в интересах и заемщика, и кредитора заранее и максимально подробно оговорить все условия сделки, оценить риски, изучить права и обязанности сторон, продумать варианты действий в случае возникновения проблем, а также еще раз задуматься об ответственности этого шага.
У тех, кто впервые сталкивается с ипотечным кредитованием, складывается впечатление, что ипотека – это сложно, долго и дорого. Однако если внимательно отнестись к выбору кредитной программы, узнать о возможных льготах, выбрать удобный способ погашения кредита и правильно оценить будущие расходы, ипотека может стать самым простым и быстрым способом улучшения ваших жилищных условий.
Как можно использовать ипотечный кредит
Ипотечный кредит можно получить для конкретной цели:
1) на приобретение готового жилья;
2) на приобретение земельного участка, на котором расположен жилой дом или планируется его строительство;
3) для оплаты договора на строительство жилья (или участия в строительстве жилого дома или квартиры). В этом случае залогом по кредиту будет приобретаемая недвижимость или права по договору на строительство жилья.
Ипотечные кредиты также могут быть нецелевыми и предоставляются:
4) под залог принадлежащей заемщику недвижимости и могут быть использованы на любые нужды.
5) для погашения ранее полученного ипотечного кредита (иногда банки называют это рефинансированием кредита).
От чего зависит сумма кредита
Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:
• размера вашего дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• суммы имеющихся у вас накоплений (первоначального взноса).
Насколько будет велика сумма кредита, которую вы можете получить, в первую очередь, зависит от вашей платежеспособности. Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. п.).
Например, вы хотите получить в кредит 2 млн рублей сроком на 15 лет. При этом ваш ежемесячный доход - 40 тыс. рублей. Предварительно рассчитанная сумма ежемесячного платежа по кредиту составляет 23 тыс. рублей. Однако платеж по ипотечному кредиту не может превышать 50% от дохода заемщика, поэтому на таких условиях вы не сможете получить требуемую сумму - соотношение платеж/доход превышает допустимый показатель.
Чтобы получить кредит на заявленную сумму вам придется увеличить срок погашения кредита или найти созаемщика, доходы которого восполнят недостаток ваших средств.
Размер ипотечного кредита всегда привязан к стоимости приобретаемой недвижимости – это так называемое соотношение кредит/залог. Размер кредита не может превышать разницы между стоимостью жилья (суммой, в которую оценили недвижимость, которую вы планируете приобрести) и суммой, которую вы обязаны внести в качестве первоначального взноса за жилье из собственных средств.
Например, вы покупаете квартиру, которая оценивается в 5 млн рублей. Первоначальный взнос составляет 30% - 1,5 млн рублей. Максимальная сумма кредита, которую вы можете получить, составляет 3,5 млн рублей.
Сумма кредита увеличивается или уменьшается в зависимости от того, на какой срок вы берете кредит.
! чем больше срок погашения кредита, тем большую сумму вы сможете получить, благодаря тому, что снижается размер платежа по кредиту.
Например, вы готовы платить по ипотечному кредиту не больше 20 тыс. рублей в месяц. При этом вам нужен кредит на 2 млн рублей. Если брать кредит на 15 лет, то платеж составит 23 тыс. рублей. Чтобы снизить платеж до 20 тыс. рублей, срок погашения кредита нужно увеличить до 20 лет.
! любая ипотечная программа имеет ограничения по сроку кредита, связанные с возрастом заемщика. Как правило, максимальный срок кредитования равен периоду времени от момента получения кредита до момента достижения заемщиком пенсионного возраста.
Например, максимальный срок кредита по условиям ипотечной программы равен 30 годам. Однако если кредит берет тридцатилетняя женщина, она сможет взять его не больше, чем на 25 лет. Если кредит берет сорокалетний мужчина, то срок кредитования – не больше 20 лет.
Если вы хотите увеличить сумму кредита, то можете привлечь дополнительных заемщиков (созаемщиков).
Если кредит предоставляется сразу нескольким заемщикам, то для расчета соотношения платеж/доход учитывается совокупный доход всех заемщиков. Чем больше совокупный доход, тем больше максимальная сумма доступного им кредита.
Например, вы хотите взять кредит на 2 млн рублей. Ваш доход – 35 тыс. рублей в месяц. Максимальный срок кредита – 20 лет. Ежемесячный платеж по кредиту должен составлять не меньше 20 тыс. рублей, но по условиям кредитования вы не можете платить по кредиту больше 50% своего дохода, что составляет - 17,5 тыс. рублей.
Чтобы получить нужную сумму, вы можете привлечь созаемщика. Для примера, им может стать ваша сестра, ежемесячный доход которой составляет 30 тыс. рублей. В этом случае ваш совокупный доход достигнет 65 тыс. рублей. Платеж по кредиту составит 20 тыс. рублей – это гораздо меньше 50% от суммы совокупного дохода, и вы можете получить необходимую сумму кредита.
! все заемщики по кредиту несут равную ответственность за погашение кредита.
Что такое закладная
Подтверждением обязательства заемщика полностью погасить ипотечный кредит служит закладная - специальный документ, который оформляется при получении ипотечного кредита. Владелец закладной получает право требования по погашению кредита на условиях, установленных кредитным договором.
Кто является владельцем закладной и сервисным агентом
Владельцем закладной становится кредитор – организация, которая выдала вам ипотечный кредит. Кредитор может действовать через своего представителя – сервисного агента.
Сервисный агент по поручению владельца закладной контролирует поступление платежей по кредиту и решает вопросы, связанные с обслуживанием кредита: предоставляет заемщикам различные справки и разрешения, например, на смену страховой компании, на перепланировку. При необходимости сервисный агент занимается проблемами, связанными с погашением кредита, а также рефинансированием, реструктуризацией, реализацией залога и т.п.
Какие права имеет владелец заложенного жилья
Если вы приобрели жилье с помощью ипотечного кредита, оно становится вашей собственностью. Однако право распоряжаться таким жильем ограничено в связи с тем, что оно находится в залоге у кредитора (банка).
В заложенном жилье можно без ограничений регистрировать членов своей семьи. Его можно завещать, однако к наследнику вместе с недвижимостью перейдут и обязательства заемщика по погашению кредита.
Если заемщик намерен сделать перепланировку в заложенной квартире; оформить в ней постоянную регистрацию человеку, не являющемуся членом семьи, сдать жилье в аренду, продать или совершить любую другую сделку, – в этом случае заемщику необходимо получить разрешение кредитора/владельца закладной.
Обязанности владельца заложенного жилья
Если вы взяли ипотечный кредит, у вас возникают обязанности перед кредитором/владельцем закладной по предоставлению определенных сведений о себе и своих доходах. Требования подобного рода содержатся в кредитном договоре. Обязательным требованием является предоставление информации об оплате страхования, предусмотренного договором. Также кредитора нужно оперативно уведомлять об изменении вашего фактического места жительства, адреса регистрации, адреса для направления корреспонденции, контактного телефона, состава семьи, заключении или расторжении брака (заключении, изменении или расторжении брачного договора), места работы.
Стандартным является требование об уведомлении кредитора о постоянной регистрации новых людей в заложенном жилье и его передаче в аренду.
Владелец закладной имеет право периодически проверять, в каком состоянии находится заложенный объект недвижимости, должным ли образом вы заботитесь о его сохранности.
В случае если заемщик нарушает свои обязательства по возврату кредита, владелец закладной имеет право потребовать продать жилье, и за счет вырученных средств погасить долг заемщика.
Владелец закладной может перепоручить сопровождение или прием платежей другому сервисному агенту, а также продать или передать другой организации закладную по кредиту - в этом случае право требовать от вас погашения кредита перейдет к новому владельцу закладной.