Как выбрать участок под строительство своего дома, чтобы не получить отказ в ипотеке
Фото: Shutterstock
Ипотека на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) бьет рекорды. По данным аналитиков сервиса Домклик, в мае Сбер выдал таких кредитов на 56% больше, чем в апреле. Для сравнения: на городские «первичку» и «вторичку» прирост — 1,8% и 0,4% соответственно. Как говорится, почувствуйте разницу!
Но мы сегодня поговорим о возможных проблемах, из-за которых взять ипотеку на строительство дома может оказаться несколько сложнее, чем на квартиру в многоэтажке. И это не препоны банков. Просто залогом при ипотеке на ИЖС служит в первую очередь земля (а в Сбере с лета этого года — только она). А с земельным рынком нюансов гораздо больше, чем с городским квартирным.
Хорошая новость — есть вы изначально будете выбирать участок с учетом будущей ипотеки на стройку, проблем, скорее всего, не возникнет.
Фото: Shutterstock
КОМУ ЭТА ЗЕМЛЯ НУЖНА
Главный критерий оценки, из которого исходит любой банк, решая, можно ли выдать под залог некоей недвижимости деньги, — реально ли будет потом эту недвижимость продать, если у заемщика вдруг что-то пойдет не так и он не сможет расплачиваться по ипотеке.
В случае с будущим домом банки однозначно станут интересоваться местоположением участка, окружающей инфраструктурой, включая возможность беспроблемного подвода коммуникаций, а также наличием в относительной близости школы, поликлиники и т. п. То есть всего того, что необходимо, когда речь идет о постоянном проживании в собственном доме, а не использовании его только как дачи. Предполагается, что если с инфраструктурой порядок, то и участок будет при любом раскладе в будущем востребованным.
С наибольшей вероятностью, проблем с одобрением участка при ипотеке не возникнет, если:
• земля находится в организованном поселке или на территории населенного пункта,
• участок расположен не слишком далеко от города — в пределах 30-35 км (50-70 км от Москвы и Санкт-Петербурга),
• к участку проведены инженерные коммуникации,
• в пределах 15-20 км есть вся нужная социальная инфраструктура: школа, медицинские заведения, супермаркеты и т.п.
Фото: Наталья Ковалева, pixabay.com
МОЖНО ЛИ ТАМ СТРОИТЬСЯ
Это еще один больной вопрос. Не на каждом участке, который вполне официально продается и вроде бы по всем параметрам выглядит прекрасно, можно строить индивидуальный жилой дом. Вопрос этот в наших российских реалиях достаточно запутан. И даже если вроде бы категория земли и вид разрешенного использования подходят для ваших целей, могут быть какие-то ограничения совершенно с неожиданной стороны. Например, земля находится на особо охраняемой территории, где жилое строительство запрещено. Или на ней можно возводить только некапитальные одноэтажные здания.
В банке, прежде чем выдавать под землю ипотеку, точно проведут ее юридическую экспертизу. В этом есть большой плюс, если участок еще только покупается и согласовывается с банком, — под «не то» вам кредит не дадут. Это позволяет избежать нередкой ситуации, когда человек только через несколько лет узнает, что, оказывается, нарушил российское законодательство, построившись в какой-нибудь зоне культурного наследия, о которой и не подозревал.
Если «сомнительный» участок уже в собственности, дело хуже — в ипотеке под строительство на нем просто откажут (что, впрочем, тоже не худший вариант — хуже узнать о возможных проблемах уже по завершении строительства).
Конечно, подбор и экспертизу участка лучше доверить профессионалам (полновесную юридическую проверку можно заказать, например, на сервисе Домклик). Но кое-какую предварительную работу можно провести самостоятельно, по открытым источникам.
Вам помогут:
1. публичная кадастровая карта Росреестра (можно посмотреть вид разрешенного использования и назначение земли, кадастровую стоимость, по которой предстоит платить за участок налог, а также выяснить, какие объекты находятся по соседству — нет ли каких-нибудь неприятных производств или, например, кладбища),
2. генеральный план населенного пункта или муниципального района (должен быть на сайте местной администрации). В этом документе много важной информации: самое главное — там отражены границы зон с особыми условиями использования и особо охраняемых территорий.
Подробнее о том, что, где и зачем стоит посмотреть и какой еще информацией из открытых источников воспользоваться, можно почитать здесь.
Фото: Shutterstock
И НИКАКИХ СТАРЫХ РАЗВАЛИН
На земельном участке под строительство не должно находиться никаких зарегистрированных в Росреестре построек. В том числе разрушенных. В принципе, ипотеку можно взять и в этом случае — например, на завершение строительства (если, скажем, на участке уже есть фундамент и вы предполагаете его использовать). Но воспользоваться программами с наиболее выгодными льготными условиями («Семейной», «Господдержкой» и т.п.) в этих случаях проблематично.
Если же участок вписывается во все требования банка, то ипотеку на ИЖС, например, в Сбере, сейчас можно получить даже в упрощенном порядке, без привлечения — как это было раньше — поручителей или дополнительного залога. Подробная инструкция — на сервисе Домклик.
Читайте также:
Ипотека на строительство дома 2023: как получить наиболее выгодные условия
Российские программисты «апгрейдили» свой интерес к ипотеке
Досрочное погашение: надо ли стремиться побыстрее закрыть ипотеку и когда это действительно выгодно
Реклама. ПАО Сбербанк. LjN8JximD