Отсудила квартиру — плати за покупателя ипотеку: новые предложения по борьбе с «бабушкиными схемами»
Продолжают разбираться разбирался с историями, очень похожими на нашумевшее «дело Долиной»: когда продавец квартиры объявляет, что стал жертвой мошенников и под этим предлогом через суд требует жилье обратно. Фото: BearFotos/Shutterstock/Fotodom
Вслед за многочисленными инициативами депутатов по спасению рынка жилья от «бабушкиных схем» свои предложения разработала и Российская гильдия риэлторов. С 18 ноября при гильдии был организован Оперативный штаб «по стабилизации рынка недвижимости». Он разбирался с историями, очень похожими на нашумевшее «дело Долиной»: когда продавец квартиры объявляет, что стал жертвой мошенников и под этим предлогом через суд требует жилье обратно. Во многих случаях суды встают на сторону продавцов, особенно пожилых, и расторгают сделку. Покупатель же остается и без купленной квартиры, и без денег.
Каждый такой случай «снижает доверие граждан к институту государственной регистрации и создаёт угрозу сокращения количества сделок на вторичном рынке» - говорится в сообщении РГР. Ну а что же предлагается?
Предложений много, они включают и рекомендации собственно покупателям жилья, и меры по совершенствованию законодательства. Вот основные из них.
ЧТО ДЕЛАТЬ ПОКУПАТЕЛЯМ КВАРТИР
Фото: Юлия ПЫХАЛОВА. Перейти в Фотобанк КП
1. Лично встречаться и беседовать с продавцом без всяких посредников. При встрече внимательно следить за реакциями собеседника: не выдает ли «заученные ответы», не отвлекается ли на какие-то переговоры в мессенджере.
Дополнительно стоит пообщаться с соседями — не наблюдали ли они в поведении продавца каких-то изменений в последнее время.
2. Попросить продавца собственноручно заполнить короткий чек-лист с вопросами о мотивах сделки, понимании ее условий и т. п. (многие риэлторские агентства, по рекомендации МВД, такие опросники пожилым продавцам уже предлагают).
«Такая форма не усложняет сделку, но создаёт доказательственную базу, подтверждающую осознанность действий продавца», - утверждают в РГР.
3. Следует предпочитать схемы, когда деньги переходят продавцу только после передачи ключей, освобождения жилого помещения, подписания акта приёмки-передачи и подтверждения снятия с регистрационного учёта. Так можно, например, при расчетах через аккредитив. Это особый банковский счет, куда при подписании договора купли-продажи поступают деньги покупателя. Продавец их получает после выполнения всех прописанных в договоре условий.
4. Покупатели должны обращать внимание на «красные флаги», которые могут говорить о возможном давлении на продавца:
- спешка,
- значительная скидка без разумного объяснения,
- продавец не хочет обсуждать мотивы продажи и не желает, чтобы про сделку знали родственники,
- неуверенность, стереотипные ответы со стороны продавца («продаю квартиру, потому что хочу переехать поближе к родственникам — только не надо им звонить и их беспокоить»).
(Важный момент: присутствие таких «красных флагов», если покупатель не обратил на них внимания, суды однозначно трактуют как отсутствие у него «должной осмотрительности» и повод решить вопрос в пользу продавца).
5. В договорах купли-продажи рекомендуется особо прописывать, что в случае признания сделки недействительной продавец сначала возвращает покупателю полученные денежные средства, после чего покупатель возвращает квартиру, а до возврата денег квартира находится в залоге у покупателя.
«Такая оговорка соответствует положениям гражданского законодательства», - поясняют в РГР.
ЧТО ПОМЕНЯТЬ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Фото: Ксения ТИМОФЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП
- Запретить после расторжения сделки списывать долг перед покупателем через личное банкротство (увы, сейчас уже есть такая практика: суд постановляет вернуть не только квартиру продавцу, но и деньги покупателю — но продавец объявляет себя банкротом).
- Залог по ипотечному кредиту при изъятии ипотечной квартиры у добросовестного покупателя по «бабушкиной схеме» (сделка расторгается из-за заблуждения продавца) переносится на продавца. Грубо говоря, дальше взятую покупателем ипотеку должна выплачивать «бабушка», которой вернули заложенную квартиру (а чтобы не злоупотребляли правом).
- Создать государственный компенсационный фонд для помощи в таких случаях, когда добросовестный покупатель не может вернуть свои деньги — по аналогии в Агентством по страхованию вкладов или Фондом дольщиков.
- Верховному суду РФ рекомендуется разъяснить последовательность действий при применении двусторонней реституции (это когда возвращаются и квартира, и деньги), чтобы устранить несправедливые ситуации, когда покупатель лишается и квартиры, и денег.
А ЧТО ДАЛЬШЕ
- Российская гильдия риэлторов присылала нам свои предложения, мы практически все включили в резолюцию нашего круглого стола по этой теме, который прошел 20 ноября, и будем использовать в работе, - сообщила KP.RU зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
«Не возвращать квартиру, пока не вернет деньги»: Как защитят покупателей жилья от «жертв мошенников»