Сдал ипотечную квартиру - ставка выросла в 3,5 раза: банки стали наказывать клиентов за «несогласованную» аренду
Серьезные проблемы могут ждать граждан, которые взяли льготную ипотеку, а купленную на нее квартиру сдают не «по-белому» и втайне от банка.
Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП
Серьезные проблемы могут ждать граждан, которые взяли льготную ипотеку, а купленную на нее квартиру сдают не «по-белому» и втайне от банка. Телеграм-канал Mash недавно опубликовал историю своего подписчика Константина, которому банк за такое деяние повысил ставку с 6% до 22%. Так правда может быть и это по закону? Разбираемся с экспертом.
ЗАРАБОТАТЬ НЕ ПОЛУЧИЛОСЬ
Начнем с истории Константина. В 2024 году он взял семейную ипотеку (6% годовых) на двушку в московских Котельниках. Расплачиваться предполагал в течение 30 лет, ежемесячными платежами в 59 тысяч рублей. Но вместо того, чтобы поселиться там с семьей, год назад квартиру стал сдавать приезжей девушке за 40 тысяч рублей. «По-серому» - договор с девушкой подписал, но налоги не платил и банк, у которого жилье в залоге, о таком его использовании в известность не поставил.
По осени Константин решил плату за жилье повысить на 10 тысяч. А девушка в ответ заявила, что сдаст Костика налоговой и банку, если плата не останется прежней. Парень в угрозы не поверил. Но девушка обещание выполнила — сообщила о незаконной сдаче жилья в аренду всем, кому следует, а в качестве доказательство предъявила договор и чеки об оплате (деньги перечислялись переводом на карту).
Как итог, банк за нарушение условий ипотечного договора — там было записано, что Константин не вправе сдавать квартиру без согласия банка — выдвинул ультиматум. Ипотечнику были предложены два варианта. Первый - в течение 14 дней погасить кредит по прежней льготной ставке. Второй — ставка повышается со льготных 6% до рыночных 22%, причем на весь срок кредита (то есть и задним числом). При втором варианте ежемесячный платеж получился на 120 тысяч выше (с учетом пересчета задним числом и штрафов). Но Константин выбрал именно его, поскольку не придумал, где взять за две недели денег на полную выплату кредита. Теперь молодой человек ищет адвоката — надеется оспорить решение банка.
Многим ли грозит перспектива оказаться в той же шкуре?
«НЕ ПРЕДУПРЕДИЛ БАНК» - А БЫЛО НАДО?
- Значительный процент тех, кто начал платить налоги со сдачи жилья, - это как раз те, на кого хоть раз нажаловались арендаторы. Это довольно распространенный риск, если квартира сдается неофициально: как только квартиранты недовольны какими-то требованиями арендодателя — бегут жаловаться в налоговую и так далее, - рассказал KP.RU завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов.
С налоговой — понятно, платить налоги со сдачи жилья обязаны все (либо подавая декларацию, либо зарегистрировавшись как самозанятый или ИП). А что, теперь недовольные жильцы еще и в банк могут «стучать», если у хозяина квартиры — ипотека?
- Это зависит от того, что у этого владельца прописано в ипотечном договоре. Брать разрешение у банка на сдачу ипотечной квартиры внаем требуется, если такой пункт есть в договоре. Если его нет — значит, можно сдавать жилье без одобрения банка, - поясняет Александр Цыганов.
Как вариант, этот пункт в договоре может звучать несколько по-иному: собственник имеет право передавать заложенное имущество в пользование другим лицам только по согласованию с банком. Но ограничения на сдачу (или передачу в пользование) жилья прописываются не всегда.
Специально попросила коллегу внимательно перечитать его ипотечный договор: нет этого пункта. А вот в договоре Константина он был.
- Банки в целом обычно не препятствуют сдаче ипотечных квартир, даже если прописывают в договоре, что это мероприятие надо с ними согласовывать. Лишний доход — дополнительная гарантия, что клиент расплатится по кредиту, - уверяет эксперт.
Как правило, для согласования надо подать стандартное заявление (в крупных банках это дело поставлено на поток) и приложить проект договора с потенциальными арендаторами. Правда, в этом случае уж точно необходимо с полученного от квартиры дохода платить налоги.
КРЕДИТОР ВПРАВЕ ПОВЫСИТЬ СТАВКУ?
Главное, что многих напугало в истории Константина, - это даже не проблемы с налоговой, а перспектива пересмотра ставки по ипотеке с 6% аж до 22%. Банк так правда может и это нельзя оспорить?
- По закону об ипотеке, если существенно нарушаются условия ипотечного договора, банк вправе либо потребовать досрочного погашения, либо изменить условия, - говорит Александр Цыганов. - В нашей истории банк эти два варианта и предложил.
Важный момент: в ипотечном договоре могут быть прописаны некие конкретные санкции за определенные нарушения, а могут быть и не прописаны. Обычно всегда прописывают, что будет при задержке платежа. В договоре моего коллеги обнаружился еще пункт с штрафами за несвоевременное страхование ипотечного жилья (прописано, как именно эти штрафы исчисляются).
- Все, что не прописано в договоре конкретно, - смотрим по федеральному законодательству, закону об ипотеке. Банк Константина ничего не нарушил, - поясняет Цыганов. - Судя по всему, он рассудил так: клиент взял ипотеку на льготных условиях, но не потрудился соблюсти договор — вот пусть теперь платит на коммерческой основе.
Мораль: внимательно читайте свои ипотечные договоры — и помните, что там написано, а чего там нет. Беглый опрос знакомых показал: большинство плохо помнит даже, где у них вообще лежит кредитный договор.
ВАЖНО
Что еще надо согласовывать с банком, если у вас ипотечная квартира
Понятно, что без разрешения банка ипотечное жилье не продать — оно в залоге, сведения об этом есть в ЕГРН (единый госреестр недвижимости). Но есть еще несколько моментов, когда самоуправством лучше не заниматься, даже если оно технически возможно.
1) Перепланировка.
Независимо от того, что у вас прописано в договоре, перепланировка (не путать с обычным ремонтом) влияет на технические характеристики квартиры, которые в свою очередь могут повлиять на ее залоговую стоимость. Интересы банка тут затронуты напрямую, поэтому без согласования с ним такие работы лучше не проводить (чтобы потом не судиться). Скажем, если вы решили объединить кухню с гостиной и у вас вместо двушки получилась формально однушка — банк сильно будет недоволен.
2) Страховка.
Требования по каким-то видам страхования становятся обязательными, если пункт об этом есть в ипотечном договоре. Как правило, банк хочет, чтобы залоговая недвижимость была застрахована от нанесения ей ущерба. По словам Цыганова, под влиянием «схемы Долиной» банки стали все чаще настаивать на страховании титула (от потери права собственности). Нередкий случай, когда при условии наличия каких-то дополнительных страховок (например, жизни и здоровья заемщика) процент по кредиту будет ниже, чем при их отсутствии. И если при оформлении ипотеки страховка была, а потом ипотечник решил ее не продлевать — банк легко может посчитать это нарушением и пересмотреть ставку.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Бабушка — банкрот, покупательница — с ипотекой на 30 лет: жертвы «схемы Долиной» никуда не делись
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ
Состояние богатейших людей мира достигло максимума. Почему беднеют остальные