«Бабушки под влиянием» и немного психиатрии: опубликован полный текст разъяснений Верховного суда по следам «дела Долиной»

Вопросов по делам, когда пожилой продавец требует назад квартиру, так как якобы действовал под влиянием мошенников, накопилось немало как у специалистов, так и у обычных людей. Фото: richir/Shutterstock/Fotodom

На сайте Верховного суда опубликован анонсированный еще 1 июля Обзор судебной практики, посвященный оспариванию сделок с жильем — в том числе по «бабушкиным схемам». Обзора давно ждали. С тех самых пор, как Верховный суд отменил решения судов трех предыдущих инстанций по нашумевшему делу певицы Ларисы Долиной и покупательницы ее квартиры Полины Лурье. Несмотря на это решение, вопросов по таким делам — когда пожилой продавец требует назад квартиру на основании того, что действовал под влиянием мошенников — накопилось немало как у специалистов, так и у обычных людей, которые хотели бы приобрести жилье на вторичном рынке. А судебная практика так и не стала единообразной.

Теперь можно ознакомиться не только с кратким анонсом, но и с полным текстом самого Обзора с примерами конкретных дел с 2022 по 2025 год, по которым высшая судебная инстанция посчитала важным высказать свою позицию.

- Цель утверждения Обзора - правильное и единообразное применение судами норм материального и процессуального права при рассмотрении споров, связанных с оспариванием сделок с жильем, - комментирует документ адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко.

Приводим некоторые наиболее важные моменты.

Разъяснения Верховного суда по следам дела Долиной

«ПРОДАВЕЦ ЗАБЛУЖДАЛАСЬ»

В первых двух пунктах Обзора — с продавцом квартиры Д. и покупателем Л. легко угадывается нашумевшее дело певицы Ларисы Долиной и покупательницы ее квартиры Полины Лурье. В декабре прошлого года ВС принял по нему резонансное решение: Полина Лурье — законная собственница купленной квартиры.

На примере иска Д. к Л. в обзоре еще раз сформулирована позиция по делам, где сторона продавца ссылается на его заблуждение (статья 178 Гражданского кодекса РФ) — мол, он думал, что таким образом спасает свое имущество от преступников, а сделка «не настоящая».

- Верховный Суд разъяснил, что заблуждение гражданина относительно мотивов сделки (то есть, почему он ее совершает) не является достаточно существенным для признания ее недействительной. При рассмотрении таких споров суды должны оценивать добросовестность покупателя. Необходимо также выяснить, мог ли покупатель распознать заблуждение продавца. Обеим сторонам суд должен предоставляться равный объем защиты, - поясняет Светлана Жмурко. - В конкретном деле продавец была индивидуальным предпринимателем, осознавала, что подписывает договор купли- продажи, и ее поведение не давало покупателю оснований подозревать заблуждение. Суд также подчеркнул, что недобросовестного поведения со стороны покупателя установлено не было, в связи с чем, оспаривание сделки по мотиву заблуждения продавца не допустимо.

Впрочем, с заблуждением не все однозначно — суды должны оценивать его существенность. В Обзоре приведен пример и другого дела, вроде бы похожего на «долинское». Но детали там были несколько другими — и Верховный суд занял совсем иную позицию.

Пожилая одинокая женщина Е. продала директору агентства недвижимости П. квартиру, которая была ее единственным жильем. Цена при продаже была значительно ниже рыночной. Обращаясь в суд, продавец ссылалась в иске на то, что ее воля была подавлена третьими лицами (мошенниками).

- Суд первой инстанции отказал в иске, но апелляция назначила стационарную психолого-психиатрическую экспертизу, которая подтвердила, что продавец находилась под влиянием заблуждения относительно существа сделки (не путать с мотивами — здесь речь идет о том, что продавец вообще не понимала смысл сделки). Апелляционная инстанция также учла, что покупатель П. был директором агентства недвижимости, профессиональным участником рынка, и не мог не заметить, что цена занижена, а продавец действует неосознанно. Верховный Суд поддержал апелляцию и признал сделку недействительной по статье 178 ГК РФ, - кратко излагает для читателей kp.ru суть этой истории Светлана Жмурко. - Как подчеркивается в обзоре, вопрос о том, является ли заблуждение продавца существенным, решается судом в каждом конкретном деле с учетом и оценкой всех обстоятельств именно этого дела: особенностей положения участника сделки, состояния его здоровья, значения для него оспариваемой сделки.

На сайте Верховного суда опубликован анонсированный еще 1 июля Обзор судебной практики, посвященный оспариванию сделок с жильем — в том числе по «бабушкиным схемам». Фото: Софья Сандурская/ТАСС

Позиция Верховного суда по «бабушкиным схемам»

БЫЛА ИЛИ НЕ БЫЛА «НЕ В СЕБЕ»

Многих из тех, кто сейчас ходит по судам с «бабушкиными схемами», интересует позиция Верховного суда по другой статье Гражданского кодекса — 177. После резонансного решения Верховного суда по «делу Долиной» адвокаты «бабушек под влиянием» на «заблуждение» стали ссылаться гораздо реже. Теперь в исках в основном фигурирует другое основание для «верните квартиру обратно» - продавец «была не в себе».

Статья 177 фигурировала и в «деле Долиной». Или Д. против Л., которое упоминается в Обзоре. Д. (продавец) в своем иске также ссылалась на статью 177 ГК РФ и утверждала, что не понимала своих действий из-за психологического воздействия третьих лиц. Но не представила доказательств, а от назначенной судом экспертизы отказалась, полагаясь на заключения из уголовного дела.

- Верховный Суд разъяснил, что для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 177 ГК РФ истец (продавец или иное заинтересованное лицо) обязан доказать, что в момент совершения сделки он находился в состоянии, когда не мог понимать значение своих действий или руководить ими, - поясняет наш адвокат. - Без экспертизы установить подобное состояние невозможно, а отказ от ее проведения может быть расценен судом против истца.

В Обзоре приводится и другой пример — связанный с ролью той самой судебной психолого-психиатрической экспертизы. Р. (продавец) подала иск против Г. (покупатель) о признании сделки купли-продажи недействительной. Ссылалась на возраст и состояние здоровья. Экспертиза установила, что Р. страдала органическим расстройством личности и в момент сделки не могла понимать свои действия. Суд первой инстанции удовлетворил иск.

Но апелляция отменила это решение. Судьи в свою очередь сослались на показания свидетелей и тот факт, что Р. не состояла на учете у психиатра. Верховный суд это апелляционное решение отменил.

- Он указал, что суд не обладает специальными познаниями в психиатрии, и если есть сомнения в заключении экспертизы, надо назначить повторную или дополнительную экспертизу, а не делать собственные выводы на основе свидетельских показаний, - комментирует Светлана Жмурко.

Какие еще выводы следуют из Обзора судебной практики по оспариванию сделок с жильем, утвержденного Президиумом Верховного суда, и как они могут сказаться на сделках с квартирами, читайте на сайте KP.RU в самые ближайшие дни.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Верховный суд сделал выводы из "схемы Долиной": Что изменится для покупателей жилья в России

В нашем доме появился отвратительный сосед: что делать, если один человек мешает жить всему подъезду

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Покупатели с деньгами переключились на готовые новостройки и вторичку