Верховный суд над «пенсионерскими схемами»: Что изменится для покупателей

Обзор Верховного суда касается только работы судов. Его задача - показать ошибки, которые были допущены в судебной практике

Фото: Михаил ФРОЛОВ. Перейти в Фотобанк КП

Бабушек, конечно, жалко. Но почему на поводу у мошенников пошли они, а страдают ни в чем не повинные россияне?

Примерно так думают, пожалуй, все здравомыслящие люди, знакомые с «пенсионерскими схемами». Такие схемы стали главной бедой для рынка жилья в последние 2 - 3 года. Это когда старушка (хотя практикуют подобное и относительно молодые люди) продает жилье, отправляет полученные деньги мошенникам… А потом идет в суд - и наш самый гуманный в мире возвращает квартиру бывшему владельцу, оставляя покупателя без денег и недвижимости.

С этой ситуацией обещал разобраться Верховный суд. И вот на сайте ВС наконец опубликовали долгожданный обзор судебной практики по сделкам с жильем. В обзоре приведены примеры конкретных судебных дел. И написано, какие ошибки в них совершили суды - и как надо правильно трактовать нормы закона. Так что же разъяснил Верховный суд по «бабушкиным схемам»?

Ситуация 1

Я заблуждалась

Гражданка Д. продала квартиру гражданке Л. После чего потребовала признать сделку недействительной, поскольку заблуждалась: поверила мошенникам, что таким образом «спасает» свое имущество, а сделка «ненастоящая». Районный суд, а затем и апелляционная инстанция вернули квартиру продавщице.

В ситуации угадывается нашумевшее дело Ларисы Долиной и покупательницы ее квартиры Полины Лурье, после которого похожие истории и получили название «схема Долиной». По нему Верховный суд вынес решение еще в декабре: признал Полину Лурье собственницей жилья и отменил решения предыдущих судов.

ЧТО РАЗЪЯСНИЛ ВС

Заблуждение относительно мотивов сделки - недостаточное основание для того, чтобы признать сделку недействительной.

В подобных случаях суды должны оценить, проявил ли продавец «требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность». Обычно в делах по «бабушкиным схемам» суды такого требуют только от покупателя, а продавцу и доказывать ничего не надо было: заблуждалась - и все, вертайте квартиру взад.

Основанием для возврата квартиры Ларисе Долиной могло бы стать недобросовестное поведение покупателя (например, если бы Лурье понимала, что певицу держат на крючке мошенники). Но ничего такого установлено не было. Суды просто отклонили «как не имеющие правового значения» все доводы покупательницы, которыми она подтверждала свое добросовестное поведение.

Это неправильно. Нельзя предоставлять одной из сторон сделки «меньший объем защиты».

Вышел подробный обзор судебной практики по скандальным сделкам на рынке жилья. Фото: Софья Сандурская/ТАСС

Ситуация 2

Я не ведала, что творю

То же самое дело. Свои требования продавщица пыталась обосновать не только статьей 178 Гражданского кодекса (про заблуждение), но и статьей 177 ГК (была в момент сделки «не в себе»). Мол, конкретно при заключении этого договора не понимала значения своих действий и не могла ими руководить, поскольку на нее психологически давили мошенники.

ЧТО РАЗЪЯСНИЛ ВС

Доказывать, что ты была «не в себе», - обязанность продавца. От проведения экспертизы гражданка Д. отказалась. А если сторона уклоняется от экспертизы, то и ее иск надо отклонить.

Ситуация 3

Слишком стара, чтобы понимать

Гражданка Р. в иске ссылалась на то, что при продаже квартиры не была способна понимать значение своих действий в силу возраста и состояния здоровья.

Районный суд назначил психиатрическую экспертизу, которая подтвердила: бабушка «не могла понимать значения своих действий» и не осознавала их последствия. На основании этих результатов райсуд признал сделку недействительной. Однако апелляция это решение отменила, сославшись на показания свидетелей: продавец действовала вполне адекватно. Кассация поддержала апелляцию. ВС счел такой подход нарушением норм.

ЧТО РАЗЪЯСНИЛ ВС

Экспертиза - не «исключительное средство доказывания», то есть не истина в последней инстанции.

Если у суда есть сомнения в правильности и обоснованности экспертизы, он может назначить повторную экспертизу - с другим составом экспертов. Суды не должны сами делать выводы по вопросам, требующим специальных познаний в психиатрии.

Важный момент: сейчас сторона «бабушек» все чаще в исках ссылается не на «заблуждение» (статья 178 ГК), а именно на то, что при подписании договора купли-продажи бывший владелец квартиры был «не в себе» или «не понимал, что творит» (статья 177 ГК). При этом к непредвзятости экспертиз «в пользу бабушек» нередко возникают вопросы, в том числе у судов.

На примере данной ситуации ВС разъясняет, как надо разбираться с такими ситуациями, - не опираться на свидетелей, а назначить новую экспертизу.

Бабушек, конечно, жалко. Но почему страдают ни в чем не повинные?

Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ. Перейти в Фотобанк КП

Ситуация 4

Кто я? Где я?

Гражданка Е. продала свою единственную квартиру. А потом потребовала признать сделку недействительной, потому что «ее воля была подавлена мошенниками» и она «заблуждалась относительно существа и природы сделки» (то есть не очень понимала, что вообще подписывает). Важная деталь: покупатель - директор агентства недвижимости.

Суд первой инстанции бабушке отказал. А вот апелляция и кассация продавца поддержали и сделку признали недействительной. Верховный суд решение поддержал - квартиру вернули пенсионерке.

ЧТО РАЗЪЯСНИЛ ВС

В рамках апелляции была назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза. На основании ее выводов, а также ряда обстоятельств судьи пришли к выводу: заблуждение Е., одинокой пожилой женщины, было существенным, она имела искаженное представление о сути сделки.

Квартира продавалась по цене намного ниже рыночной. Покупатель, будучи профессиональным риелтором, не мог этого не знать. Мог бы догадаться, что бабушка что-то не так понимает, и проявить большую бдительность.

Покупка жилья у пожилого человека остается «ситуацией повышенной опасности». Фото: PeopleImages/Shutterstock/Fotodom

Ситуация 5

А деньги?

70-летняя гражданка В. продала двушку под влиянием мошенников. Дальше, как обычно, - заявление в правоохранительные органы, уголовное дело, иск в суд. Суды трех инстанций присудили вернуть ей квартиру. О деньгах покупателя в решениях ни слова. Покупатель с требованием вернуть ему деньги дошел до Верховного суда.

ЧТО РАЗЪЯСНИЛ ВС

Если даже суд признает сделку недействительной по иску бывшего владельца жилья, каждая из сторон должна вернуть все, что получила по этой сделке. А то часто бывает так: суд постановил, что стороны должны вернуть друг другу и квартиру, и деньги. Но продавец назад квартиру получает, а покупатель деньги - нет. Как нам теперь разъясняет Верховный суд, вместе с вопросом о возврате квартиры судьи должны «одновременно рассматривать вопрос о взыскании» с продавца денег покупателя. Не факт, что их удастся получить - зачастую деньги уже отданы мошенникам. Но суд хотя бы не должен про это забывать

ГЛАВНЫЕ ВЫВОДЫ

Вопросы с ответами и без

Эксперты отмечают четкий посыл Верховного суда: продавцы и покупатели жилья имеют право на равную защиту. Не должно быть так, что от покупателя требуется на каждом шагу доказывать, что он «осмотрительный», а слова продавца о «заблуждении» или «обмане» просто принимаются на веру.

- Обзор Верховного суда ужесточает требования к продавцам, которые пытаются оспорить сделку. Покупателю по-прежнему следует проявлять разумную осмотрительность. Например, не покупать жилье по цене значительно ниже рыночной (ситуация 4). Но и от продавца, если он хочет признать сделку недействительной, потребуются весомые доказательства, - говорит адвокат по жилищным делам Светлана Жмурко.

По словам эксперта, обзор дал ответы на ряд назревших вопросов.

- Можно ли оспорить сделку только из-за того, что продавец «не понял» последствий?

- Нет, нельзя.

- Должен ли суд обязать продавца возвращать деньги покупателю при признании сделки недействительной?

- Да, должен.

- Можно ли доказать способность или неспособность продавца понимать свои действия в момент сделки, опираясь на свидетелей?

Нет, нельзя: нужна экспертиза. Если продавец от нее уклоняется - он уже проиграл дело. А если есть разумные вопросы к экспертизе - назначается повторная.

- Когда пошла такая судебная практика - что можно продать квартиру, а потом вернуть ее обратно, заявив, что тебя обманули мошенники, - у некоторой части населения появилось слишком много соблазнов. Раз так можно - почему бы этим не воспользоваться, даже если тебя никто не обманывал. Обзор Верховного суда решает первую и главную задачу - прикрыть эту «лавочку». Если продавец не может подтвердить, что действовал добросовестно, у его иска нет судебных перспектив, - считает сооснователь Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

И тем не менее обзор судебной практики оставляет немало вопросов, ответов на которые нет. Например:

- Какие действия должны совершить покупатель и продавец, чтобы точно считаться «добросовестными» и «осмотрительными»?

- Как покупателю жилья быть уверенным, что продавец в момент сделки точно находится «в адеквате», а не только так выглядит?

Ведь главный аргумент на этот счет - назначенная судом психиатрическая экспертиза. Такая экспертиза нередко показывает: продавец вообще-то дееспособен, но конкретно в момент сделки «был не в себе». И суд возвращает квартиру прежнему владельцу.

Более того, известны случаи, когда перед сделкой заказывалось психиатрическое освидетельствование, и оно показывало, что у продавца все в порядке с головой. А проведенная через несколько месяцев судебная экспертиза показывала противоположный результат: в момент сделки продавец был не в себе. И квартиру возвращают продавцу.

- И, наконец, каким образом все-таки будет гарантироваться, что при признании сделки недействительной покупатель получит назад свои деньги?

- Обзор Верховного суда касается только работы судов. Его задача - показать ошибки, которые были допущены в судебной практике. Рекомендовать какие-то изменения в законодательстве - не задача Верховного суда, - разъясняет Константин Апрелев.

Иными словами, нужен закон, закрепляющий такое, казалось бы, логичное правило: отбирать честно купленную квартиру у покупателя нельзя (при определенных, четко прописанных исключениях). А без этого «бабушкины схемы» никуда не денутся.

ВАЖНО

Советы покупателям

Покупка жилья у пожилого человека остается «ситуацией повышенной опасности». При любых тревожных звоночках лучше от такой сделки отказаться. Но независимо от возраста продавца, надо помнить про обычные меры предосторожности. Вот несколько советов от адвоката Светланы Жмурко.

1. Убедитесь, что стоимость квартиры не ниже рыночной более чем на 10-15%. Если ниже, велика вероятность, что сделка может быть успешно оспорена. Суд может посчитать, что осмотрительный покупатель в этой ситуации должен был усомниться в адекватности продавца.

2. Проверьте историю объекта и выясните, как часто менялись собственники за последнее время. Если квартира перепродавалась несколько раз за короткий промежуток, это может указывать на попытки скрыть проблемные сделки.

Также надо запросить актуальную выписку из ЕГРН (единый госреестр недвижимости) и обратить внимание на отметки о судебных спорах, арестах, запретах на регистрацию, притязаниях третьих лиц.

3. Расчеты проводите безналично.

4. Просите продавца подтвердить в письменной форме (или на видео, с его согласия), что он понимает, что продает квартиру, и что его никто не принуждает. В идеале, чтобы еще и близкие родственники владельца квартиры письменно подтвердили, что о продаже знают и она не связана с мошенничеством.

5. Справки от психиатра и нарколога - нужны. Если продавец откажется их принести - это точно повод насторожиться.

6. Если продавец старше 70 лет, лучше обратиться к нотариусу для удостоверения договора. Нотариус проверит дееспособность продавца и разъяснит ему последствия совершаемой сделки. Это дополнительная гарантия для покупателя и лишнее свидетельство «осмотрительности».

7. Сохраняйте все документы: договор, расписки, переписку, объявления о продаже. Это тоже ваши доказательства для суда, что вы действовали разумно и добросовестно.

8. Лучше не проводить сделку самостоятельно, без помощи профессионалов. Воспользуйтесь услугами профильного юриста или риэлтора - это тоже трактуется судами как проявление осмотрительности.

! Все эти пункты не дают гарантии, что сделка не будет потом оспорена. Но если им не следовать, шансы проиграть суд резко повышаются.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Квартиры так и не подешевели: как изменились цены на жилье за первое полугодие 2026

«Схема Долиной» по-прежнему актуальна: количество пострадавших исчисляется уже тысячами

Какие нарушения были в «деле Долиной» и почему ее все-таки выселяют: Верховный суд дал разъяснения

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Покупатели с деньгами переключились на готовые новостройки и вторичку