Считается ли дедушкин сарай самостроем: Верховный суд дал важные разъяснения дачникам и владельцам частных домов

Верховный суд разъяснил порядок рассмотрения дел о сносе самовольных построек.

Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ. Перейти в Фотобанк КП

За обсуждением разъяснений Верховного суда по делам, связанным со «схемой Долиной», почти без внимания остался другой важный для многих граждан Обзор судебной практики от ВС — о самострое. Владельцев дач, всякого рода сарайчиков и гаражей в стране много, и очень часто возникают споры на тему «оно не там стоит». Как правильно разрешать некоторые подобные ситуации, и разъяснил Верховный суд.

ДЕДУШКИН САРАЙ

История вроде бы банальная: собственник участка подал в суд на соседа, чья хозпостройка частично оказалась на его земле. На этом основании гражданин требовал признать постройку самостроем и обязать соседа ее снести.

Суд первой инстанции гражданину отказал. А апелляция все же признала: сарайчик — самовольная постройка, надо от нее чужую землю освободить. Верховный суд это решение отменил и отправил дело на новое рассмотрение. Почему?

ВС обратил внимание на детали, которым нижестоящие суды не придали должного значения. Спорная хозпостройка была возведена еще в 1960 году прежним владельцем. Первоначальный участок впоследствии был разделен на три других, так постройка и оказалась на меже. Для грамотного разрешения спора суды должны были установить, кому и на каких правах раньше принадлежал участок и были ли нарушены первоначальным владельцем хозпостройки действовавшие тогда (а не сейчас) строительные и градостроительные требования.

— Существует принцип недопустимости обратной силы закона, на этом основана позиция Верховного суда, — комментирует адвокат по жилищным и земельным делам Светлана Жмурко. — Понятие «самовольная постройка» было введено статьей 222 Гражданского кодекса РФ, вступившей в силу 1 января 1995 года. В советском законодательстве (Гражданский кодекс РСФСР 1964 года) была предусмотрена возможность сноса как «самостроя» исключительно индивидуальных жилых домов и дач, построенных гражданами. Норма о признании самовольными нежилых построек — сараев, гаражей, хозблоков — до 1995 года отсутствовала. Применить к таким постройкам современные положения статьи 222 ГК РФ невозможно.

Главное, что из этого стоит запомнить, в дачно-деревенской жизни пригодится: сарай, оказавшийся на участке до 1995 года, — никак не самострой, требовать снести его на этом основании никто не вправе. «Здания нежилого назначения, строения и сооружения (те самые сарайчики и хозблоки — Ред.), построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками», — прямо говорится в разъяснениях Верховного суда.

В дачно-деревенской жизни пригодится: сарай, оказавшийся на участке до 1995 года, — никак не самострой, требовать снести его на этом основании никто не вправе.

Фото: Олег РУКАВИЦЫН. Перейти в Фотобанк КП

СПОРНЫЕ ГАРАЖИ

В Обзоре фигурирует сразу несколько судебных споров, связанных с гаражами. И во всех этих случаях ВС вступился за права граждан.

Одна из гаражных историй такая. Бокс гаражного кооператива частично оказался на земле, оформленной в собственность неким Обществом. Оно потребовало признать гараж самовольной постройкой и снести. Владелец гаража в свою очередь утверждал, что он ничего не нарушал, бокс построен не в чистом поле, а в гаражном кооперативе и существовал до того, как были установлены границы участка Общества. Его гараж находится не на «чужой» земле, это границы соседнего участка установлены с ошибкой. Суды принимали сторону то одной, то другой стороны. А Верховный суд указал следующее: прежде чем признавать что-то самостроем, надо разрешить земельный спор. То есть в данном случае — установить, насколько законно поставлен на кадастровый учет участок Общества и как так получилось, что он пересекается с землей гаражного кооператива.

— Требование о сносе до устранения кадастровой ошибки или уточнения границ — преждевременное и не подлежит удовлетворению, — поясняет позицию ВС Светлана Жмурко.

Высшая судебная инстанция также разъяснила — в комментариях уже к другому гаражному делу: недопустим произвол в отношении гаражей в «старых» кооперативах, построенных до 30 октября 2001 года (тогда вступил в силу нынешний Земельный кодекс). Решение об их сносе, даже если у кооператива нет никаких документов, подтверждающих права на землю, — только через суд, а не по постановлению местной администрации.

Административным постановлением разрешать такие вопросы возможно, только если было нарушено уже действующее земельное законодательство, «задним числом» так делать нельзя.

ДОМ РЯДОМ С ГАЗОПРОВОДОМ

Гражданин построил себе жилой дом. Все честь по чести и по закону, местная администрация выдала ему разрешение на строительство и градостроительный план. А через какое-то время — хлоп, судебное дело. Дом — самострой, нарушены минимально допустимые расстояния до станции газораспределения, про которую гражданин и ведать не ведал. Но дом теперь требуется снести.

Как разъяснил Верховный Суд, «спорный дом самовольной постройкой не является». Поскольку «к началу строительства жилого дома… сведений о местоположении границ минимальных расстояний до магистрального трубопровода в публичном доступе не имелось». А администрация муниципального района, выдав разрешение на строительство, ни о чем таком не предупредила. Однако жилых домов рядом с газопроводом быть не должно. Поэтому дом все же придется снести, но его собственнику местная администрация должна полностью компенсировать убытки.

— Газопровод уже существует, и закон не разрешает оставлять жилые дома в его охранной зоне, это небезопасно, — поясняет Светлана Жмурко. — Но поскольку собственник дома ничего не нарушал, он не знал при возведении жилья о каких-то ограничениях, ему должны компенсировать рыночную стоимость дома и все расходы на его снос.

СПРАВКА «КП»

Что такое самострой

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройка считается, если:

— она возведена на самозахваченном участке — владельцу эта земля в установленном порядке не предоставлялась;

— виды разрешенного использования конкретной земли не предусматривают такого строительства;

— не получены необходимые по закону согласования или разрешения, нарушены градостроительные или строительные нормы и правила (но только если эти нормы и правила уже действовали на момент спорного строительства).

Не всегда судьба самостроя — снос. Возможный вариант — привести постройку в соответствие с требованиями законодательства (когда это реально без сноса). Например, если это возможно, узаконить права на землю. Или постфактум оформить другие необходимые документы, если на деле постройка никаких норм не нарушает и никому не мешает.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Верховный суд над «пенсионерскими схемами»: Что изменится для покупателей

В нашем доме появился отвратительный сосед: что делать, если один человек мешает жить всему подъезду

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Покупатели с деньгами переключились на готовые новостройки и вторичку