В 2027 году схема покупки квартир может измениться: основные выплаты начнутся уже после получения ключей

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ.

НА СМЕНУ ЭСКРОУ-СЧЕТАМ ПРИДЕТ ТРАНШЕВАЯ ИПОТЕКА

В 2027 году рынок жилья, особенно новостроек, ожидают существенные перемены.

- У нас на первичном рынке произошел существенный системный перелом, и теперь это не рынок продавца, как было раньше, а рынок покупателя, - сказал в эфире Радио «Комсомольская правда» основатель и почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. - Поэтому застройщикам придется отказаться от стопроцентного заполнения эскроу-счетов.

Напомним, эскроу-счет — это специальный банковский счет, который используется для безопасных расчетов между покупателем и продавцом. Деньги недоступны ни одной из сторон, пока продавец не выполнит условия договора. Когда-то это был шаг вперед, он защищал покупателей от мошенников, которые обещали золотые горы, а потом, собрав предоплату, бросали строительные площадки и скрывались с деньгами покупателей. Но сейчас стал сказываться и недостаток этой системы — деньги блокируются и не участвуют в экономике. Желание компенсировать эти потери — одна из причин роста цен на новое жилье.

По мнению эксперта, эту систему на рынке новостроек сменит переход к траншевой ипотеке.

- Это когда вы сначала платите небольшой взнос 10-20% от стоимости квартиры и больше никаких процентов или платежей не вносите, вплоть до ввода дома в эксплуатацию, - пояснил Апрелев. - И только с момента сдачи квартиры и передачи вам ключей погашаете остаток. Либо сразу, либо платите ипотеку, но ипотеку на уже введенное жилье. Это произойдет неизбежно - потому что рынок находится в серьезном системном падении спроса на новостройки. Думаю, переход к этой модели произойдет уже в следующем году.

ЛУЧШЕ ДЕПОЗИТ, ЧЕМ НОВОСТРОЙКА?

Спешить с покупкой квартиры до нового года не стоит.

- Если есть деньги, то можно положить их на депозит и продолжать накапливать — очевидно, что стоимость новостроек не вырастет на такую величину, как растут вклады, рост стоимости жилья не догонит ставки по депозитам, - сказал Апрелев.

Однако если квартира нужна, как говорится, здесь и сейчас, и у человека есть на это деньги или возможность взять ипотеку, то нужно покупать, говорит наш собеседник. Но и в этом случае не следует сразу брать, что предлагает застройщик.

- Нужно готовиться к переговорам, - советует Константин Апрелев. - Практика показывает, что застройщики готовы давать существенные скидки. Поэтому нужно проанализировать несколько площадок, чтобы иметь свою позицию на переговорах - только тогда можно получить более или менее адекватную цену. Люди начали анализировать от 7 до 12 проектов, похожих на те, что предлагают застройщики, к которым они планируют пойти на переговоры.

В 2027 году рынок жилья, особенно новостроек, ожидают существенные перемены.

Фото: Алексей БУЛАТОВ.

ЗАСТРОЙЩИКИ ДАЮТ СКИДКИ

Готовность к снижению цен определяется не добротой застройщика, а экономической ситуацией. Строительная отрасль находится если не в кризисе, то в достаточно тяжелом положении. Спрос на новостройки в крупных городах падает, и до конца года эта тенденция, по прогнозам аналитических агентств, не изменится.

- У значительного количества застройщиков мы наблюдаем существенное ухудшение параметров в части проектного финансирования, - продолжает Апрелев. - Если они не продают квартиры, то им нечем платить. И чем дольше они не выплачивают деньги банку, тем больше у них накапливается обязательств. Если они начинают отставать от темпов строительства и погашения кредитов, то у них только одна дорога — к несостоятельности (в экономике и праве это означает банкротство — Ред.). Большая часть застройщиков это понимает, поэтому они начинают предоставлять и реальные скидки, причем достаточно существенные. Пока на вторичном рынке цены на построенное 2-3 года назад жилье с отделкой и мебелью будут дешевле, чем на новые квартиры в домах, которые непонятно когда построят, я думаю, у застройщиков очень сложная перспектива продать их. Они это понимают, поэтому снижают цены, предлагают скидки.

В ЧЕМ ПОДВОХ

Однако со скидками нужно быть очень внимательными — в них порой «зашиты» переплаты.

- Сейчас на рынке новостроек в существенном объеме присутствуют сделки-рассрочки, в которых на ближайшие пару лет застройщик существенно снижает за свой счет ставку платежа по ипотеке. Но по факту получается, что сумму, которую вы не заплатите в ближайшие два года, вы заплатите потом, но с гораздо большими процентными отчислениями, - предупреждает эксперт.

Вопрос-ребром

Почему спрос на новостройки падает, а они все равно дорожают?

- У покупателя исчезнет мотивация покупать квартиру сегодня, если не будет опасения, что завтра она станет дороже, - объяснил логику продавцов Константин Апрелев.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Когда продавец обязан принять обратно исправный смартфон или телевизор: объясняет юрист

В России опять выросли ставки по вкладам: какие проценты теперь дают ведущие банки