Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована

Собственники жилой и нежилой недвижимости опрометчиво считают, что на своей «территории» могут делать все, что им заблагорассудится, — в том числе вносить коррективы в планировку. Это верно только отчасти. Проводить перепланировку в помещениях, конечно, можно — правда, только после того, как уполномоченные органы убедятся в безопасности запланированных работ и дадут добро на их выполнение. Дело в том, что капитальный ремонт одного помещения может повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания. Но, несмотря на то, что законом запрещено осуществлять перепланировку без предварительного согласования, у владельца недвижимости, упустившего по какой-то причине этот момент, есть возможность перевести в статус законного даже выполненный без разрешения ремонт. Впрочем, понести наказание за нарушение собственнику все равно придется.

В статье расскажем, чем грозит незаконная перепланировка, что необходимо предпринять, чтобы ее узаконить, и в каких случаях это вообще можно сделать.

Незаконная перепланировка: штрафы и наказания

Чтобы разобраться в теме, первым делом необходимо понять, что такое перепланировка и когда она является незаконной. О перепланировке говорят, если изменяется конфигурация помещения. Например, если владелец помещений решил перенести кухню или организовать кухню-нишу, сделать новые дверные и оконные проемы (либо изменить форму тех, что есть), демонтировать ненесущие перегородки или, напротив, возвести, увеличить площадь туалета или ванной за счет площади коридора, ремонт будет отнесен к перепланировке и потребует согласования[1]. При этом все внесенные «поправки» фиксируются в техпаспорте, а именно, в плане БТИ[2].

Если же перечисленные работы проведены без официального разрешения от госорганов, то перепланировка автоматически считается нелегальной. А это значит, что ее нужно узаконить.

О последствиях незаконной перепланировки, к сожалению, знают не все. Но порой даже те, кто минимально осведомлен, не оценивают реальный масштаб проблем, которые могут возникнуть. Однако, как известно, незнание закона — полное или частичное — не снимает с собственника ответственность за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения, в том числе находящегося в многоквартирном доме (МКД).

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, установлен в КоАП РФ и зависит от того, кто владеет жильем: физическому лицу придется заплатить 2000–2500 рублей, должностному — 4000–5000 рублей, юридическому — 40 000–50 000 рублей[3].

Оплатить штраф за незаконную перепланировку квартиры или нежилой недвижимости нужно в течение 60 дней. Если требование не исполнено, дело передается в суд. Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 20.25 КоАП РФ хозяину помещений могут быть назначены дополнительные меры наказания — удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов)[4].

Это еще не все неприятности, которые ждут тех, кто не придал значения нормам закона. Когда жилищная инспекция узнает о нарушении, собственнику все-таки придется узаконить работы по требованию уполномоченной инстанции. Если же окажется, что это невозможно, помещению нужно будет вернуть тот вид, который зафиксирован в актуальном плане БТИ. В случае с самовольной перепланировкой в нежилом помещении события будут развиваться по такому же сценарию.

Жилищная инспекция установит сроки, в которые собственник должен уложиться, выполняя предписания, будь то узаконивание перепланировки или «устранение» ремонта. Если отведенное время закончится, а требование жилинспекции так и не будет выполнено, дело передадут для рассмотрения в суд. А в этом случае хозяина помещения ждут новые расходы в виде судебной неустойки за каждый штрафной день. Размер такого штрафа определяется индивидуально. Кроме того, на период, пока судебное предписание не будет исполнено, собственнику недвижимости могут ограничить выезд за границу.

В редких случаях самовольная перепланировка оборачивается для владельца помещения изъятием недвижимости и ее продажей на торгах. При этом часть вырученных денег пойдет на устранение изменений, а оставшуюся сумму отдадут хозяину.

Такая строгость вполне оправданна, ведь нужно понимать, что последствия незаконной перепланировки квартиры могут сказаться на безопасности всех обитателей дома. Так, в России уже не раз происходили обрушения подъездов или секций домов из-за несанкционированной перепланировки[5].

Но, даже если самого страшного не произошло и перепланировка никак не отразилась на устойчивости здания в целом и его элементов в частности, не стоит рассчитывать на то, что о произведенных без разрешения работах никто не узнает. Так, жилищная инспекция может нагрянуть с проверкой по сигналу бдительных соседей. Оформить незаконную перепланировку придется и в случае, если возникнет необходимость продать или заложить квартиру.

Можно ли узаконить перепланировку, если она уже проведена

Если по поводу несанкционированного изменения конфигураций помещения вопросов не осталось, пришло время выяснить, что делать, если незаконная перепланировка все-таки была выполнена. Главное, что необходимо понимать: ремонт разрешат узаконить лишь в том случае, если изменения не представляют опасности для устойчивости здания, соответствуют нормам и правилам. Иначе говоря, выполненная перепланировка не должна относиться к числу запрещенных. Собственникам столичных квартир и нежилых помещений в этом вопросе ориентироваться нужно на постановление Правительства Москвы № 508-ПП[6].

Незаконная перепланировка

Нужно не только оплатить штраф за незаконную перепланировку, но и правильно подготовить документы для узаконивания. Так, в первую очередь владельцу понадобится заказать в специализированном бюро с членством в СРО техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ. В Москве это стоит около 20 000–25 000 рублей. Нужен будет и техпаспорт помещений с планом — причем и архивным, до изменений, и актуальным, с красными линиями. Если речь идет об узаконивании перепланировки в столице, то технический паспорт, хранящийся в МосгорБТИ, получать на руки не обязательно. Дело в том, что Мосжилинспекция (МЖИ), которая и занимается узакониванием, запрашивает данный документ сама. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то технического паспорта у нее может не быть. Тогда потребуется услуга проведения техинвентаризации, стоить она будет примерно 10 000 рублей, и в МосгорБТИ ее тоже оказывают, хотя обратиться можно и в другие организации.

Если ремонт затронул несущие стены, узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Это значит, что потребуется экспертное заключение организации, разработавшей проект здания. Стоимость такого заключения составляет около 120 000 рублей. Если найти автора не представляется возможным, обратиться нужно в другую организацию, к которой перешли его полномочия. В Москве это ГБУ «Экспертный центр». Собственник может самостоятельно работать с автором проекта дома либо ГБУ или доверить эту задачу проектному бюро, если оно оказывает подобные услуги под ключ. Кстати, обращаться к автору проекта дома также нужно и в том случае, если перекрытия в доме деревянные или смешанные.

Также, если недвижимостью владеет сразу несколько человек или если она в соцнайме, необходимо позаботиться о том, чтобы собственники или наниматели помещений подтвердили свое согласие на перепланировку. Кроме того, в жилищную инспекцию потребуется представить свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все обозначенные документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке направляются в уполномоченный орган. Сделать это может и представитель владельца помещений — в этом случае потребуется оформить еще и доверенность от собственника.

В МЖИ готовый пакет документов можно подать через сайт mos.ru. В жилищной инспекции заявление будут рассматривать не дольше 45 дней, после чего примут решение. В процессе инспектор МЖИ произведет осмотр квартиры, а затем выпишет штраф о незаконной перепланировке. После оплаты штрафа, если решение по перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Процедура узаконивания несанкционированной перепланировки от начала и до конца обычно занимает не менее шести месяцев. Чтобы ускорить процесс, собственник может обратиться к профессионалам. Как правило, опытные проектные организации готовы взять на себя все хлопоты по согласованию и оформить ремонт за три–четыре месяца. Стоимость узаконивания перепланировки под ключ обычно составляет от 70 000 рублей.

этапы узаконивания перепланировки

Далеко не все собственники квартир и нежилых помещений знают, как оформить незаконную перепланировку. Такая необходимость возникает у многих: кто-то приобрел жилье с нелегальным ремонтом, другой был вынужден выполнить работы как можно скорее, не дожидаясь разрешения, а третий и вовсе не слышал, что перепланировку нужно согласовывать заранее... При этом, столкнувшись с необходимостью узаконить ремонт, владельцы помещений, вместо того чтобы сразу обратиться к профессионалам, нередко пытаются разобраться во всем самостоятельно. Между тем можно заручиться поддержкой проектного бюро и избежать лишних временных и денежных затрат, да и в целом освободиться от любых хлопот, связанных с процедурой узаконивания.

Содействие в узаконивании перепланировки

Очевидно, что без помощи проектного бюро на пути к узакониванию перепланировки не обойтись. Но важно найти именно такого исполнителя, которому можно доверять. Как подобное бюро отыскать в Москве, рассказал Дмитрий Алексеевич Замятин — руководитель отдела проектирования «Архитектурно-проектной мастерской №1» («АПМ-1»):

«Проектные конторы, которые дорожат своей репутацией, не станут брать оплату за консультацию, а также не дадут никаких заключений, пока не увидят и не «исследуют» объект. Специалисты нашей «Архитектурно-проектной мастерской №1» всегда готовы дать потенциальному заказчику профессиональный совет по телефону или во время личной встречи у нас в офисе. Мы расскажем, что считается незаконной перепланировкой, и подробно объясним, что делать, если незаконная перепланировка была выполнена. На место осмотра мы можем выехать как в день обращения, так и в любое другое удобное для клиента время.

Мы берем оплату только на основании договора. Наши специалисты заранее обсуждают с клиентом все нюансы и заключают договор на прозрачных условиях, в котором будет прописана конкретная стоимость всех заказанных у нас услуг.

Также при выборе исполнителя не лишним будет ознакомиться с его работами, то есть убедиться в наличии опыта. Так, команда «АПМ-1» на рынке довольно давно. Мы ежемесячно сдаем до 100 объектов, а на счету нашей мастерской уже более 3000 успешных проектов. Все примеры выполненных в «АПМ-1» работ можно найти на сайте[7].

Последний (но не по значимости) момент, о котором нельзя забывать, — это членство бюро в СРО. Компании, состоящие в СРО проектировщиков, имеют право и разрабатывать, и заверять проектную документацию — только в этом случае она будет «котироваться» в МЖИ. «АПМ-1» является членом СРО «МежРегионПроект» и работает на основании допуска № 1891 от 6 ноября 2019 года».

Материал не является публичной офертой. Цены приведены для ознакомления и актуальны на октябрь 2020 года.