Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) в Москве

Юго-Восточный административный округ замыкает пятерку самых густонаселенных частей Москвы. В народе он прежде всего ассоциируется со своими промзонами. Действительно, по числу промпредприятий он дает фору прочим округам Москвы. Чтобы получить самое быстрое представление о ЮВАО, нужно взглянуть на его флаг. Якорь и молот в нижней части символизируют промышленность. Судоходный атрибут отсылает к Южному порту — крупнейшему речному доку столицы. Три зеленых дерева олицетворяют парки, легендарную усадьбу Кузьминки и не менее известный рынок «Садовод».

История округа

Известно, что древний человек уже в I тысячелетии до нашей эры обитал в этих краях. На территории Юго-Восточного административного округа было найдено несколько городищ железного века. Все они располагались неподалеку от притоков Москвы-реки или рядом с современными Кузьминскими и Люблинскими прудами. Понятно, что в древности ландшафт выглядел иначе.

Во время застройки районов Капотня и Выхино-Жулебино были обнаружены и поселения русичей. А в средневековье, когда возникло Московское княжество, ЮВАО славился своими медовыми лесами. Здесь селились династии бортников. Если мыслить современными категориями районов и округов, то самым первым названием Юго-Восточного округа было Васильцов стан. Так его называли ориентировочно в XV веке. Рядом же стоял Капотенский стан — на территории современной Капотни.

С лесами, в которых и собирали мед для княжеского стола, очень скоро пришлось проститься. К XVI веку здесь стал массово селиться крестьянский люд, которому, естественно, нужно было возделывать землю. Поэтому здешние рощи пали, а на их месте постепенно появлялись поля.

Если посмотреть на карты тех лет, то можно обнаружить названия современных районов ЮВАО. Только тогда это были села: Марьино, деревни Жулебино и Выхино. Далее из истории мы помним про засилье польских интервентов в Белокаменной. Так вот в те годы местные земли подвергались тяжелым набегам захватчиков. Пострадали они и во время Отечественной войны 1812 года.

Но как же вышло, что сельские окраины, коими когда-то являлся Юго-Восточный округ Москвы, превратились в главную промзону столицы? Ответ в истории конца XIX века. Император Александр II отменяет крепостное право. Событие совпадает с началом индустриализации в Российской империи. Появляются новые рабочие места на предприятиях, которые как раз начинают возводить в здешних краях. Строят железную дорогу, завод по обработке металла. Возникает то, что мы бы сейчас назвали пищевой промышленностью: например, в Марьино в колоссальных масштабах занимались засолкой овощей. 

Во времена СССР районы Юго-Восточного округа с одной стороны упрочили славу индустриальных. Предприятий стало еще больше. А с другой — развивалось дачное строительство. Часть Рязанского, Выхино-Жулебино, Люблино и Кузьминок полюбились москвичам как место загородного отдыха.

Новый вектор развития ЮВАО получил со строительством Московской кольцевой автодороги. Вместе с магистралью развернулись массовые стройки жилья. Свой современный вид и границы округ обрел в 1991 году, когда случилась административная реформа Москвы.

Описание и фото округа

Самые грязные московские предприятия и одни из самых интересных столичных парков — так вкратце можно описать Юго-Восточный административный округ. Его территорию пронзают три основных магистрали — Волгоградский и Рязанский проспекты и шоссе Энтузиастов. На территории четыре ветки метро: Некрасовская (розовая), Таганско-Краснопресненская (фиолетовая), Калининско-Солнцевская (желтая) и Люблинско-Дмитровская (салатовая). Работают станции МЦК.

Округ гордится обилием фонтанов на своей территории, многие из них находятся в обычных жилых дворах. Еще здесь очень активная префектура, поощряющая разные крупные фестивали, большинство из которых уже стали общегородскими конкурсами. Например, фестиваль цветников, «Праздник улиц», возрождение сдачи норм ГТО.

Юго-Восточный административный округ в цифрах*

Плюсы

Главным плюсом Юго-Восточного административного округа все эксперты называют стоимость жилья на первичном и вторичном рынках.

— Одно из главных преимуществ юго-востока столицы — более низкая стоимость недвижимости по сравнению с другими округами Москвы. Например, по итогам мая 2020 года на рынке массового сегмента в ЮВАО средняя цена за квадратный метр была на 5% ниже, чем в среднем по рынку. Причем в отдельных районах разница превышает 25%, — говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Собеседница «КП» отмечает, что, как и любой округ, ЮВАО неоднороден. С одной стороны, в нем можно найти районы недалеко от центра, с отличной транспортной доступностью и элементами благоприятного окружения, с другой — точечные застройки в бывших промзонах. 

— В ЮВАО можно выделить несколько более-менее пригодных районов для жизни — Кузьминки и Марьино, — продолжает руководитель строительной организации, эксперт по ремонту квартир и домов Вероника Вершинина. — Кузьминки — спальный район с удобной инфраструктурой и приемлемой транспортной доступностью. Отсутствие промпредприятий выгодно выделяет его из общей массы районов данного округа.

В районе есть условия для интересной и комфортной жизни. Большой парк, множество спортивных и развлекательных комплексов, торговых точек. Обеспеченность школами и медучреждениями. Жилой фонд здесь относительно новый, но купить квартиру в Кузьминках обойдется дороже, чем в других районах Юго-Восточного АО.

Вторым хорошим районом Юго-Восточного административного округа в Москве Вероника Вершина называет Марьино.

— Достопримечательности района — набережная, расположенная вдоль Москвы-реки, и два красивых парка. Транспортное сообщение в Марьино на хорошем уровне. Наземный транспорт интенсивно курсирует по всему району. Для людей, предпочитающих передвигаться на метро, открыты станции метро «Братиславская» и «Марьино», есть железнодорожная платформа. Инфраструктура Марьино ориентирована на семейных людей. Множество школ и детских садов, ледовый дворец, ТРЦ, поликлиники — здесь созданы все условия для столичной жизни, — отмечает эксперт.

К минусам ЮВАО большинство относят экологическую ситуацию. Но в то же время в районе достаточное количество парков: Кузьминский лесопарк, парк «Кусково», Люблинский парк культуры и отдыха и другие зеленые массивы также занимают около 20% территории округа.

— Нужно учитывать и перспективы Генплана развития Москвы до 2025 года. Совокупная площадь промзон в ЮВАО сократится в два раза. Что касается Капотни, то в последние годы все чаще говорят о радужных перспективах района. Там могут появиться ботанические сады, станция метро, дома-мосты и даже яхт-клуб. А вредные предприятия планируется вывести за МКАД. Если это действительно случится, экологическая ситуация в районе улучшится достаточно быстро, — считает Вероника Вершинина.

В 2020 году в Нижегородском районе ЮВАО запустили сразу несколько станций метро, продлили Некрасовскую линию, в марте открыли транспортно-пересадочный узел «Рязанская», в который входят две станции метро («Нижегородская улица» большой кольцевой линии и одноименная станция «розовой» ветки), станция МЦК («Нижегородская»), и ж/д станция («Нижегородская (Карачарово)»). В районе активно растет застройка новыми жилыми комплексами комфорт- и эконом-классов.

Минусы

Под влиянием укоренившихся стереотипов ЮВАО Москвы считают самым загрязненным и непривлекательным местом столицы.

— Действительно, не совсем удачное расположение и наличие промышленных предприятий влияют на экологию округа. Промзоны занимают больше трети территории. Если смотреть конкретно по районам, то в Капотне — больше половины, а в Печатниках — почти 70%. В округе расположены преимущественно машиностроительные, нефтеперерабатывающие, химические и приборостроительные заводы, — объясняет Вероника Вершинина.

Отметим, что часть советского промышленного наследия ныне отдана под офисы. Но из-за нефтеперерабатывающего завода в Капотне местный квартал даже называют «московским Гарлемом».

— Некрасовка расположена на месте бывших полей фильтрации. Сейчас активно застраивается эконом-жильем. Но последнее десятилетие она стала лидером антирейтинга в Москве по экологии. Ведь рядом находится мусоросжигательный завод, функционирующие Люберецкие очистные сооружения, полигоны с отходами «Кучино» (ныне закрыт — прим.ред.), «Торбеево», — добавляет Вершинина.

Вплотную к мусорным барханам возвели новостройки. Из окон не видна свалка, ибо ее холм сверху забросали землей. В планах превратить это место в парк. Задача сложная, но прецеденты рекультивации в мировой практике имеются. Местным жителям обидно, что в районе нет парков. Но, возможно, в будущем все изменится. Просто сейчас его активно застраивают типовыми высотками. Беда здесь и со спортплощадками, физкультурно-оздоровительными комплексами, торгово-развлекательными центрами — за досугом приходится отправляться в подмосковную Балашиху.

Продолжая говорить о минусах районов Юго-Восточного административного округа, Вероника Вершинина называет Люблино — самым опасным местом в городе.

— Район кишит мигрантами. С экологией дела неважно: он стоит на бывших полях фильтрации. К рынку «Садовод» дымящие фуры свозят товар, доходят выхлопы нефтеперерабатывающего завода в Капотне, — анализирует специалист.

Недвижимость

Говоря о плюсах ЮВАО, эксперты отмечали привлекательные цены на недвижимость.

В ЮВАО продают почти 10 тысяч объектов недвижимости. Чуть больше половины — в новостройках. Средняя стоимость квадратного метра в округе — 153 тысяч рублей.

По просьбе «КП» коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов составил рейтинг районов ЮВАО по стоимости квадратного метра. Год от года цифры могут менять, но тенденция лидеров очевидна.

Рынок проанализировали и специалисты проекта «Авито Недвижимость». По их наблюдениям, самый дорогой квадратный метр не в Нижегородском, а в Лефортово.

— За 1 кв. м новостройки в мае 2020 года в среднем можно было заплатить 236 801 рубль, а вторичной недвижимости — 232 008 рублей. В целом, Лефортово считается перспективным районом столицы, во многом благодаря хорошо развитой транспортной инфраструктуре, близости к центру города и появлением объектов комфорт- и бизнес-классов, — рассказали эксперты портала.

Звание самого бюджетного района округа также осталось за Некрасовкой.

— Район Некрасовка — самый популярный в столице. Он занимает первое место по просмотрам объявлений среди всех районов Москвы. Некрасовка расположена далеко от центра города — за МКАД, здесь более доступное жилье как в плане аренды, так и покупки. При этом, благодаря активной застройке, обустройству и появлению метро, район становится все более комфортабельным, — считают в «Авито».

 Стоит ли покупать квартиру в ЮВАО

— Если речь идет о первичной недвижимости, то все зависит от конкретного района и проекта. Если мы говорим об инвестиционной привлекательности, то рассматривать следует как раз этот сегмент недвижимости, так как на вторичном рынке стоимость квадратного метра стабильна, — объясняет коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов.

Для инвестиций специалист рекомендует присмотреться к проектам на этапе котлована в районах близ центра — Лефортово, Южнопортовый, Нижегородский. Для сбережения и умножения капитала хорошо подойдут студии и однокомнатные квартиры, которые легко как сдать, так и оперативно продать, к примеру, в районах с высокой транспортной доступностью — Кузьминки, Рязанский.

— Хороший район с точки зрения количества инфраструктурных объектов — Выхино-Жулебино. А вот относительно Капотни и Некрасовки, есть прекрасная альтернатива в ближайших локациях, к примеру в соседних подмосковных Котельниках, где стоимость квадратного метра гораздо ниже, а инвестиционная привлекательность — выше, — говорит Козлов.

Управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка называет другие привлекательные с точки зрения инвестиций локации:

— Во-первых, это Южнопортовый район, который граничит с ЦАО и отличается отличной транспортной доступностью. Больше половины его территории расположено в пределах ТТК. Во-вторых, следует выделить Рязанский район, где уже открылись новые станции метро. Также отмечу районы Лефортово и Нижегородский: оба они примыкают к ЦАО и перспективны с точки зрения жилищного строительства. 

Отдельно эксперт выделяет самый неблагоприятный район ЮВАО — Капотню. Локация отличается низкой транспортной доступностью, неудовлетворительной экологической обстановкой, недостаточным уровнем развития социальной инфраструктуры.

— Отмечу, что в ЮВАО порог входа на рынок до сих пор находится на минимальном уровне по сравнению с другими округами. В локации есть высоколиквидные проекты. Например, в одном из жилых комплексов бизнес-класса менее чем за два года стоимость квадратного метра выросла на 44%. Это один из самых ярких примеров ценового роста на столичном рынке, — добавила Надежда Коркка.

 Инфраструктура

Ситуацию в целом по округу руководитель строительной организации Вероника Вершинина характеризует как благоприятную:

— Здравоохранение, образование и торговля — на приемлемом уровне. Существует много возможностей для дополнительного образования детей. По укомплектованности станциями метро округ лидирует в столице и в ближайшие годы планируется открытие еще нескольких. Это будет спасением для многих жителей, вынужденных добираться на работу и с работы в перегруженных автобусах, троллейбусах и маршрутках.

Коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов перечисляет районы с хорошо развитой инфраструктурой: Выхино-Жулебино, Кузьминки, Марьино, Люблино. В аутсайдерах, Печатниках и Капотне, показатель по обеспеченности населения социальными инфраструктурными объектами самый низкий по округу.

— Кузьминки, Марьино, Люблино — районы ЮВАО с хорошо развитой инфраструктурой, к примеру, в Кузьминках большое количество образовательных центров различной направленности для детей и подростков, много мест для досуга, библиотек. В Марьино, помимо набережной Москвы-реки, есть два парка, работают 43 детских сада, 33 школы, поликлиника, кинотеатр, ледовый дворец, — говорит Козлов.

В Рязанском районе столицы открыты кинотеатр «Восход», ДК им. 40-летия Октября, музыкальный театр. В Текстильщиках есть еще один ледовый дворец, теннисные корты. В Лефортово большое количество сетевых магазинов, на западе проходит набережная Яузы, а Лефортовский парк давно стал визитной карточкой района.

— Уровень обеспеченности инфраструктурой сильно разнится в зависимости от конкретной локации. Так, в большинстве районов ЮВАО открыто метро. Между тем в Капотне до сих пор нет «подземки», а от некоторых микрорайонов в Марьино путь пешком до ближайшей станции займет не менее получаса. Аналогичная ситуация с социальной инфраструктурой. В ЮВАО есть как сложившиеся жилые кварталы с действующими школами, детскими садами и поликлиниками, так и обширные промзоны, которым еще только предстоит развиваться, — говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Как добраться