Недвижимость в Санкт-Петербурге

Санкт-Петербург, по мнению многих — не город, а просто мечта. Самый счастливый, самый подходящий для путешествий с семьей и детьми, самый красивый… Чтобы перечислить все общероссийские и международные официальные и неофициальные рейтинги, в которых он занимал первые места за последние несколько лет, не хватит и целого спецвыпуска. Тут и величественные дворцы, и зеленые парки, и река Нева с водными трамвайчиками и многое другое. Однако по этим же причинам жилищный вопрос стоит в нем достаточно остро, и тем, кто собирается купить квартиру в Санкт-Петербурге, стоит помнить о многочисленных нюансах и подводных камнях.

Советы по недвижимости в Санкт-Петербурге

Люди неопытные, покупая квартиру, чаще всего ориентируются на два фактора: цену и год постройки дома. С этих точек зрения самым выгодными в Петербурге выглядят новостройки, которыми в последние годы густо «поросли» его окраины. Однако торопиться не нужно — иначе можно запросто остаться у разбитого корыта.

Во-первых, подбирая жилье в Санкт-Петербурге, загодя поинтересуйтесь наличием в окрестностях объектов социальной и торговой инфраструктуры. Новые районы и микрорайоны на них обычно крайне бедны — вполне может статься, что возить ребенка в детский сад вы после переезда в новую квартиру будете на другой конец города, а в поликлинику ездить на метро.

Во-вторых, рассчитывайте свою мобильность. Жилье в пригородных районах — зеленых и чистых — может казаться идеальным вариантом, но, если у вас нет машины, вместо радости от долгожданного новоселья вы получите лишь кучу проблем. С другой стороны — квартиры в шаговой доступности от метро, которое в Петербурге вот уже много лет остается самым быстрым и удобным видом общественного транспорта, заведомо стоят дороже — так что здраво оценивайте свои возможности.

В-третьих, с повышенной осторожностью относитесь к старому жилому фонду. Особенно тому, который находится в центре. Да, жить в окружении дворцов и парков — это прекрасно, но, как правило, квартиры в старинных особняках требуют гигантских затрат на ремонт и замену коммуникаций, а сами центральные улицы в праздники служат площадками для шумных городских мероприятий и молодежных тусовок.

Из всего этого можно вывести главные советы по недвижимости в Санкт-Петербурге: не торопиться, внимательно изучить вопрос, несколько раз съездить на место будущего жилья и обязательно заручиться поддержкой хорошего специалиста, который сможет указать вам на неочевидные недостатки того или иного варианта.

Аналитика

Покупка жилья в Петербурге — выгодная инвестиция. Начиная с 1998 года кривая спроса на недвижимость в Северной столице не падала ни разу, даже во время кризисов 2008 и 2014 годов. Как отмечают эксперты, все дело в том, что жилье — это тот продукт, который всегда востребован. Люди покупают квартиры для себя, для детей, для родителей, улучшают жилищные условия. Население северной столицы велико само по себе и постоянно прирастает как естественным образом, так и за счет приезжих. Соответственно, жилье никогда не снижается в цене.

— Из этого можно вывести второй тезис — в Петербурге нет наиболее удачного периода для вложения средств, — отмечает эксперт в сфере недвижимости Алексей Бондарев. — Здесь стабильно круглый год. 

Если же говорить о том, что выгоднее — первичка или вторичка, то с экономической точки зрения более выгодной будет первичка. Квартиры в новостройках можно покупать, рассчитывая на дальнейший рост их доходности в течение следующих нескольких лет. Особенно если это быстро растущий городской район вблизи метро и транспортных артерий.  

Можно выделить несколько преимуществ для вложений в недвижимость в Санкт-Петербурге. Во-первых, в городе широко представлены крупные федеральные и региональные игроки, между которыми серьезная конкуренция, что, в целом, идет на пользу качеству недвижимости. Во-вторых, объекты сохраняют и увеличивают свою стоимость, вне зависимости от инфляции, ведь это крупный мегаполис. 

— В последние пять лет удорожание стоимости квадратного метра в несколько раз опережает инфляцию. Для примера возьмем квартиру в Выборгском районе Петербурга. В 2017 году квартира в ЖК «Северная долина» стоила 76 000 рублей за квадратный метр, сейчас на вторичном рынке его стоимость достигла 176 000 рублей. Тем самым, инвестор, вложивший деньги в 2017 году в квартиру в «Северной долине», уже заработал 132%. Этот рост существенно выше инфляции, которая за тот же период времени совокупно составила 35%, —  рассказал Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург».

Три инвестиционных сценария для тех, кто хочет заработать

1. Купить на стадии строительства и продать перед сдачей дома. По оценкам экспертов рынка от «котлована» до почти сданного дома ценник растет на 10-50%. 

2. Купить и сдавать. В идеале вы покупаете объект опять же на ранних стадиях строительства. А если не хотите ждать, то подбираете готовый, в наиболее перспективных локациях с адекватной инфраструктурой и транспортной доступностью. Можно уже с ремонтом от застройщика или в отделке Whitebox, чтобы по-минимуму обустроить квартиру только необходимой мебелью и бытовой техникой.

Раньше еще была популярной схема, когда покупатель брал объект в ипотеку и устанавливал платеж для арендаторов в размере ежемесячного платежа по кредиту. Если вы проходите под льготную ипотеку, реализовать такой сценарий вполне реально.

На жилье в северной столице высокий спрос круглогодично, его можно сдавать не только в долгосрочную аренду, но и посуточно туристам и командировочным. Вот какие медианные ставки на аренду квартир в Санкт-Петербурге на конец 2022 года.

^{Источник: медианная цена аренды квартиры, исходя из листинга ЦИАН.}

Есть мнение, что в зависимости от рыночной ситуации, в процентном выражении ставка дохода от сдачи в аренду квартиры в Санкт-Петербурге может быть немного ниже, нежели банковский депозит. Однако, в текущем году ставки по вкладам стремительно меняются — с одной и той же суммы вкладчики получают все меньше дохода. В тоже время жилищный рынок наоборот демонстрирует свою устойчивость, а значит остается одной из наименее рискованных сфер сохранения накоплений.

3. Купить и продать через несколько лет. Сценарий для тех, кто а) располагает личным жильем, б) имеет свободные средства, которые можно инвестировать с целью уберечь деньги от инфляции и приумножить. 

Недвижимость в Санкт-Петербурге практически нон-стоп растет в цене. А если еще подгадать момент, когда рынок «нагрет», можно очень выгодно продать объект и в кратчайшие сроки. Например, в ЖК «Северная долина» квартиры в домах шестой очереди (сданы в 2016-м) на старте продаж были от 70 000 рублей за квадратный метр. На январь 2023-го цена «квадрата» в этих объектах при перепродаже на ЦИАН 140 000-170 000 рублей.

Как выбрать объект для инвестиций

1. Инфраструктура для жизни. Квартиру снимает не только молодежь и одиночки. Семьи с детьми также часто в поисках недвижимости в аренду: пока не купили собственное жилье или в принципе не хотят быть привязаны к одному месту. Однако для таких арендаторов критически важно расположение в районе детсадов (в том числе частных), медцентров и поликлиник.

2. Развивающиеся районы комплексного освоения территорий. Они развиваются наиболее динамично во всех смыслах: от наличия парковочных пространств до бизнеса, который приходит, чтобы удовлетворить запросы населения: спортклубы, пекарни, ритейл и т.д.

3. Крупные застройщики учитывают градостроительные ошибки прошлых серийных домов: создают доступную инфраструктуру, грузовые лифты, просторные входные группы, колясочные и кладовые. На такие объекты спрос со стороны арендаторов и покупателей выше.

4. Если известно, что в локации вот-вот откроется станция метро, то цена объекта растет примерно на +25%. А если рядом уже есть метро и завершена прокладка автодорог, тогда объект по умолчанию котируется выше.

ЖК «Северная долина»: там, где кипит жизнь

Современный жилой комплекс «Северная долина» — крупнейший проект от застройщика «Главстрой Санкт-Петербург», который первый в городе предложил концепцию комплексного освоения территорий. В ЖК «Северная долина» возводят не только комфортное и безопасное жилье, но и всю необходимую инфраструктуру: открыты 7 детских садов и 4 школы, строятся 2 отдельно стоящие поликлиники, 2 школы и 3 сада, работает более 420 коммерческих объектов, территория благоустроена, созданы удобные общественные пространства. Открыто для движения 8 участков дорог и всего 5 минут до метро «Парнас». 

Большая часть проекта уже реализована и жизнь в районе играет яркими красками. Дети посещают детсады и школы, а их родители спешат на работу. В свободное время всей семьей ходят в фитнес-центр, бассейн, кафе или по магазинам. 

Район продолжает развиваться, поэтому, приобретая квартиру в «Северной долине», можно выгодно инвестировать средства. Покупателям предлагают разные варианты планировок, а бонусом идет качественная отделка квартиры, которая существенно сокращает вложения сил, времени и средств в новое жилье. 

Обзоры

Всего в Санкт-Петербурге 18 районов. Выбирая здесь жилье, обязательно учитывайте, что некоторые (например, Пушкинский и Колпинский) на деле являются пригородами — внутри них есть свои поселки и города, а с Петербургом они соединяются автобусной линией или электричкой.

У всех районов Петербурга есть свои достоинства. Так самым большим и густонаселенным считается Невский, самым зеленым и экологичным — Калининский, самым привлекательным для туристов (а по совместительству и самым дорогим) — Центральный.

Петроградский район

Старинный, живописный, тихий и уютный район — настоящее сердце Петербурга (по крайней мере в этом уверены местные жители). Петроградка изобилует кафе, ресторанами, торговыми центрами и прогулочными зонами — но при этом не входит в список наиболее посещаемых туристами мест, а значит, здесь всегда довольно малолюдно и спокойно. Из минусов — крайне высокие цены на жилье и практически полное отсутствие доступных предложений: расширяться Петроградскому району некуда, и новостройки здесь не появляются.

Курортный район

Живописный, экологически чистый и сравнительно малонаселенный, Курортный район часто позиционируется как «пригород в черте города». Здесь много зелени, в непосредственной близости Финский залив. Жилой фонд представлен преимущественно частными домами, хотя в некоторых точках ведется активная «капитальная» застройка.

А вот с транспортной доступностью, увы, у Курортного района не очень: метро сюда протянуть еще не успели — ближайшая станция, «Беговая», находится в двадцати минутах езды от его границы — на автобусах тоже часто не накатаешься. Поэтому если хотите жить в Курортном районе — копите на машину, иначе никак.

Невский район

Один из крупнейших и самых густонаселенных районов города, раскинувшийся по двум берегам Невы. Здесь отличная транспортная и социальная инфраструктура, действует несколько станций метро, в шаговой доступности практически все ключевые достопримечательности. С другой стороны — именно по этим причинам жилье здесь доступно немногим. На местном рынке недвижимости представлена в основном вторичка в старинных домах, новостроек практически нет, или под них пытаются осваивать старые и не функционирующие промышленные зоны.

Выборгский район

Тоже старинный и тоже густонаселенный — но при этом более комфортный для жизни, чем Невский, за счет более развитой системы зеленых зон. Здесь расположено сразу несколько крупнейших в городе парков, которые уравновешивают плотную жилую и промышленную застройки. Впрочем, ближе к окраинам в последнее время вновь наблюдается преобладание целых комплексов многоэтажек с неразвитой социальной инфраструктурой — квартиры там стоят сравнительно дешево, но других серьезных недостатков этот факт, увы, не искупает.

Приморский район

Один из наиболее динамично развивающихся и наиболее благоустроенных районов Северной столицы. Название говорит само за себя: район напрямую граничит с Финским заливом, где ходят гигантские пассажирские лайнеры, и купаются чайки. Правда, увидеть его из окон вам, скорее всего, не удастся: стоимость «видовых» квартир, зачастую, достигает просто запредельных величин. К тому же в Приморском районе ведется активное жилое строительство — а вот развитие транспортной инфраструктуры от него явно отстает. В час пик дороги сильно перегружены, часто возникают многокилометровые пробки. Дополнительные неудобства создает нехватка станций метро и несколько железнодорожных переездов, которые закрывают на время следования поездов.

Московский район

Просторный и светлый, обладающий прекрасно развитой инфраструктурой и транспортной системой. Московский район — оптимальное место для жизни в Петербурге, но есть один существенный минус: жилой фонд здесь представлен в первую очередь старинными домами, цены на квартиры в которых, зачастую, очень сильно кусаются.

Фрунзенский район

Один из самых «нестабильных» районов Северной столицы. Начинаясь как типичный спальный район со всеми плюсами и минусами, заканчивается он промзонами, селиться рядом с которыми — сомнительное удовольствие. К тому же Фрунзенский район достаточно сильно удален от центра, хотя и связан с ним прямой веткой метро. В целом же здесь можно найти объекты на любой вкус и кошелек: от ничем не примечательных хрущевок до ультрасовременных многоэтажных новостроек.

Пушкинский район

Небольшой, уютный, экологически чистый и очень статусный (шутка ли — здесь когда-то располагалась резиденция императорской фамилии!), Пушкинский район, тем не менее, обладает целым рядом существенных недостатков. Сам город Пушкин явно перенаселен и перегружен автомобилями: а из-за того, что его дороги не рассчитаны на такое количество транспорта, там регулярно случаются заторы. То же самое можно сказать про соседний город Павловск, поселки Тярлево, Александровская и Шушары. К тому же транспортное сообщение с Санкт-Петербургом здесь налажено не особенно хорошо: до города можно добраться только на электричке или на автобусе, которые ходят по расписанию.

Адмиралтейский район

Старинный и отлично развитый район с прекрасной транспортной системой, обилием магазинов и развлекательной инфраструктурой, с хорошим сообщением с историческим центром и в шаговой доступности от ключевых достопримечательностей, включая Эрмитаж и Дворцовую площадь. Минус — очень высокие цены на жилье.

Кировский район

Расположенный по соседству с Московским, Кировский район Петербурга практически не имеет на своей территории элитного жилья и при этом оснащен супермаркетами, детскими площадками, поликлиниками и всем прочим, что необходимо для комфортной жизни. Однако многих отпугивает экологический фон: здесь расположено порядка 60 промышленных предприятий (включая машиностроительный гигант «Кировский завод») и 19 строительных компаний. Цены на жилье сравнительно невысоки, поэтому многие, подбирая квартиру в Санкт-Петербурге, останавливаются именно на Кировском районе.

Колпинский район

Еще один «пригородный» район Санкт-Петербурга: номинально он входит в состав города, практически же располагается на большом удалении и имеет собственную «столицу» — город Колпино, в котором сосредоточено порядка 78% всего населения района. Из плюсов можно отметить жизнь вблизи природы, хороший экологический фон и невысокие цены на жилье. Из минусов — отсутствие развитого транспортного сообщения с Петербургом, а также низкую насыщенность объектами социальной и развлекательной инфраструктуры.

Калининский район

Крупный промышленный район, в 2018 году занявший третье место по уровню жизни среди всех районов Петербурга. Во многом он похож одновременно на Фрунзенский и Кировский: от первого — общее «спальное» настроение, от второго — большое количество промышленных предприятий, оказывающих влияние как на экологию, так и на состав населения. В целом, Калининский район — вполне подходящее место для жизни, так как в нем не такие высокие цены на квартиры и при этом очень много разнообразных объектов: от больниц, поликлиник и детских садов до торговых центров и культурных достопримечательностей.

Красногвардейский район

Тоже крупный и тоже промышленный — на его территории расположено порядка 50 предприятий разной направленности. От Калининского района Красногвардейский отличается меньшим историко-культурным наполнением, а также местной «фишкой» — уникальным скоростным трамваем «Чижик». Кроме того, здесь неплохо развито метро, а на рынке недвижимости преобладают предложения в среднем ценовом сегменте.

Красносельский район

«Побратим» Пушкинского и Колпинского, Красносельский район также относится к районам-пригородам, со всеми вытекающими плюсами и минусами. Пожалуй, главный минус — очень тяжелая транспортная ситуация. Несмотря на впечатляющие размеры, здесь нет ни одной станции метро. И, судя по всему, подземка сюда дотянется еще не скоро — пока что власти предпочитают решать аналогичный вопрос в других районах, Красносельский же отложен «на отдаленную перспективу».

Кронштадтский район

Уникальный район с единственным населенным пунктом — собственно, городом Кронштадт. В наличии — свежий морской воздух, живописные развалины старинных фортов и возможность наблюдать вблизи военно-морской парад на День ВМФ. Из минусов — необходимость каждое утро добираться до Петербурга, а по вечерам проделывать тот же путь в обратную сторону, а также специфический климат.

Петродворцовый район

Еще один район-пригород, расположенный за чертой кольцевой автодороги, окружающей Санкт-Петербург. В целом, гораздо более благоустроен, чем Пушкинский и Колпинский, к тому же имеет в составе сразу несколько культурных и исторических комплексов всемирного значения — в частности, знаменитый музей-заповедник Петергоф. Из минусов можно отметить значительную удаленность от Петербурга и слабое транспортное сообщение.

Центральный район

Настоящая туристическая мекка Петербурга – именно здесь сосредоточены все главные достопримечательности, и именно виды этого района чаще всего печатают на открытках. Жилье здесь стоит очень дорого, к тому же летом и по выходным основные магистрали района перегружены людьми и автомобилями. Однако по мнению многих возможность пожить в историческом центре Северной столицы с лихвой искупает все недостатки.

Василеостровский район

Один из четырех центральных районов Санкт-Петербурга — красивый, исторический, но не шумный и, в целом, сравнительно малолюдный. В настоящее время Василеостровский район активно застраивается (в том числе подрядчики осваивают намывные территории — искусственные «продолжения» самого Васильевского острова), и в связи с этим здесь наблюдается острая нехватка больниц, поликлиник, школ и детских садов.

Цены на жилье

Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге указаны на 2023 год.

Как добраться