Элитная недвижимость в Москве: какое предложение выбрать и что учесть при покупке

элитная недвижимость в москве

Элитная московская недвижимость располагается в уникальных районах, сочетающих спокойствие, близость исторического центра, «зеленую» территорию, развитую социальную и торговую инфраструктуру. Свободные планировки и роскошные панорамные виды, благоустроенные придомовые участки и услуги профессиональных управляющих компаний делают элитную недвижимость такой желанной.

В настоящее время рынок жилья в целом переживает спад, и многие задумываются об инвестиционной ценности покупки. Что же можно выбрать в элитном секторе и на что обратить внимание?

Характеристика элитной жилой недвижимости Москвы

Премиальная жилая недвижимость столицы делится на два больших вида: дома, построенные до 90-х годов, и современные постройки. К первым относятся пригодные для перепланировки дореволюционные особняки, сталинские дома и дома ЦК 1960-1992 годов. Вторые могут быть разделены на несколько классов.

Класс «А»:

  • Местоположение – самые престижные районы, в которых есть и другие дома высокого качества.
  • Единый социальный уровень жильцов.
  • Количество квартир в доме – не более 50.
  • Проект с выразительным экстерьером и удобными планировочными решениями, высота потолков в квартирах от 3,3 м. Окна большие, с качественными стеклопакетами.
  • Высокое качество строительства, авторитетный застройщик – как правило, западный.
  • Благоустроенная территория, подземный гараж с 2-3 машино-местами на одну квартиру.
  • Современные бесшумные лифты.
  • Центральное кондиционирование и вентиляция, система климат-контроля.
  • Индивидуальный тепловой пункт, система водоподготовки (фильтрации).
  • Технические системы безопасности с видеонаблюдением и контролем доступа, круглосуточная профессиональная охрана.
  • Наличие всех современных телекоммуникаций с возможностью выбора оператора.
  • Профессиональное управление зданием.

Если дом по нескольким критериям не полностью соответствует классу «А», он может быть классифицирован как «А-». Обычно это дома с количеством квартир более 50, не такими жесткими требованиями к району, российским застройщиком, количеством машино-мест в паркинге: 1-2 на квартиру.

Класс «В»:

  • Местоположение – любые престижные районы с возможностью обустройства просторной придомовой территории.
  • Дом может быть как новым, так и реконструированным.
  • Количество квартир в доме – до 500.
  • Подземный гараж из расчета 1 машино-место на квартиру.
  • Высота потолков в квартирах – от 3 м.
  • Круглосуточная профессиональная охрана, видеодомофоны.
  • Развитая социальная инфраструктура.
  • Современные инженерные коммуникации.

Класс «С»:

  • Местоположение – любой благоустроенный район Москвы.
  • Многоквартирный дом, построенный по индивидуальному проекту, с подземным паркингом.

Обзор рынка элитной жилой недвижимости столицы

Последние 6-7 лет элитная недвижимость пользуется постоянно растущим спросом, и подходящих для такого строительства участков становится все меньше. В историческом центре Москвы теперь можно рассчитывать только на реконструкцию старинных домов или на строительство так называемых клубных домов на 5-20 квартир.

Основное строительство элитной недвижимости идет в пределах ТТК. Это, например, Таганский, Донской, Пресненский районы, Марьина Роща, Дорогомилово. Здесь есть все условия для комфортного проживания, а недвижимость стоит существенно дешевле, чем в ЦАО. Если вы намерены приобрести элитную недвижимость в ближайшее время, это оптимальный вариант.

Потребности москвичей в элитном жилье могут быть частично удовлетворены за счет бывших промзон, где планируется построить около 4 000 000 кв. м разнообразной жилой недвижимости. Реконструкция набережных Москвы-реки также позволит выделить новые участки для строительства элитных домов. Потенциал рынка московской недвижимости премиум-категории высок, и строительство будет вестись постоянно, как и в любом другом столичном мегаполисе мира.

Крупнейшие застройщики элитной недвижимости класса «А», по данным www.realty.rbc.ru, – компании Insigma, «Донстрой» и «Интеко». Однако не стоит забывать, что данная категория жилья – деликатная сфера, в которой огромные цифры цены для покупателя не так важны, как индивидуальность, эксклюзивный проект, ощущение избранности. У компании-застройщика могут быть всего один-два проекта элитных домов, но уровень их реализации заставит забыть о том, что практика у строительной компании совсем небольшая.

Актуальные предложения

Владельцы элитного жилья в 2015 года, по данным Troika Estate, стали активно выставлять на продажу свои квартиры, и, хотя обычно ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками составляет 18%, ситуация должна вскоре измениться. В этом году застройщики реализуют беспрецедентную для последних пяти лет дисконтную стратегию, что вынуждает продавцов на вторичном рынке постепенно снижать цены.

Первичная недвижимость

В первом квартале 2015 года продажи велись в 48 жилых комплексах, всего около 550 квартир и 630 апартаментов. Общая площадь предложения составила 176,1 тыс. кв. м, 48% из них пришлось на апартаменты. Первая тройка районов по предложениям – Хамовники, Арбат, Замоскворечье.

Вторичная недвижимость

Предложения на вторичном рынке в настоящее время превышают спрос, поскольку в связи с кризисом рынок несколько «замер». Сроки экспозиции элитных квартир увеличились. Продавцы терпеливо ждут покупателей, поскольку в отличие от владельцев менее дорогого жилья не готовы давать скидки в 10-15%. По данным агентства Welhome, самая дорогая элитная квартира на вторичном рынке стоит $30 000 000, она находится в Бутиковском переулке, имеет площадь 270 кв. м и авторскую отделку в стиле ампир. Замыкает топ 10 квартира без отделки в клубном доме «Дворянское гнездо» на пересечении Большого и Малого Левшинских переулков, она стоит $8 434 800. Семиэтажное здание насчитывает 25 квартир.

Стоимость элитной недвижимости

В отношении динамики цен на элитную недвижимость в настоящее время нет однозначного прогноза. Одни считают, что можно ожидать дальнейшего падения рынка, другие – что он уже достиг своего «дна» и если делать инвестиции, то прямо сейчас. По данным агентства IRN, самые высокие цены на элитное жилье были в конце 2014 года, когда наблюдался ажиотажный спрос на недвижимость в целом.

Не забывайте, что приведенный график демонстрирует усредненные показатели, а в зависимости от района Москвы, вида недвижимости, степени ее готовности и отделки разброс цен будет огромным.

Элитная недвижимость нестандартного формата в столице, по данным Moskva Deluxe, может стоить:

  • Пентхаус – $20 000-60 000 за кв. м.
  • Лофт – $5 000-9 000 за кв. м.
  • Мансарда – $5 000-30 000 за кв. м.
Это интересно!
При прочих равных условиях цены на элитные квартиры могут различаться на 20% в зависимости от вида из окна: «видовая» недвижимость стоит существенно дороже. В некоторых жилых комплексах панорамные виды на город открываются с четвертого-пятого этажей, поэтому квартиры на нижних этажах стоят значительно дешевле.

По данным агентства Est-a-Tet, инвестиционный спрос в 2015 году в основном концентрируется вокруг бюджета в 40 000 000 рублей. За эти деньги покупатели ищут чаще всего трехкомнатную квартиру площадью от 120 кв. м. Это связано с нестабильностью экономической ситуации и желанием инвесторов подстраховаться на случай, если они будут квартиру не продавать, а жить в ней с собственными семьями. В докризисный период инвестиции в элитную жилую недвижимость предполагали бюджет в полтора-два раза выше.

Что учесть при покупке жилья элитного класса?

Жилье премиального класса – это характеристика не отдельной квартиры, а целого дома, расположенного в престижном районе. Часто к разряду элитных относят квартиры, принадлежавшие ранее известным людям, что повышает престиж и стоимость такого жилья. Однако сама постройка может оказаться ветхой и некомфортной. Помните, что здание категории «элит» должно быть качественно построено или реконструировано по новейшим технологиям и иметь высокий уровень сервиса. Обычно такую информацию размещают на сайтах объекта. Если вы не нашли данные о технологиях строительства, архитекторе, материалах, инфраструктуре, то это повод усомниться в элитарности постройки. Также не следует ориентироваться на цены, указанные на сайте объекта. Обычно они существенно занижены или приведены из расчета стоимости одного квадратного метра в 300-метровой квартире. Обязательно ознакомьтесь с актуальными рейтингами элитной недвижимости.

Элитные апартаменты в центре Москвы по цене бизнес-класса: миф или реальность?

Четверть миллиона рублей за квадратный метр – обычная стоимость апартаментов класса «В», которые располагаются в офисно-жилых комплексах. Однако при желании можно найти за эту же цену апартаменты премиум-класса, если внимательно подойти к предложениям застройщиков. К примеру, на сайте «Резиденции МОНЭ» – жилого комплекса класса «А-» в Краснопресненском районе, – как минимальная, заявлена стоимость в 285 000 рублей за квадратный метр. В этом ЖК предлагается 164 апартамента и 10 пентхаусов. Дом расположен на возвышенности среди малоэтажной застройки. Апартаменты, начиная с четвертого этажа, дают возможность любоваться панорамой центра Москвы, отсюда видно ЦМТ, Сити, гостиницу «Украина».