Как получить заём под залог квартиры

Для начала разберемся в понятиях: заём под залог квартиры[1] — что это? От обычного он отличается выгодной процентной ставкой, продленным сроком кредитования и за счет этого сниженным ежемесячным платежом[2]. Сумма займа при этом может доходить до нескольких десятков миллионов рублей — в зависимости от оценочной стоимости залогового имущества. Предметом залога выступает жилье заемщиков, а потому требования к ним гораздо более лояльные. Так, взять заём не помешают ни плохая кредитная история, ни отсутствие официального дохода, ни другие факторы, указывающие на неблагонадежность заемщика.

Есть и другие преимущества займа под залог квартиры:

  • Срочность: некоторые компании готовы предоставить заём в день обращения, другие же дают ответ через одну–две недели, что, впрочем, тоже достаточно быстро[3].
  • Не требуется подтверждение дохода.
  • Нет необходимости отчитываться, на что пойдут средства[4].

Заём под залог квартиры: когда деньги нужны срочно

Довольно мягкие требования предъявляются не только к заемщику, но и к залоговой недвижимости. В частности, можно заложить квартиру с неузаконенной перепланировкой, в доме под реновацию, с долгами по коммунальным платежам. На помощь от кредитной организации можно рассчитывать в день подачи заявки.

Но все ли так гладко на самом деле, нет ли скрытых минусов у займа под залог квартиры? Скрытых — нет, но, как у любого вида кредитования, у денежного займа под залог квартиры есть свои недостатки. Во-первых, несмотря на выгодный процент, само собой разумеется, что заемщик отдаст больше, чем занимал. Во-вторых, пока жилье находится под обременением, его нельзя продавать или обменивать. Что касается риска изъятия квартиры, если, например, заемщик не хочет или не может выполнить долговые обязательства, до суда дело доходит крайне редко. Ведь кредитной организации невыгодно заниматься продажей квартиры — проще предложить клиенту реструктуризацию долга и новую схему погашения задолженности. К тому же при редких задержках платежей за собственность можно не опасаться: кредиторы не заинтересованы отобрать жилье — это крайняя мера при серьезных просрочках.

Конечно, не все компании, предлагающие взять заём под залог квартиры, можно отнести к добросовестным. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно принять во внимание следующее:

  • Между собственником и кредитором заключается сделка займа и залога[5]. Предложение оформить заемные отношения посредством заключения договора купли–продажи должно, мягко говоря, насторожить. При таких условиях заемщик может лишиться квартиры при первой же просрочке или и вовсе не нарушая условий сотрудничества: после подписания договора купли–продажи «кредитор» становится официальным собственником жилплощади и может распоряжаться ею по своему усмотрению.
  • Чтобы получить заём под залог квартиры, из нее не надо выписываться. Такое требование со стороны кредитора недопустимо.
  • Оригиналы документов на квартиру представляются кредитору лишь для ознакомления и затем остаются у собственника.
Преимущества займа под залог квартиры

Где и как выдаются займы

Описанные выше преимущества займа денег под залог квартиры может обеспечить не всякая финансовая организация. Все зависит от кредитной политики конкретного учреждения.

Так, на столь лояльные условия займа под залог квартиры можно рассчитывать при обращении к кредитному брокеру. Такие компании по сути являются посредниками между заемщиком и кредитором. Именно благодаря им взять заём могут люди, кредитная история которых далека от идеальной, не имеющие возможности подтвердить доход и отягощенные другими обстоятельствами, которые могут стать препятствием для получения займа. Так называемые кредитные брокеры могут себе позволить иметь дело с любыми клиентами. Для начала они помогают решить все юридические и финансовые проблемы: закрыть долги, снять аресты и т. д. Затем посредник подбирает кредитора и передает ему уже «чистого» заемщика. Естественно, обратиться в такую компанию могут и клиенты, считающиеся благонадежными: ответственные брокеры обеспечивают индивидуальный подход к каждому[6].

Также выгодные на первый взгляд условия могут предложить микрофинансовые организации (МФО). Однако ключевое здесь — «на первый взгляд». Договоры МФО славятся своей непрозрачностью, и в ходе «сотрудничества» нередко всплывают малоприятные нюансы, например, проценты оказываются гораздо выше обещанных. Не готовый к таким нагрузкам заемщик все больше погружается в долговую яму и в конце концов лишается жилья. В свое время такой сценарий был достаточно распространен. Однако в 2019 году закон запретил МФО выдавать займы под залог недвижимости. Таким образом, МФО, действующие в рамках закона, попросту не могут предоставить заём, взяв в залог квартиру[7]. Если же организация предлагает такую услугу — перед вами мошенники.

Ну и естественно, выдать залоговый заём может банк. Но этим организациям как раз невыгодно иметь дело с проблемными заемщиками. Конечно, залог повышает доверие к клиенту и требования к нему будут немного мягче, чем в случае обычного займа. Тем не менее банк вряд ли выдаст заём человеку с испорченной кредитной историей. Доказывать платежеспособность также придется: иногда банки идут навстречу клиенту и не требуют подтверждать доход, но в этом случае обычно повышается ставка. На лояльность к предмету залога при обращении в банк также рассчитывать не приходится.

Вот, например, некоторые условия, которым должен соответствовать клиент Сбербанка для получения нецелевого кредита под залог недвижимости:

  • Возраст от 21 года, на момент исполнения договора — не более 75 лет.
  • Наличие постоянной (временной) регистрации по месту жительства/пребывания на территории Российской Федерации.
  • Трудовой стаж за последние пять лет — не менее одного года. На момент заключения договора с банком клиент должен быть официально трудоустроен и срок работы на текущем месте — не менее полугода. У данного правила есть исключения. В частности, кредит могут выдать заемщику, имеющему официальный регулярный доход из различных источников, разрешенных законодательством.

Стоит также учесть, что максимально возможная сумма займа в Сбербанке — 10 млн рублей или 60% стоимости недвижимости (ориентироваться следует на меньшую из величин)[8].

При этом оценка стоимости квартиры при обращении в банк ложится на плечи заемщика. Кроме того, от клиента нередко требуется оформить страховку, а это дополнительные затраты. Существуют и варианты без страхования недвижимости, но, как правило, они менее выгодные[9].

К сведению

Получить в банке срочный заём под залог квартиры непросто — на проверку благонадежности клиента в среднем уходит до двух недель. А иногда процедура затягивается еще сильнее: например, тот же Сбербанк предупреждает, что от заключения договора до выдачи кредита может пройти до 45 дней[10].

Кто еще может стать кредитором? Выдачей займов занимаются и кредитные потребительские кооперативы (КПК). Это организации, формирующиеся физ- или юрлицами, которые объединены по какому-либо общему признаку: например, по сфере деятельности или территориальной принадлежности. Чтобы получить средства, нужно стать членом кооператива. Россияне с недоверием относятся к КПК, несмотря на то что такие компании заручились поддержкой государства и могут выдать заём на выгодных условиях.

Кто может выдать, кто может оказать помощь, кто не имеет права принимать квартиру в залог

Конечно, крупные организации вызывают больше доверия. Но, выбрав менее известного кредитора, можно получить более выгодное предложение. Самое главное — внимательно проверить правоустанавливающие документы и тщательно изучить договор займа под залог квартиры.

Займы под залог квартир на демократичных условиях

Комментарий дает Сергей Сергеевич Долганов, генеральный директор группы компаний «Фин-Центр» и председатель правления КПК «Сберегательный дом»:

«Кредитные потребительские кооперативы кажутся нашим соотечественникам чем-то непривычным. Однако стоит отметить, что деятельность КПК регулируется законодательством. Статья 35 ФЗ «О кредитной кооперации» указывает, что кооператив должен быть членом саморегулируемой организации (СРО), соблюдать требования данного закона и нормативных актов Банка России.

Наш КПК является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальное содружество кредитных кооперативов «Содействие». Основное направление деятельности кооператива «Сберегательный дом» — кредитование физических лиц под залог недвижимости по всей РФ.

В частности, у нас можно получить заём на капитальный ремонт или иное улучшение предмета залога. Так, по одной из программ заемщик может получить до 30 млн рублей на срок от одного месяца до 15 лет под 12% годовых[11]. От клиента потребуется предоставить паспорт гражданина РФ, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРП/ЕГРН, а также документы, на основании которых у пайщика возникло право собственности на жилплощадь. Заём предоставляется наличными или в безналичной форме, причем средства выдаются в течение суток после принятия заявки.

Взять заём на любые цели можно и обратившись в ГК «Фин-Центр», которая оказывает консалтинговые услуги. Мы автоматизировали все необходимые процессы: анализ заемщика, проверку залоговой недвижимости, заполнение кредитной документации и так далее. За счет этого мы в короткие сроки (уже в день обращения) можем предложить клиенту оптимальный вариант кредитования, причем даже в том случае, если потенциальный заемщик имеет проблемы с кредитной историей[12]. В число наших партнеров входят ведущие банковские организации».

* КПК «Сберегательный дом»: ОГРН — 1207800060808, ИНН — 7842181135[13].

** ООО «ГК «Фин-Центр»: ОГРН — 1217700318087, ИНН — 7726479428[14].