Апартаменты для сдачи в аренду в Москве в 2022 году

На рынке столичной недвижимости уже несколько лет расцветает новый класс жилья — апартаменты. Они дешевле, чем квартиры аналогичной площади в том же районе. Главная причина тому: невозможность получить в них постоянную регистрацию, только временную. А еще в них можно не соблюдать часть строительных норм, например, касательно толщины стен и звукоизоляции. Все это снижает их привлекательность с точки зрения единственного жилья для себя. Зато выгодная цена играет на руку апартаментам, как варианту для инвестиции. Такую недвижимость состоятельные покупатели нередко используют как второе жилье. А еще их активно сдают: посуточно и в долгую. Вместе с экспертами «КП» рассказывает все про апартаменты для сдачи в аренду в Москве в 2022 году.

Недвижимость Москвы

Актуальные рейтинги, аналитика и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Советы для тех, кто собирает купить квартиру в Москве. Лучшие районы и цены на жилье разного класса.

Как выбрать апартаменты

Район и местоположение

Апартаменты в Москве можно найти практически в каждом районе. Вопреки устоявшемуся стереотипу, что модным словом величают исключительно элитную недвижимость, на деле нередко оказывается наоборот. Не самое удачное место, маленькая площадь и отнюдь не самые качественные материалы. Виной тому особый статус апартаментов как нежилого помещения. Жить там, конечно, можно и за это нет никакого наказания. Однако при возведении застройщик не обязан обеспечивать жильцов объектами социальной инфраструктуры — садиками, школами — и соблюдать все нормативы СанПиН.

Рядом с апарт-комплексом может не быть объектов социальной инфраструктуры.
Фото: Иван МАКЕЕВ

Впрочем, у медали две стороны: такая лояльность наоборот позволяет построить объект в рамках точечной застройки в хорошей локации. Цена будет ниже, а качество может ничуть не уступать жилым помещениям. К тому же, застройщики иногда все же следуют утвердившемуся заблуждению о том, что апартаменты должны быть проектом высокого класса.

— На первом этаже обычно есть все, что может потребоваться в жизни: и отделение банка, и ресторан, и фитнес-центр, и аптека, которые работают круглосуточно. Электрик и сантехник, при необходимости, не будут идти к вам два дня. Если что-то сломается или засорится, они придут в течение часа, — говорит адвокат Юлия Кузнецова.

На цену апартаментов при сдаче в аренду сильно влияет доступность метро и цвет ветки. Престижными районами считаются Северо-Запад и Запад Москвы. Там возводят дома, в которых встречаются даже двухуровневые апартаменты.

Новостройка или вторичка

Если исходить из логики инвестора, то однозначно новостройка. Причем в проекте от надежного застройщика. Такая на этапе возведения серьезно уступает в цене аналогичной квартире. Поэтому, если есть возможность вложиться в подобный вариант, то это наиболее предпочтительно для покупки апартаментов под сдачу.

Покупка апартаментов на этапе строительства будет стоить гораздо дешевле.
Фото: Иван МАКЕЕВ

С другой стороны, вторичка среди апартаментов лишена аналогичных минусов жилых помещений. Все апартаменты столицы — довольно молодые здания. А значит, коммуникации не успели прохудиться. Плюс у вас есть возможность приехать на место, чтобы пообщаться с жильцами и узнать обо всех подводных камнях комплекса.

Класс жилья

— При покупке апартаментов для сдачи нужно исходить из того, какой категории съемщиков вы хотите их сдавать. Если это приехавшие на заработки, то естественно они будут довольствоваться эконом-классом и небольшими площадями. Комфорт-класс пользуется популярностью у молодых семей, которые перебрались в столицу или переехали в другой район для старта самостоятельной жизни. Бизнес-класс популярен на краткосрочные аренды: командировки, корпоративы, переговоры в непринужденной обстановке или, как говорят в политике, встречи без галстуков. Но, как правило, это посуточная аренда, — отмечает риэлтор Олег Царев.

Апартаменты комфорт-класса востребованы у молодых семей.
Фото: unsplash.com

Не стоит забывать о преимуществах апартаментов бизнес-класса, в которых комфорт проживания возведен в абсолют. Огороженная территория, охрана 24/7, шикарные входные группы, клининговая компания, удобный паркинг, озеленение, ландшафтный дизайн, высокий класс материалов, используемых при строительстве и отделке. К тому же и соседи будут под стать.

Количество комнат

Самым популярным вариантом у московских арендаторов в 2022 году остаются однокомнатные квартиры и студии. Семейные пары с детьми от семи лет чаще выбирают жилье с двумя комнатами. Важно заметить, что львиная доля всех предложений апартаментов на рынке недвижимости, как раз однушки или студии. Много евростудий или евроквартир — это когда зал совмещен с кухней и добавлена небольшая спальная комната.

Метраж и планировка

На рынке апартаментов довольно распространены экстремально маленькие площади в 20 квадратных метров (плюс-минус пять). Такие часто снимают и покупают одинокие люди. Хотя семейная пара, вероятнее, остановит свой выбор на жилье от 30 до 40 «квадратов». Но если вы решили купить большие апартаменты для сдачи в аренду людям семейным и с детьми, то затея может быть обречена на провал. Всему виной нюанс, о котором мы писали выше: застройщик не обязан обеспечивать жильцов социальной инфраструктурой. А если рядом нет садиков и школ или они переполнены, тогда семейная аудитория отпадает.

Поиск арендатора на большие апартаменты может затянуться.
Фото: pexels.com

Однако для апартаментов большой площади сохраняется платежеспособная аудитория топ-менеджеров и прочих обеспеченных служащих, коими изобилует Москва. Но и найти такого арендатора не просто, а значит, вы теряете время и не начинается цикл окупаемости своей инвестиции. Велика вероятность, что придется потратиться на услуги риэлторского агентства, которое за комиссию будет готово найти жильца.

Лучшие застройщики Москвы

В строительном бизнесе заняты многие, но заработать репутацию надежного застройщика удалось не всем. Покупатель при выборе жилья часто обращает внимание на популярность и успешные проекты компании. Мы подготовили материал о лучших застройщиках Москвы и советы по выбору строительной компании, тем кто находится в поиске нового жилья.

Как обустроить апартаменты

Ремонт

Отличительной особенностью апартаментов является ремонт. Если квартиры сегодня нередко сдаются с черновой отделкой, по сути — голые стены без проводки и пола, то апартаменты чаще выставляют «чистыми» — заезжай и живи. Ведь покупатели апартаментов зачастую подходят к ним как к инвестиции и терять время на ремонт желания нет. В остальном действует то же правило, что и с квартирами: хочешь побыстрее сдать в аренду, нужен косметический ремонт в светлых тонах.

Перед сдачей апартаментов в аренду нужно сделать ремонт.
Фото: Анастасия ОСИПОВА

— Ремонт — индивидуальная договоренность арендатора и арендодателя. За состоянием квартиры, конечно, следит хозяин. Если арендатор что-то испортил, то он переделывает это за свой счет или улучшает по согласованию с владельцем, — добавляет Олег Царев.

Мебель

Как и в случае с квартирой, нужно предложить арендатору апартаментов минимальный набор мебели. Не обойтись без кухонного гарнитура с холодильником и плитой, места для сна, шкафа для одежды. Все остальное, в том числе бытовая техника, остается как бы на совести хозяина. Вряд ли кто-то откажется снять апартаменты по хорошей цене, если там не будет микроволновки или утюга. Технику и мебель всегда можно докупить. К тому же можно договориться об арендных каникулах: квартиросъемщик оговаривает, каких деталей интерьера ему не хватает и приобретает их за свой счет. А цена засчитывается в счет оплаты за месяц. Но если вы, как хозяин, например, против приобретения телевизора, а жилец настаивает и терять вам его не хочется, можно договориться о принципе оплаты 50 на 50.

Лучшие коттеджные поселки в Москве

Изучаем лучшие коттеджные поселки в Москве: «Комсомольская правда» представляет рейтинг с советами от экспертов и ценами

Популярные вопросы и ответы

Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в аренду?
Сдача апартаментов в Москве стартует от 25 тысяч рублей в месяц за компактные варианты, удаленные от центра. Помещение для жилья в комплексе бизнес-класса сдают за 60 — 120 тысяч рублей. Верхней планки цены нет.
Выгодно ли погашать ипотеку за счет сдачи апартаментов в аренду?
Ставка ипотеки на апартаменты на пару процентных пунктов выше, чем для обычных квартир. Однако гасить ипотеку за счет арендных платежей все же выгодно. Но перед покупкой нужно вооружиться калькулятором и все просчитать. Посмотрите за сколько сдают апартаменты или квартиры аналогичной площади в том же квартале — ежемесячный платеж арендаторов по ним будет примерно одинаковым. Затем идите в банк и спрашивайте, под какой процент вам готовы будут дать ипотеку на апартаменты. Наиболее выгодным временным отрезком окупаемости считается 11 — 15 лет. Если срок больше 20 лет, то тогда выгодность погашения ипотеки под вопросом. Однако наверстать и заработать наверняка получится при продаже. Для этого важно купить объект низкой готовности, чтобы цена была как можно меньше.
Что лучше купить для сдачи в аренду: квартиру или апартаменты?
На первый взгляд может показаться, что выгоднее апартаменты. Ведь их цена на 15 — 20% ниже, чем у жилых помещений в том же районе аналогичной площади. Но не стоит забывать, что налог на апартаменты выше, чем на жилые помещения. Плюс квартплата больше, так как для нежилых действуют свои коммунальные ставки. Так что через 20 лет изначальная низкая цена может нивелироваться. Впрочем, апартаменты все еще не имеют четко очерченного правового статуса. В той же Москве жильцы до сих пор испытывают проблемы даже при получении в них временной регистрации. Все это говорит о том, что власти окончательно не сформировали своего отношения к таким проектам. И кто знает, что будет дальше. Хотя к тому времени их наверняка уже построят так много, что вряд ли кто-то решит серьезно ухудшить условия жизни владельцам аппаратов.

Как добраться

Самолет
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Поезд
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автобус
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Найдите билеты по выгодным ценам на 2022 год