Стоит ли покупать квартиру в Москве в 2024 году

2022 год для тех, кто подумывал покупать квартиру в Москве, начинался не с самых приятных новостей. Во-первых, ставки по ипотеке стали двузначными. Во-вторых, курсы валют, пандемия и стремление государства поддержать строительную сферу — в сумме серьезно толкали цены вверх.

Но все это не значит, что в 2024 году надо распрощаться с мечтой купить квартиру в Москве. Вместе с экспертами «Комсомолка» рассказывает о том, как выгодно купить квадратные метры в новостройке или вторичке, стоит ли отказываться от арендного жилья в пользу собственного, дает прогноз на ипотеке и советы по покупке квартиры.

Прогноз цен на квартиры в 2024 году

— В 2024 году недвижимость в Москве остается выгодным инструментом умножения капитала. Сегодня мы наблюдаем увеличение спроса на квартиры в столице, их подорожание: растут ставки по ипотеке, котировки на строительные материалы устремлены вверх. Пандемия пошла на спад. Все это продолжает вносить коррективы в прогноз цен, — объясняет гендиректор риелторской компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Эксперт отмечает: за «ковидные» годы квартиры в Москве подорожали сильнее всего — если говорить сравнивать с предшествующими эпидемии шестью-семью годами.

Существуют два прогноза цен на квартиры в Москве в 2024 году. Первый можно назвать оптимистичным для покупателей. Умеренный рост цен на жилье в столице продолжится. Особенно на новостройки. Но темпы будут несопоставимы с двумя прошлыми годами. Рост органично последует за инфляцией или цены вовсе начнут стагнировать из-за большой конкуренции предложений.

Второй сценарий — негативный. Он целиком и полностью зависит от экономических и вирусных потрясений в стране и мире. Если Центробанку не удастся остановить инфляцию и ставка Банка России продолжит расти, то продолжат дорожать кредиты, стройматериалы. Решить проблему можно только эффективными госпрограммами поддержки — вроде тех, что были в прошлые годы со льготной ставкой по ипотеке. Однако есть ли в бюджете столько средств, чтобы продолжать вливания в хоть и важную, но очень дорогую сферу — большой вопрос.

Новостройки

Опрошенные «КП» эксперты считают, что цены на новостройки в Москве будут увеличиваться по сравнению со вторичным жильем, но не значительно. 

— Люди устали от традиционных хрущевок, новостройки покупателям кажутся наиболее презентабельным и желанным вариантом. При этом новые дома из-за резкого подорожания стройматериалов на стадии строительства перестали быть выгоднее «вторички». Цены на новостройки в Москве если и упадут в цене на протяжении 2024 года, то не очень ощутимо. В целом рынок будет развиваться и дальше, — говорит Юрий Паршиков.

При этом собеседник подчеркивает, что ведущим останется тренд на строительство объектов комфорт-класса. Эконом в Москве уже несколько лет как не строят. А вот бизнес и премиум новостройки пользуются меньшим спросом. Засилья таких проектов на столичном рынке ждать не стоит. Предложение и так, если и не перекрывает спрос, то незначительно опережает его.

Вторичное жилье

Многие эксперты рынка сходятся во мнении: ценники на многие объекты «вторички» завышены. Причем существенно — на 20-30%. Это связано с тем, что продавцы такого жилья пытаются угнаться за ростом «квадрата» в новостройке. Плюс — большинство сделок в столице проходят с риелторами, которые также ждут своей комиссии за помощь в продаже.

Новые санкционные реалии, евро и доллар, близкие к 100 рублям показали, что цены в 2024 году не упали, а продолжили расти, пусть и не столь динамично.

Эксперты отмечают интересную деталь: есть категория покупателей, которая устала от вторичного жилья, им хочется пожить в новом доме. И пусть даже он будет в новом квартале на границе или за МКАД.

Как выгодно купить квартиру в 2024 году

Недвижимость реагирует на всемирные потрясения медленно и минимально, поэтому она всегда будет выгодным вариантом капиталовложения. Но, кроме финансовой выгоды, сделка должна быть чистой.  

— Покупка квартиры требует в первую очередь внимательности и осторожности, особенно с учетом текущей ценовой политики на рынке недвижимости, — объясняет адвокат Геннадий Нефедовский.

По просьбе «Комсомолки» эксперт составил инструкцию, которая поможет обезопасить себя и выгодно купить квартиру в 2024 году.

1. Определитесь с типом квартиры: жилое помещение или апартаменты, новостройка или вторичный рынок, квартира комфорт или бизнес, свободная планировка или уже готовая. 

2. Проверьте квартиру на юридическую чистоту — актуальнее для тех, кто приобретает жилье на вторичном рынке. В случае с новостройкой убедитесь в надежности застройщика.

При покупке вторичного жилья главными признаками, свидетельствующими о возможной нечистоплотности продавца, могут послужить:

• Частая перепродажа квартиры (проверяется эта информация через заказ выписки из ЕГРН (ее можно получить в Росреестре, МФЦ или на портале федеральной кадастровой палаты — последний вариант самый быстрый).
• Продажа квартиры по доверенности.
• Отсутствие собственника на самой сделке.
• Квартира куплена за счет средств материнского капитала. Просите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала и разрешение на продажу от органов опеки.
• Наличие среди собственников недееспособных людей.
• Продавец просит оставить задаток, а не внести аванс. Разница в этих двух понятиях состоит в том, что задаток в случае несостоявшейся сделки по закону не возвращается, а аванс возвратный.

Также при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо тщательно проверять документы. Можно делегировать этот вопрос юридической компании. Или самостоятельно запросить:

Что до выгодной покупки квартиры в Москве, вот несколько лайфхаков:

• В новостройке покупать на этапе котлована. Правда, сейчас дисконт не такой значительный, как был во времена договоров долевого участия. Все из-за перехода на эскроу-счета. Застройщики берут кредит у банка на строительство, а покупатели передают деньги не компании, а кладут на специальный счет. Средства застройщик получит только после сдачи дома.

• Купить там, где нет метро или МЦД. Но оно планируется. Еще лучше, если нет конкретных сроков начала строительства станции. Потому что как только они появятся, объект тут же прибавит в цене несколько сотен тысяч, а то и миллион рублей.
• Во вторичной недвижимости квартиры на первых этажах всегда дешевле. В новостройках, особенно если речь про небоскребы по 20-40 этажей, тоже действует правило: чем ниже этаж, тем дешевле квадратный метр.
• Если вам не принципиальная московская прописка, просмотрите варианты в ближайшем Подмосковье. Например, Балашихе, Химках, Красногорске, Долгопрудном, Видном. Аналогичные новостройки и вторичка того же года постройки или класса жилья, здесь на несколько миллионов дешевле.
• При покупке квартиры от застройщика, договаривайтесь о дисконте. 1-3% от цены — вполне реальный торг. Нюанс в том, что московские застройщики сейчас любят вести себя наподобие биржевых брокеров — поднимают котировку на свой квадратный метр раз в месяц, а то и чаще. Дескать, инфляция и все такое. Снижения цены тоже бывают, но незначительные. Однако помните, что с высокой долей вероятности, через менеджера фирмы можно передать свое пожелание о цене.

• При покупке «вторички» торг еще более уместен. И здесь важно правильно поставить себя при первом визите. Быть доброжелательным и искренним, но в то же время показать: вы, вроде бы, и заинтересованы в покупке, все бы хорошо, только есть нюансы, которые вам не нравятся. Примерьте на себя роль профессионального приемщика объекта. Простукивайте стены, ищите плесень в ванной и под потолком, гнилые половицы, плохую сантехнику, дефекты окон, ржавые радиаторы, нестандартную и уж тем более нелегальную перепланировку, — любой недочет вам будет на руку. Чем больше недостатков вы озвучите продавцу, тем больше вероятность, что он согласиться на скидку. Другое дело, нужна ли вам квартира, в которой слишком много «но»?

Ипотека

На начало 2024-го средняя ставка по жилищным кредитам 17% — без учета всяких льготных программ. А с ними — 10%. Далее корректировка ставки будет целиком зависеть от политики Центробанка.

С новостройками чуть проще — крупные застройщики и банки придумывают совместные акционные программы, ставка по которым на 3–4 пункта ниже средней по рынку. Со «вторичкой», напротив, куда сложнее. Банки могут балансировать на уровне критической отметки в 10% (как показывают исследования, после перехода ставки на двузначные числа количество кредитов резко снижается), но при этом навязывать дополнительные дорогостоящие страховки, выставлять условия о крупном первоначальном взносе (50%) и т.д.

Наличные средства

Покупка квартиры за наличные сейчас теряет былые преимущества. Повторимся, что застройщики принимают деньги на эскроу-счета, и им не суть важно, кредит у вас или вся сумма сразу. Наличка еще может быть небольшим плюсом при покупке объекта на вторичном рынке — для тех, кому не хочется ждать одобрения от банка и пускать в квартиру оценщиков. Но ипотечные процедуры сейчас настолько быстрые, что особого дискомфорта не доставляют.

Другое дело, если в квартире, которая вам приглянулась, есть явная незаконная перепланировка. Такую квартиру кредитор в залог не примет. Если, конечно, вы не договоритесь о том, что оценщик закроет на это глаза. Как бы резко это ни звучало, но взятки оценочным компаниям в 2024 году до сих пор в ходу.

Важен и масштаб незаконной перепланировки: отсутствие стены между комнатой и кухней с газовой плитой или демонтированная стена между балконом и комнатой — более критичная перепланировка, нежели снос кладовой или, наоборот, ее постройка. В этом случае покупка за наличку становится преимуществом и поводом для торга с продавцом.

Какой район Москвы выбрать

— Если планируете купить недвижимость для себя, чтобы в ней жить, то руководствуйтесь исключительно собственными предпочтениями о транспортной доступности, наличию парковки, удаленности от метро, близостью к паркам и социальным учреждениям. Если же покупаете квартиру в Москве с целью перепродать, тогда нужно мыслить стратегически, — рассказывает гендиректор риелторского агентства Юрий Паршиков.

Квартиру в Москве выгодно сдавать в аренду. Для этого прекрасно подойдут варианты в спальных районах. Среди студентов и приезжих это всегда будет востребованный объект. Хороший район, удобное расположение магазинов, школ, остановки, — всегда веский аргумент в пользу престижности недвижимости, как для себя, так и для клиентов. Если инвестируете в двух-трехкомнатную квартиру для семейной пары, то, помимо вышеуказанных критериев, важно учесть этажность. Ведь коляску непросто будет каждый раз возить на высокие этажи даже с лифтом.

Как выбрать надежного застройщика?

— При выборе застройщика необходимо обратить внимание на опыт работы застройщика в регионе, разрешительную документацию на строительство и проектную декларацию. В них указаны сроки строительства и этапы. Учредительная документация должна полностью совпадать с информацией, указанной в рекламе застройщика. К примеру, не должно быть так, что в буклете сказано: «компания стабильно держится десять лет на рынке», а, согласно документации, она была учреждена три года назад. Выясните, кто финансирует строительство. Это должен быть крупный и стабильный банк, желательно с государственным участием. Уточните наличие споров с застройщиком, на какие суммы, и не подавались ли на этого застройщика заявления о банкротстве. Это можно посмотреть в картотеке арбитражных дел, — отвечает адвокат Геннадий Нефедовский.

Проверяйте репутацию застройщика: сколько проектов у него было, сколько из них реализовано, сколько примерно строились дома.

Как добраться