Стоит ли покупать квартиру в Москве в 2022 году

2022 год для тех, кто подумывал покупать квартиру в Москве, начинался не с самых приятных новостей. Во-первых, ставки по ипотеке стали двузначными. Во-вторых, курсы валют, пандемия и стремление государства поддержать строительную сферу — в сумме серьезно толкали цены вверх.

Стоимость квартир продолжает расти.
Фото: globallookpress.com

Но все это не значит, что в 2022 году надо распрощаться с мечтой купить квартиру в Москве. Вместе с экспертами «Комсомолка» рассказывает о том, как выгодно купить квадратные метры в новостройке или вторичке, стоит ли отказываться от арендного жилья в пользу собственного, дает прогноз на ипотеке и советы по покупке квартиры.

Прогноз цен на квартиры в 2022 году

— В 2022 году недвижимость в Москве остается выгодным инструментом умножения капитала. Сегодня мы наблюдаем увеличение спроса на квартиры в столице, их подорожание: растут ставки по ипотеке, котировки на строительные материалы устремлены вверх. Пандемия пошла на спад. Все это продолжает вносить коррективы в прогноз цен, — объясняет гендиректор риелторской компании «Полезные люди» Юрий Паршиков.

Эксперт отмечает: за «ковидные» годы квартиры в Москве подорожали сильнее всего — если говорить сравнивать с предшествующими эпидемии шестью-семью годами.

Существуют два прогноза цен на квартиры в Москве в 2022 году. Первый можно назвать оптимистичным для покупателей. Умеренный рост цен на жилье в столице продолжится. Особенно на новостройки. Но темпы будут несопоставимы с двумя прошлыми годами. Рост органично последует за инфляцией или цены вовсе начнут стагнировать из-за большой конкуренции предложений.

Второй сценарий — негативный. Он целиком и полностью зависит от экономических и вирусных потрясений в стране и мире. Если Центробанку не удастся остановить инфляцию и ставка Банка России продолжит расти, то продолжат дорожать кредиты, стройматериалы. Решить проблему можно только эффективными госпрограммами поддержки — вроде тех, что были в прошлые годы со льготной ставкой по ипотеке. Однако есть ли в бюджете столько средств, чтобы продолжать вливания в хоть и важную, но очень дорогую сферу — большой вопрос.

ЖК «Точка отсчета»: когда уют и красота — образ жизни

Клубный дом бизнес-класса «Точка отсчета» на Рублево-Успенском шоссе в 10 км от Москвы соединяет редкие возможности загородных радостей жизни с сервисом современной городской недвижимости. Трехметровые потолки, окна в пол и натуральные отделочные материалы создадут безупречную атмосферу. К услугам жителей подземный и наземный паркинги, консьерж-сервис, кафе, зоны для спорта. Дом на 80 квартир возводится в окружении великолепных сосен в локации с развитой инфраструктурой: в шаговой доступности находятся школы, детсады, медцентры. Сегодня, как и много лет назад, это место выбирают для жизни успешные и влиятельные люди, государственные деятели, спортсмены, звезды шоу-бизнеса.

Новостройки

Опрошенные «КП» эксперты считают, что цены на новостройки в Москве будут увеличиваться по сравнению со вторичным жильем, но не значительно. 

— Люди устали от традиционных хрущевок, новостройки покупателям кажутся наиболее презентабельным и желанным вариантом. При этом новые дома из-за резкого подорожания стройматериалов на стадии строительства перестали быть выгоднее «вторички». Цены на новостройки в Москве если и упадут в цене на протяжении 2022 года, то не очень ощутимо. В целом рынок будет развиваться и дальше, — говорит Юрий Паршиков.

Из-за высокого спроса на новостройки, снижения цен на них не предвидится.
Фото: globallookpress.com

При этом собеседник подчеркивает, что ведущим останется тренд на строительство объектов комфорт-класса. Эконом в Москве уже несколько лет как не строят. А вот бизнес и премиум новостройки пользуются меньшим спросом. Засилья таких проектов на столичном рынке ждать не стоит. Предложение и так, если и не перекрывает спрос, то незначительно опережает его.

10 лучших новостроек Москвы

Рынок недвижимости в Москве из года в год бьет новые рекорды. Строится много разнообразного жилья: от премиальных клубных домов до бюджетных новостроек. Чтобы не потеряться во всем многообразии проектов, «КП» вместе с экспертами подготовила рейтинг лучших новостроек Москвы.

Вторичное жилье

Начало 2022 года рынок недвижимости встретил с сильно возросшим числом предложений. Обилие нераспроданных объектов осталось с прошлого года: москвичи спешили продавать квартиры — одни хотели обновить жилье, пока ипотека не взлетела, другим объект достался по наследству. В пандемию, как гласит грустная статистика, число именно наследственных квартир на столичном рынке, выросло. Отмечают эксперты рынка и рост числа залоговых квартир: чаще всего их покупатели брали в ипотеку, но из-за экономических трудностей не могут платить по кредиту.

При этом многие эксперты рынка сходятся во мнении: ценники на многие объекты «вторички» завышены. Причем существенно — на 20–30%. Это связано с тем, что продавцы такого жилья пытаются угнаться за ростом «квадрата» в новостройке. Плюс — большинство сделок в столице проходят с риелторами, которые также ждут своей комиссии за помощь в продаже.

В начале года число предложений на рынке недвижимости сильно увеличилось.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

— Спрос на вторичную недвижимость после послабления карантинных мер снизился на 35–40%. Эта тенденция продолжается в 2022-м. Логично заключить, что цены на вторичное жилье упадут, но не молниеносно, а постепенно. Плюс к этому — стареющие инженерно-технические нюансы, — комментирует Юрий Паршиков.

Собеседник «Комсомолки» также отмечает интересную деталь: новостройки в Москве очень сильно раскручены. Есть категория покупателей, которая устала от вторичного жилья, им хочется пожить в новом доме. И пусть даже он будет в новом квартале на границе или за МКАД.

— Спрос на вторичное жилье в Москве рано или поздно будет значительно отличаться от предложения. Поэтому цены не станут минимальными, — уверен эксперт.

Как выгодно купить квартиру в 2022 году

Недвижимость реагирует на всемирные потрясения медленно и минимально, поэтому она всегда будет выгодным вариантом капиталовложения. Но, кроме финансовой выгоды, сделка должна быть чистой.  

— Покупка квартиры требует в первую очередь внимательности и осторожности, особенно с учетом текущей ценовой политики на рынке недвижимости, — объясняет адвокат Геннадий Нефедовский.

Вложение средств в жилую недвижимость — одна из самых популярных и надежных инвестиций.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

По просьбе «Комсомолки» эксперт составил инструкцию, которая поможет обезопасить себя и выгодно купить квартиру в 2022 году.

1. Определитесь с типом квартиры: жилое помещение или апартаменты, новостройка или вторичный рынок, квартира комфорт или бизнес, свободная планировка или уже готовая. 

2. Проверьте квартиру на юридическую чистоту — актуальнее для тех, кто приобретает жилье на вторичном рынке. В случае с новостройкой убедитесь в надежности застройщика.

При покупке вторичного жилья главными признаками, свидетельствующими о возможной нечистоплотности продавца, могут послужить:

  • Частая перепродажа квартиры (проверяется эта информация через заказ выписки из ЕГРН (ее можно получить в Росреестре, МФЦ или на портале федеральной кадастровой палаты — последний вариант самый быстрый).
  • Продажа квартиры по доверенности.
  • Отсутствие собственника на самой сделке.
  • Квартира куплена за счет средств материнского капитала. Просите у собственника справку из Пенсионного фонда об остатке маткапитала и разрешение на продажу от органов опеки.
  • Наличие среди собственников недееспособных людей.
  • Продавец просит оставить задаток, а не внести аванс. Разница в этих двух понятиях состоит в том, что задаток в случае несостоявшейся сделки по закону не возвращается, а аванс возвратный.

Также при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо тщательно проверять документы. Можно делегировать этот вопрос юридической компании. Или самостоятельно запросить:

1. Свидетельство о регистрации права. С лета 2016 года его заменили выпиской из ЕГРН.
2. Документ, подтверждающий отсутствие обременений на квартиру. Проверьте продавца по базе данных исполнительных производств на сайте судебных приставов (ФССП).
3. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или приватизации). Он объясняет, на каком основании собственник владеет жильем.
4. Выписка из домовой книги. Ей должно быть не больше 30 дней — так меньше шансов, что в квартиру пропишут новеньких. Требуйте архивную выписку — она покажет любые манипуляции за предыдущие годы.
5. Экспликация (поэтажный план БТИ). Бумага позволяет проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Также план есть в выписке из ЕГРН.
6. Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за телефон и электричество.

Что до выгодной покупки квартиры в Москве, вот несколько лайфхаков:

  • В новостройке покупать на этапе котлована. Правда, сейчас дисконт не такой значительный, как был во времена договоров долевого участия. Все из-за перехода на эскроу-счета. Застройщики берут кредит у банка на строительство, а покупатели передают деньги не компании, а кладут на специальный счет. Средства застройщик получит только после сдачи дома.
При покупке квартиры на стадии котлована можно значительно сэкономить.
Фото: globallookpress.com
  • Купить там, где нет метро или МЦД. Но оно планируется. Еще лучше, если нет конкретных сроков начала строительства станции. Потому что как только они появятся, объект тут же прибавит в цене несколько сотен тысяч, а то и миллион рублей.
  • Во вторичной недвижимости квартиры на первых этажах всегда дешевле. В новостройках, особенно если речь про небоскребы по 20-40 этажей, тоже действует правило: чем ниже этаж, тем дешевле квадратный метр.
  • Если вам не принципиальная московская прописка, просмотрите варианты в ближайшем Подмосковье. Например, Балашихе, Химках, Красногорске, Долгопрудном, Видном. Аналогичные новостройки и вторичка того же года постройки или класса жилья, здесь на несколько миллионов дешевле.
  • При покупке квартиры от застройщика, договаривайтесь о дисконте. 1-3% от цены — вполне реальный торг. Нюанс в том, что московские застройщики сейчас любят вести себя наподобие биржевых брокеров — поднимают котировку на свой квадратный метр раз в месяц, а то и чаще. Дескать, инфляция и все такое. Снижения цены тоже бывают, но незначительные. Однако помните, что с высокой долей вероятности, через менеджера фирмы можно передать свое пожелание о цене.
Через менеджера фирмы можно договориться о небольшой скидке.
Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ
  • При покупке «вторички» торг еще более уместен. И здесь важно правильно поставить себя при первом визите. Быть доброжелательным и искренним, но в то же время показать: вы, вроде бы, и заинтересованы в покупке, все бы хорошо, только есть нюансы, которые вам не нравятся. Примерьте на себя роль профессионального приемщика объекта. Простукивайте стены, ищите плесень в ванной и под потолком, гнилые половицы, плохую сантехнику, дефекты окон, ржавые радиаторы, нестандартную и уж тем более нелегальную перепланировку, — любой недочет вам будет на руку. Чем больше недостатков вы озвучите продавцу, тем больше вероятность, что он согласиться на скидку. Другое дело, нужна ли вам квартира, в которой слишком много «но»?

Покупка квартиры в Москве

Ипотека

По мнению большинства экспертов, прогнозы по ипотечной ставке не утешительные. Скорее всего она вырастет как минимум до 10%, либо чуть больше. Новых госпрограмм поддержки, скорее всего, не будет. Вероятно, будут продлевать и расширять программу льготной ипотеки.

Вероятно льготная ипотека будет продлена и расширена.
Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

С новостройками чуть проще — крупные застройщики и банки придумывают совместные акционные программы, ставка по которым на 3–4 пункта ниже средней по рынку. Со «вторичкой», напротив, куда сложнее. Банки могут балансировать на уровне критической отметки в 10% (как показывают исследования, после перехода ставки на двузначные числа количество кредитов резко снижается), но при этом навязывать дополнительные дорогостоящие страховки, выставлять условия о крупном первоначальном взносе (50%) и т.д.

Наличные средства

Покупка квартиры за наличные сейчас теряет былые преимущества. Повторимся, что застройщики принимают деньги на эскроу-счета, и им не суть важно, кредит у вас или вся сумма сразу. Наличка еще может быть небольшим плюсом при покупке объекта на вторичном рынке — для тех, кому не хочется ждать одобрения от банка и пускать в квартиру оценщиков. Но ипотечные процедуры сейчас настолько быстрые, что особого дискомфорта не доставляют.

Наличный расчет более популярен при покупке жилья на вторичном рынке.
Фото: Роман ИГНАТЬЕВ

Другое дело, если в квартире, которая вам приглянулась, есть явная незаконная перепланировка. Такую квартиру кредитор в залог не примет. Если, конечно, вы не договоритесь о том, что оценщик закроет на это глаза. Как бы резко это ни звучало, но взятки оценочным компаниям в 2022 году до сих пор в ходу.

Важен и масштаб незаконной перепланировки: отсутствие стены между комнатой и кухней с газовой плитой или демонтированная стена между балконом и комнатой — более критичная перепланировка, нежели снос кладовой или, наоборот, ее постройка. В этом случае покупка за наличку становится преимуществом и поводом для торга с продавцом.

Лучшие районы Москвы для детей

Вместе с экспертами изучаем лучшие районы Москвы для детей. Мы составили рейтинг территорий столицы, которые больше всего подходят для семейной жизни

Какой район Москвы выбрать

— Если планируете купить недвижимость для себя, чтобы в ней жить, то руководствуйтесь исключительно собственными предпочтениями о транспортной доступности, наличию парковки, удаленности от метро, близостью к паркам и социальным учреждениям. Если же покупаете квартиру в Москве с целью перепродать, тогда нужно мыслить стратегически, — рассказывает гендиректор риелторского агентства Юрий Паршиков.

Оцените транспортную доступность и развитость социальной и досуговой инфраструктуры.
Фото: globallookpress.com

Квартиру в Москве выгодно сдавать в аренду. Для этого прекрасно подойдут варианты в спальных районах. Среди студентов и приезжих это всегда будет востребованный объект. Хороший район, удобное расположение магазинов, школ, остановки, — всегда веский аргумент в пользу престижности недвижимости, как для себя, так и для клиентов. Если инвестируете в двух-трехкомнатную квартиру для семейной пары, то, помимо вышеуказанных критериев, важно учесть этажность. Ведь коляску непросто будет каждый раз возить на высокие этажи даже с лифтом.

Как выбрать надежного застройщика?

— При выборе застройщика необходимо обратить внимание на опыт работы застройщика в регионе, разрешительную документацию на строительство и проектную декларацию. В них указаны сроки строительства и этапы. Учредительная документация должна полностью совпадать с информацией, указанной в рекламе застройщика. К примеру, не должно быть так, что в буклете сказано: «компания стабильно держится десять лет на рынке», а, согласно документации, она была учреждена три года назад. Выясните, кто финансирует строительство. Это должен быть крупный и стабильный банк, желательно с государственным участием. Уточните наличие споров с застройщиком, на какие суммы, и не подавались ли на этого застройщика заявления о банкротстве. Это можно посмотреть в картотеке арбитражных дел, — отвечает адвокат Геннадий Нефедовский.

При выборе застройщика стоит обратить внимание на репутацию компании и успешно реализованные проекты.
Фото: globallookpress.com

Проверяйте репутацию застройщика: сколько проектов у него было, сколько из них реализовано, сколько примерно строились дома.

Популярные вопросы и ответы

В какое время года лучше покупать квартиру?
— Практика показывает, что зимой, особенно в январе, цены на жилье падают в унисон со спросом, но к началу или середине марта поднимаются на 5-6%. Летом, если не произойдет ничего экстраординарного, спрос снова поумерится и восстановится осенью, вырастет к зиме. При этом падение спроса не означает существенного снижения цен. Они могут замереть и сбавить пару процентов дисконта, но не более, — говорит гендиректор риелторской компании Юрий Паршиков. — Сейчас ситуация в мире настолько непонятная, что спрогнозировать дальнейшую картину затрудняются даже исследовательские институты. Однако уверенных тенденций к снижению стоимости жилья я не вижу. Тем не менее, не рекомендую спешить в течение первого квартала 2022 года.
Что выгоднее: покупка или съем квартиры?
— Покупка. Съем полезен студентам и ищущим себя. При съеме квартиры имеют место разногласия с владельцем, который может делать неожиданные ревизии — его право. Хозяин может и вовсе разорвать договор в одностороннем порядке. Даже при наличии юридического договора проблемы решать придется, — рассуждает Юрий Паршиков.

Особенно задуматься о покупке своей квартиры стоит семьям, которые имеют право на госпрограммы и субсидии: материнский капитал, льготный процент по ипотеке — весомый довод в пользу отказа от арендной недвижимости.

— Конечно, переплатить за ипотеку придется, но я считаю, оно того стоит. Однако нужно ответственно выбрать район и дом заранее, так как в нем предстоит жить минимум ближайшее десятилетие. В арендной квартире постоянно придется платить десятки тысяч рублей ежемесячно. Но в ней вам не нужно будет ломать голову: ремонт, замена счетчиков, решение вопросов на собрании жильцов и так далее. Параллельно придется смириться со скромным интерьером квартиры, ведь дизайнерские будут и стоить дороже. Проявить инициативу и произвести ремонт или поменять мебель — понадобится разрешение арендодателя. Как мы видим, каждый вариант предполагает плюсы и минусы и подходит под определенную ситуацию. Тем не менее, покупка собственного жилья побеждает в плюсах, — уверен эксперт «Комсомолки».

Как добраться

Самолет
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Поезд
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автобус
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Найдите билеты по выгодным ценам на 2022 год