Южный административный округ (ЮАО) в Москве

Исторически за Южным административным округом закреплен статус промышленно-спального. Большинство районов застраивались в советское время, когда вокруг заводов и фабрик возводили новые дома для работников. Трубы этих производств уже давно не дымят, а вот дома сохранились, сформировав современный облик ЮАО.

Южный округ — своеобразная буферная зона между престижным юго-западом и промышленно-неблагополучным юго-востоком. ЮАО неоднороден: здесь можно встретить как элитные кварталы, памятники архитектуры, парки и усадьбы, так и ветхое жилье, кварталы-гетто и действующие и заброшенные промзоны.

По количеству жителей Южный административный округ занимает в Москве 1-е место. На территории ЮАО проживает более 1,7 млн человек — это больше, чем все население Эстонии. Давайте разбираться, чем же так привлекает москвичей этот округ и сколько стоит купить здесь квартиру.

История округа

Территории, которые занимает Южный административный округ в Москве, были освоены нашими предками много веков назад. На месте, где сегодня расположен музей-заповедник «Коломенское», археологи обнаружили стоянку древнего человека, относящуюся к каменному веку. А у бывшего села Дьяково (ныне входит в состав района Нагатинский Затон) нашли городище, датированное первыми веками нашей эры. Результаты этих раскопок даже дали название целой археологической культуре — Дьяковской.

Были заселены эти земли и в более поздние времена. Направление к югу от Москвы считалось опасным — именно с этой стороны на город совершали набеги враги. Поэтому для укрепления южных рубежей возводились крепости, как правило, монастырские. Многие из них сохранились и по сей день: Свято-Данилов, Симонов, Донской монастыри. У крепостных стен со временем тут и там возникали села и деревни, названия которых — Орехово, Бирюлево, Аннино, Борисово и другие — дали имена районам, улицам, паркам, станциям метро и железной дороги.

Описание и фото округа

Южный административный округ занимает более 12% от площади всей столицы и считается одним из самых густонаселенных в Москве. В него входит 16 районов (14 из них — спальные), все они находятся в черте Московской кольцевой автодороги.

На севере округ ограничивает Ленинский проспект, на западе — долина реки Котловки и Битцевский лес, на юге — МКАД, на востоке — берег Москвы-реки.

Южный административный округ в цифрах

Плюсы

• Доступное жилье.

• Развитая инфраструктура.

• В целом хорошая транспортная доступность.

• Обширные зеленые территории.

• Широкий выбор жилья.

Минусы

• Высокая плотность населения.

• Напряженная экологическая обстановка.

• Загруженность основных транспортных магистралей.

• Большая доля старых домов на рынке недвижимости.

• Неравномерное распределение социальных благ от района к району.

Недвижимость

Портрет квартиры и ее покупателя: кто и какое жилье приобретает в ЮАО

Жилой фонд Южного административного округа преимущественно состоит из домов советской эпохи. В близких к центру районах встречаются крепкие «сталинки», до сих пор не потерявшие статус элитных. В более отдаленных районах, построенных для рабочих расположенных здесь когда-то заводов, преобладают «хрущевки» и «панельки». В большинстве из них регулярно проводится капитальный ремонт, но ветхие дома все равно встречаются.

Хватает, впрочем, и новостроек. Еще до того, как Москва начала расти на юг, на это направление пристальное внимание обратили застройщики: условия для возведения новых жилых комплексов благодатные. Множество неосвоенных территорий бывших промзон в районах с исторически развитой инфраструктурой привлекают девелоперов разных уровней. Поэтому встретить в ЮАО можно не только многоэтажки категории «эконом», но и элитные ЖК. 

— На юге Москвы сейчас активно застраиваются бывшие промзоны, и почти 450 жилых домов попали в программу реновации, — комментирует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Все это делает округ привлекательным для инвесторов и интересным для покупателей.

Кто чаще всего обращает внимание на квартиры в ЮАО? Своими наблюдениями делится Филипп Глоба, специалист по рекламе рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty:

— Конкретизировать облик человека, покупающего здесь жилье, непросто. Например, молодых и одиноких людей округ привлекает своей транспортной доступностью, ведь часть районов находятся очень близко к центру. Есть несколько вузов, что представляет интерес для студентов, готовых снимать квартиру. Тем, у кого есть дети, он тоже подходит, так как здесь работает большое количество школ и садов. Те, кто ценит виды Старой Москвы, также выбирают жилье поближе к центру города.

Доступное жилье: цены на квартиры в ЮАО

Южный административный округ весьма неоднороден: цены за квадратный метр варьируются от района к району.

— Как и в других округах столицы, стоимость квадратного метра зависит от удаленности от центра, транспортной доступности определенной локации и экологической обстановки, — комментирует Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «Русич». — Так, самыми дорогими и благополучными являются Донской и Даниловский районы, а также Нагатинский Затон, где расположен музей-заповедник «Коломенское» и парк «Нагатинская пойма». Природное окружение, а также возможности для отдыха, связанные с ними, безусловно сказываются на стоимости квадратного метра. Самое доступное по стоимости жилье находится в Западном и Восточном Бирюлево.

По просьбе «КП» Александр Козлов приводит цены на жилье в ЮАО.

Квартира на первичном рынке      

Квартира на вторичном рынке

Средняя стоимость за кв.метр

Топ-3 районов для жизни в ЮАО по мнению специалистов по недвижимости

Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ»:

1.       Донской район

2.       Даниловский район

3.       Район Нагатинский Затон

Филипп Глоба, специалист по рекламе рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty:

1.       Донской район

2.       Район Нагатинский Затон

3.       Район Москворечье-Сабурово

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

1.       Район Нагатинский Затон

2.       Донской район

3.       Даниловский район

Транспорт

В округе отличная транспортная доступность — линии метро протянуты в 14 из 16 районов. В наиболее сложном положении оказались жители Бирюлево Западного и Восточного — в этих районах нет ни одной станции метро. Однако и сюда доберутся усовершенствования — в ближайшем будущем планируется строительство Бирюлевской линии.

Всего веток метро по территории ЮАО проходит четыре: Замоскворецкая, Серпуховско-Тимирязевская, Люблинско-Дмитровская и Бутовская. Раньше работала еще одна небольшая ветка — Каховская. В 2019 году ее как отдельную линию упразднили и в дальнейшем планируют включить в состав Большой кольцевой линии, которая также будет проходить через ЮАО.

Наземными путями ЮАО с остальной Москвой связывают автобусные маршруты и линия МЦК, несколько станций которой расположены в северной части округа. В Южном округе также находится несколько автовокзалов и автостанций, откуда регулярно отправляются рейсы в Подмосковье и другие города России.

Главные транспортные магистрали — Варшавское и Каширское шоссе, Липецкая улица, проспект Андропова, участок МКАД. Они обеспечивают неплохую транспортную доступность для владельцев личных авто, но и являются основными факторами загрязнения воздуха — трассы загружены, через них идет весь поток машин из южного Подмосковья и Новой Москвы, пробки здесь совсем не редкость. Поэтому сами жители Южного округа в часы пик предпочитают пользоваться общественным транспортом.

Парковки — тема также проблемная. Во времена, когда проходила массовая застройка округа, далеко не каждый москвич обладал собственным автомобилем, к тому же, в ходу были частные гаражи, где машины можно было хранить безопасно и вдали от чужих глаз. Но сегодня личное авто есть почти у каждой семьи, гаражи снесены, а новых парковок недостаточно. Так и получается, что жители старого жилого фонда каждый день тратят время на поиск свободного машиноместа. В новых жилых кварталах эту проблему стараются посильно решать, планируя вместе с ЖК пространство подземных парковок, однако пока что это — капля в море, и вопрос стоит достаточно остро.

Промышленность

Историческое наследие района, как уже было сказано, самое что ни на есть промышленное. Сегодня оно практически полностью осталось в прошлом — почти все фабрики вынесены за пределы МКАД. Функционирующие производства, впрочем, в ЮАО тоже сохранились, однако в большинстве своем это не «грязные» химические заводы, а различные мясоперерабатывающие и прочие пищевые комбинаты, а также научные и электромеханические предприятия.

Отдельно стоит упомянуть «ЗИЛ» — автомобилестроительный завод, полностью закрывшийся лишь в 2016 году. Он был основан в 1916-м и в свое время стал настоящим флагманом в своей сфере. Сейчас огромная территория бывшей промзоны активно застраивается — здесь возводят жилье, офисы и коммерческие объекты. Подобная судьба постигла большинство бывших производств, закрытых или выведенных за пределы Москвы.

Экология

Если рассматривать округ в целом, с точки зрения экологической обстановки он занимает место в середине рейтинга качества воздуха в Москве — этому способствует множество парков и соседство с зеленым ЮЗАО, в частности, с Битцевским лесом.

Однако если присмотреться, экологическая ситуация сильно меняется от района к району. Наиболее благоприятными с этой точки зрения можно назвать Царицыно и Орехово-Борисово Северное, на территории которых расположен крупный парк. Наименее благоприятны районы, примыкающие к крупным магистралям — Варшавскому и Каширскому шоссе, развязке МКАД. Ухудшению экологической обстановки способствует также густонаселенность округа — в ЮАО достаточно высокий уровень бытового загрязнения.

Значимую роль играют здесь и соседи ЮАО. Юго-Западный округ, в котором находится минимальное количество производств и множество парков и лесопарков, позитивно воздействует на экологию ЮАО. А вот промышленный Юго-Восточный округ, где до сих пор работает множество предприятий, наоборот, обстановку ухудшает.

Так и живут обитатели Южного округа, раздираемые противоречиями. Поэтому при выборе жилья обращайте внимание на район, близость к трассам и производствам.

Образование

На территории Южного административного округа работают свыше полутысячи образовательных учреждений разного уровня. Доступность школ и детских садов здесь в целом хорошая, как и в среднем по Москве — лишь незначительно она меняется от района к району.

В Южном округе также находятся корпуса крупных вузов, среди которых Московский университет им. Витте, Международный гуманитарно-лингвистический институт, Всероссийский государственный университет юстиции, Высшая школа экономики и другие.

Медицина

В плане здравоохранения дела здесь обстоят отлично: в округе расположено несколько крупных медицинских центров. Среди них Онкологический центр им. Блохина, психиатрическая больница им. Алексеева, которую в народе прозвали «Канатчиковой дачей», НИИ медицинской экологии и другие.

Поликлиники и больницы есть во всех районах, однако, чем дальше от центра, тем меньше их становится, в то время как жителей — наоборот, больше. Особенно остро нехватка больниц и травмпунктов ощущается в Чертаново и Бирюлево.

Парки

Парки ЮАО — то, ради чего приезжают сюда жители других районов, изменив привычным маршрутам, обычно ведущим в центр Москвы. Главные туристические (и экологические) доминанты — парки усадеб «Коломенское» и «Царицыно».

Южнее расположен Бирюлевский дендропарк — один из крупнейших в округе. Недалеко от него — рекреационная зона Борисовских прудов.

Достопримечательности

Культурный центр ЗИЛ

Современный культурный центр, место притяжения ценителей интеллектуального досуга, в котором ежедневно проходит множество интересных мероприятий. КЦ находится в здании Дворца культуры ЗИЛ — памятнике архитектуры в стиле конструктивизма.

Свято-Данилов монастырь

Основанный в XVIII веке Свято-Данилов монастырь — настоящий памятник архитектуры. Полюбуйтесь изящными храмами, выполненными в стиле московского барокко, рассмотрите старинные иконостасы и восхититесь мощью крепостных стен, способных выдержать натиск самого грозного врага.

Музей-заповедник «Царицыно»

Дворцово-парковый ансамбль был заложен Екатериной II в XVIII веке. В него входят сохранившиеся и отреставрированные церкви, мосты и дворцовые корпуса, огромный ландшафтный парк, пруды и воссозданное, правда, с большими неточностями, здание главного Екатерининского дворца.

Шуховская башня

Когда-то — главная телевысотка страны, сегодня — памятник архитектуры советского рационализма. Шуховская башня построена в форме гиперболоида. Она внесена в Красную книгу Архнадзора из-за ветхости — с момента постройки башня ни разу не реставрировалась.

Как добраться