Что нужно знать о покупке квартиры в Дубае? Популярные вопросы

Владение недвижимостью в Дубае открывает большие возможности для иностранцев: они могут стать резидентами ОАЭ, иметь стабильный доход от инвестиций, получить вид на жительство в стране с высоким уровнем жизни, вести бизнес без уплаты налогов на прибыль. В своей статье мы постарались дать ответы на самые популярные вопросы о том, как купить квартиру в Дубае нерезиденту, а также о том, в чем заключаются особенности приобретения недвижимости в ОАЭ для россиян.

Процесс покупки квартиры в Дубае имеет как сходства, так и различия с процедурой, принятой в России. В целом это вовсе не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Дочитав статью до конца, вы убедитесь в этом сами.

Какова процедура покупки квартиры в Дубае?

Порядок приобретения недвижимости в Дубае включает следующие шаги:

Подбор подходящего объекта.

При выборе квартиры, апартаментов или виллы нужно учитывать, что для иностранцев неарабского происхождения покупка недвижимости возможна лишь на определенной территории[1]Как купить недвижимость в Дубае жителям России, Украины и Беларуси. 2021. URL: https://migratop.com/. Речь идет о так называемых Freehold-зонах, или Free Zone, где недвижимость приобретается в безусловную собственность со всеми вытекающими правами.

Только при этом условии иностранный гражданин может не только пользоваться и владеть недвижимостью в ОАЭ, но и распоряжаться ею: продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству.

Подготовка к сделке.

На этом этапе, кроме привычного россиянам внесения задатка, в Эмиратах принято заключать Меморандум о взаимопонимании и оформлять Сертификат об отсутствии возражений (NOC)1.

Меморандум, иначе Контракт F, фиксирует передачу покупателем задатка и условия будущей сделки. Сертификат NOC оформляется в офисе у застройщика и подтверждает отсутствие финансовых претензий последнего к продавцу.

Подписание договора купли-продажи и регистрация права собственности.

Договор купли-продажи подписывается на двух языках: арабском и английском. Обязательного нотариального заверения он не требует. Основные моменты договора такие же, как при продаже недвижимости в России. В них должны быть отражены:

  • адрес объекта недвижимости;
  • его стоимость;
  • порядок расчета между сторонами — участниками сделки;
  • условия и сроки передачи недвижимости.

При покупке строящегося жилья в договоре дополнительно указываются сроки завершения строительства и ответственность застройщика за нарушение срока сдачи дома.

Переход права собственности регистрируется Земельным департаментом Дубая (DLD)[2]Dubai Land Department. 2022. URL: https://dubailand.gov.ae/. Он же выдает покупателю Титул собственника (Title Deed) в подтверждение факта регистрации собственности.

Полезно знать

В случае покупки строящегося жилья Контракт F и NOS не требуются. Вместо них заключается Первичный договор о продаже (Initial Contract of Sale), который сначала регистрируется во временном реестре, а когда дом будет достроен и сдан — перезаключается.

Какие документы нужны для покупки недвижимости в Дубае россиянину?

Чтобы купить квартиру в Дубае, русскому человеку нужны только заграничный паспорт, виза и адрес проживания в стране. Если покупатель не может участвовать в сделке лично, есть возможность оформить доверенность на своего представителя. Для удостоверения доверенности на территории ОАЭ достаточно посетить нотариальную контору. Если доверитель находится за пределами страны, можно предоставить доверенность другого государства, но в этом случае потребуется перевод документа на арабский язык и непростая процедура его легализации в посольстве и МИДе[3]Доверенности и согласия. Генеральное консульство Российской Федерации. 2022. URL: https://dubai.mid.ru/.

С мая 2020 года покупка квартиры в Дубае стала возможна в удаленном формате с помощью online-сервисов, что существенно облегчает процесс, экономит время и деньги покупателя[4]Магазин на диване: как купить недвижимость за рубежом дистанционно. 2022. URL https://prian.ru/.

Что нужно учитывать при покупке недвижимости в Дубае?

Покупателям квартиры близ Персидского залива нужно знать, что стоимость недвижимости в Дубае сильно зависит от сегмента рынка. В Дубае их три:

  • вторичный рынок;
  • рынок новостроек;
  • недвижимость от застройщика.

Значения этих понятий в ОАЭ несколько отличаются от существующих в Российской Федерации[5]Анализ рынка недвижимости в Дубае. 2022. URL: https://businesstat.ru/.

Вторичным рынком недвижимости в ОАЭ называют жилье, которое продают собственники — физические лица. Купить квартиру в Дубае недорого можно именно на «вторичке», договорившись о дисконте с частным продавцом. Цена недвижимости в готовых новостройках, которой торгуют юридические лица, фиксированная и не предполагает возможности торга.

Купить квартиру в Дубае в новостройке — значит приобрести объект в новом доме, уже сданном в эксплуатацию. Продажей такой недвижимости занимаются только юридические лица: застройщики и органы власти на местах.

Купить квартиру в Дубае от застройщика — это то, что называется off-plan. Речь идет о приобретении недвижимости на начальном этапе строительства или даже на стадии проекта. В России такую схему называют участием в долевом строительстве.

В отличие от российских реалий, покупка строящегося жилья в Дубае безопасна. Случаи мошенничества единичны, потому что дубайские законы обязывают застройщиков сертифицировать все строящиеся проекты. Проверить сертификат проекта можно через приложение Земельного департамента Дубая. Продажи проводят сами застройщики или риэлторы по доверенностям от них[6]Кому разрешено владеть недвижимостью в Дубае и в ОАЭ? 2020.URL: https://jurdefinans.com/.

Особенности покупки недвижимости в Дубае

Насколько выгодно покупать квартиру от застройщика в Дубае?

Как и в России, купить квартиру в Дубае с котлована от застройщика гораздо выгоднее, чем вторичное и первичное жилье. Это имеет логичное объяснение:

  • цены ниже, чем при покупке недвижимости на вторичном рынке или в новостройке;
  • застройщик берет на себя частично или полностью расходы по оформлению сделки;
  • не надо платить комиссионное вознаграждение риэлтору — это делает застройщик;
  • можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой при оплате[7]Как заработать на недвижимости ОАЭ прямо сейчас: конкретные проекты и решения под задачи инвестора. 2022. URL: https://prian.ru/.

На каких условиях можно купить квартиру в Дубае в ипотеку или в рассрочку?

Почти половина всех сделок купли-продажи в Дубае в I полугодии 2021 года была проведена с использованием ипотечных кредитов[8]Как иностранцу получить ипотеку в Дубае. Полный чек-лист и неочевидные траты. 2022. URL: https://realting-com.turbopages.org/. При поддержке государства рынок ипотечного кредитования постоянно развивается.

Ипотека доступна в том числе и для иностранцев, но при этом к заемщикам предъявляются определенные требования, достаточно стандартные:

Возраст.

Не меньше 21 года и не больше 65 лет на момент погашения кредита.

Статус заемщика.

Резиденты могут рассчитывать на большую сумму кредита — до 80% от стоимости недвижимости. Предел для нерезидентов — 50%.

Доход заемщика и членов его семьи.

При расчете выдаваемой ипотеки банки следят за тем, чтобы на ежемесячные совокупные выплаты по всем кредитам у заемщика уходило не более половины доходов. К тому же на каждого члена семьи после выплат должно оставаться не менее 950 долларов, что соответствует сумме 55 527 рублей.

Процентная ставка.

Ставка может быть фиксированной, понижающей или плавающей. Для резидентов она составляет 3,5–4,5% годовых. Для нерезидентов ставка выше — 4,5–5,5%.

Срок ипотеки для всех одинаков: от одного года до 25 лет.

Ипотека — это не единственный вариант приобрести недвижимость, не выплачивая всю сумму целиком и сразу. В Дубае есть возможность купить квартиру без процентов в рассрочку. Ее предоставляют сами застройщики при продаже off-plan на срок от года до семи лет.

Размер первоначального взноса в этом случае варьируется от 5% до 40% от стоимости недвижимости. Порядок и сроки выплаты оставшейся суммы зависят от условий контракта с конкретным застройщиком. Покупатель может рассчитывать на возврат части произведенных выплат в зависимости от количества этих платежей. По законам ОАЭ, продажа недвижимости с неоплаченной рассрочкой не запрещается. Поэтапная оплата финансово более выгодна, чем ипотека[9]Покупка зарубежной недвижимости: рассрочка от застройщика. 2022. URL: https://homesoverseas-ru.turbopages.org/.

Как можно использовать купленную недвижимость?

Граждане России покупают недвижимость в Дубае для проживания или с целью инвестирования. Причем если несколько лет назад россияне в основном вкладывали деньги, сдавая жилье внаем, то в последнее время 75% квартир покупают «для жизни сейчас»[10]Что надо знать русскоговорящим покупателям о рынке недвижимости в ОАЭ. 2022. URL: https://realty.rbc.ru/.

ROI дубайской недвижимости очень высокий: окупаемость жилья в два раза выше по сравнению с недвижимостью в Москве. За счет аренды можно получать стабильный доход от 7% до 11% годовых в зависимости от типа аренды[11]Инвестиции прибило к ОАЭ. Коммерсантъ FM. 2022. URL: https://kommersant-ru.turbopages.org/.

С учетом роста цен, который составляет порядка 15% в год, интересна покупка off-plan на условиях рассрочки. При этом отсутствуют налоги: имущественный, на продажу, на наследство.

Покупка недвижимости стоимостью от 250 000 долларов (что составляет 14,6 млн российских рублей) позволяет получить резидентскую визу. По ней иностранец может жить в ОАЭ постоянно в течение нескольких лет. Статус визы и, как следствие, разрешенный срок проживания зависит от цены приобретенного жилья.

Сколько стоит недвижимость в Дубае?

Удивительно, но факт: недвижимость в Дубае не дороже, а иногда даже дешевле, чем в Москве и других российских городах-миллионниках[12]Высокодоходная роскошь. Сколько стоит инвестировать в недвижимость Дубая. 2022. URL: https://fintolk.pro/.

По данным Forbes, средняя цена дубайской недвижимости в 2022 году составила чуть больше 37 млн рублей[13]Без налогов и локдаунов: зачем россияне скупают недвижимость в Дубае. Forbes. 2022. URL: https://www.forbes.ru/. Стоимость самого бюджетного варианта — чуть меньше 5 млн рублей. Апартаменты в строящемся доме можно приобрести за 300 000 долларов, что составляет 17,5 млн российских рублей.

При этом качество местного строительства, вид из окон, близость теплого моря, развитая городская и социальная среда, географическое положение и открытые границы ОАЭ несравнимы с подавляющим большинством российских городов.

В каких районах Дубая самая востребованная недвижимость?

Если планируется покупка апартаментов, среди более 200 районов Дубая наиболее интересными для инвестиций считаются:

  • Дубай Марина (Dubai Marina);
  • Даунтаун Дубай (Downtown Dubai);
  • Дубай Крик Харбор (Dubai Creek Harbour);
  • Бизнес Бэй (Business Bay);
  • Пальм Джумейра (Palm Jumeriah).

В престижном Дубай Марина, где в основном располагается недвижимость премиум-класса, средняя стоимость 1 м2 составляет 4200 долларов, что соответствует 245 490 рублей[14]Dubai Property Prices and Real Estate Market Reports. 2022. URL: https://dxbinteract.com/.

Самые дорогие апартаменты продаются в Даунтаун Дубае — районе знаменитых Бурдж-Халифа и Дубай Молл. Квадратный метр здесь стоит около 5000 долларов, что соответствует 292 250 российских рублей.

В новом современном районе Дубай Крик Харбор, что находится неподалеку от заповедника с дикими фламинго, цены на апартаменты самые невысокие и начинаются от 300 000 долларов за квартиру площадью 70 м2 (эквивалент 17,5 млн рублей)[15]Dubai Property Prices and Real Estate Market Reports dxbinteract.com. 2022. URL https://dxbinteract.com/.

Средние цены 1 м2 жилой недвижимости в коммерческом районе Бизнес Бэй варьируются в диапазоне 3200–3800 долларов (от 187 040 до 222 110 рублей).

Тем, кто предпочитает апартаментам виллу, следует обратить внимание на такие районы, как:

  • Джабаль Али Ферст (Jabal Ali First) — торгово-промышленный район на берегу самой крупной гавани в мире;
  • Вади Аль-Сафа (Wadi Al Safa) — экологический новый престижный район элитной застройки;
  • Таун Сквер (Town Square) — новый микрогород внутри мегаполиса с оптимальным соотношением цены и качества;
  • Аль Барша (Al Barsha) — тихий район для семей с детьми рядом с самым крупным торговым центром в мире Mall Of The Emirates, в котором находится крытый горнолыжный курорт Ski Dubai.

Самые бюджетные виллы можно купить в Арабиан Ранчез. Это район крупных вилл премиум-класса с четырьмя и более спальнями. Тем не менее, средняя стоимость квадратного метра здесь самая низкая — 3100 долларов, что составляет 181 195 рублей.

А Пальм Джумейра (Palm Jumeirah Fronds) отличается высоким уровнем цен не только на покупку, но и на аренду, проживание и развлечения, хотя находится достаточно далеко от метро. Средняя стоимость за единицу площади составляет здесь 9400 долларов (549 430 рублей)[16]Названы популярные районы Дубая с самым дешевым жильем. 2022. URL https://lenta-ru.turbopages.org/.

Популярные районы для приобретения недвижимости

Кто может помочь в покупке недвижимости в Дубае?

В целях защиты интересов покупателей и других участников рынка недвижимости законы ОАЭ не разрешают проводить сделки купли-продажи без посредников. Грамотные риэлторы помогают не только не ошибиться в выборе дубайской недвижимости, но и разобраться во всех тонкостях процесса, подготовить пакет документов и преодолеть языковые трудности.

Агентство по регулированию недвижимости (RERA) и Земельный комитет Дубая (DLD) контролируют деятельность риэлторов эмирата[17]Лицензированные риэлторы и защита интересов покупателей. 2021. URL: https://homesoverseas-ru.turbopages.org/.

Обязательное лицензирование риэлторских агентств в целом и каждого специалиста в отдельности, жесткий контроль деятельности всех брокеров со стороны государства позволяют свести к нулю риски иностранных покупателей при совершении сделок купли-продажи в Дубае.

Стоимость квартиры в Дубае сопоставима с ценами на не самое дорогое жилье в Москве. При этом владение недвижимостью в ОАЭ дает ощутимые бонусы, начиная от получения визы резидента и заканчивая возможностью находиться в стране вечного лета длительное время.

Почему востребована покупка квартиры в Дубае?

На этот вопрос ответила генеральный директор агентства недвижимости Mira Estate Тамара Гетигежева:

«Плюсы покупки квартиры в Дубае очевидны. Приобретение недвижимости у берегов Персидского залива позволяет не только стать резидентом ОАЭ, но и выгодно, почти с нулевыми налогами, вести бизнес, открывать счет в местном банке и без проблем снимать с него валюту, соседствовать с бизнесменами и звездами, пользоваться при перелетах в любые точки мира услугами одних из самых надежных авиакомпаний[18]20 самых безопасных авиакомпаний в 2021 году. 2021. URL: https://tourweek.ru/.

Толерантный и дружелюбный ко всем национальностям, Дубай входит в пятерку лучших городов планеты по уровню безопасности, достопримечательностей и прогрессивной инфраструктуры[19]Опубликован рейтинг лучших городов мира 2021. 2021. URL: https://www.spot.uz/. В 2021 году он был признан самым устойчивым мировым городом, за что получил награду ООН.

Неудивительно, что людей, желающих приобрести недвижимость в этом эмирате, достаточно. Среди них много россиян — в 2022 году произошел настоящий всплеск интереса наших соотечественников к рынку недвижимости в Дубае. Mira Estate делает акцент на безупречном сервисе и эксклюзивных ценах от застройщиков. Наша риэлторская компания курирует своих клиентов на всех этапах сделки. В штате агентства Mira Estate есть русскоговорящие специалисты, которые хорошо разбираются в законах ОАЭ и знают рынок недвижимости Дубая. Они готовы консультировать клиентов по вопросам, связанным с уплатой налогов, оформлением документов и виз, регистрацией бизнеса в ОАЭ. Наши сотрудники помогают не только подобрать лучшую недвижимость в Дубае, купить квартиру, виллу под цели и бюджет заказчика, но и открыть банковский счет, вывести деньги безопасным способом и даже устроить ребенка в детский сад или получить местное водительское удостоверение».

P. S. Агентство недвижимости Mira Estate — одно из самых крупных и известных Дубае, в I квартале 2022 года признано лидером по объемам продаж недвижимости[20]Mira Estate признана лучшим агентством Emaar Properties. 2022.URL: https://www.khaleejtimes.com/.

* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости указана для ознакомления и актуальна на сентябрь 2022 года.

** Эквивалент в рублях приведен по курсу ЦБ РФ на 29 сентября 2022 года.