Как купить недвижимость в Дубае: обзор рынка, доходность жилья и цены на разные варианты
Иметь жилье на берегу Персидского залива довольно выгодно: иностранному гражданину приобретение недвижимости в ОАЭ позволяет получить вид на жительство, к тому же у таких объектов высокая окупаемость. Об особенностях покупки недвижимости в Дубае читайте в нашей статье.
Содержание статьи:
Доля иностранных инвесторов, владеющих недвижимостью в Дубае, неуклонно растет: за первые шесть месяцев 2022 года было совершено более 20 000 сделок купли-продажи[1]. Чем вызван высокий спрос на жилую площадь в крупнейшем городе на Ближнем Востоке? Многие нерезиденты ОАЭ покупают высоколиквидные дубайские элитные таунхаусы и виллы или бюджетные апартаменты с инвестиционной целью. Разберемся, в какие объекты стоит вкладывать средства.
Рынок недвижимости Дубая
Возможность вложить деньги в недвижимость в Дубае, чтобы впоследствии сдавать ее и получать стабильный доход или перепродать с прибылью, прельщает инвесторов со всего света. Граждане России не исключение — по данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, ОАЭ занимает второе место в списке стран, в которых наши соотечественники приобретают недвижимость чаще всего[2]. Более того, часть покупателей приобретает жилье в Дубае, чтобы получить визу резидента и переехать сюда на постоянное жительство. Другие занимаются релокацией бизнеса — их в первую очередь интересуют выгодные условия налогообложения. В результате количество сделок с недвижимостью растет, как и их общая стоимость, что подтверждает Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department)[3]. С учетом того что экономика этого эмирата достаточно стабильная, прогнозируется рост стоимости квадратного метра жилья в среднем на 10% в год[4]. Пока туристические и инвестиционные потоки только расширяются, рассмотрим, какие варианты недвижимости в наличии сегодня.
Инвесторам предлагаются на выбор квартиры, таунхаусы, виллы во freehold-зонах как на стадии котлована, так и готовые для заселения.
Словарь
Freehold-зоны — районы, где нерезиденты ОАЭ могут приобретать недвижимость в полноправное владение.
Продажи недвижимости в Дубае по итогам II квартала 2022 года достигли 10-летнего максимума[5], что говорит о привлекательности местного рынка для покупателей. Выбрать подходящий вариант можно в разных локациях:
- в богатейших районах эмирата (к примеру, в Downtown Dubai или Palm Jumeirah);
- в строящихся деловых центрах (например, Business Bay Dubai);
- в новых прибрежных районах (например, Dubai Creek Harbour).
Это далеко не полный список доступных локаций, ведь на сегодняшний день к freehold-зонам Дубая, где могут покупать недвижимость нерезиденты, относятся несколько десятков районов[6].
Местоположение объекта недвижимости играет роль в вопросе окупаемости. К примеру, коэффициент возврата инвестиций (ROI) при покупке квартиры, расположенной в районе Palm Jumeirah, в среднем составляет 3,71[7]. ROI недвижимости в районе Downtown Dubai ROI выше 3[8], а жилья в Dubai Greek Harbour (The Lagoons) — от 4[9]. Найти выгодный вариант можно на любой кошелек.
Стоимость недвижимости в Дубае
Высокий спрос на недвижимость в Дубае оправдан адекватным ценообразованием. Если сравнивать с крупными российскими городами, можно заметить, что стоимость 1 м² жилой площади в эмирате не превышает цен на жилье в районе Новой Москвы или в Санкт-Петербурге.
Средняя стоимость 1 м² в Дубае[10]
Локация | Стоимость |
|---|---|
В 30 минутах от центра | 3000–5000 долларов (184 860–308 100 рублей) |
Ближе к центру | 6000–7000 долларов (369 720–431 340 рублей) |
В самом центре | 11 000–12 000 долларов (677 820–739 440 рублей) |
Прибрежные зоны | 12 000–20 000 долларов (739 440–1,2 млн рублей) |
На итоговую стоимость объекта влияет расположение жилого комплекса, площадь жилья и его класс.
К примеру, однокомнатные апартаменты (57 м²) продаются в строящемся районе Dubai South за 119 000 долларов (7,3 млн рублей)[11].
Элитные таунхаусы с тремя спальнями на территории Damac Lagoons можно приобрести за 477 000 долларов (29,4 млн рублей)[12].
Вилла (404 м²) в Sobha Hartland, что в пяти минутах от башни Бурдж-Халифа, выставлена на продажу за 1,7 млн долларов (почти 105 млн рублей)[13].
Пентхаус с четырьмя спальнями общей площадью 410 м² в элитном районе The Palm Jumeirah обойдется в 7,5 млн долларов (462 млн рублей)[14].
Большинство покупателей высоко ценят развитую инфраструктуру дубайских жилых комплексов. Помимо всего необходимого для жизни — социальных учреждений, больниц, парковок, магазинов, фитнес-клубов, — их территории оборудованы:
- парковыми зонами,
- искусственными лагунами,
- полями для гольфа,
- охраняемой площадью,
- центрами досуга и развлечений.
Спрос на недвижимость в Дубае
По данным экспертов, спрос на недвижимость в Дубае в 2022 году превысил показатели 2021 года почти на 80%[15]. Инвесторы вкладывают средства как во вторичное жилье, так и в новостройки. За первый квартал 2022 года было совершено более 8500 сделок купли-продажи новых жилых объектов.
Инвесторы активно выкупают так называемую off-plan-недвижимость, потому что стоимость строящихся объектов на 20% ниже готовых.
Словарь
Off-plan — объект недвижимости, выставленный на продажу до его сдачи в эксплуатацию.
В отличие от ситуации на российском рынке ведущие девелоперы ОАЭ соблюдают сроки сдачи жилья безукоризненно. Земельный департамент Дубая строго контролирует все этапы строительства, благодаря чему риск «замораживания» стройки минимален. В случае приобретения off-plan-недвижимости оплата производится частями: сначала покупатель выплачивает первоначальный взнос (не менее 20% от стоимости), оставшаяся часть вносится после сдачи объекта в эксплуатацию. Подобные правила позволяют инвесторам заключать безопасные для них сделки. Неудивительно, что при таких условиях спрос на покупку недвижимости в Дубае растет.
Что дает недвижимость в Дубае?
Владельцы недвижимости в Дубае получают не только комфортабельное жилье близ Персидского залива. Те, кто вложил в жилой объект в freehold-зоне более 205 000 долларов (12,6 млн рублей), имеют право получить статус резидента. Такая виза действительна три года, при условии что владелец жилья будет посещать ОАЭ как минимум раз в год. Получить вид на жительство можно даже после приобретения недвижимости в ипотеку. Процентная ставка в Дубае составляет всего 4%. Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку и разбивают платежи на две или три части. При этом львиную долю сделок можно оформить онлайн из любой точки мира.
Помимо этого, эмираты привлекают инвесторов гибкой системой налогообложения. В государстве не взимается подоходный налог с физических лиц. А следовательно, доходы от дивидендов и аренды инвестор получает в полном объеме.
Ко всему прочему, Дубай является свободной экономической зоной, поэтому бизнесмены нередко выбирают этот город для релокации своей компании. С покупкой недвижимости на территории ОАЭ можно получить право на трехлетнюю бизнес-лицензию с возможной пролонгацией.
Те, кто запланировал переезд в Дубай всей семьей, получают возможность жить в одном из самых безопасных городов мира[16]. Высокий уровень жизни вместе с первоклассной системой здравоохранения являются неоспоримым преимуществом проживания в ОАЭ.
Недвижимость в Дубае покупают в основном три группы людей:
- инвесторы, планирующие получать доход от сдачи жилья в аренду или от его перепродажи;
- экспаты и бизнесмены, ведущие дела на территории свободной экономической зоны;
- иммигранты, переезжающие в ОАЭ.
Все они хотят максимально выгодно вложить собственные средства в недвижимость на территории эмиратов. В ОАЭ уже проживают более 40 000 россиян[17]. В основном они отдают предпочтение прибрежным районам:
- Dubai Marina;
- Palm Jumeirah;
- Business Bay;
- Downtown;
- Dubai Hills[18].
Доходность и окупаемость недвижимости в Дубае
Окупить вложения и получать доход с недвижимости достаточно просто, если сдавать апартаменты и виллы в аренду. Таким образом можно зарабатывать до 15% годовых. Особенно возрастает доходность жилья в период проведения крупных международных мероприятий в Дубае. Спрос на краткосрочную аренду апартаментов взлетает, когда сотни тысяч людей приезжают на всемирную выставку технологических достижений Expo или на презентацию медицинского лабораторного оборудования MedLab.
Еще один источник прибыли для инвесторов — перепродажа недвижимости в Дубае. Право перепродажи off-plan-объектов появляется у собственника, когда он оплатит более 30% от стоимости жилья. Большинство районов застраиваются в несколько этапов, к примеру, микрорайон Mohammed Bin Rashid City постепенно разрастается с 2012 года. Для инвесторов такие предложения крайне выгодны: вложив средства в начале нового этапа застройки, можно дождаться роста стоимости объекта до 20%[19]. На ликвидность недвижимости влияет местоположение и то, насколько развита инфраструктура в жилом комплексе.
Особенности процесса покупки недвижимости в Дубае
Купить жилье в Дубае несложно. Сначала нужно подобрать подходящий объект, напрямую через застройщика или с помощью агентства по продаже недвижимости, прошедшего сертификацию в местном Земельном департаменте. Подобная схема, установленная на законодательном уровне, максимально защищает покупателя от недобросовестных продавцов. Если речь идет о покупке сданного в эксплуатацию объекта, стороны оформляют два договора: предварительный и Меморандум о взаимопонимании (аналог российского договора купли-продажи). На этом этапе покупатель вносит задаток, после чего вместе с продавцом отправляется в офис застройщика за сертификатом об отсутствии возражений (NOC). С готовым документом обе стороны обращаются в Земельный департамент для регистрации права нового владельца. Тогда и происходит оплата всей стоимости сделки. Покупатель получает сертификат о праве собственности (Title Deed) и становится полноправным владельцем недвижимости[20].
Если инвестор приобретает off-plan-объект, процедура оформления сокращается. Стороны заключают первичный договор о продаже (Initial Contract of Sale). Его переоформлением для получения сертификата о праве собственности покупатель может заняться только когда строительство будет завершено.
Что нужно учесть при покупке недвижимости в Дубае
Безусловно, покупка недвижимости в Дубае имеет свои особенности. Покупателям стоит обратить внимание на следующие моменты:
- Нерезиденты ОАЭ при выборе недвижимости ограничены территориально. Приобретать квартиры и виллы иностранцам можно только в freehold-зонах.
- Важно доверить подбор жилья и ведение сделки проверенным брокерам. Как и везде, можно нарваться на непрофессионалов и мошенников.
- Нельзя игнорировать и финансовую сторону вопроса. При открытии зарубежного счета россиянам необходимо уведомить об этом налоговые органы РФ. И платить налоги, согласно законам РФ, на получаемую за рубежом прибыль.
Обычно сделки с покупкой недвижимости проходят гладко.
Приобрести высоколиквидную недвижимость на территории ОАЭ могут граждане любой страны. Оформляется жилье в собственность всего в несколько этапов, при этом иностранцам наравне с гражданами ОАЭ доступны ипотека, рассрочка и объекты на стадии строительства.
* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости указана для ознакомления и актуальна на ноябрь 2022 года.
** Эквивалент в рублях приведен по курсу ЦБ РФ на 2 ноября 2022 года.
Предупреждение: описанные финансовые инструменты являются высокорискованными и могут привести к потере внесенных денежных средств. До совершения сделок следует ознакомиться, с какими рисками они связаны.
