Как купить недвижимость в Дубае: обзор рынка, доходность жилья и цены на разные варианты

Иметь жилье на берегу Персидского залива довольно выгодно: иностранному гражданину приобретение недвижимости в ОАЭ позволяет получить вид на жительство, к тому же у таких объектов высокая окупаемость. Об особенностях покупки недвижимости в Дубае читайте в нашей статье.

Доля иностранных инвесторов, владеющих недвижимостью в Дубае, неуклонно растет: за первые шесть месяцев 2022 года было совершено более 20 000 сделок купли-продажи[1]Почему рынок недвижимости Дубая вырос в 1,5 раза во 2-м квартале 2022 года. 2022. URL: https://immigrantinvest.com/. Чем вызван высокий спрос на жилую площадь в крупнейшем городе на Ближнем Востоке? Многие нерезиденты ОАЭ покупают высоколиквидные дубайские элитные таунхаусы и виллы или бюджетные апартаменты с инвестиционной целью. Разберемся, в какие объекты стоит вкладывать средства.

Рынок недвижимости Дубая

Возможность вложить деньги в недвижимость в Дубае, чтобы впоследствии сдавать ее и получать стабильный доход или перепродать с прибылью, прельщает инвесторов со всего света. Граждане России не исключение — по данным консалтинговой компании Knight Frank Russia, ОАЭ занимает второе место в списке стран, в которых наши соотечественники приобретают недвижимость чаще всего[2]Турция возглавила список стран по спросу на жилье у состоятельных россиян. 2022. URL: https://realty.rbc.ru/. Более того, часть покупателей приобретает жилье в Дубае, чтобы получить визу резидента и переехать сюда на постоянное жительство. Другие занимаются релокацией бизнеса — их в первую очередь интересуют выгодные условия налогообложения. В результате количество сделок с недвижимостью растет, как и их общая стоимость, что подтверждает Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department)[3]Рынок недвижимости в Дубае: о чем стоит знать перед покупкой. 2022. URL: https://clck.ru/32ayoM. С учетом того что экономика этого эмирата достаточно стабильная, прогнозируется рост стоимости квадратного метра жилья в среднем на 10% в год[4]Когда растущий рынок недвижимости Дубая пойдет вниз. 2022. URL: https://re.vedomosti.ru/. Пока туристические и инвестиционные потоки только расширяются, рассмотрим, какие варианты недвижимости в наличии сегодня.

Инвесторам предлагаются на выбор квартиры, таунхаусы, виллы во freehold-зонах как на стадии котлована, так и готовые для заселения.

Словарь

Freehold-зоны районы, где нерезиденты ОАЭ могут приобретать недвижимость в полноправное владение.

Продажи недвижимости в Дубае по итогам II квартала 2022 года достигли 10-летнего максимума[5]Продажи недвижимости в Дубае по итогам II квартала достигли 10-летнего максимума. 2022. URL: https://vk.com/, что говорит о привлекательности местного рынка для покупателей. Выбрать подходящий вариант можно в разных локациях:

  • в богатейших районах эмирата (к примеру, в Downtown Dubai или Palm Jumeirah);
  • в строящихся деловых центрах (например, Business Bay Dubai);
  • в новых прибрежных районах (например, Dubai Creek Harbour).

Это далеко не полный список доступных локаций, ведь на сегодняшний день к freehold-зонам Дубая, где могут покупать недвижимость нерезиденты, относятся несколько десятков районов[6]Полный список фрихолд-районов Дубая. 2022. URL: https://metropolitan.realestate/.

Местоположение объекта недвижимости играет роль в вопросе окупаемости. К примеру, коэффициент возврата инвестиций (ROI) при покупке квартиры, расположенной в районе Palm Jumeirah, в среднем составляет 3,71[7]The Palm Gateway Beach Tower: обзор жилого комплекса от компании Mira Estate. 2022. URL: https://vk.com/. ROI недвижимости в районе Downtown Dubai ROI выше 3[8]Обзор жилых комплексов в районе Даунтаун Дубай. 2022. URL: https://emirates.estate/, а жилья в Dubai Greek Harbour (The Lagoons) — от 4[9]Обзор жилых комплексов в районе Creek Harbour. 2022. URL: https://emirates.estate/. Найти выгодный вариант можно на любой кошелек.

Стоимость недвижимости в Дубае

Высокий спрос на недвижимость в Дубае оправдан адекватным ценообразованием. Если сравнивать с крупными российскими городами, можно заметить, что стоимость 1 м² жилой площади в эмирате не превышает цен на жилье в районе Новой Москвы или в Санкт-Петербурге.

Средняя стоимость 1 м² в Дубае[10]Где выгоднее купить квартиру для инвестиций — в Москве, Санкт-Петербурге или в Дубае? 2022. URL: https://vk.com/

Локация

Стоимость

В 30 минутах от центра

3000–5000 долларов (184 860–308 100 рублей)

Ближе к центру

6000–7000 долларов (369 720–431 340 рублей)

В самом центре

11 000–12 000 долларов (677 820–739 440 рублей)

Прибрежные зоны

12 000–20 000 долларов (739 440–1,2 млн рублей)


На итоговую стоимость объекта влияет расположение жилого комплекса, площадь жилья и его класс.

К примеру, однокомнатные апартаменты (57 м²) продаются в строящемся районе Dubai South за 119 000 долларов (7,3 млн рублей)[11]Продающиеся квартиры на территории Дубая. 2022. URL: https://tranio.ru/.

Элитные таунхаусы с тремя спальнями на территории Damac Lagoons можно приобрести за 477 000 долларов (29,4 млн рублей)[12]Комплекс Damac Lagoons. 2022. URL: https://www.homesoverseas.ru/.

Вилла (404 м²) в Sobha Hartland, что в пяти минутах от башни Бурдж-Халифа, выставлена на продажу за 1,7 млн долларов (почти 105 млн рублей)[13]Продающиеся квартиры на территории Дубая. 2022. URL: https://tranio.ru/.

Пентхаус с четырьмя спальнями общей площадью 410 м² в элитном районе The Palm Jumeirah обойдется в 7,5 млн долларов (462 млн рублей)[14]Продающиеся квартиры на территории Дубая. 2022. URL: https://tranio.ru/.

Большинство покупателей высоко ценят развитую инфраструктуру дубайских жилых комплексов. Помимо всего необходимого для жизни — социальных учреждений, больниц, парковок, магазинов, фитнес-клубов, — их территории оборудованы:

  • парковыми зонами,
  • искусственными лагунами,
  • полями для гольфа,
  • охраняемой площадью,
  • центрами досуга и развлечений.

Спрос на недвижимость в Дубае

По данным экспертов, спрос на недвижимость в Дубае в 2022 году превысил показатели 2021 года почти на 80%[15]Эксперты сообщили об ажиотажном спросе на жилье в Дубае. 2022. URL https://www.google.com/. Инвесторы вкладывают средства как во вторичное жилье, так и в новостройки. За первый квартал 2022 года было совершено более 8500 сделок купли-продажи новых жилых объектов.

Инвесторы активно выкупают так называемую off-plan-недвижимость, потому что стоимость строящихся объектов на 20% ниже готовых.

Словарь

Off-plan — объект недвижимости, выставленный на продажу до его сдачи в эксплуатацию.

В отличие от ситуации на российском рынке ведущие девелоперы ОАЭ соблюдают сроки сдачи жилья безукоризненно. Земельный департамент Дубая строго контролирует все этапы строительства, благодаря чему риск «замораживания» стройки минимален. В случае приобретения off-plan-недвижимости оплата производится частями: сначала покупатель выплачивает первоначальный взнос (не менее 20% от стоимости), оставшаяся часть вносится после сдачи объекта в эксплуатацию. Подобные правила позволяют инвесторам заключать безопасные для них сделки. Неудивительно, что при таких условиях спрос на покупку недвижимости в Дубае растет.

Плюсы покупки строящегося жилья в Дубае

Что дает недвижимость в Дубае?

Владельцы недвижимости в Дубае получают не только комфортабельное жилье близ Персидского залива. Те, кто вложил в жилой объект в freehold-зоне более 205 000 долларов (12,6 млн рублей), имеют право получить статус резидента. Такая виза действительна три года, при условии что владелец жилья будет посещать ОАЭ как минимум раз в год. Получить вид на жительство можно даже после приобретения недвижимости в ипотеку. Процентная ставка в Дубае составляет всего 4%. Некоторые застройщики предлагают беспроцентную рассрочку и разбивают платежи на две или три части. При этом львиную долю сделок можно оформить онлайн из любой точки мира.

Помимо этого, эмираты привлекают инвесторов гибкой системой налогообложения. В государстве не взимается подоходный налог с физических лиц. А следовательно, доходы от дивидендов и аренды инвестор получает в полном объеме.

Ко всему прочему, Дубай является свободной экономической зоной, поэтому бизнесмены нередко выбирают этот город для релокации своей компании. С покупкой недвижимости на территории ОАЭ можно получить право на трехлетнюю бизнес-лицензию с возможной пролонгацией.

Те, кто запланировал переезд в Дубай всей семьей, получают возможность жить в одном из самых безопасных городов мира[16]Top 10 Safest Cities In The World. 2022. URL https://infos10.com/. Высокий уровень жизни вместе с первоклассной системой здравоохранения являются неоспоримым преимуществом проживания в ОАЭ.

Недвижимость в Дубае покупают в основном три группы людей:

  • инвесторы, планирующие получать доход от сдачи жилья в аренду или от его перепродажи;
  • экспаты и бизнесмены, ведущие дела на территории свободной экономической зоны;
  • иммигранты, переезжающие в ОАЭ.

Все они хотят максимально выгодно вложить собственные средства в недвижимость на территории эмиратов. В ОАЭ уже проживают более 40 000 россиян[17]СМИ: россияне начали открывать бизнес и покупать недвижимость в ОАЭ.2022. URL https://realty.ria.ru/. В основном они отдают предпочтение прибрежным районам:

  • Dubai Marina;
  • Palm Jumeirah;
  • Business Bay;
  • Downtown;
  • Dubai Hills[18]Русские экспаты в Дубае: популярные районы, типы недвижимости и факторы выбора.2022. URL: https://www.google.com/.

Доходность и окупаемость недвижимости в Дубае

Окупить вложения и получать доход с недвижимости достаточно просто, если сдавать апартаменты и виллы в аренду. Таким образом можно зарабатывать до 15% годовых. Особенно возрастает доходность жилья в период проведения крупных международных мероприятий в Дубае. Спрос на краткосрочную аренду апартаментов взлетает, когда сотни тысяч людей приезжают на всемирную выставку технологических достижений Expo или на презентацию медицинского лабораторного оборудования MedLab.

Еще один источник прибыли для инвесторов — перепродажа недвижимости в Дубае. Право перепродажи off-plan-объектов появляется у собственника, когда он оплатит более 30% от стоимости жилья. Большинство районов застраиваются в несколько этапов, к примеру, микрорайон Mohammed Bin Rashid City постепенно разрастается с 2012 года. Для инвесторов такие предложения крайне выгодны: вложив средства в начале нового этапа застройки, можно дождаться роста стоимости объекта до 20%[19]Перепродажа недвижимости в Дубае. 2022. URL: https://uaeassets.com/. На ликвидность недвижимости влияет местоположение и то, насколько развита инфраструктура в жилом комплексе.

Особенности процесса покупки недвижимости в Дубае

Купить жилье в Дубае несложно. Сначала нужно подобрать подходящий объект, напрямую через застройщика или с помощью агентства по продаже недвижимости, прошедшего сертификацию в местном Земельном департаменте. Подобная схема, установленная на законодательном уровне, максимально защищает покупателя от недобросовестных продавцов. Если речь идет о покупке сданного в эксплуатацию объекта, стороны оформляют два договора: предварительный и Меморандум о взаимопонимании (аналог российского договора купли-продажи). На этом этапе покупатель вносит задаток, после чего вместе с продавцом отправляется в офис застройщика за сертификатом об отсутствии возражений (NOC). С готовым документом обе стороны обращаются в Земельный департамент для регистрации права нового владельца. Тогда и происходит оплата всей стоимости сделки. Покупатель получает сертификат о праве собственности (Title Deed) и становится полноправным владельцем недвижимости[20]Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ. 2021. URL: https://prian.ru/.

Если инвестор приобретает off-plan-объект, процедура оформления сокращается. Стороны заключают первичный договор о продаже (Initial Contract of Sale). Его переоформлением для получения сертификата о праве собственности покупатель может заняться только когда строительство будет завершено.

Взносы и пошлины при покупке недвижимости в Дубае

Что нужно учесть при покупке недвижимости в Дубае

Безусловно, покупка недвижимости в Дубае имеет свои особенности. Покупателям стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Нерезиденты ОАЭ при выборе недвижимости ограничены территориально. Приобретать квартиры и виллы иностранцам можно только в freehold-зонах.
  • Важно доверить подбор жилья и ведение сделки проверенным брокерам. Как и везде, можно нарваться на непрофессионалов и мошенников.
  • Нельзя игнорировать и финансовую сторону вопроса. При открытии зарубежного счета россиянам необходимо уведомить об этом налоговые органы РФ. И платить налоги, согласно законам РФ, на получаемую за рубежом прибыль.

Обычно сделки с покупкой недвижимости проходят гладко.


Приобрести высоколиквидную недвижимость на территории ОАЭ могут граждане любой страны. Оформляется жилье в собственность всего в несколько этапов, при этом иностранцам наравне с гражданами ОАЭ доступны ипотека, рассрочка и объекты на стадии строительства.

Подбор недвижимости в Дубае

Чтобы сделка прошла без проблем, имеет смысл довериться проверенному агентству по недвижимости. Специалисты знают особенности местных законов, помогают с подбором высоколиквидных объектов, проверяют чистоту сделки и курируют весь процесс купли-продажи. Брокерская фирма Mira Estate в 2022 году заняла первое место в Дубае по объемам продажи недвижимости для жилья и инвестиций[21]Mira Estate hailed as top agency by Emaar properties. 2022. URL: https://www.khaleejtimes.com/. Русскоязычная команда под руководством Тамары Гетигежевой помогает своим клиентам в приобретении недвижимости в Дубае. Покупатель может доверить специалистам компании:

  • подбор подходящего жилого объекта;
  • открытие банковского счета;
  • оформление жилья в собственность;
  • документально-финансовое сопровождение сделки;
  • поиск арендаторов;
  • перепродажу недвижимости.

Специалисты Mira Estate курируют своих клиентов на всех этапах сделки и после нее. Нередко им приходится решать чисто бытовые вопросы: помогать выбрать школу для ребенка клиента, разбираться с налогами и правовыми вопросами.

* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости указана для ознакомления и актуальна на ноябрь 2022 года.

** Эквивалент в рублях приведен по курсу ЦБ РФ на 2 ноября 2022 года.

Предупреждение: описанные финансовые инструменты являются высокорискованными и могут привести к потере внесенных денежных средств. До совершения сделок следует ознакомиться, с какими рисками они связаны.