Премия Рунета-2020
Россия
Москва
+14°
Boom metrics
Общество19 января 2022 12:47

Покупка квартиры в нестабильное время: как взять ипотеку в 2022 году

О том, как взять квартиру в ипотеку в условиях постоянного роста цен на жилье, рассказывает корреспондент kp.ru
Одобрение по ипотеке действует три месяца. На этот срок фиксируется ставка и предложение суммы.

Одобрение по ипотеке действует три месяца. На этот срок фиксируется ставка и предложение суммы.

Фото: Олег ЗОЛОТО

Мне 27 лет, до недавнего времени жил в съемной квартире. Но не отпускает опасное желание брака, семьи, детей и прочих осложняющих жизнь обременений. Хотя социологи последние года три твердят, что молодежь нынче не любит привязываться к месту, обрастать собственностью, предпочитая аренду (каршеринг, съемные квартиры, кино и книги по подписке, даже утюги и стиральные машинки сейчас арендуют), я из тренда выбиваюсь.

В начале 2020-го я снял хрущевку 30 квадратных метров в Сокольниках. Убитая квартира, в которой стены и дверные косяки испещрены следами клыков — кажется, до меня тут жил оборотень или квартиранты с собакой, которые не уделяли ей внимания — стоила 8 млн рублей. Пронеслись ковидные два года, и вот халупа стоит уже 11 млн рублей — отслеживал цены на такие же квартиры в этом и соседних домах.

С 2013 по 2020 годы жилье в России подорожало на 33%. А за последние полтора года недвижка выросла на 39% — такую цифру называла глава Банка России Эльвира Набиуллина. В Москве же только за 2021-й, по оценкам аналитиков, рост минимум на четверть.

Виноваты курсы валют, опасения людей из-за пандемии и ажиотаж («Надо срочно покупать, а то деньги обесценятся!»), низкий процент по льготной ипотеке (6,5% на новостройки с апреля 2020-го по июль 2021-го, вслед за новостройками в цене растет и «вторичка»), удорожание стройматериалов, инфляция.

Забегая вперед, расскажу, как ходил смотреть очередной вариант. Встречал у подъезда местных жителей и спрашивал, как вы тут живете — берите на заметку, люди охотно рассказывают обо всех плюсах и минусах. В ответ жильцы интересовались «Почем квартиры в нашем доме?». Когда озвучивал цены, собеседники тут же начинали «укать» (у-у-у-у!) и качать головой:

— И это в нашем доме с гнилыми трубами?

КАКУЮ КВАРТИРУ Я ИСКАЛ

- Цена 10 — 13 млн рублей.

- Не менее двух комнат.

- От ТТК одна-две станции метро, удобные пересадки на прочие ветки (кольцевую, БКЛ, МЦК), электрички, потому что много езжу по работе.

- Только вторичка: за ту сумму, которую я готов потратить на квартиру, новостройка будет сдана либо в 2025 году, либо сейчас микростудия в 18 «квадратов».

- Квартиру-сталинку не хотел: в них интересные планировки и площади больше за ту же цену, что в хрущевках и брежневках, но нет горячего водоснабжения, из-за чего нужна газовая колонка — их я боюсь. А еще в некоторых нет ванных комнат, только уборная, так как предполагалось, что люди будут ходить в общую баню где-нибудь во дворе.

- Ремонт хотя бы на «троечку», чтобы можно было заехать и жить.

Корреспондент kp.ru Андрей Абрамов

Корреспондент kp.ru Андрей Абрамов

Фото: Личный архив

МОЙ ПОРТРЕТ ЗАЕМЩИКА

Холост, готов на первоначальный взнос от 30%, никакой кредитной истории (даже кредитной карты никогда не было), белая зарплата, девять лет трудового стажа, на последнем рабочем месте тружусь больше года, известный работодатель.

Слово эксперту

Вице-президент коммерческого банка «Юнистрим» Григорий Волис:

— Такой портрет заемщика выглядит вполне привлекательным. В расцвете сил с профессиональной точки зрения, до пенсии далеко, есть трудовой стаж. Сейчас банки также смотрят на работодателя с точки зрения актуальности бизнеса. Банку необходимо понимать, что компания стабильная. Например, в пандемию очень сильно пострадал сектор услуг и ресторанный бизнес. Поэтому если претендент на ипотеку работает в проблемном секторе, это сигнал для банка.

У вас нет кредитной истории. С одной стороны, хорошо, что нет дополнительной нагрузки. С другой — плохо, так как невозможно предсказать вашу финансовую дисциплину. Например, если видно, что человек ранее брал кредиты, исправно их гасил, то для банка такой клиент вызывает большее доверие. В противном случае непонятно, как он будет обслуживать свои кредиты.

Но есть нюанс. Если человек часто брал займы в микрофинансовых компаниях, то для банка такой клиент может ассоциироваться с дополнительными рисками. Как правило, в МФО обращаются люди, которым отказывали банки. Кроме того, средний размер такого займа не превышает нескольких десятков тысяч рублей или вовсе небольшой суммы до зарплаты. У банка появляются закономерные опасения. Микрофинансовый сектор традиционно ассоциируется с некоторой неблагополучностью, когда клиенты не могут прогнозировать свое финансовое состояние на долгий срок, а ипотечные кредиты в основном являются долгосрочными. Значит, для банка это риск.

В каждом учреждении существуют свои процедуры отбора заявок, однако, как правило, банки с большим доверием относятся к женатым мужчинам от 27 (человек вышел из призывного возраста) до 50 лет.

Более надежными заемщиками по ипотеке являются мужчины — они реже уходят в декрет, ниже риск потери работы. Кроме того, в России считается, что у мужчин более высокий доход, даже если они работают на тех же должностях, что и женщины. Хотя все больше женщин, которые не уступают мужчинам по размеру зарплаты, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Большое значение имеет и профессия кандидата. В отраслях, где высокий уровень травматизма, у банка очевидно могут возникать сомнения.

ПЕРВЫЙ ОТКАЗ

В октябре 2021-го стал зависать на сайтах недвижимости, а в середине ноября начал заниматься ипотекой. Все банки сейчас принимают первые заявки через сайт или в приложении для смартфона. Можно позвонить по телефону, чтобы продиктовать заявку кол-центру. Или прийти в отделение. Но сотрудники сделают ровным счетом то же самое, что и вы могли дистанционно — заполнят базовую анкету, которую отправят в ипотечный отдел (о последствиях этого расскажу ниже).

Дальше придет ответ (минут через 30): кредит предодобрен, присылайте свои документы, либо отказ.

Кредитные эксперты любят рассказывать, что к зарплатным клиентам банки максимально лояльны. Ведь они точно видят, сколько вы получаете, куда тратите деньги, сколько на счету остается в конце месяца. Такая финансовая характеристика покруче справки о доходах 2-НДФЛ, которую и подделать можно.

Поэтому первой отправил заявку в банк, в котором у меня была зарплатная карта семь лет. Мне тут же пришел отказ, хотя все семь лет банк регулярно звонил и слал эсэмэски с предложением взять ипотеку. Мне заблокировали возможность подавать новые заявки на ипотеку в этот банк в течение недели.

В сентябре и октябре 2021 года ключевая ставка Центробанка (от нее зависят ставки в рядовых банках) была 6,75%, потом выросла до 7,5%. Она продержалась весь ноябрь и до 20 декабря, пока не стала 8,5%. В общем, брать крупный кредит я решил в смутное время — эпоху перемен.

После отказа я стал звонить на горячую линию, писать в службу поддержки. Но везде сухой ответ: не дадим денег, и все тут. По закону банки имеют право не разглашать причину — бизнес есть бизнес. Другие банки для себя я не рассматривал, уж больно нравился мой. Да и ставку они предлагали в районе 7,5%. Поэтому я выждал неделю блокировки и повторил заявку. На этот раз отказали еще быстрее и заблокировали уже на две недели.

Тогда я решил наведаться в отделение, поговорить с менеджером. Может, увидев меня воочию, банк передумает. Плюс слышал немало историй от людей, кто брал ипотеку 5-10 лет назад, что если знать нужных людей в банке, то на некоторые нюансы закроют глаза или подскажут, как правильно составить заявку.

Банкам давать ипотеку очень выгодно. Простая арифметика. Если взять 6 млн в кредит на 30 лет под 7%, то за этот срок клиент заплатит около 8 млн рублей процентов.

Банкам давать ипотеку очень выгодно. Простая арифметика. Если взять 6 млн в кредит на 30 лет под 7%, то за этот срок клиент заплатит около 8 млн рублей процентов.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Но похоже, что банки — по крайней мере в Москве — научились с этим бороться, максимально урезав функции сотрудников в отделении. Все решения отдали на откуп в единый ипотечный центр. Сейчас объясню.

Я помыл голову, причесал бороду, побрызгался духами и пошел в банк. Но очень скоро понял, что менеджер ипотечного отдела как будто сидит там для красоты. Девушка заполняла на сайте точно такую же форму, что и я. И ей также высвечивалось — этот клиент у нас заблокирован, ему отказано. Я искренне удивлялся, пел дифирамбы своей белой зарплате и клялся в любви банку. Но сотрудница ничего не могла поделать. Она даже позвала своего босса — старшего по отделению. Тот сочувственно выслушал меня, но также сказал, что они бессильны.

— В ипотечном центре нашего банка принимают все решения. Но по секрету скажу — дело не в тебе. Многим сейчас отказывают. Банк ждет повышения ставки, следит за экономической ситуацией. Просчитывает, как ему заработать, — признался директор отделения.

СЕМЬ ИЗ ДЕВЯТИ

Тогда я стал рассылать заявки другим кредиторам. Всего отправил девять. Два банка отказали также на самом первом этапе, а семь ответили «предодобрением» и выразили желание посмотреть мои документы. Что интересно, никакой связи между крутизной банка и отказом или одобрением не было. Все банки были из первой десятки топа по размеру активов. Но одни соглашались дать деньги, другие же сразу зарезали мою кандидатуру.

Я еще больше укрепился в идее о выжидательной политике некоторых банков относительно ключевой ставки. Те учреждения, где я никогда не имел никаких карт, соглашались на кредит, а другие также отказывали и блокировали без возможности подать заявку еще раз в ближайшие 7-14 дней.

Доходило до смешного. Сел заполнять анкету на сайте банка. Зазвонил телефон, и я отвлекся на полчаса. Вернулся к заявке, а на экране уже горит: «Срок подачи заявки истек, следующую заявку можете подать через 14 дней». Клянусь, так и было!

В итоге все семь банков, которые сначала «предодобрили» ипотеку, взглянув на мои документы (см. «На заметку»), одобрили ее полностью. Но не обошлось без нюансов.

Одно учреждение готово одолжить денег только при условии 50% первоначального взноса (обычно ограничиваются 20-30%) и покупки у дочерней страховой этого банка полиса за 80 тысяч рублей. Хотя в моем случае рядовая ипотечная страховка стоила около 35 тысяч рублей.

Еще пару кредиторов запретил после одобрения ипотеки обращаться… в другие банки. В противном случае грозились повысить ставку. Тут две причины: во-первых, я могу взять еще один заем, и тогда ипотека станет мне не по карману. Во-вторых, меня как клиента явно не хотели терять. Вдруг предложат более выгодные условия?

То, что вы подаете заявки в другие финучреждения, можно отследить по выписке из бюро кредитных историй — все банки делают в них запросы, когда оценивают кандидатуру заемщика. Информация о том, что вашу историю просматривали, видна банкам.

ЗАПРЫГНУЛ В ПОСЛЕДНИЙ ВАГОН

Одобрение по ипотеке действует три месяца. На этот срок фиксируется ставка и предложение суммы. Дальше твоя заявка сгорит и надо будет заново отправлять все бумаги.

Банкам давать ипотеку очень выгодно. Простая арифметика. Если взять 6 млн в кредит на 30 лет под 7%, то за этот срок клиент заплатит около 8 млн рублей процентов. Если вы сможете платить только первые годы, а потом умрете, потеряете работу или случись чего еще, банк получит деньги от страховой либо продаст квартиру сам, так как она у него в залоге.

В декабре-2021 семь банков предложили мне взять ипотеку по ставке от 8,2 до 9,35%. Сейчас во всех ставки уже выше. В феврале-2022 пройдет очередное совещание ЦБ по ключевой ставке, и большинство аналитиков пока предрекают очередное ее повышение либо сохранение на прежнем уровне.

Что до меня, я выбрал квартиру на вторичном рынке, которую продавала компания-брокер: такие скупают «вторичку» ниже рыночной цены, но зато деньги продавцу отдают сразу. А потом накручивают на нее 15-30% и ищут новых покупателей. У этого юрлица был договор с дружественным банком о «льготной» ставке в 6,5% (на деле компания-продавец субсидирует банку такую ставку). Я успел. Сейчас ставка в этой же конторе по этой акции 8,5%.

Моя квартира 45 «квадратов» в трех станциях от кольцевой в доме 1972 года стоила 12,5 млн рублей. Объективно это дороже рыночной цены примерно на 500 тысяч, но продавец-брокер отказался сбрасывать. Они вообще за два месяца до этого пытались продать эту же квартиру за 13,5 млн рублей, но никого не нашли и постепенно снижали цену. Судя по документам, купили эту квартиру у прошлых владельцев за 11,8 млн. Вариант запал мне в душу, плюс из-за очень приятной ставки выходил комфортный ежемесячный платеж. Поэтому я согласился.

По ипотечному договору я буду платить до января 2052 года…

Какие документы ждет банк от претендента на ипотеку

Запрашивают плюс-минус одинаковый набор. Все бумаги можно отправлять по электронной почте. Или в личном кабинете на сайте банка. Очень удобно! Документы можно сфотографировать на телефон, заказать на «Госуслугах» и в налоговой нужные выписки. Конечно, если вы по части интернета «старообрядец», тогда можете все бумажки приносить менеджеру в отделение.

Советую тем, кто планирует, как и я, подавать заявки на ипотеку во много банков, один раз потратить 100-200 рублей в копицентре на сканирование всех документов — чтобы они были в формате электронного изображения. Потому что одному банку нормально, что вы сфотографировали паспорт, зажав страничку пальцами, а другой просит чистый снимок.

Вот исчерпывающий перечень документов, который потребуется вам для одобрения ипотеки:

Не факт, что банк запросит столь обширный набор. «Военник» у меня потребовал только один банк. Некоторые даже не просили справку о доходах от работодателя, а довольствовались электронной выпиской из пенсионного фонда.

Самое приятное и в то же время настораживающее — правдивость моих документов, кажется, никто не проверял. Ведь ту же справку о доходах я мог подправить в фотошопе за секунду, да и в паспорте, например, замазать графу о семейном положении. Только один банк очень настойчиво просил номер бухгалтерии или отдела кадров с моей работы. И пока они не убедились, что я действительно работаю в «Комсомолке», заявку не одобряли.

Более надежными заемщиками по ипотеке являются мужчины — они реже уходят в декрет, ниже риск потери работы. Кроме того, в России считается, что у мужчин более высокий доход, даже если они работают на тех же должностях, что и женщины.

Более надежными заемщиками по ипотеке являются мужчины — они реже уходят в декрет, ниже риск потери работы. Кроме того, в России считается, что у мужчин более высокий доход, даже если они работают на тех же должностях, что и женщины.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

ВОПРОС РЕБРОМ

Что будет дальше с ключевой ставкой и ценами на жилье?

Руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий:

— Прогнозирую, что в первом квартале 2022 года Центробанк сохранит курс на повышение ключевой ставки. Мы увидим ее на уровне 9%, возможно, даже выше. Далее решение о повышении или снижении ставки регулятор будет принимать исходя из экономической ситуации — в условиях пандемийной нестабильности предугадать ее практически невозможно.

Рост цен на жилую недвижимость в Москве уже существенно замедлился. Полагаю, что в наступившем году мы даже сможем увидеть некоторую корректировку цен на квартиры в сторону снижения. Уже сегодня, чтобы сохранить уровень продаж в условиях снижения спроса, застройщики предоставляют скрытые скидки через различные программы субсидирования ипотеки. Причин снижения спроса на жилье несколько: падение реальных доходов населения, удорожание ипотеки и высокая степень закредитованности населения.

Массовую ипотеку по 5-6% годовых в 2022-м мы не увидим. Только если власти запустят специальные программы, чтобы поддержать граждан и застройщиков (сейчас есть льготная ипотека для семей с детьми, рожденными с 1 января 2018-го, под 6% на сумму до 12 млн руб в Москве и ипотека под 7% только на новостройки с ограничением по сумме в 3 млн руб. — прим. авт.). Ведь если квартиры перестанут приобретать массово, то встанут стройки, а это грозит большими проблемами в экономике. Также в нынешнем году продолжим видеть субсидированную ипотеку от застройщиков, ставки по которой в некоторых проектах составляют менее 5%.

В целом планы у властей по объемам строительства серьезные. Да и девелоперы приобрели огромное количество земельных участков под строительство новых жилых проектов. Все это придется как-то продавать. Без ипотечных программ с низкой ставкой сделать это будет нереально.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Правительство упростило порядок получения компенсаций на погашение ипотеки для многодетных семей

Механизм поддержки был доработан (подробнее)