Академический район в Москве

Всего в шести километрах от центра Москвы расположен Академический район, еще в советское время завоевавший репутацию наукограда. Здесь располагались — и располагаются до сих пор — десятки научно-исследовательских центров и институтов. Дома, построенные вокруг них, исторически населены учеными, профессорами, академиками и их потомками. Благодаря такому стечению обстоятельств, Академический район до сих пор считается одним из самых безопасных и благополучных в Москве с точки зрения как инфраструктуры, так и качества жилья. Последнее здесь — на любой вкус. Пестрая застройка включает в себя дома всех послевоенных эпох — от «сталинок» 50-х годов до современных фешенебельных небоскребов. Рассказываем об особенностях жизни в Академическом районе, и вместе с экспертами разбираемся, стоит ли покупать здесь квартиру.

История района

Академический район и его ближайшие соседи — Черемушки и Котловка — долгое время считались одной территорией, в их истории много общего. Местность, которую сегодня занимают эти районы, известна примерно с XVII века — здесь располагались небольшие поселения: вотчина бояр Маховых Черемошье и село Шаболово. Эти деревушки долгое время переходили от одного хозяина к другому, теряли часть своих построек и обретали новые. До наших дней с тех пор мало что сохранилось, разве что усадьба Черемушки-Знаменское, часть зданий которой относится к Академическому району, а часть — к соседней Котловке.

Гораздо насыщенней советская история Академического района. Внешний вид этой местности на 70% определяется застройкой разных годов, начиная с 50-х. Остальные 30% — современные дома, которых, впрочем, в ближайшее время станет больше из-за масштабной программы реновации, развернувшейся во всех районах Москвы.

Советская постройка 50-х — это крепкие «сталинки», 60-х — «хрущевки», 70-х — блочные дома, 80-х — типовые «панельки». Академический район буквально представляет собой срез архитектурных традиций страны с середины прошлого века и до наших дней.

Отдельного упоминания заслуживает дом №16 на улице Гримау. По этому адресу находится первая в СССР «хрущевка», сестры которой распространились по территории всего Советского Союза. Дом четырех-, а не пятиэтажный, как это стало принято чуть позже. Он пережил все волны сноса старых домов, которые прокатывались по столице, переживет он и реновацию — в программу его не включили.

Помимо архитектурных традиций, советское время в истории Академического района сыграло и другую важную роль. В середине прошлого века именно здесь располагались научные институты и исследовательские центры, в которых были заняты самые светлые умы своего времени. Потому исторически район удерживает статус «интеллигентного» — до сих пор в полученных когда-то квартирах живут ученые, исследователи, их дети и внуки.

Описание и фото района

Академический район относится к Юго-Западному административному округу Москвы. Соседствует с районами Гагаринский, Донской, Котловка и Черемушки. Он, хоть и находится близко к центру, по своей архитектуре — типичный «спальник» с плотной застройкой и небольшим количеством парков и рекреационных зон.

Тем не менее, благодаря расположению, жилье здесь считается выгодной инвестицией, а многие компании обустраивают здесь свои офисы и штаб-квартиры.

Академический район в цифрах

Плюсы

• Близость к центру.

• Отлично развитая социальная инфраструктура.

• Репутация «интеллигентного» района.

• Хорошая транспортная доступность.

• Разнообразный выбор жилья.

• Тихий, зеленый и ухоженный район.

• Относительно благоприятная экологическая обстановка.

Минусы

• Плотная высотная застройка.

• Крупная функционирующая промзона.

• Основная часть жилого фонда — дома прошлого века.

• Небольшое количество новостроек.

• Высокие цены на первичное жилье.

Недвижимость

Редкость за большие деньги: первичная недвижимость в Академическом районе

Новостройки для этого района каждый раз становятся настоящим событием. Все из-за исторических особенностей застройки: новые дома возводить просто негде. 

— Сложившаяся застройка района не предоставляет широких возможностей для крупных девелоперских проектов, — комментирует риэлтор с сервиса profi.ru Александр Водолазов. — Как правило, любая новая застройка в этом районе — это точечные качественные проекты бизнес-класса, которые всегда пользуются высоким спросом и быстро раскупаются на этапе строительства. Желающим приобрести квартиру в новом доме предстоит выбирать, по сути, из нескольких проектов, недавно сданных в эксплуатацию, где есть ассортимент уже оформленных в собственность квартир от частных продавцов. Цены на однокомнатные квартиры без отделки площадью от 45 кв.м стартуют от 14 млн рублей.

На любой вкус и цвет: вторичная недвижимость в Академическом районе

Гораздо интереснее обстоят дела на рынке «вторички». Жилье здесь разнородное: тут вам и крепкие «сталинки», и «панельки», и тесные «хрущевки», и просторные дома застройки этого века.

— Большая часть предложения в реализации представлена на вторичном рынке — комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН». — Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке «недавно свежих» проектов (сданных в 2011-2019 годах) составляет 350 тыс. рублей при средней цене квартиры 19,5 млн руб. Остальной вторичный рынок представлен в основном панельными домами серий П-3, П-44, П-3М, И-155 и КОПЭ со средней ценой квадратного метра 275 тыс. рублей при средней цене квартиры 14,5 млн руб. Средняя площадь квартир составляет 56 кв.м.

Почему так дорого: особенности ценообразования квартир в Академическом районе

— Во многом причины ценообразования в категориях и первичного, и вторичного жилья одни и те же: класс дома, этаж, метраж помещения, наличие отделки, транспортная и социальная инфраструктура, — объясняют эксперты Авито Недвижимости. — Однако есть и особенности. Цены на первичное жилье во многом зависят от срока сдачи дома — чем ближе срок, тем выше цена, — а также от наличия или отсутствия черновой или чистовой отделки. Для вторичного жилья немаловажную роль играет наличие хорошей истории у объекта: есть ли у него еще собственники, была ли замешана квартира в теневых операциях и т.д.

А что насчет реновации?

Застроенный преимущественно домами прошлого века, Академический район не избежал участия в программе реновации, объявленной в 2017 году. О ее нюансах рассказал Александр Водолазов:

— Основной жилой фонд района, его визитная карточка — это крепкие добротные, кирпичные дома повышенной комфортности 50-х годов постройки, которые гармонично образуют широкие, зеленые и при этом уютные дворы и кварталы. Даже развернувшаяся программа реновации не затронет существенно облик Академического. Всего 18 объектов в границах района вошли в программу. Это в несколько раз меньше, чем в любом из соседних районов.

Стоит ли вкладываться в жилье в Академическом районе

Квартира в Москве — это всегда инвестиция, однако ее удачность сильно варьируется от района к району.

— В качестве инвестиций Академический не выделяется на фоне других районов. — рассказывает Филипп Глоба, специалист по рекламе рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty. — Он уже сложившийся, поэтому рост цен на жилье здесь скорее всего не будет опережать средний по рынку.

— Любая покупка квартиры — это всегда в долгосрочной перспективе хорошая инвестиция, — комментирует Александр Водолазов. — Покупатели, инвестирующие в квартиры в этом районе, как правило, это понимают. Академический — район не для быстрых перепродаж на дистанции 3-5 лет. Тут не стоит рассчитывать на быструю прибыль за счет каких-то стремительных инфраструктурных изменений. Это старый московский район, близкий к центру, с отличной инфраструктурой, парками, хорошо спланированный. Покупка квартиры здесь — это, скорее, способ надежно и надолго вложить средства в недвижимость, которая при любых финансовых катаклизмах не потеряет существенно в цене и будет пользоваться стабильным спросом.

Транспорт

Академический — компактный и камерный район, и в плане общественного транспорта дела обстоят хорошо, даже отлично. Здесь находятся две станции метро — «Академическая» и «Профсоюзная» Калужско-Рижской линии, не самой загруженной ветки. По ней без пересадок можно добраться до центра или уехать на юг Москвы. На севере Академического, у границы с ТТК, расположена еще одна станция метро, а также станции МЦК. Они технически относятся к другому району, но это не мешает пользоваться ими жителям «приграничных» территорий.

— На территории района проектируется новая станция метро Коммунарской линии — Академическая, — рассказывает Наталия Кузнецова. — Она будет связана пересадкой с одноименной станцией на Калужско-Рижской линии. Расположится в Академическом районе (ЮЗАО) у пересечения Профсоюзной улицы и улицы Дмитрия Ульянова. Открыть станцию планируется в 2023 году в составе участка «Улица Новаторов» — «Севастопольский проспект».

На территории района находится одна станция пригородных поездов и МЦД — «Канатчиково», здесь проходит четыре трамвайных маршрута и более десяти автобусных.

Основные магистрали — проспект 60-летия Октября, улица Профсоюзная и Дмитрия Ульянова. Первые пересекают весь район вдоль, третья — поперек.

Медицина

Неоспоримое преимущество старых районов Москвы — развитая социальная инфраструктура. В Академическом работают несколько государственных больниц и поликлиник, НИИ педиатрии, женская консультация и роддом. Открыты также частные клиники, оказывающие медицинские услуги любого толка — от хирургических до стоматологических.

Образование

Дети Академического района могут обучаться в одной из более чем 20 общеобразовательных и специализированных школ и гимназий, многие из которых регулярно попадают в рейтинги лучших школ города и страны. Для дошколят открыты государственные и частные детские сады и центры — их здесь около 25.

Учреждения высшего образования представлены корпусами таких вузов, как МГУ им. Ломоносова, РУДН, МГИМО, ГАУГН, МФЮА, а также несколькими институтами Российской академии наук — теми самыми, что в советское время дали название району.

Парки

Несмотря на небольшую территорию и плотную застройку, в районе удалось сохранить несколько парков — достаточно крупных по местным меркам, но, конечно, сильно уступающим в размерах Воробьевым горам, Нескучному саду и Парку Горького, расположенным совсем недалеко.

Академический парк. Разбит в 2017 году на месте опустевших и частично заброшенных автобаз. Это настоящий городской оазис, островок зелени среди многоэтажек. Здесь есть множество детских и спортивных площадок, небольшой стадион и петляющие, выложенные гранитной плиткой пешеходные маршруты.

Парк «Новые Черемушки». Старый, но благоустроенный парк. Посреди лип и кленов разместились прогулочные и велосипедные дорожки, несколько спортивных и детских площадок. Парк камерный и уютный, как и сам Академический район.

Сквер «Диета». Это настоящий народный парк — он обустроен усилиями местных жителей, пусть и не без поддержки властей. Все атрибуты полноценной парковой зоны здесь в наличии: прогулочные зоны, детские площадки и зона для занятий спортом на открытом воздухе.

Экология

В экологическом плане юго-западная часть Москвы считается относительно благополучной. Академический район — старый и зеленый, несмотря на то, что зеленых зон здесь немного. Также облегчают ситуацию расположенные поблизости крупные парки других районов, в первую очередь Хамовников.

Основные факторы, усугубляющие экологическую обстановку, это автомобили — мощный поток, порой замирающий в пробках, не может не сказаться на общей атмосфере района. Также на севере Академического есть функционирующая промзона и ТЭЦ, чьи выбросы в атмосферу негативно сказываются на экологической ситуации.

Спорт

Спортивная инфраструктура, как и в целом по Москве, в Академическом районе развита отлично. Несколько спортивных и фитнес-клубов, детская спортшкола и огромное количество спортплощадок и воркаут-зон, расположенных не только в парках, но и во дворах.

Культура

Близость к центру обусловила культурную составляющую района — музеев, библиотек и прочих учреждений досуга здесь в избытке. Среди самых заметных — Государственный Дарвиновский музей, Музей Героев Советского Союза, Музей гельминтологии, Музей 60-х.

Бизнес и торговля

Выгодное географическое положение и хорошая транспортная доступность делают Академический район привлекательным с точки зрения бизнеса — десятки расположенных здесь офисных и бизнес-центров тому подтверждение. В Академическом находятся штаб-квартиры крупнейших российских и зарубежных компаний.

В районе нет недостатка в магазинах, супермаркетах и аптеках — такое положение вещей как правило свойственно спальным районам. Расположенный при этом в непосредственной близости к центру Академический может похвастаться также обилием кафе и ресторанов, богатый выбор заведений с вкусной едой — редкость для среднестатистического «спальника».

Достопримечательности

Площадь Хо Ши Мина

Не упомянутая ранее прогулочная зона, расположенная у метро «Академическая», на пересечении двух шумных магистралей. Интересна в первую очередь памятником вьетнамскому политическому деятелю, чьим именем названа площадь. Памятник представляет из себя портрет Хо Ши Мина на фоне окружности (символического солнца). Перед портретом — скульптура вьетнамца, поднимающегося с колен.

Храм Живоначальной Троицы в Старых Черемушках

Восстановленный в конце XX — начале XXI века, это один из двух храмов Академического района. Первые упоминания о церкви, расположенной на этом месте, датированы XVIII веком.

Дом аспиранта и стажера МГУ

Ближайший сосед описанного выше храма. Построен в 60-х как один из экспериментальных домов-коммун, прототип массового жилья в стране победившего коммунизма. Квартиры в таком доме были рассчитаны на одиноких людей или на небольшие семьи. Особенностью жилья стал полный отказ от кухни как от отдельного пространства — ее полностью заменили так называемые «кухонные ниши». Площадь квартир была весьма скромной, а сэкономленное внутреннее пространство дома заняли общественные помещения — бассейн, спортзал, поликлиника, библиотека и даже детский сад. Сегодня здесь располагается общежитие МГУ.

Отзывы риэлторов

Филипп Глоба, специалист по рекламе рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty:

— В Академическом районе представлено много учебных заведений, инфраструктуру в целом можно считать развитой. Его также характеризует хорошая транспортная доступность. Экологическую ситуацию в районе тоже можно назвать достаточно благоприятной, хотя близость загруженных магистралей сказывается не самым положительным образом. Плотность населения составляет около 19000 чел/кв.км, для кого-то она может показаться высокой, но для Москвы такой показатель является средним. Благодаря широкому выбору предложений на вторичном рынке, развитой инфраструктуре, наличию парковых зон, близости к центру, Академический может быть интересен представителям самых разных социальных групп. Отпугнуть от покупки могут стоимость жилья и плотность населения, однако это достаточно типичные минусы для районов, расположенных близко к центру Москвы.

Александр Водолазов, риэлтор с сервиса profi.ru:

— Характер предложения жилья определяет во многом и характер спроса. Академический — это район с довольно высоким процентом жителей, обитающих здесь поколениями, привязанным к этому месту. Их жизнь зачастую тесно связана с научными и образовательными учреждениями, составляющими главную инфраструктурную ось этого района. Здесь высок внутренний спрос на вторичное жилье и новостройки со стороны самих жителей, которые, при наличии возможности, всегда рады улучшить свои жилищные условия, не покидая привычных мест. 

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Среди покупателей преобладают семейные пары с детьми, поскольку этот район славится развитой образовательной инфраструктурой, хорошими школами и лицеями. Исторически в Академическом получали квартиры научные сотрудники и преподаватели, поэтому за ним закрепился статус «интеллигентного» района. В общей сложности на территории находится более 30 научных учреждений и огромное количество школ, гимназий и колледжей.

Кроме того, Академический обладает прекрасной транспортной доступностью до центра города, выездом на ТТК, здесь находятся крупнейшие городские магистрали. Также на территории района имеются две станции метро. Их удачное расположение позволяет жителю дойти до метро пешком из любой точки в пределах Академического.

Отзывы жителей

Владимир, 27 лет, project-менеджер:

— В Академическом я обитаю с рождения — отец, всю жизнь проработавший в НИИ, получил здесь квартиру. Родителей, к сожалению, уже нет в живых, квартира перешла мне в наследство. Уезжать из нее я никогда не хотел и не хочу — с этим местом связаны все мои самые теплые воспоминания.

У меня есть мечта — выкупить квартиру сверху или снизу и устроить эдакий дюплекс. Сейчас я коплю деньги на это и провожу разведку — не собирается ли кто из соседей съезжать. Расширение пространства скоро станет необходимо — мы с девушкой ждем ребенка. И, так как уезжать отсюда я бы не хотел, подобное решение мне кажется просто идеальным.

Сам район мне очень нравится. Он всегда казался тихим и уютным. Со временем мнение не переменилось — мне действительно нравится тут жить. Поблизости есть все, что нужно — транспорт, магазины, аптеки, а также все, что понадобится в обозримом будущем — больница, роддом, детские сады и школы.

Александр, 34 года, музыкант:

— Я живу в юго-восточной части района, рядом с пересечением улицы Дмитрия Ульянова с Севастопольским проспектом. Академический очень удобен с точки зрения инфраструктуры. Поликлиника состоит из пяти корпусов, никогда нет очередей и прекрасные специалисты, множество продуктовых магазинов вокруг, если нужно покрупнее — есть торговые центры «Рио» и «Капитолий», где имеется большая «Лента» и «Ашан» соответственно. Оранжевая ветка метро не особо загружена в сравнении с другими, при необходимости есть МЦК «Крымская» и «Площадь Гагарина» в соседнем районе (от меня подальше), на трамвае можно прокатиться до самого центра. Банки, салоны красоты, неплохие кафе, скверы… все есть.

Я родом из ближайшего Подмосковья и здесь я ощущаю какую-то похожую атмосферу: невысокие дома, застройка времен Сталина и Хрущева, много зелени, очень чисто и ухожено. Опять же близость к центру, до любой точки на такси 200-300 рублей. Ну а в выходной в хорошую погоду всегда можно прогуляться в Парк Горького. Минусов, честно говоря, не нахожу.

Я этот район специально не выбирал, так получилось, но живу здесь уже три года. Теперь планирую покупать себе тут квартиру, очень люблю этот район. Бывает, выйду прогуляться, сяду на лавку, и песня новая рождается от этого спокойствия и умиротворения вокруг.

Как добраться