Когда программе реновации дали старт, в Москве подскочил спрос на квартиры в хрущевках. При этом предложений не так много, а значит цены на квадратные метры возросли. Тем не менее, это не останавливает желающих получить хорошую квартиру в новостройке. Вместе с экспертами разбираемся в нюансах покупки квартиры под реновацию в Москве в 2022 году.

На всю страну слово зазвучало в 2017 году, когда московская мэрия объявила о запуске программы. В столице тысячи старых типовых домов, в основном это пятиэтажки. Ветшающие коммуникации практически нереально поддерживать. Но если ржавые трубы и гнилую проводку еще возможно поменять, то перекрытия и стены свой ресурс выработали. Поскольку дома архитектурной ценности не несут, то их проще снести.

Жильцов переселяют в новостройки, аварийный дом сносят, а на его месте возводят новое жилье. По подсчетам московском мэрии, программа затронет 350 тысяч столичных семей. Дома под реновацию ранее определяли голосованием. Не все собственники высказались в положительном ключе, поэтому некоторые многоэтажки сносить не будут. Однако большинство решили не упускать возможность переселиться в новые квадратные метры. Вот еще несколько фактов про реновацию в Москве:

• квартиру дают в том же районе;
• можно согласится на компенсацию вместо квартиры;
• новые квартиры в домах комфорт-класса: с ремонтом, сантехникой и плитой;
• можно доплатить и получить квартиру большей площади, чем была;
• на месте снесенного дома будет построен новый, но прошлые жильцы претендовать на него не могут.

— По постановлению Правительства Москвы жилье под реновацию предоставляется в том же районе. Но если собственник после двух предложенных вариантов квартиры отказывается от них, то в третий раз ему могут предоставить квартиру в другом районе столицы. Существует три этапа реновации: 2020-2024 гг, 2025-2028 гг и 2029-2032 годы, — добавила адвокат Юлия Кузнецова.

Эксперты рекомендуют тщательно обдумать шаг, поскольку покупка квартиры в доме под реновацию несет ряд рисков. Адвокат Ольга Сулим приводит следующие тезисы.

Программа до сих пор согласовывается и обсуждается. Не исключены ситуации, что в обозримом будущем власти Москвы пересмотрят свое отношение к идее. Если программу решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, покупатель может надолго остаться без нового жилья.

Снос и переселение могут затянуться на долгие годы. После принятия решения о сносе, жители переедут в новые дома только тогда, когда новостройка будет возведена.

Новое жилье может находиться в неудачном месте. Особенно проблема характерна для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, что переселение возможно в пределах целого округа, а не района, как в Старой Москве. В итоге, покупатель может оказаться вдали от инфраструктурных объектов.

Квартиры, которые находятся в залоге или на них установлены иные ограничения могут стать препятствием для участия в программе реновации.

— Перед покупкой необходимо понимать в какую очередь входит квартира. Это «кот в мешке» и существует множество рисков. Все в нашем мире изменчиво и законодательство также может измениться, например, могут быть продлены сроки, — добавила Юлия Кузнецова.

Приобретение жилья в доме под реновацию несет немало и преимуществ. Эксперт в сфере недвижимости Марина Яковлева называет самые явные плюсы покупки такой квартиры.

Экономия семейного бюджета или инвестиция. Жилье в домах под реновацию стоит дешевле по сравнению с квартирами в новых домах. Купив такую, вы сможете сэкономить приличную сумму, а в итоге получите новое жилье. Такой обмен многие рассматривают как инвестицию.

Получение жилья большего по площади. Новые квартиры отличаются более просторными планировками. Можно получить жилье большего размера без дополнительных трат. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусматривается значительное увеличение метража. При выделении нового жилья будет задействован Закон Москвы №29 от 14.06.2006 года, согласно которому на каждого зарегистрированного гражданина приходится 18 «квадратов» жилплощади.

Ремонт «под ключ». Квартиры, полученные по программе реновации, предоставляются с отделкой, тогда как квартиры в новостройках обычно продаются без ремонта.

Новая квартира в районе с хорошей инфраструктурой. Дома под реновацию расположены в развитых районах со всей необходимой инфраструктурой. Переехав в квартиру по программе реновации в этом же районе, вы получите не только новое жилье, но и доступ ко всей инфраструктуре: детские площадки, социальные учреждения и т.д.

Кроме очевидных рисков и явных преимуществ не забывайте о ряде минусов приобретения квартиры под реновацию.

• Вложить средства в новостройку на начальных этапах будет экономичнее. К тому же вы сами сможете выбрать локацию.

• У вас нет другого жилья? Тогда до переселения придется жить в старом доме. Ремонт делать бессмысленно, так как расходы никто не покроет.

• Не смогли дождаться переселения и решили вновь продать только что купленную квартиру под реновацию — придется заплатить 13% налог с выручки. Того требует закон, если жилье находится в собственности менее пяти лет.

— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.

– При всех очевидных преимуществах покупки такого жилья, я такую недвижимость покупать бы не стала. Если вы приобретаете квартиру для личного проживания, то неизвестно, когда состоится ваш переезд в новую. Возможно, он и вовсе не произойдет. Законы меняются настолько часто, что нет уверенности в том, что программу не приостановят или не внесут поправки. С точки зрения инвестиций, я сама тоже инвестирую в недвижимость. И мне, как инвестору, важно понимать, в какие сроки я смогу «вытащить» свои вложенные деньги и сколько процентов годовых при этом заработаю. В этой же ситуации пока очень много неясностей и рисков, — считает основатель центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева.

— Если сейчас покупать квартиру под реновацию в Москве, то тольку ту, которая стоит в первой очереди. Хотя сейчас стоимость многих квартир, которые попали под программу, завышена. За эти деньги можно купить в новостройке и уже точно знать в каком районе, — считает адвокат Юлия Кузнецова.

— Да, такое возможно. Но на практике многие банки выдают ипотеку на покупку такого жилья без особой охоты, поскольку они обладают высоким процентом износа. Если заемщик не сможет вернуть кредит, то банку будет нелегко реализовать заложенную недвижимость. Поэтому банковские учреждения очень часто отказывают в оформлении ипотеки, — говорит эксперт по недвижимости Марина Яковлева.

— Средства маткапитала могут использоваться для покупки квартиры в доме под реновацию, однако имеется ряд оговорок. Купленное жилье должно быть лучше, чем предыдущее. Купить квартиру за маткапитал можно только в том доме, который не является аварийным или ветхим. В противном случае сотрудники ПФ РФ вправе отказать в использовании маткапитала. Многие дома под реновацию как раз имеют статусы ветхих и аварийных, — отвечает Ольга Сулим.

— Можно приобрести не только квартиру, но и комнату, но только в коммунальной квартире. Таким образом люди рассчитывают недорого купить старое жилье, поскольку комната в коммуналке стоит намного меньше, чем отдельная квартира. Впоследствии, они смогут получить полноценную квартиру, — объясняет Марина Яковлева.