Новостройка или вторичка в Москве: главный тренд столицы в 2022 году — энергоэффективное жилье

Негласное звание лучшего города для жизни в России Москва сохраняет уже не один год. Поэтому и квадратный метр в столице стоит прилично. Одни покупают квартиры в качестве инвестиции, другие присматривают жилье, чтобы оно стало домом.

Чтобы найти подходящее жилье, нужно найти баланс между комфортом, эстетикой и приемлемой ценой.
Фото: Алексей БУЛАТОВ

К вопросу покупки недвижимости надо подходить комплексно: найти золотую середину между вашими представлениями о комфорте, эстетике и совместить их с диапазоном цен. Также стоит не забывать об оценке юридических рисков. Вместе с экспертами рассказываем, что лучше купить в Москве в 2022 году — новостройку или вторичку.

Районы Москвы для покупки квартиры

Плюсы и минусы новостроек в Москве

— Главный плюс новостроек — минимум юридических рисков. Истории у квартиры еще нет, собственник один. Учитывайте только степень готовности жилья, — рассказывает специалист по вопросам недвижимого имущества, гендиректор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Если дом введен в эксплуатацию, значит покупатель может составить практически полное представление о качестве проекта. Всегда можно пообщаться с теми, кто уже получил ключи, а также оценить актив самому. Другое дело, что цена на такую новостройку будет на 20-40% выше, чем на ранних этапах строительства.

Главный плюс новостроек — минимум юридических рисков.
Фото: Юлия ПЫХАЛОВА

Если дом в процессе стройки, и вы подписываете договор долевого участия (ДДУ) — тут больше подводных камней. Есть что проверять, чтобы избежать негативных сюрпризов в будущем. Конечно, сегодня законодательство неплохо защищает покупателей, благодаря действию эскроу-счетов. Так что риск потерять деньги куда меньше, чем пять лет назад. Но от задержек на стройплощадке и халатной работы девелопера никто не застрахован. Поэтому ищите как можно больше информации о репутации застройщика перед покупкой новостройки.

Другой спорный момент покупки квартиры в новостройке — отделка. Все мы видим частые жалобы на качество работ от застройщика. Как правило, это «хроническая болезнь» девелоперов. Поэтому заранее изучив информацию, можно получить представление об услуге. Однако многие новостройки в Москве и вовсе сдаются без отделки — с черновой, иногда предчистовой. То есть заливать пол, выравнивать стены, делать разводку придется самостоятельно. Для одних это минус, но кто-то воспринимает как плюс — можно на раннем этапе сделать все сразу под себя.

Если вкладываетесь в дом в процессе стройки, тщательно проверяйте документацию и репутацию застройщика.
Фото: Евгения ГУСЕВА

— Качество жилья в Москве оцениваю как хорошее. Застройщики проводят работу над ошибками и совершенствуются. Порой уровень квартир в столице не уступает мировым гигантам. Социальная и бизнес-инфраструктура, доступность общественного транспорта, развитие строительства дорог, близость досуговых центров и многое другое способствуют и комфортному «климату», — отмечает Артем Баранов.

Самым популярным вариантом сейчас является малогабаритное жилье комфорт-класса, еврооднушки, евродвушки. Постепенно в моду входит также бизнес-класс.

— Активным спросом пользуются двухкомнатные квартиры с европланировками. Средняя площадь продаваемой квартиры сегодня составляет 47,9 кв. м, — говорит директор Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых.

ИТОГО

Плюсы

— Большой выбор вариантов на любой кошелек     
— Качество проектов растет год от года
— Юридические риски сведены к минимуму

Плюсы-минусы

— Часто необходимо делать ремонт с нуля  
— Большие жилые комплексы в едином стиле
— Возможность сделать покупку жилья в новостройке инвестицией

Минусы

Всегда есть вероятность переноса сроков сдачи жилья
— Невозможно в полной мере оценить финальное качество объекта
— Если дома только начинают сдавать, еще пару лет придется жить среди стройки

Лучшие новостройки Москвы

Рынок недвижимости в Москве из года в год бьет новые рекорды. «Комсомольская правда» вместе с экспертами подготовила рейтинг лучших новостроек Москвы. Рассказываем про интересные объекты, публикуем средние цены и советы по выбору квартиры в новом доме.

Плюсы и минусы вторичной недвижимости в Москве

У вторичной недвижимости главным минусом служит ряд юридических рисков, к проверке которых надо подходить очень ответственно. Недобросовестность продавцов, мошеннические действия, зарегистрированные обременения, а также незарегистрированные права третьих лиц и т.д., нужно быть настороже, — объясняет специалист по недвижимости Артем Баранов.

У вторички больше юридических рисков, зато есть готовый ремонт и балконы.
Фото: globallookpress.com

При этом востребованность вторичного жилья обусловлена главным образом лояльной ценовой политикой. Естественно, речь про районы за пределами Третьего кольца, а то и ближе к МКАД. Новостройки, как правило, дороже, а риск не заселиться в квартиру в срок — выше.

Форматы среди вторичной недвижимости популярны ровно те же, что и среди новостроек. Котируется также малогабаритное жилье комфорт-класса. С другой стороны, после самоизоляции люди начали задумываться: в маленькой квартире пережить вынужденное «заточение» сложнее. А еще во вторичном жилье есть балконы — многие новостройки в Москве сегодня возводят без них.

ИТОГО

Плюсы

— Можно заезжать и жить сразу после покупки, многие варианты уже с ремонтом 
— Сразу же можно оценить качество дома
— Готовая инфраструктура

Плюсы-минусы

— Возможность купить квартиру в исторической части Москвы
— Устоявшиеся цены, менее восприимчивы к колебаниям на рынке

Минусы

— Больше юридических рисков
— Изношенные коммуникации
— Возможны проблемы с парковкой

Лучшие районы Москвы для детей

Вместе с экспертами изучаем лучшие районы Москвы для детей. Мы составили рейтинг территорий столицы, которые больше всего подходят для семейной жизни

В каком районе лучше покупать недвижимость

— Исходите из своих предпочтений и личного комфорта: транспортной доступности, наличию или отсутствию авто, возраста детей в семье. С учетом тренда на удаленный формат работы, мы будем наблюдать, как часть спроса в сегменте «комфорт» снова развернется в сторону спальных районов. В нашем случае — это районы Новой Москвы и Митино, которые сегодня входят в число самых благоприятных с точки зрения экологии. Здесь расположены природные заповедники, леса, парки, есть доступ к реке. С учетом обеспеченности локаций транспортной и социальной инфраструктурой, мы видим в них большой потенциал для развития качественного жилья комфорт-класса, — считает директор Группы «Аквилон» в Москве и МО Дмитрий Рогатых.

Насколько отличается «советская» недвижимость от новостроек

— Жилищное строительств постоянно требует инновационных решений. По своей сути современные объекты недвижимости сильно отличаются от тех, что строили в прошлом столетии. Они стали удобнее, безопаснее, функциональнее. Качественные изменения коснулись технологий возведения зданий, отделочных и строительных материалов и в целом подходов к созданию жилой среды. Новые разработки появляются вслед за растущими требованиями покупателей жилья. Например, сегодня трудно представить себе новый жилой дом без подземного паркинга. Чтобы его построить и при этом защитить здание от агрессивного воздействия подземных вод, требуется повышенный уровень безопасности и надежная гидроизоляция при сооружении фундаментов глубокого заложения.

Новые дома стали удобнее, безопаснее, функциональнее.
Фото: Михаил ФРОЛОВ

Вопросам энергоэффективности и экологичности строительства в советский период уделялось недостаточно внимания. Сегодня это общемировой тренд, ведь именно такие решения позволяют разумно оптимизировать расходы на электричество, отопление и водоснабжение. Жильцы на экономию ресурсов повлиять, конечно, могут, но у застройщиков возможностей для этого гораздо больше.

Отличаются и подходы к формированию среды внутри жилого квартала. Если в советское время главной ценностью считалось наличие самой жилплощади, и то, как она обустроена, то сегодня требования к комфорту давно вышли за пределы только лишь квартиры. Поэтому в новых проектах вы практически не встретите безликих дворов. Девелоперы предусматривают на внутренней территории разные возможности для отдыха жителей: зеленые зоны, площадки для спорта и спокойного отдыха, разновозрастные детские плэйхабы, ландшафтный дизайн и арт-объекты, общественные пространства и многое другое. Двор сегодня является полноценной средой для жизни, и он должен отвечать потребностям жителей.

Во дворах новостроек обустраивают зеленые зоны, площадки для спорта и отдыха, плэйхабы и арт-объекты.
Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН

Для современного жилья огромное значение приобрела транспортная доступность. Из-за постоянно высокого трафика на дорогах, шаговая близость метро часто становится определяющим фактором при выборе квартиры в новостройке, — отвечает Дмитрий Рогатых.

Умный город

Столица России одна из первых в стране и мире внедряет формат умного города: в привычные вещи интегрируют интернет-технологии. Так Москва становится городом будущего. Хорошо это или плохо, давайте разберемся

Чем отличается планировка квартир во вторичке от новостроек

— В корне изменился подход к созданию квартирографии. Квартира сегодня — это не просто квадратные метры, а многофункциональное жилое пространство. Оно должно решать разные задачи жителей, исходя из их индивидуальных потребностей и образа жизни, — говорит Дмитрий Рогатых.

В новых квартирах часто делают просторные кухни-гостиные.
Фото: pexels.com

Большинство новых решений, которые можно встретить на рынке жилой недвижимости, направлены на повышение комфорта проживания. В жилых комплексах используют увеличенные на 30% оконные системы, что позволяет улучшить естественную инсоляцию квартир. Также применяют дополнительную шумоизоляцию в квартирах и комфорт-, и бизнес-класса.

Как изменится стоимость недвижимости в ближайшие годы

— Падения цен ожидать не стоит. Льготное ипотечное кредитование в период коронавируса породило у населения ажиотаж на покупку квартир в новостройках, — отвечает специалист по вопросам недвижимого имущества, гендиректор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. — Если сравнивать с 2019-2020 гг., то рост цен на новостройки уже составил больше 25%. Это существенно бьет по карману, если собираетесь брать недвижимость без использования государственной меры поддержки. Сейчас многие застройщики предлагают интересные варианты дисконта на новостройки. В то же время цены на вторичное жилье, по сравнению с 2019-2020 гг., тоже взлетели. Спрос на покупку вторичного жилья не спадает, поскольку немногие граждане готовы ждать новостройки.

Как проверить качество приобретаемой квартиры

Если мы определяем качество вторичного жилья, то можем попросить предоставить собственника все документы и выписки из ЕГРН. Первоначально квартиру можно осмотреть по видеосвязи, но потом стоит обязательно нанести личный визит.

— А вот качество застройки без экспертов трудно определить. Но, как и в любой сфере, можно провести самостоятельный первичный анализ. Проверить застройщика, сравнить уже построенные им здания, проанализировать отзывы клиентов — «сарафанное» радио никто не отменял, — рекомендует эксперт «КП».

За экспертным анализом качества жилья и надежности застройщика можно обратиться к юристам.
Фото: pexels.com

Самый быстрый и проверенный, но при этом затратный способ определить качество жилья в новостройке — обратиться в юридическую компанию. Вам подготовят полный анализ застройщика.

Но даже без обращения к юристу обычный гражданин самостоятельно может проверить застройщика или продавца. Информация настолько открыта, что, зная минимум, можно узнать максимум. Достаточно располагать точным названием компании, адресом регистрации. На основе этих данных уточнить ИНН и ОГРН.

  • Зная такую минимальную информацию о застройщике можно узнать через ЕГРЮЛ — действующая ли организация или ликвидирована, чем она занимается, когда была зарегистрирована и кем.
  • Через сайт судебных приставов (ФССП) поинтересоваться, есть ли у организации долги, если есть, то платит ли она по ним или копит.
  • Через сайт ГАС «Правосудие» можно узнать, как часто застройщик судится и преимущественно с кем, а также проверить на наличие возбужденных банкротных производств.
  • Стоит обязательно обратить внимание, есть ли у застройщика официальный сайт, а также какие отзывы о ранее сданных объектах оставляют покупатели и что пишут в СМИ.

На какие характеристики новостроек обращают внимание покупатели

— Московские покупатели предъявляют высокие требования к жилью, — считает Дмитрий Рогатых. — Во-первых, это планировки, точнее их функциональность. Многие стали работать из дома, поэтому остро встал вопрос об организации рабочего места. Снова популярны глубокие балконы, где люди обустраивают дополнительные зоны отдыха с креслами и столиком в летнее время. Возросла ценность кладовок, ведь чтобы создать уют, нужно решить вопрос с хранением крупных вещей.

Зафиксировали увеличение спроса на индивидуальные кладовые. Они расположены прямо в доме на подземном этаже. В них можно разместить, например, горные лыжи, велосипед или зимние колеса. Проектируют жилье, предусматривая также специальные ниши для встроенной мебели и систем хранения, делят пространство на функциональные зоны: гостевая (семейная), личная, рабочая, детская.

Покупатели внимательны к инженерному оснащению. Клиентам важно, какие будут лифты, окна в квартирах, как организована система отопления и водоснабжения.

Какую роль окружающая инфраструктура играет при выборе квартиры

— Люди больше внимания обращают на то, как выглядит внутренняя территория у дома. Возросли требования к озеленению, безопасности, современным спортивным и игровым площадкам, зонам выгула собак. Сегодня дворы становятся полноценными парками для отдыха, местом притяжения жителей, — объясняет Дмитрий Рогатых.

Кроме того, двор должен быть удобным и безопасным. Часто в жилых комплексах реализуется концепция безбарьерной среды — комфортной и доступной для всех групп населения. На входе в подъезды устанавливают светопрозрачные двери, всю территорию обеспечивают видеонаблюдением, закрывают дворы от машин.

Двор должен быть удобным и безопасным.
Фото: Владимир ВЕЛЕНГУРИН

Все больше покупателей обращает внимание на наличие общественных пространств и коворкингов в доме. Это не российский, а мировой тренд. Подобное очень распространено, например, в Скандинавии. Там есть дома с общими кухнями, прачечными, детскими комнатами, спортивными залами, коворкингами и прочим.

Это полезно знать

Как добраться

Самолет
В Москве четыре аэропорта. Все международные, но принимают рейсы из России. Добираться до воздушных гаваней, кроме «Жуковского», удобно на «Аэроэкспрессе» — вариант не самый дешевый, по сравнению с автобусами и маршрутками, зато спасает от столичных пробок.
«Шереметьево» находится на севере от Москвы, в 11-16 км от МКАД (в зависимости от терминала). «Аэроэкспресс» в «Шереметьево» ходит с Белорусского вокзала каждые 30 минут, время в пути 35-40 минут. Если ваш рейс улетает из нового терминала В (а туда сейчас перевели многие внутренние рейсы), надо будет еще проехать на автоматическом подземном поезде. Они ходят с интервалом в 4 минуты, время в пути тоже 4 минуты. Указатели есть, заблудиться сложно. Автобусы и маршрутки из «Шереметьево» довезут до станций метро «Речной вокзал» и «Планерная». Ночной автобус H11 соединяет аэропорт со станциями метро «Войковская» и «Китай-город». На машине — по Ленинградскому шоссе либо по платной трассе М11.
Сайт аэропорта: svo.aerо
«Домодедово» расположен к югу от столицы, в 24 км от МКАД. «Аэроэкспресс» ходит с Павелецкого вокзала каждые 30 минут, время в пути 45 минут. Автобусы и маршрутки довезут до станции метро «Домодедовская». На машине – по автомагистрали А-105.
Сайт аэропорта: dme.ru
«Внуково» находится к юго-западу от мегаполиса, в 13 км от МКАД. «Аэроэкспресс» отправляется с Киевского вокзала каждый час, время в пути 35 минут. Автобусы и маршрутки курсируют между «Внуково» и станциями метро «Юго-Западная» и «Саларьево».
На автомобиле — по Киевскому, Боровскому или Минскому шоссе.
Сайт аэропорта: vnukovo.ru
«Жуковский»
Самый новый из всех столичных аэропортов расположен на юго-западе от столицы, в 26 км от МКАД. Добираться сюда сложнее, чем в другие воздушные гавани: на автобусе от метро «Котельники» (дорога займет не меньше часа) либо электричкой или скоростным поездом «Спутник» с Казанского вокзала до станции «Отдых» (55 и 40 минут соответственно), там надо пересесть на аэропортовский шаттл либо маршрутку (и это еще 15 минут в пути). На машине – по трассе М-5 и Новорязанскому шоссе.
Сайт: zia.aero
Поезд
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.
Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.
Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.
Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.
Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.
Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.
Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.
Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автобус
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.
Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.
Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.
Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.
Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.
Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.

Найдите билеты по выгодным ценам на 2022 год

Когда отдыхать
в Москве